鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地利用規(guī)模與價(jià)格敏感度分析

李菁　歐良鋒　馮銀靜

摘要：研究目的：針對(duì)目前我國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地住宅用地面積龐大、工業(yè)占地面積大、商業(yè)面積狹小的現(xiàn)狀，分析鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地人均占地面積大、土地利用粗放的原因，提出鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地集約節(jié)約利用土地的對(duì)策。研究方法：敏感度模型與實(shí)證分析。研究結(jié)論：鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地商業(yè)與住宅用地價(jià)格對(duì)土地利用規(guī)模的敏感度一般，但是鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地工業(yè)用地價(jià)格敏感度極低，反映在鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地工業(yè)用地價(jià)格過(guò)低，導(dǎo)致工業(yè)占地面積大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用混亂。鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地可以通過(guò)價(jià)格調(diào)節(jié)商業(yè)、住宅用地規(guī)模，但工業(yè)用地的規(guī)模更多的需要行政或者法律等其他手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而達(dá)到挖掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地利用潛力，節(jié)約集約利用土地的目的。

關(guān)鍵詞：鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地，土地價(jià)格，敏感度模型

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）07-0056-63 收稿日期：2014-05-08

1 引言

陳美球（2002）認(rèn)為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地是介于城市與農(nóng)村之間的一個(gè)特殊區(qū)域，是上連城市、下接農(nóng)村的樞紐，一邊是耕地，另一邊可能是建設(shè)用地。鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心里一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占據(jù)大量用地，商業(yè)用地規(guī)模小，一些宅基地被改建為商品房分布在村落里。在土地資源日益緊缺的今天，鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地必須改變粗放的經(jīng)營(yíng)管理方式，調(diào)整工業(yè)、商業(yè)、住宅業(yè)的土地利用規(guī)模，走集約化的土地利用模式。而目前，我國(guó)對(duì)土地集約利用的研究主要集中在大、中城市以及農(nóng)村居民點(diǎn)，土地的整理也主要集中在這些地區(qū)。對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的土地用途區(qū)域分異研究較少。

孫娟（2012）指出，“二元結(jié)構(gòu)”是我國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展的典型特征，它是單向單線的，永遠(yuǎn)并行，互不相交。如果不進(jìn)行制度創(chuàng)新，“二元性”將日趨強(qiáng)烈和固化，城鄉(xiāng)兩級(jí)分化將更加明顯。因此，在漸進(jìn)式城市化進(jìn)程中，必須將“二元結(jié)構(gòu)”打破，取而代之的是“三元結(jié)構(gòu)”。“三元結(jié)構(gòu)”是以小城鎮(zhèn)為紐帶，在城市與農(nóng)村之間建立起技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、文化、空間的有機(jī)聯(lián)系，由城鎮(zhèn)駐地承擔(dān)“二傳手”作用，把城市文明和經(jīng)濟(jì)要素逐步擴(kuò)散至廣大農(nóng)村。郭汝（2008）指出，在我國(guó)城市化的進(jìn)程中，將有大量農(nóng)民由農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地作為“緩沖器”，將有效地緩解大中城市的壓力。而現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的土地利用規(guī)模不合理，土地資源浪費(fèi)大，是非常現(xiàn)實(shí)而又迫切需要解決的問(wèn)題。

湖北省大冶市還地橋鎮(zhèn)是湖北省鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)之一，通過(guò)對(duì)其土地利用數(shù)據(jù)的分析，對(duì)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的土地利用規(guī)模具有一定的啟發(fā)意義。同時(shí)，通過(guò)對(duì)不同用途土地價(jià)格對(duì)規(guī)模的敏感度分析，試圖得出小城鎮(zhèn)駐地土地價(jià)格對(duì)其用途規(guī)模的影響，從而為提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地合理配置土地利用規(guī)模，提高土地利用效率，節(jié)約土地資源提供一定的借鑒。

2 研究方法和土地利用規(guī)模與價(jià)格的關(guān)系

2.1 敏感度分析方法

劉慧（2008）的敏感度分析方法的內(nèi)容主要有兩個(gè)：一是某參數(shù)的微小變化，是否會(huì)影響決策結(jié)論，即討論參數(shù)的敏感性；二是確定某參數(shù)在什么區(qū)間內(nèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)（或不會(huì)）影響決策結(jié)論。因此，首要問(wèn)題是討論參數(shù)的敏感性?；痉椒ㄊ钦业絽?shù)變動(dòng)的比值，通過(guò)參數(shù)變動(dòng)比值的比較來(lái)討論參數(shù)的敏感性，從而得出對(duì)整個(gè)決策結(jié)論的影響。

2.2 土地利用規(guī)模與價(jià)格

規(guī)模經(jīng)營(yíng)這個(gè)概念是從“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”這個(gè)概念推知而來(lái)的。韓喜平（2009）認(rèn)為，所謂“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”就是指因規(guī)模擴(kuò)大而引起的效率提高。廣義的“規(guī)模經(jīng)營(yíng)”就是單純地指土地經(jīng)營(yíng)面積的擴(kuò)大；狹義的“規(guī)模經(jīng)營(yíng)”則認(rèn)為不僅要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)單位的土地規(guī)模，而且能夠取得規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)。

但規(guī)模并不一定會(huì)有效益。鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的用地類型一般包括工業(yè)用地、商業(yè)用地和住宅用地。目前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，占據(jù)面積大，但效益低下，很多土地處于浪費(fèi)狀態(tài)，土地沒(méi)有得到很好利用。鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的商業(yè)用地面積少，多半是宅基地基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃得不到實(shí)施，商業(yè)不能很好發(fā)展。同時(shí)，住宅用地分配不均勻，交叉在宅基地之間，居住環(huán)境差。這些都不利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地合理利用。

價(jià)格是規(guī)模的風(fēng)向標(biāo)。但價(jià)格對(duì)工業(yè)用地規(guī)模、商業(yè)用地規(guī)模與住宅用地規(guī)模的敏感度是不一樣的。本文將基于敏感度模型，測(cè)算出鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地價(jià)格對(duì)工業(yè)、商業(yè)和住宅業(yè)規(guī)模的敏感度。

3 模型建立

4 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來(lái)源

還地橋鎮(zhèn)位于大冶市西北部，外與鄂州、鐵山、武漢相連，是鄂東南的一個(gè)交通樞紐，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)，大冶又是全國(guó)資源枯竭型城市之一，還地橋鎮(zhèn)傳統(tǒng)是依靠煤鐵資源來(lái)發(fā)展。隨著資源的枯竭，鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的一些煤鐵冶煉企業(yè)亦隨之衰落，而這些企業(yè)卻占據(jù)了大量面積的土地。以往過(guò)分依賴煤鐵資源，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極其不平衡。為改變現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，還地橋鎮(zhèn)通過(guò)招商引資，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方式，成功實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型。特別是利用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)不同用途的土地利用面積，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的土地得到了高效利用，節(jié)約了土地資源，又發(fā)展了經(jīng)濟(jì)。2010年以后，還地橋鎮(zhèn)連續(xù)幾年都雄踞湖北省鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)前幾名。

大冶市是黃石市的托管城市，依據(jù)《黃石市統(tǒng)計(jì)年鑒2010》，還地橋鎮(zhèn)行政區(qū)域面積17270公頃。其中，鎮(zhèn)區(qū)占地面積424公頃，鎮(zhèn)區(qū)人口42300人。而依據(jù)《大冶市還地橋鎮(zhèn)總體規(guī)劃2005-2020》，鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀土地利用平衡表如表1所示。

從表1中，為方便計(jì)算，我們可以得出還地橋鎮(zhèn)區(qū)居住用地面積65km2，商業(yè)用地22km2，工業(yè)用地面積29km2。從表1中可以明顯看出，還地橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)住宅占用面積龐大，而工業(yè)和商業(yè)占用面積狹小，這樣不利于整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

依據(jù)大冶市還地橋鎮(zhèn)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，以及其他鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格，還地橋鎮(zhèn)住宅用地價(jià)格大約為1800元/m2，商業(yè)用地價(jià)格一般3000元/m2。還地橋鎮(zhèn)工業(yè)用地價(jià)格，我們可以通過(guò)表2得知。

為方便比較，我們將數(shù)據(jù)單位做了轉(zhuǎn)換。還地橋鎮(zhèn)商業(yè)用地價(jià)格300萬(wàn)元/公頃，工業(yè)用地60萬(wàn)元/公頃，住宅用地200萬(wàn)元/公頃。endprint

5 土地價(jià)格與規(guī)模的敏感度分析

從表4中可以得出，隨著還地橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)駐地商業(yè)用地價(jià)格的不斷攀升，該用地規(guī)模占總用地規(guī)模的比重在不斷減小，相應(yīng)其他用地的規(guī)模在不斷擴(kuò)大。當(dāng)價(jià)格在200萬(wàn)元/公頃-300萬(wàn)元/公頃的情況下，規(guī)模對(duì)價(jià)格很敏感。而還地橋鎮(zhèn)商業(yè)用地的價(jià)格基本在200萬(wàn)元/-300萬(wàn)元/公頃之間，這與現(xiàn)狀是相符合的。

相應(yīng)的，通過(guò)以上等式，我們還可以求出住宅用地規(guī)模對(duì)價(jià)格的敏感度（見(jiàn)表5）。

從表5中，可以看出，當(dāng)住宅價(jià)格為1500元/m2時(shí)，還地橋鎮(zhèn)是不存在住宅用地供應(yīng)的，也就是說(shuō)這個(gè)價(jià)格是無(wú)市場(chǎng)供應(yīng)的。當(dāng)住宅用地價(jià)格漲到1800元/m2，住宅用地才有了市場(chǎng)供應(yīng)，且當(dāng)住宅用地價(jià)格處在1800元/m2-2100元/m2時(shí)，價(jià)格對(duì)住宅用地規(guī)模的敏感度極大。而據(jù)我們調(diào)查，目前還地橋鎮(zhèn)的一般商品房的價(jià)格正處在這個(gè)區(qū)間，可見(jiàn)，模型與現(xiàn)實(shí)是相符的。

我們也可以算出，工業(yè)用地對(duì)價(jià)格的敏感度（見(jiàn)表6）。

從表6中，可以看出，當(dāng)工業(yè)用地價(jià)格達(dá)到250萬(wàn)元/公頃時(shí)，它才具有敏感性。而目前還地橋鎮(zhèn)的工業(yè)用地價(jià)格是60萬(wàn)元/公頃，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)，價(jià)格對(duì)工業(yè)用地的敏感性幾乎沒(méi)有，商人可以肆意擴(kuò)大規(guī)模，占用土地。造成了土地資源的極大浪費(fèi)。而且，工業(yè)用地價(jià)格在250萬(wàn)元/公頃-300萬(wàn)元/公頃的區(qū)間內(nèi)，工業(yè)用地的規(guī)模的變動(dòng)幅度最大。

6 結(jié)論與對(duì)策

通過(guò)對(duì)商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地的規(guī)模與價(jià)格的敏感度分析，比較三者，我們可以發(fā)現(xiàn)，還地橋鎮(zhèn)的商業(yè)用地敏感度>住宅用地敏感度>工業(yè)用地敏感度。而且，我們很容易發(fā)現(xiàn)，還地橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)用地面積狹小，工業(yè)、市政用地的面積較大，而住宅所占用的面積最大。嚴(yán)金明（2000）認(rèn)為這和我國(guó)絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的土地利用情況是一樣的，商業(yè)用地面積狹小，工業(yè)占用面積龐大、低效利用。而住宅樓層矮小、占用面積大，都導(dǎo)致了鄉(xiāng)鎮(zhèn)的畸形發(fā)展。不利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地合理規(guī)劃用地，分散職能，高效利用土地。

截至2009年，我國(guó)共有34170個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地。還地橋鎮(zhèn)作為湖北省鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)之一，其土地利用情況對(duì)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有一定的借鑒意義。還地橋鎮(zhèn)商業(yè)用地的價(jià)格處在200萬(wàn)元/公頃-300萬(wàn)元/公頃之間時(shí)，價(jià)格對(duì)規(guī)模的調(diào)控是高效的。同時(shí)，住宅用地的價(jià)格處在1800元/m2-2100元/m2時(shí)，價(jià)格對(duì)其規(guī)模的調(diào)控也是高效的。而此階段，還地橋鎮(zhèn)最大的問(wèn)題是工業(yè)用地價(jià)格過(guò)低，吳次芳（2012）認(rèn)為，導(dǎo)致一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)處于鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，占用大面積土地，而不能夠利用，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。

十八大以后，我國(guó)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)。將小城鎮(zhèn)作為我們未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向。國(guó)外的很多實(shí)例也在告訴我們小城鎮(zhèn)居住將成為未來(lái)的城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)方向。而我國(guó)目前，小城鎮(zhèn)的土地利用率極為低下，人口規(guī)模小、生態(tài)環(huán)境惡化、積聚效益低下等土地利用問(wèn)題突出，工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地的規(guī)模得不到較為合理的配置， 建設(shè)用地盲目擴(kuò)大，土地利用粗放、用地結(jié)構(gòu)復(fù)雜，土地利用極大浪費(fèi)。不符合我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)。

在推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，還地橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)正在努力調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，其商業(yè)、工業(yè)、住宅用地與價(jià)格的敏感度，同樣也適用于一大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地，對(duì)其優(yōu)勢(shì)我們可以借鑒，對(duì)其不足，我們可以回避。而且，我們進(jìn)行農(nóng)村土地整理的同時(shí)，要注重對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地利用的集約化，并通過(guò)價(jià)格對(duì)其規(guī)模進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而達(dá)到集約節(jié)約利用土地的目的。

參考文獻(xiàn)：

1.陳美球 吳次芳.我國(guó)小城鎮(zhèn)土地利用問(wèn)題剖析及其對(duì)策探討.中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì).2002.4

2.孫娟.鎮(zhèn)駐地土地集約利用潛力評(píng)價(jià)與測(cè)算.山東農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文.2012

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6.嚴(yán)金明 蔡運(yùn)龍.我國(guó)城鎮(zhèn)化道路的選擇與小城鎮(zhèn)合理用地的思考.中國(guó)土地科學(xué).2000.14

7.羅文斌 吳次芳.中國(guó)農(nóng)村土地整理績(jī)效區(qū)域差異及其影響機(jī)理研究.中國(guó)土地科學(xué).2012.6

Abstract：Objective：To present，Chinas township resident for residential land area of huge industrial area of large，small commercial area of the status quo，analysis township resident per capita area of large，extensive land use reasons proposed township land saving and intensive use of land countermeasures.Methods：Sensitivity Model and Empirical Analysis.Conclusions：township resident commercial and residential land prices on the sensitivity scale land use in general，but township resident industrial land price sensitivity is very low，reflected in the township resident industrial land price is too low，resulting in a large industrial area of the township land use confusion. Township resident can be adjusted by the price of commercial，residential land size，but by other means，such as the scale of the need for more industrial land administration law or regulation，so as to achieve the potential of mining township resident land use，economical and intensive land use purposes.

Keywords：township resident，land prices，sensitivity model

王春敏/責(zé)任編輯endprint

5 土地價(jià)格與規(guī)模的敏感度分析

從表4中可以得出，隨著還地橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)駐地商業(yè)用地價(jià)格的不斷攀升，該用地規(guī)模占總用地規(guī)模的比重在不斷減小，相應(yīng)其他用地的規(guī)模在不斷擴(kuò)大。當(dāng)價(jià)格在200萬(wàn)元/公頃-300萬(wàn)元/公頃的情況下，規(guī)模對(duì)價(jià)格很敏感。而還地橋鎮(zhèn)商業(yè)用地的價(jià)格基本在200萬(wàn)元/-300萬(wàn)元/公頃之間，這與現(xiàn)狀是相符合的。

相應(yīng)的，通過(guò)以上等式，我們還可以求出住宅用地規(guī)模對(duì)價(jià)格的敏感度（見(jiàn)表5）。

從表5中，可以看出，當(dāng)住宅價(jià)格為1500元/m2時(shí)，還地橋鎮(zhèn)是不存在住宅用地供應(yīng)的，也就是說(shuō)這個(gè)價(jià)格是無(wú)市場(chǎng)供應(yīng)的。當(dāng)住宅用地價(jià)格漲到1800元/m2，住宅用地才有了市場(chǎng)供應(yīng)，且當(dāng)住宅用地價(jià)格處在1800元/m2-2100元/m2時(shí)，價(jià)格對(duì)住宅用地規(guī)模的敏感度極大。而據(jù)我們調(diào)查，目前還地橋鎮(zhèn)的一般商品房的價(jià)格正處在這個(gè)區(qū)間，可見(jiàn)，模型與現(xiàn)實(shí)是相符的。

我們也可以算出，工業(yè)用地對(duì)價(jià)格的敏感度（見(jiàn)表6）。

從表6中，可以看出，當(dāng)工業(yè)用地價(jià)格達(dá)到250萬(wàn)元/公頃時(shí)，它才具有敏感性。而目前還地橋鎮(zhèn)的工業(yè)用地價(jià)格是60萬(wàn)元/公頃，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)，價(jià)格對(duì)工業(yè)用地的敏感性幾乎沒(méi)有，商人可以肆意擴(kuò)大規(guī)模，占用土地。造成了土地資源的極大浪費(fèi)。而且，工業(yè)用地價(jià)格在250萬(wàn)元/公頃-300萬(wàn)元/公頃的區(qū)間內(nèi)，工業(yè)用地的規(guī)模的變動(dòng)幅度最大。

6 結(jié)論與對(duì)策

通過(guò)對(duì)商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地的規(guī)模與價(jià)格的敏感度分析，比較三者，我們可以發(fā)現(xiàn)，還地橋鎮(zhèn)的商業(yè)用地敏感度>住宅用地敏感度>工業(yè)用地敏感度。而且，我們很容易發(fā)現(xiàn)，還地橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)用地面積狹小，工業(yè)、市政用地的面積較大，而住宅所占用的面積最大。嚴(yán)金明（2000）認(rèn)為這和我國(guó)絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的土地利用情況是一樣的，商業(yè)用地面積狹小，工業(yè)占用面積龐大、低效利用。而住宅樓層矮小、占用面積大，都導(dǎo)致了鄉(xiāng)鎮(zhèn)的畸形發(fā)展。不利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地合理規(guī)劃用地，分散職能，高效利用土地。

截至2009年，我國(guó)共有34170個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地。還地橋鎮(zhèn)作為湖北省鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)之一，其土地利用情況對(duì)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有一定的借鑒意義。還地橋鎮(zhèn)商業(yè)用地的價(jià)格處在200萬(wàn)元/公頃-300萬(wàn)元/公頃之間時(shí)，價(jià)格對(duì)規(guī)模的調(diào)控是高效的。同時(shí)，住宅用地的價(jià)格處在1800元/m2-2100元/m2時(shí)，價(jià)格對(duì)其規(guī)模的調(diào)控也是高效的。而此階段，還地橋鎮(zhèn)最大的問(wèn)題是工業(yè)用地價(jià)格過(guò)低，吳次芳（2012）認(rèn)為，導(dǎo)致一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)處于鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，占用大面積土地，而不能夠利用，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。

十八大以后，我國(guó)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)。將小城鎮(zhèn)作為我們未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向。國(guó)外的很多實(shí)例也在告訴我們小城鎮(zhèn)居住將成為未來(lái)的城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)方向。而我國(guó)目前，小城鎮(zhèn)的土地利用率極為低下，人口規(guī)模小、生態(tài)環(huán)境惡化、積聚效益低下等土地利用問(wèn)題突出，工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地的規(guī)模得不到較為合理的配置， 建設(shè)用地盲目擴(kuò)大，土地利用粗放、用地結(jié)構(gòu)復(fù)雜，土地利用極大浪費(fèi)。不符合我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)。

在推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，還地橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)正在努力調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，其商業(yè)、工業(yè)、住宅用地與價(jià)格的敏感度，同樣也適用于一大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地，對(duì)其優(yōu)勢(shì)我們可以借鑒，對(duì)其不足，我們可以回避。而且，我們進(jìn)行農(nóng)村土地整理的同時(shí)，要注重對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地利用的集約化，并通過(guò)價(jià)格對(duì)其規(guī)模進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而達(dá)到集約節(jié)約利用土地的目的。

參考文獻(xiàn)：

1.陳美球 吳次芳.我國(guó)小城鎮(zhèn)土地利用問(wèn)題剖析及其對(duì)策探討.中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì).2002.4

2.孫娟.鎮(zhèn)駐地土地集約利用潛力評(píng)價(jià)與測(cè)算.山東農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文.2012

3.郭汝.我國(guó)中部地區(qū)小城鎮(zhèn)合理規(guī)模問(wèn)題研究.華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文.2008

4.劉慧 韓兵 戴峰.決策結(jié)論的敏感度分析.中國(guó)管理科學(xué).2008.16

5.韓喜平.實(shí)現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的路徑選.稅務(wù)與經(jīng)濟(jì).2009.2

6.嚴(yán)金明 蔡運(yùn)龍.我國(guó)城鎮(zhèn)化道路的選擇與小城鎮(zhèn)合理用地的思考.中國(guó)土地科學(xué).2000.14

7.羅文斌 吳次芳.中國(guó)農(nóng)村土地整理績(jī)效區(qū)域差異及其影響機(jī)理研究.中國(guó)土地科學(xué).2012.6

Abstract：Objective：To present，Chinas township resident for residential land area of huge industrial area of large，small commercial area of the status quo，analysis township resident per capita area of large，extensive land use reasons proposed township land saving and intensive use of land countermeasures.Methods：Sensitivity Model and Empirical Analysis.Conclusions：township resident commercial and residential land prices on the sensitivity scale land use in general，but township resident industrial land price sensitivity is very low，reflected in the township resident industrial land price is too low，resulting in a large industrial area of the township land use confusion. Township resident can be adjusted by the price of commercial，residential land size，but by other means，such as the scale of the need for more industrial land administration law or regulation，so as to achieve the potential of mining township resident land use，economical and intensive land use purposes.

Keywords：township resident，land prices，sensitivity model

王春敏/責(zé)任編輯endprint

5 土地價(jià)格與規(guī)模的敏感度分析

從表4中可以得出，隨著還地橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)駐地商業(yè)用地價(jià)格的不斷攀升，該用地規(guī)模占總用地規(guī)模的比重在不斷減小，相應(yīng)其他用地的規(guī)模在不斷擴(kuò)大。當(dāng)價(jià)格在200萬(wàn)元/公頃-300萬(wàn)元/公頃的情況下，規(guī)模對(duì)價(jià)格很敏感。而還地橋鎮(zhèn)商業(yè)用地的價(jià)格基本在200萬(wàn)元/-300萬(wàn)元/公頃之間，這與現(xiàn)狀是相符合的。

相應(yīng)的，通過(guò)以上等式，我們還可以求出住宅用地規(guī)模對(duì)價(jià)格的敏感度（見(jiàn)表5）。

從表5中，可以看出，當(dāng)住宅價(jià)格為1500元/m2時(shí)，還地橋鎮(zhèn)是不存在住宅用地供應(yīng)的，也就是說(shuō)這個(gè)價(jià)格是無(wú)市場(chǎng)供應(yīng)的。當(dāng)住宅用地價(jià)格漲到1800元/m2，住宅用地才有了市場(chǎng)供應(yīng)，且當(dāng)住宅用地價(jià)格處在1800元/m2-2100元/m2時(shí)，價(jià)格對(duì)住宅用地規(guī)模的敏感度極大。而據(jù)我們調(diào)查，目前還地橋鎮(zhèn)的一般商品房的價(jià)格正處在這個(gè)區(qū)間，可見(jiàn)，模型與現(xiàn)實(shí)是相符的。

我們也可以算出，工業(yè)用地對(duì)價(jià)格的敏感度（見(jiàn)表6）。

從表6中，可以看出，當(dāng)工業(yè)用地價(jià)格達(dá)到250萬(wàn)元/公頃時(shí)，它才具有敏感性。而目前還地橋鎮(zhèn)的工業(yè)用地價(jià)格是60萬(wàn)元/公頃，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)，價(jià)格對(duì)工業(yè)用地的敏感性幾乎沒(méi)有，商人可以肆意擴(kuò)大規(guī)模，占用土地。造成了土地資源的極大浪費(fèi)。而且，工業(yè)用地價(jià)格在250萬(wàn)元/公頃-300萬(wàn)元/公頃的區(qū)間內(nèi)，工業(yè)用地的規(guī)模的變動(dòng)幅度最大。

6 結(jié)論與對(duì)策

通過(guò)對(duì)商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地的規(guī)模與價(jià)格的敏感度分析，比較三者，我們可以發(fā)現(xiàn)，還地橋鎮(zhèn)的商業(yè)用地敏感度>住宅用地敏感度>工業(yè)用地敏感度。而且，我們很容易發(fā)現(xiàn)，還地橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)用地面積狹小，工業(yè)、市政用地的面積較大，而住宅所占用的面積最大。嚴(yán)金明（2000）認(rèn)為這和我國(guó)絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地的土地利用情況是一樣的，商業(yè)用地面積狹小，工業(yè)占用面積龐大、低效利用。而住宅樓層矮小、占用面積大，都導(dǎo)致了鄉(xiāng)鎮(zhèn)的畸形發(fā)展。不利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地合理規(guī)劃用地，分散職能，高效利用土地。

截至2009年，我國(guó)共有34170個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地。還地橋鎮(zhèn)作為湖北省鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)之一，其土地利用情況對(duì)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有一定的借鑒意義。還地橋鎮(zhèn)商業(yè)用地的價(jià)格處在200萬(wàn)元/公頃-300萬(wàn)元/公頃之間時(shí)，價(jià)格對(duì)規(guī)模的調(diào)控是高效的。同時(shí)，住宅用地的價(jià)格處在1800元/m2-2100元/m2時(shí)，價(jià)格對(duì)其規(guī)模的調(diào)控也是高效的。而此階段，還地橋鎮(zhèn)最大的問(wèn)題是工業(yè)用地價(jià)格過(guò)低，吳次芳（2012）認(rèn)為，導(dǎo)致一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)處于鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，占用大面積土地，而不能夠利用，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。

十八大以后，我國(guó)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)。將小城鎮(zhèn)作為我們未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向。國(guó)外的很多實(shí)例也在告訴我們小城鎮(zhèn)居住將成為未來(lái)的城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)方向。而我國(guó)目前，小城鎮(zhèn)的土地利用率極為低下，人口規(guī)模小、生態(tài)環(huán)境惡化、積聚效益低下等土地利用問(wèn)題突出，工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地的規(guī)模得不到較為合理的配置， 建設(shè)用地盲目擴(kuò)大，土地利用粗放、用地結(jié)構(gòu)復(fù)雜，土地利用極大浪費(fèi)。不符合我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)。

在推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，還地橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)正在努力調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，其商業(yè)、工業(yè)、住宅用地與價(jià)格的敏感度，同樣也適用于一大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地，對(duì)其優(yōu)勢(shì)我們可以借鑒，對(duì)其不足，我們可以回避。而且，我們進(jìn)行農(nóng)村土地整理的同時(shí)，要注重對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地利用的集約化，并通過(guò)價(jià)格對(duì)其規(guī)模進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而達(dá)到集約節(jié)約利用土地的目的。

參考文獻(xiàn)：

1.陳美球 吳次芳.我國(guó)小城鎮(zhèn)土地利用問(wèn)題剖析及其對(duì)策探討.中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì).2002.4

2.孫娟.鎮(zhèn)駐地土地集約利用潛力評(píng)價(jià)與測(cè)算.山東農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文.2012

3.郭汝.我國(guó)中部地區(qū)小城鎮(zhèn)合理規(guī)模問(wèn)題研究.華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文.2008

4.劉慧 韓兵 戴峰.決策結(jié)論的敏感度分析.中國(guó)管理科學(xué).2008.16

5.韓喜平.實(shí)現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的路徑選.稅務(wù)與經(jīng)濟(jì).2009.2

6.嚴(yán)金明 蔡運(yùn)龍.我國(guó)城鎮(zhèn)化道路的選擇與小城鎮(zhèn)合理用地的思考.中國(guó)土地科學(xué).2000.14

7.羅文斌 吳次芳.中國(guó)農(nóng)村土地整理績(jī)效區(qū)域差異及其影響機(jī)理研究.中國(guó)土地科學(xué).2012.6

Abstract：Objective：To present，Chinas township resident for residential land area of huge industrial area of large，small commercial area of the status quo，analysis township resident per capita area of large，extensive land use reasons proposed township land saving and intensive use of land countermeasures.Methods：Sensitivity Model and Empirical Analysis.Conclusions：township resident commercial and residential land prices on the sensitivity scale land use in general，but township resident industrial land price sensitivity is very low，reflected in the township resident industrial land price is too low，resulting in a large industrial area of the township land use confusion. Township resident can be adjusted by the price of commercial，residential land size，but by other means，such as the scale of the need for more industrial land administration law or regulation，so as to achieve the potential of mining township resident land use，economical and intensive land use purposes.

Keywords：township resident，land prices，sensitivity model

王春敏/責(zé)任編輯endprint