保障性住房供給中民間資本引導(dǎo)

摘要：民間資本具有逐利性，民間資本參與保障性住房供給必然要追逐利益，相應(yīng)的制度設(shè)計必須尊重民間資本的逐利性，給予民間資本穩(wěn)定、持續(xù)的利益激勵，從而保證其穩(wěn)定、持續(xù)地參與保障性住房供給。但基于民間資本的流動性，需要在制度設(shè)計中中斷民間資本的逐利性，避免民間資本參與保障性住房過程中為追逐利益而偏離住房保障目標(biāo)。對于具有較高獲益性的保障性住房，天津市允許民間資本直接參與供給；而在獲益性較低的保障性住房項目中，天津市采用保障性住房投資基金、保障性住房信托投資基金、住房公積金貸款等工具鼓勵民間資本參與保障性住房供給，有效地兼顧了民間資本的逐利性和保障性住房的公益性，在結(jié)果上達到了雙贏。

關(guān)鍵詞：民間資本，利益誘導(dǎo)，保障性住房

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）07-0049-55 收稿日期：2014-05-10

為調(diào)動民間資本參與保障性住房供給的積極性，天津市根據(jù)民間資本逐利性、流動性等特征有針對性地進行制度設(shè)計，形成了民間資本參與社會福利供給的良性格局，即通過利益誘導(dǎo)吸引民間資本直接供給經(jīng)濟適用房、限價商品房項目，而通過中斷逐利性的方式誘導(dǎo)民間資本以間接方式參與保障性住房供給，這也是民間資本通過直接和間接途徑參與天津市保障性住房供給的最核心的條件。

1 利益誘導(dǎo)

民間資本追求資本價值增值，從這個意義上說只有穩(wěn)定、持續(xù)的利益激勵才能保證民間資本穩(wěn)定、持續(xù)地直接參與保障性住房供給，而另外一個方面民間資本直接參與保障性住房供給也需要通過利益誘導(dǎo)機制制約民間資本為住房保障事業(yè)服務(wù)，提高住房質(zhì)量和保障水平。天津市在經(jīng)濟適用房和限價商品房制度設(shè)計中對民間資本參與兩類保障性住房項目的利益誘導(dǎo)機制主要體現(xiàn)在以下幾方面。

1.1 利潤保障

1.1.1 可獲得利潤等信息公開

為吸引包括民間資本在內(nèi)的各種力量參與保障性住房供給，根據(jù)《天津市限價商品住房管理暫行辦法》，天津市在限價商品住房的建設(shè)用地出讓時采取附加房屋平均銷售價格、最高銷售價格、套型比例和建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、銷售對象等條件公開出讓的辦法，按照《天津市經(jīng)濟適用住房管理辦法》經(jīng)濟適用房項目在項目出讓條件中，明確配套建設(shè)的經(jīng)濟適用住房的建設(shè)總面積、套型建筑面積、套型比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及建成后移交或者回購等事項，并以合同方式約定。

這種做法一方面公示保障性住房項目可開放的信息使得各方主體可通過了解保障性住房項目相關(guān)信息，最大限度地減少因信息不對稱、不透明造成的“暗箱操作”和圍標(biāo)串標(biāo)行為的發(fā)生，從而實現(xiàn)“陽光招投標(biāo)”，避免不正當(dāng)競爭。另一方面可以使參與企業(yè)能夠及時了解項目信息，在參與之前對預(yù)期收益有足夠的了解，進而采取合理的方式運作項目。

1.1.2 政府行使定價權(quán)時保障參與企業(yè)合理利潤

根據(jù)《天津市限價商品住房管理暫行辦法》，限價商品住房的銷售價格實行政府指導(dǎo)價管理。由天津市物價局會同有關(guān)部門按照國家和天津市有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮土地整理成本、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝成本、配套成本、項目管理費用和利潤等因素基礎(chǔ)上測定限價商品住房銷售價格，原則上比測定銷售價格前3個月內(nèi)周邊或同地區(qū)普通商品住房價格低20%左右?！短旖蚴薪?jīng)濟適用住房管理辦法》也規(guī)定經(jīng)濟適用住房的銷售基準(zhǔn)價格及最高銷售價格，由天津市價格主管部門會同經(jīng)濟適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟適用住房價格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會公布，原則上不超過3%。同時政府定價也不是一成不變，因建筑安裝造價、稅收標(biāo)準(zhǔn)和天津市規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)變化而引起成本變化的，經(jīng)天津市物價局、市建委、國土房管局和市規(guī)劃局審核批準(zhǔn)后，參與企業(yè)可以對銷售價格進行調(diào)整，以確保其合理利潤。

在確定限價商品房、經(jīng)濟適用房銷售價格時，充分考慮保障性住房項目參與企業(yè)的合理利潤。國土資源部2009年發(fā)布了“房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查”的報告，該報告顯示被調(diào)查的天津5個房地產(chǎn)項目地價房價比例平均為27.86%，而且被調(diào)查的房地產(chǎn)項目多處在西青、北辰、河?xùn)|這樣的經(jīng)濟適用房、限價商品房分布較廣的區(qū)域，同時限價商品房的土地都為出讓獲得，在土地使用權(quán)價格上與普通商品房土地使用權(quán)價格沒有太大差別，按照規(guī)定限價商品房價格比周邊普通商品房均價低20%，可以得出類似區(qū)域的限價商品房地價房價比例大概為34.82%。根據(jù)銷售價格可以簡單地做一個成本收益計算，以嘉春園為例，根據(jù)國土資源部的調(diào)查報告和房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成，估算其前期開發(fā)成本中土地成本、建安費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用等合計約2500元/平方米，后期開發(fā)成本中營業(yè)稅及附加、管理費、廣告費、銷售代理費等合計約600元/平方米，兩項共計約3100元/平方米，而嘉春園的銷售均價為6200元/平方米，開發(fā)商在其中依然可以獲得約3100元/平方米的利潤。而相對來說經(jīng)濟適用房的利潤則有嚴(yán)格的限制，《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》將經(jīng)濟適用房的利潤控制在不超過開發(fā)成本中扣除管理費、貸款利息、行政事業(yè)性收費三項以外的費用之和的3%，但依然有利可圖。穩(wěn)定、持續(xù)的利潤是吸引民間資本參與兩類保障性住房項目的主要原因，甚至使民間資本對限價商品房的參與熱度更高。

1.1.3 限定住房戶型保障參與企業(yè)項目順利銷售

根據(jù)《天津市限價商品住房管理暫行辦法》，限價商品住房應(yīng)當(dāng)合理控制套型面積標(biāo)準(zhǔn)，住房套型建筑面積控制在90平方米以下，一居室50平方米左右，兩居室70平方米左右。其中一居室、兩居室住房套數(shù)占住房總套數(shù)的比例不低于70%。根據(jù)《天津市經(jīng)濟適用房價格管理辦法》，經(jīng)濟適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右。

通過這種戶型限制措施，一方面使得經(jīng)濟適用房、限價商品房的總價款保持在相對較低的水平，使保障對象可以承擔(dān)。以限價商品房嘉春園為例，單價是每平方米6200元，按保障對象購買70平方米兩居室計算，總房款43萬多元。如果保障對象選擇商業(yè)貸款，按照現(xiàn)有政策規(guī)定首付比例最低30%，按揭成數(shù)最高70%計算，保障對象只需支付13萬多元首付款，如果選擇還款年限20年，按揭利率按照2011年2月9日銀行貸款利率下限執(zhí)行，保障對象按照等額本息法每月只需還款2100多元，如果保障對象選擇還款年限30年，保障對象按等額本息法還款只需每月償還1700多元；而如果保障對象選擇公積金貸款，按照《天津市公積金管理辦法》最長貸款年限20年，月還款額僅為1900多元。如果保障對象購買50平方米一居室的限價商品房，總房款30多萬元，按照上述辦法計算，選擇商業(yè)貸款，首付最低9萬多元，如果還款年限20年，等額本息法還款只需每月1500元，還款年限30年的話，每月還款只需1200元。如果選擇公積金貸款，最長還款年限20年，保障對象每月等額本息法還款也僅需1300多元。對于家庭人口2人以上人均年收入3萬元左右的家庭來說，無論是首付款額度還是月還款額度對購買限價商品房難度并不算太大。經(jīng)濟適用房的定價更低，總價款更少，不再贅述。另一方面，經(jīng)濟適用房、限價商品房戶型限制可以更好地滿足中低收入階層的居住需求，因此兩類房屋銷售都非常火爆，相對于普通商品房開發(fā)，一般普通商品房銷售要經(jīng)歷較長的環(huán)節(jié)，企業(yè)回款速度較慢，如遇戶型偏大或偏小只能滿足較小范圍客戶，銷售境況不好，企業(yè)面臨較大的商業(yè)風(fēng)險，而經(jīng)濟適用房、限價商品房戶型和需求相適應(yīng)，同時天津市《關(guān)于嚴(yán)格限價商品住房銷售管理的通知》規(guī)定企業(yè)在取得限價商品住房銷售許可證之日起10日內(nèi)，要一次性推出許可銷售的全部房源，不分樓座或分批次銷售，因而參與企業(yè)較快地獲取回款和利潤。endprint

1.1.4 經(jīng)濟適用房、限價商品房保障對象購買力

根據(jù)《天津市經(jīng)濟適用房價格管理辦法》，天津市經(jīng)濟適用房主要銷售對象是面向普通拆遷家庭和為天津市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆遷、分散平房拆遷的家庭，這些家庭需同時具備三個條件：具有本市中心城區(qū)（外環(huán)線以內(nèi)）非農(nóng)業(yè)戶籍且所居住房屋在2004年1月1日以后拆遷；家庭上年收入低于天津市統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動報酬2倍（定向購買定向銷售經(jīng)濟適用房家庭上年收入線標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)按42000元核定）；定向貨幣安置的拆遷戶，且拆遷補償安置費中的房地產(chǎn)評估價格低于10萬元、樓房低于18萬元。按照《天津市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃》從2010年起購買對象逐漸擴大到非拆遷中低收入家庭，具有天津市中心城區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍3年以上，家庭人口兩人以上，且上年收入低于天津市統(tǒng)計局公布的天津市上年城市居民人均可支配收入的家庭，并計劃2010年將居住面積設(shè)定為低于17平方米，2011年設(shè)定為低于20平方米。但由于近期天津市房屋拆遷量很大，經(jīng)濟適用房銷售對象仍主要是拆遷戶。對于民間資本參與經(jīng)濟適用房供給來說，這些保障對象具備足夠的購買力。一方面拆遷戶擁有拆遷安置費有能力支付經(jīng)濟適用房首付款，以和苑經(jīng)濟適用房項目為例，該項目是天津西站片區(qū)拆遷定向安置經(jīng)濟適用房，筆者從西站拆遷辦了解到該片區(qū)所有拆遷戶拆遷安置費都高于10萬元，而和苑經(jīng)濟適用房項目按照每套60平方米單價5300元計算，每套總價款為30多萬元，首付款不到10萬元。另一方面，按照上述商業(yè)貸款或經(jīng)濟適用房貸款方式，經(jīng)濟適用房項目購買者月還款額較低，支付相對比較輕松。同時按照天津市政策拆遷戶購買經(jīng)濟適用房還可以享受契稅減免優(yōu)惠，進一步減少了經(jīng)濟適用房購房者的購買成本，某種程度上保證了其購買力。而根據(jù)《天津市限價商品住房管理暫行辦法》，對限價商品房項目的購買者限定了收入標(biāo)準(zhǔn)，即上年人均收入低于3萬元的兩人以上家庭或者單人戶即男超過25歲、女超過23歲的未婚人員及離異、喪偶人員都可以申請購買，也保證了購買對象的適當(dāng)購買力。

1.1.5 鼓勵參與企業(yè)在普通商品房項目中配套建設(shè)保障性住房

根據(jù)《天津市限價商品住房管理暫行辦法》和《天津市經(jīng)濟適用房管理辦法》，經(jīng)濟適用房、限價商品住房可采取集中建設(shè)與在普通商品住房項目中配建相結(jié)合的方式組織建設(shè)。配建項目應(yīng)當(dāng)在出讓條件中明確配套建設(shè)的經(jīng)濟適用房、限價商品住房的建設(shè)總面積、套型建筑面積、套型比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等。這種混居模式的采用，一方面在企業(yè)參與保障性住房建設(shè)利潤被壓縮的同時，可以通過經(jīng)營商品房項目而獲取利潤，從而在整體上保證項目利潤；另一方面在普通商品房小區(qū)中配建經(jīng)濟適用房、限價商品房可以增加兩類保障性住房的價值，從而更能夠吸引購房者購買。

當(dāng)然，在天津市民間資本參與保障性住房供給過程中，還存在一些問題制約著民間資本的積極性，需要相關(guān)部門繼續(xù)完善相關(guān)措施。第一，土地資源難以獲得。例如2007年的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》明確了經(jīng)濟適用房土地由劃撥方式供應(yīng)，但土地法、房地產(chǎn)法等基本法律并未把經(jīng)濟適用房用地列為劃撥土地范圍，各地在制定土地規(guī)劃、用地計劃時并未真正執(zhí)行，企業(yè)參與經(jīng)濟適用房建設(shè)仍需要按照招拍掛程序拿地。第二，保障住房資金難以獲得。國家專項資金例如用于建設(shè)城市廉租房的住房公積金增值收益、廉租住房保障專項補助資金也難以由企業(yè)使用，企業(yè)只能以抵押貸款方式獲得資金，但國家緊縮銀根的調(diào)控政策令很多企業(yè)難以獲得資金。第三，優(yōu)惠政策難以真正落實。例如2007年的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。經(jīng)濟適用住房項目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由政府負擔(dān)。由于《稅法》等上位法并未將這些費用列入減免目錄，因此政策難以落實。以上這些住房保障資源，在天津市住房保障制度實施過程中很多都沒有落實，以土地資源為例，經(jīng)濟適用房項目的土地使用權(quán)都不是通過劃撥方式獲得而是通過國有土地使用權(quán)出讓方式獲得，這兩個方式的差別對于企業(yè)來說，劃撥無須支付高額的土地使用權(quán)出讓金，而出讓則需要支付高額的土地使用權(quán)出讓金，這無疑增加了企業(yè)開發(fā)成本，也導(dǎo)致一些民間資本對保障性住房項目望而卻步。

2 中斷逐利性

與經(jīng)濟適用房、限價商品房等保障性住房項目比較，廉租房、公租房等項目利潤率更低或者根本就沒有利潤可言，因此民間資本參與較少。在保障性住房項目需要龐大的資金支持，單純依靠政府財政支出顯然不足夠的情況下，天津市采用保障性住房投資基金、保障性住房信托投資基金、住房公積金貸款等工具鼓勵民間資本間接參與保障性住房供給，政府利用這些基金等融資工具，通過支付分紅、利息等方式有效中斷民間資本的逐利性，避免民間資本在參與保障性住房過程中為追逐利益而偏離住房保障目標(biāo)，同時政府通過這些工具獲取資金用于保障性住房事業(yè)，從而在結(jié)果上達到雙贏。

馬克思在《資本論》中論述資本家是要把盡可能多的剩余價值或剩余產(chǎn)品重新轉(zhuǎn)化為資本，因此資本在成為資本之前的形式是剩余價值、剩余產(chǎn)品或者貨幣，這些存在形式只有被用來追求價值增值時才成為資本，即“只有當(dāng)生產(chǎn)資料和生活資料的所有者在市場上找到出賣自己勞動力的自由工人的時候，資本才產(chǎn)生”， 西方經(jīng)濟學(xué)中的資本概念也具有類似的界定，亞當(dāng)斯密指出“資本一經(jīng)在個別人手中積累起來，當(dāng)然就有一些人，為了從勞動生產(chǎn)物的售賣或勞動對原材料增加的價值上得到一種利潤，便把資本投在勞動人民身上，以原材料與生活資料供給他們，叫他們勞作”。因此貨幣轉(zhuǎn)化為資本首先需要具備勞動力和生產(chǎn)要素兩個因素，才能進行生產(chǎn)，才能追求價值增值。從這個意義上，貨幣（資金）單純地作為一種生產(chǎn)資料并不具備逐利性。

馬克思在探討資本特征的時候指出，“資本不是物，而是一種以物為媒介的人和人之間的社會關(guān)系”，“資本集中反映在特定所有制下的生產(chǎn)關(guān)系”，“紡紗機是紡棉花的機器。只有在一定的關(guān)系下，它才成為資本。脫離了這種關(guān)系，它也就不是資本了”。資本的社會屬性就是資本特性，指資本背后所隱藏的資本主義的社會關(guān)系和所有制形式，因此基于不同的社會關(guān)系和所有制形式，資本追求資本增值的動機、目的、方式都會產(chǎn)生不同。資本不僅決定于其社會關(guān)系，也會反作用于其產(chǎn)生的社會關(guān)系。在探討資本歷史地位時，馬克思更進一步指出資本“為一個更高級的、以每個人的全面而自由的發(fā)展為基本原則的社會形式創(chuàng)造現(xiàn)實基礎(chǔ)”，資本通過不斷積累，促進生產(chǎn)規(guī)模的不斷擴大，資本也逐漸成為影響社會分配、社會流動乃至社會結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素。因此，資本具有階級性，也具有過渡性，隨著人類生產(chǎn)力的極大發(fā)展資本就會消失。endprint

當(dāng)前民間資本的存在反映了我國以公有制為主體多種所有制共同發(fā)展的經(jīng)濟體制，民間資本本身具有資本的逐利性、流動性、擴張性等特性，也體現(xiàn)了當(dāng)今中國特殊的生產(chǎn)關(guān)系。而在當(dāng)前我國經(jīng)濟和社會生活中，與民間資本相對的還有公有資本，公有資本體現(xiàn)我國社會主義公有制，社會主義公有制下生產(chǎn)資料屬于全體公有或者集體共有，公有資本雖然也追求價值增值，但公有資本反應(yīng)的不再是剝削關(guān)系，而是勞動者內(nèi)部關(guān)系。因此公有資本追求價值增值或從事其他活動應(yīng)當(dāng)考慮勞動者全體或集體利益，強調(diào)為勞動者全體或集體服務(wù)，因此公有資本往往更能承擔(dān)社會責(zé)任。

基于貨幣（資金）本身的中立性以及公有資本對社會責(zé)任的重視，天津市在吸引民間資本參與保障性住房過程中采取了對民間資本逐利性進行中斷的措施，使得民間資金轉(zhuǎn)化為政府或國有企業(yè)持有的公有資本，從而更好地投入保障性住房建設(shè)。

對民間資本逐利性的中斷，在保障性住房投資基金運轉(zhuǎn)過程中，天房集團通過發(fā)行基金信托產(chǎn)品吸引民間資本參與，基于民間資本的逐利性，要刺激民間資本出資購買基金信托產(chǎn)品需要保障基金信托產(chǎn)品的收益，因此天房集團在基金信托產(chǎn)品宣傳中就明確了該類產(chǎn)品的預(yù)期年收益率，從7.10%到8.30%，都大大高于同期銀行存貸款利率。民間資本在購買基金信托產(chǎn)品后，喪失對其出資的所有權(quán)，但獲得了收益權(quán)，從而中斷了民間資本的逐利性。而對住房公積金、社?；饎t采取支付貸款利息的方式對民間資本逐利性進行中斷。

從圖1可以看出，在保障性住房投資基金運行過程中，民間資本購買基金信托產(chǎn)品后逐利性中斷，天房集團通過承諾按年收益率支付分紅后，獲得了民間資本出資的資金所有權(quán)，天房集團利用這筆資金進行保障性住房投資，并從中獲取利潤，再以獲取的利潤支付分紅。

可以看出，資本有追逐價值增值、利潤最大化的要求，但實現(xiàn)價值增值目標(biāo)的過程中很容易無視社會規(guī)范、損害他人或社會利益，當(dāng)然也會產(chǎn)生追逐的盲目性即“市場失靈”，從而導(dǎo)致生產(chǎn)資料浪費，嚴(yán)重時還會造成經(jīng)濟危機，使整個社會利益受損，還應(yīng)注意到資本背負著客觀存在的社會關(guān)系對資本的要求，需要資本在追逐價值增值的過程中考慮社會需要的滿足，政府可以利用各種政策構(gòu)成引導(dǎo)與約束資本運行的社會環(huán)境，同時可以通過工具中斷民間資本逐利性，引導(dǎo)全社會資本包括民間資本在追求自身增值的過程中以直接或間接方式參與保障性住房供給。

同時，天津市在鼓勵民間資本參與保障性住房供給過程中，無論是鼓勵民間資本直接參與供給還是間接參與供給，主要的激勵方式是進行利益誘導(dǎo)或者通過固定利益賦予中斷民間資本逐利性。鑒于近些年民間資本慈善意識的興起，民間資本基于非營利目的參與保障性住房供給尚未引起相關(guān)政府部門的重視，因此天津市尚未開通民間資本基于非營利目的參與保障性住房供給的途徑。

作者簡介：

趙文聘，法學(xué)博士，天津社會科學(xué)院法學(xué)研究所助理研究員，研究方向為法社會學(xué)。

注：本文為筆者主持的2013年度國家社科基金青年項目《民間資本投入社會福利研究》（批準(zhǔn)號：13CSH093）階段性成果。

Abstract：Private capitals chases profits，so private capital participation in affordable housing supply is bound to pursue interests. Respect must be shown to privet capitals chasseing profits， so stable，sustained interest incentive is needed to ensure the stable，sustained participation in affordable housing supply of private capitals.In addition，private capital often deviate from the housing security goal in system design when pursuing the interests.So measures should be taken to interrupt the process of pursuing the interests.Tianjin city to allow private capital to participate directly in supply of higher profit affordable housing；while in low profit affordable housing project，Tianjin city set affordable housing investment fund，affordable housing investment trust funds，housing provident fund loans and other tools to encourage the private capital participating in the affordable housing supply，to achieve a win-win outcome.

Keywords：Private capital，Benefit induction，Affordable housing

李美婷/責(zé)任編輯endprint

當(dāng)前民間資本的存在反映了我國以公有制為主體多種所有制共同發(fā)展的經(jīng)濟體制，民間資本本身具有資本的逐利性、流動性、擴張性等特性，也體現(xiàn)了當(dāng)今中國特殊的生產(chǎn)關(guān)系。而在當(dāng)前我國經(jīng)濟和社會生活中，與民間資本相對的還有公有資本，公有資本體現(xiàn)我國社會主義公有制，社會主義公有制下生產(chǎn)資料屬于全體公有或者集體共有，公有資本雖然也追求價值增值，但公有資本反應(yīng)的不再是剝削關(guān)系，而是勞動者內(nèi)部關(guān)系。因此公有資本追求價值增值或從事其他活動應(yīng)當(dāng)考慮勞動者全體或集體利益，強調(diào)為勞動者全體或集體服務(wù)，因此公有資本往往更能承擔(dān)社會責(zé)任。

基于貨幣（資金）本身的中立性以及公有資本對社會責(zé)任的重視，天津市在吸引民間資本參與保障性住房過程中采取了對民間資本逐利性進行中斷的措施，使得民間資金轉(zhuǎn)化為政府或國有企業(yè)持有的公有資本，從而更好地投入保障性住房建設(shè)。

對民間資本逐利性的中斷，在保障性住房投資基金運轉(zhuǎn)過程中，天房集團通過發(fā)行基金信托產(chǎn)品吸引民間資本參與，基于民間資本的逐利性，要刺激民間資本出資購買基金信托產(chǎn)品需要保障基金信托產(chǎn)品的收益，因此天房集團在基金信托產(chǎn)品宣傳中就明確了該類產(chǎn)品的預(yù)期年收益率，從7.10%到8.30%，都大大高于同期銀行存貸款利率。民間資本在購買基金信托產(chǎn)品后，喪失對其出資的所有權(quán)，但獲得了收益權(quán)，從而中斷了民間資本的逐利性。而對住房公積金、社?；饎t采取支付貸款利息的方式對民間資本逐利性進行中斷。

從圖1可以看出，在保障性住房投資基金運行過程中，民間資本購買基金信托產(chǎn)品后逐利性中斷，天房集團通過承諾按年收益率支付分紅后，獲得了民間資本出資的資金所有權(quán)，天房集團利用這筆資金進行保障性住房投資，并從中獲取利潤，再以獲取的利潤支付分紅。

可以看出，資本有追逐價值增值、利潤最大化的要求，但實現(xiàn)價值增值目標(biāo)的過程中很容易無視社會規(guī)范、損害他人或社會利益，當(dāng)然也會產(chǎn)生追逐的盲目性即“市場失靈”，從而導(dǎo)致生產(chǎn)資料浪費，嚴(yán)重時還會造成經(jīng)濟危機，使整個社會利益受損，還應(yīng)注意到資本背負著客觀存在的社會關(guān)系對資本的要求，需要資本在追逐價值增值的過程中考慮社會需要的滿足，政府可以利用各種政策構(gòu)成引導(dǎo)與約束資本運行的社會環(huán)境，同時可以通過工具中斷民間資本逐利性，引導(dǎo)全社會資本包括民間資本在追求自身增值的過程中以直接或間接方式參與保障性住房供給。

同時，天津市在鼓勵民間資本參與保障性住房供給過程中，無論是鼓勵民間資本直接參與供給還是間接參與供給，主要的激勵方式是進行利益誘導(dǎo)或者通過固定利益賦予中斷民間資本逐利性。鑒于近些年民間資本慈善意識的興起，民間資本基于非營利目的參與保障性住房供給尚未引起相關(guān)政府部門的重視，因此天津市尚未開通民間資本基于非營利目的參與保障性住房供給的途徑。

作者簡介：

趙文聘，法學(xué)博士，天津社會科學(xué)院法學(xué)研究所助理研究員，研究方向為法社會學(xué)。

注：本文為筆者主持的2013年度國家社科基金青年項目《民間資本投入社會福利研究》（批準(zhǔn)號：13CSH093）階段性成果。

Abstract：Private capitals chases profits，so private capital participation in affordable housing supply is bound to pursue interests. Respect must be shown to privet capitals chasseing profits， so stable，sustained interest incentive is needed to ensure the stable，sustained participation in affordable housing supply of private capitals.In addition，private capital often deviate from the housing security goal in system design when pursuing the interests.So measures should be taken to interrupt the process of pursuing the interests.Tianjin city to allow private capital to participate directly in supply of higher profit affordable housing；while in low profit affordable housing project，Tianjin city set affordable housing investment fund，affordable housing investment trust funds，housing provident fund loans and other tools to encourage the private capital participating in the affordable housing supply，to achieve a win-win outcome.

Keywords：Private capital，Benefit induction，Affordable housing

李美婷/責(zé)任編輯endprint

當(dāng)前民間資本的存在反映了我國以公有制為主體多種所有制共同發(fā)展的經(jīng)濟體制，民間資本本身具有資本的逐利性、流動性、擴張性等特性，也體現(xiàn)了當(dāng)今中國特殊的生產(chǎn)關(guān)系。而在當(dāng)前我國經(jīng)濟和社會生活中，與民間資本相對的還有公有資本，公有資本體現(xiàn)我國社會主義公有制，社會主義公有制下生產(chǎn)資料屬于全體公有或者集體共有，公有資本雖然也追求價值增值，但公有資本反應(yīng)的不再是剝削關(guān)系，而是勞動者內(nèi)部關(guān)系。因此公有資本追求價值增值或從事其他活動應(yīng)當(dāng)考慮勞動者全體或集體利益，強調(diào)為勞動者全體或集體服務(wù)，因此公有資本往往更能承擔(dān)社會責(zé)任。

基于貨幣（資金）本身的中立性以及公有資本對社會責(zé)任的重視，天津市在吸引民間資本參與保障性住房過程中采取了對民間資本逐利性進行中斷的措施，使得民間資金轉(zhuǎn)化為政府或國有企業(yè)持有的公有資本，從而更好地投入保障性住房建設(shè)。

對民間資本逐利性的中斷，在保障性住房投資基金運轉(zhuǎn)過程中，天房集團通過發(fā)行基金信托產(chǎn)品吸引民間資本參與，基于民間資本的逐利性，要刺激民間資本出資購買基金信托產(chǎn)品需要保障基金信托產(chǎn)品的收益，因此天房集團在基金信托產(chǎn)品宣傳中就明確了該類產(chǎn)品的預(yù)期年收益率，從7.10%到8.30%，都大大高于同期銀行存貸款利率。民間資本在購買基金信托產(chǎn)品后，喪失對其出資的所有權(quán)，但獲得了收益權(quán)，從而中斷了民間資本的逐利性。而對住房公積金、社?；饎t采取支付貸款利息的方式對民間資本逐利性進行中斷。

從圖1可以看出，在保障性住房投資基金運行過程中，民間資本購買基金信托產(chǎn)品后逐利性中斷，天房集團通過承諾按年收益率支付分紅后，獲得了民間資本出資的資金所有權(quán)，天房集團利用這筆資金進行保障性住房投資，并從中獲取利潤，再以獲取的利潤支付分紅。

可以看出，資本有追逐價值增值、利潤最大化的要求，但實現(xiàn)價值增值目標(biāo)的過程中很容易無視社會規(guī)范、損害他人或社會利益，當(dāng)然也會產(chǎn)生追逐的盲目性即“市場失靈”，從而導(dǎo)致生產(chǎn)資料浪費，嚴(yán)重時還會造成經(jīng)濟危機，使整個社會利益受損，還應(yīng)注意到資本背負著客觀存在的社會關(guān)系對資本的要求，需要資本在追逐價值增值的過程中考慮社會需要的滿足，政府可以利用各種政策構(gòu)成引導(dǎo)與約束資本運行的社會環(huán)境，同時可以通過工具中斷民間資本逐利性，引導(dǎo)全社會資本包括民間資本在追求自身增值的過程中以直接或間接方式參與保障性住房供給。

同時，天津市在鼓勵民間資本參與保障性住房供給過程中，無論是鼓勵民間資本直接參與供給還是間接參與供給，主要的激勵方式是進行利益誘導(dǎo)或者通過固定利益賦予中斷民間資本逐利性。鑒于近些年民間資本慈善意識的興起，民間資本基于非營利目的參與保障性住房供給尚未引起相關(guān)政府部門的重視，因此天津市尚未開通民間資本基于非營利目的參與保障性住房供給的途徑。

作者簡介：

趙文聘，法學(xué)博士，天津社會科學(xué)院法學(xué)研究所助理研究員，研究方向為法社會學(xué)。

注：本文為筆者主持的2013年度國家社科基金青年項目《民間資本投入社會福利研究》（批準(zhǔn)號：13CSH093）階段性成果。

Abstract：Private capitals chases profits，so private capital participation in affordable housing supply is bound to pursue interests. Respect must be shown to privet capitals chasseing profits， so stable，sustained interest incentive is needed to ensure the stable，sustained participation in affordable housing supply of private capitals.In addition，private capital often deviate from the housing security goal in system design when pursuing the interests.So measures should be taken to interrupt the process of pursuing the interests.Tianjin city to allow private capital to participate directly in supply of higher profit affordable housing；while in low profit affordable housing project，Tianjin city set affordable housing investment fund，affordable housing investment trust funds，housing provident fund loans and other tools to encourage the private capital participating in the affordable housing supply，to achieve a win-win outcome.

Keywords：Private capital，Benefit induction，Affordable housing

李美婷/責(zé)任編輯endprint