新型城鎮(zhèn)化下縣域房地產(chǎn)發(fā)展思路試探

蔡穗聲　鐘武貞　肖烈

摘要：隨著縣域經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，縣域房地產(chǎn)市場方興未艾。在國家推進新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略及美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的背景下，未來中小城市和縣域的經(jīng)濟社會將面臨更為有利的發(fā)展環(huán)境，縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景廣闊，但需探索新的發(fā)展思路。以新興縣三家房地產(chǎn)企業(yè)為例，剖析它們各具特色的發(fā)展方式，總結(jié)縣域房地產(chǎn)業(yè)在推動產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展以及促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展的模式，提出縣域房地產(chǎn)業(yè)助力新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的思考及建議。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化，縣域房地產(chǎn)，新興縣，產(chǎn)業(yè)結(jié)合

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）07-0030-36 收稿日期：2014-03-16

1 研究背景及文獻綜述

改革開放以來，在城市經(jīng)濟取得長足發(fā)展的同時，縣域經(jīng)濟的發(fā)展卻相當緩慢，“三農(nóng)”問題突出，城鄉(xiāng)差距不斷拉大。黨的十六大明確提出要“壯大縣域經(jīng)濟”后，縣域經(jīng)濟得到了普遍關(guān)注和大力發(fā)展。隨著縣域經(jīng)濟的市場化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的推進，縣域經(jīng)濟的地位日益凸顯，住宅產(chǎn)業(yè)也得到快速發(fā)展。黨的十八大報告提出走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路。新型城鎮(zhèn)化下，縣域經(jīng)濟的發(fā)展更顯重要。而房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其在推動縣域產(chǎn)業(yè)升級和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方面大有可為。但多年來縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路基本以解決住房短缺為主，住宅占據(jù)了絕對的主導(dǎo)地位。而經(jīng)過多年的發(fā)展，住房短缺現(xiàn)象大有改善，部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)過剩，以住宅開發(fā)為主的發(fā)展思路難以為繼。

學(xué)術(shù)界關(guān)于新型城鎮(zhèn)化下的縣域經(jīng)濟、縣域房地產(chǎn)等話題多有研究論述，對縣域經(jīng)濟的重要地位有著比較一致的共識，對縣域房地產(chǎn)的發(fā)展前景也普遍看好。關(guān)于縣域經(jīng)濟的重要性，李樹基等人認為，縣域經(jīng)濟是整個國民經(jīng)濟中功能和產(chǎn)業(yè)門類健全的基礎(chǔ)層次，是經(jīng)濟快速發(fā)展的最重要基礎(chǔ)和動力源泉；必須把增加農(nóng)民收入放在解決“三農(nóng)”問題的首位，把發(fā)展縣域經(jīng)濟與農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整及農(nóng)民增收緊密結(jié)合起來，廣辟農(nóng)民增收渠道。徐光平認為，協(xié)調(diào)推進新型城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)是從根本上解決我國“三農(nóng)”問題的重要舉措，是全面建設(shè)小康社會的現(xiàn)實需要。關(guān)于縣域房地產(chǎn)的發(fā)展方向，高波等人提出，為確?？h域房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，需要從合理規(guī)劃并推進縣域主體功能區(qū)建設(shè)、推動區(qū)域經(jīng)濟強縣組團發(fā)展、傳承傳統(tǒng)文化并創(chuàng)造新的地方特色以及聯(lián)通農(nóng)村與城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場等方面著手。蔡穗聲等提出，縣域的住宅仍有需求，但需防過量建設(shè)，縣域房地產(chǎn)應(yīng)重點發(fā)展與產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，如工業(yè)園區(qū)、家庭農(nóng)場、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游景區(qū)、養(yǎng)生地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進經(jīng)濟和人口聚集。

本文通過實地調(diào)研，對新興縣三家各具發(fā)展特色的房地產(chǎn)企業(yè)進行剖析，總結(jié)其成功經(jīng)驗，對于新型城鎮(zhèn)化下縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路具有一定的借鑒意義。

2 新興縣經(jīng)濟社會及房地產(chǎn)市場概況

新興縣位于廣東省中部偏西，在云浮市東南部，毗鄰珠江三角洲，距廣州市150公里，總面積 1523 平方公里。新興縣自然資源豐富，擁有中國禪宗六祖故鄉(xiāng)、中國不銹鋼餐廚具之鄉(xiāng)、中國果品加工之鄉(xiāng)、全國文化先進縣、全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進單位、全國縣域經(jīng)濟聯(lián)絡(luò)縣、全國新型農(nóng)村合作醫(yī)療先進試點縣等名片，2013年被農(nóng)業(yè)部、國家旅游局評為38個全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣之一。

新興縣近年來依托山區(qū)資源及生態(tài)優(yōu)勢，充分整合禪宗文化和生態(tài)環(huán)境兩大資源，加快打造“廣東新興·中國禪都”、“六祖故里·禪意小鎮(zhèn)”特色品牌。正在規(guī)劃建設(shè)的廣東禪文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是新興縣打造“中國禪都”的載體，總體規(guī)劃面積4.25平方公里。同時，加大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，積極發(fā)掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，努力打造農(nóng)業(yè)品牌，利用獨有的茶業(yè)生產(chǎn)自然條件，在新興縣太平鎮(zhèn)建設(shè)象窩茶場茶業(yè)種植基地。

2013年，新興縣經(jīng)濟總體平穩(wěn)發(fā)展，實現(xiàn)生產(chǎn)總值192億元，同比增長15.1%，增速比全國快7.4個百分點，比全省快6.6個百分點，比全市快1.8個百分點。從近五年經(jīng)濟社會發(fā)展情況看，新興縣的人口城鎮(zhèn)化水平由2009年的36.55%提高至2013年的38.9%，平均每年提高0.59個百分點，人口城鎮(zhèn)化進程較為緩慢；2013年年末戶籍人口和常住人口分別為48.44萬人和44.06萬人，平均每年增加0.45萬人和0.43萬人，人口規(guī)模較為穩(wěn)定；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每年增長13.5%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增幅為14.6%，城鄉(xiāng)居民收入均呈穩(wěn)步增長；2013年社會零售消費總額39.71億元，同比增長13.9%，增幅為近五年最高。數(shù)據(jù)顯示，新興縣的經(jīng)濟社會發(fā)展總體穩(wěn)健，呈現(xiàn)穩(wěn)中有進的態(tài)勢。但常住人口長期少于戶籍人口，表明勞動力凈流出的局面沒有改變。（見表1）

新興縣房地產(chǎn)市場起步早、價格穩(wěn)定，產(chǎn)品品質(zhì)整體較高，近年有多個項目通過國家住宅性能認定和廣東省綠色住區(qū)認定，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展達到了一定規(guī)模和水平。從市場供求情況看，2009-2013年商品房批準預(yù)售面積合計207.52萬平方米，實際銷售面積155.86萬平方米，銷售率75.1%。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，商品住宅銷售面積占商品房銷售面積85%-90%之間，比重低于全省縣域平均水平（93.5%-95.4%），也低于全省總體水平（89.5%-90.3%），住宅產(chǎn)品所占比重下降而其他類型產(chǎn)品得到更多發(fā)展，反映當?shù)厣唐贩康漠a(chǎn)品分化程度較高。從后市供應(yīng)看，目前在建房地產(chǎn)項目施工總面積127.3萬平方米，在建樓盤20個。從價格走勢看，2013年商品房和商品住宅銷售均價分別為3806元/平方米和3564元/平方米，同比分別增長8.0%和6.5%。從稅收貢獻看，2013年繳納房地產(chǎn)稅、建筑稅4.95億元，占新興縣總地稅收入高達40%。就企業(yè)組成看目前在新興縣注冊的房地產(chǎn)企業(yè)26家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)2家，四級資質(zhì)17家，暫定資質(zhì)6家；外地房地產(chǎn)企業(yè)2家，都是四級資質(zhì)，均來自云浮市。調(diào)研獲悉，近年來新興縣的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供略大于求的態(tài)勢，潛在供應(yīng)充足，住宅市場競爭趨于激烈；房地產(chǎn)企業(yè)以本土企業(yè)為主，且多為四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)等級。（見圖1，表2）endprint

3 新興縣典型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展案例

3.1 翔順模式——深耕本土堅持多元發(fā)展，以民為本開發(fā)觀光農(nóng)業(yè)

廣東翔順集團是一家深耕新興縣，以房地產(chǎn)開發(fā)與建安施工為主，以物業(yè)、茶葉、酒店和旅游服務(wù)、餐廚具制造及對外貿(mào)易等多種產(chǎn)業(yè)為輔的多元化發(fā)展企業(yè)，是新興最早從事房地產(chǎn)開發(fā)和市場占有率最高的企業(yè)。集團十分重視科技創(chuàng)新與研發(fā)工作，2003年研發(fā)了建筑鋼井架自動安全門和建筑鋼筋架卸料平臺自動安全門兩項國家專利，并于2007年研發(fā)了抗裂高性能混凝土，2010年開發(fā)出一種一梯四戶建筑中多戶朝陽的戶型結(jié)構(gòu)和多功能可變空中花園戶型住房新戶型，受到市民喜愛。在深耕本土、做好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，翔順集團堅持走多元發(fā)展道路，正積極實施轉(zhuǎn)型升級計劃，包括開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)配套地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及嘗試走出新興。其中，象窩飛天蠶項目是集團重點運營的生態(tài)旅游項目，以茶葉生態(tài)旅游觀光為主，高檔食療養(yǎng)生為輔。項目采取“公司+基地+農(nóng)戶”的發(fā)展模式，通過與農(nóng)戶掛鉤簽訂茶業(yè)生產(chǎn)購銷合同帶動農(nóng)民增收，實現(xiàn)了企業(yè)與當?shù)剞r(nóng)戶共同成長、經(jīng)濟效益與社會效益雙豐收，成為了新興縣“三農(nóng)”服務(wù)的示范基地。經(jīng)過近幾年的培育經(jīng)營，已足以保障茶場景區(qū)的收支平衡。通過前期的保護和培育，后期再深度開發(fā)觀光旅游和養(yǎng)生地產(chǎn)項目，又可進一步增加農(nóng)戶與項目的收益。（見表3）

我國已逐步進入休閑經(jīng)濟時代，低碳、休閑的生活方式已逐漸深入人心?？h域的一大優(yōu)勢是擁有優(yōu)美的自然景觀、低污染的生活環(huán)境和鄉(xiāng)村的慢節(jié)奏，與新時期人們的生活理念契合，結(jié)合田園風(fēng)光發(fā)展農(nóng)業(yè)基地型生態(tài)旅游地產(chǎn)，具有廣闊的發(fā)展前景。廣東翔順集團在深耕新興房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，逐步延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，通過承包經(jīng)營茶山，并充分考慮當?shù)剞r(nóng)民利益和生態(tài)保護，探索觀光農(nóng)業(yè)與旅游地產(chǎn)有機互動模式，在縣域企業(yè)積極穩(wěn)健地將房地產(chǎn)開發(fā)與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相結(jié)合方面，具有較大的示范意義。

3.2 恒升模式——本土發(fā)展與外拓結(jié)合，景區(qū)開發(fā)帶動社區(qū)農(nóng)戶

廣東恒升建筑集團有限公司是一家以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭，集建筑施工、旅游開發(fā)與經(jīng)營管理于一體的省級民營科技企業(yè)集團。集團旗下的恒暉苑房地產(chǎn)以科技創(chuàng)新為動力，自主研發(fā)套內(nèi)錯層，陽臺隔層錯置的核心技術(shù)獲國家專利住宅，打造出擁有三大亮點、五大品牌的恒暉苑品牌戶型。憑借“恒暉苑”品牌的強大號召力，以“恒暉苑”品牌等方面與肇慶四會、佛山高明等地的開發(fā)商進行經(jīng)濟技術(shù)合作，實現(xiàn)了向外拓展的戰(zhàn)略部署。

隨著當?shù)刈≌a(chǎn)業(yè)的競爭日趨激烈，除了向外拓展住宅市場之外，恒升集團也深挖本土非住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，精心打造了天露山旅游度假區(qū)和恒暉大酒店。其中，廣東天露山旅游度假區(qū)，以“協(xié)同創(chuàng)新、抱團發(fā)展”為原則，實行“景區(qū)+社區(qū)+農(nóng)戶”的創(chuàng)新經(jīng)營模式，以資金支持和技術(shù)指導(dǎo)幫助農(nóng)戶經(jīng)營農(nóng)家樂、農(nóng)家旅館等；從門票收入提成給社區(qū)，支持鄉(xiāng)村建設(shè)；與云浮市農(nóng)業(yè)、林業(yè)科研所合作，以技術(shù)扶持農(nóng)民種植，提高種養(yǎng)效率；各村農(nóng)產(chǎn)品既可集中到景點銷售給游客，也可以直接供應(yīng)給天露山景區(qū)，實現(xiàn)了景區(qū)與社區(qū)的同步發(fā)展。2013年，該項目因“景區(qū)+社區(qū)+農(nóng)戶”的創(chuàng)新模式獲得省旅游扶貧扶持基金400萬元。

恒升集團大力扶持社區(qū)農(nóng)戶發(fā)展鄉(xiāng)村旅游業(yè)，使得農(nóng)民在家門口即可就業(yè)、創(chuàng)業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品附加值明顯提高，農(nóng)村生活環(huán)境大幅改善，進而改善了整個景區(qū)的經(jīng)營環(huán)境，是縣域房企將旅游資源、農(nóng)業(yè)資源與地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合的有力探索?！熬皡^(qū)+社區(qū)+農(nóng)戶”的創(chuàng)新經(jīng)營模式，能夠有效地解決“三農(nóng)”問題，可以為縣域開發(fā)經(jīng)營旅游景區(qū)提供經(jīng)驗借鑒。

3.3 溫氏模式——整合規(guī)模養(yǎng)殖優(yōu)勢，地產(chǎn)助力農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化

廣東溫氏食品集團股份有限公司創(chuàng)立于1983年，后來探索出以養(yǎng)殖技術(shù)和信息化為支撐的“公司+農(nóng)場+農(nóng)戶”的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，通過資金、場地、技術(shù)、管理、勞動等生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，與養(yǎng)殖戶建立相互合作關(guān)系，最大限度保障農(nóng)戶利益，現(xiàn)已發(fā)展成一家以養(yǎng)雞業(yè)、養(yǎng)豬業(yè)為主，以養(yǎng)鴨業(yè)、養(yǎng)牛業(yè)為輔，兼營食品加工、農(nóng)牧機械的多元化、跨行業(yè)、跨地區(qū)發(fā)展的現(xiàn)代大型畜牧企業(yè)集團，養(yǎng)殖規(guī)模亞洲第一。目前，集團已在全國23個?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）建成160多家一體化公司。

廣東筠城置業(yè)有限公司是溫氏集團旗下的全資子公司，成立于2011年6月，是專業(yè)從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)單位。該地產(chǎn)公司首先承接集團總部新辦公大樓、科技園、大華農(nóng)綜合大樓、聯(lián)營公司新辦公區(qū)等工程項目的配建業(yè)務(wù)，配合集團公司的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。其次是利用集團公司豐富的合作伙伴、客戶資源和土地資源，開發(fā)商住型的高尚住宅社區(qū)和經(jīng)營商鋪、酒店、會所、商場等物業(yè)產(chǎn)品。典型的商品項目包括百合山花園項目、百合·星湖花園項目和百合花城項目等。公司將依托溫氏集團在全國各區(qū)域布局，以華南地區(qū)為中心，目標是逐步發(fā)展為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

隨著溫氏集團將“公司+農(nóng)戶”升級為“公司+農(nóng)場+農(nóng)戶”的新模式，由傳統(tǒng)養(yǎng)殖向規(guī)?；?、機械化、信息化生產(chǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)變，首先帶來了新的養(yǎng)殖、研發(fā)、加工、配送等基地建設(shè)需求，旗下的地產(chǎn)公司可以深度介入配合?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》指出，“鼓勵引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項目在資源環(huán)境承載力強、發(fā)展?jié)摿Υ蟮闹行〕鞘泻涂h城布局，依托優(yōu)勢資源發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，夯實產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)”?？h域作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要承接地之一，既有新增住房建設(shè)需求，也有產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)需求，參照溫氏集團成立地產(chǎn)公司的經(jīng)驗可以預(yù)見，介入產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)乃至營運，是縣域房地產(chǎn)今后發(fā)展的一大機遇。

4 結(jié)論及建議

我國縣域的地域開闊、地方特色明顯、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、旅游資源豐富，相對城市的高強度開發(fā)、城市病突出等生活環(huán)境，具有明顯的吸引力。結(jié)合上述案例經(jīng)驗，縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路，除了發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，應(yīng)發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)資金實力相對雄厚和市場運營能力強的優(yōu)點，與當?shù)靥厣Y源、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展相結(jié)合進行多元化發(fā)展，延長自身產(chǎn)業(yè)鏈條，助力新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。endprint

4.1 深耕不忘外拓，住宅市場需細分

經(jīng)過近十幾年的開發(fā)建設(shè)，住房總體短缺的狀況已經(jīng)得到有效緩解。且相對城市而言，縣域的經(jīng)濟要素集聚能力偏低，短期內(nèi)勞動力仍將呈凈流出態(tài)勢，對住房的新增需求較過去將有所紓緩。住宅產(chǎn)品不再只是簡單地滿足居住功能，住宅市場將因競爭激烈而出現(xiàn)分化。為此，企業(yè)要突破“小規(guī)模、低品質(zhì)、低售價、低回報”的發(fā)展模式，根據(jù)剛需自住、休閑養(yǎng)生、旅游度假等消費群體特征，深耕本土并對住宅產(chǎn)品進行相應(yīng)細分；具備實力優(yōu)勢的企業(yè)，在立足做好產(chǎn)品深耕本土的同時，則可向競爭相對緩和地區(qū)拓展市場，力圖通過產(chǎn)品專利、品牌輸出等尋求異地合作項目。

4.2 延長產(chǎn)業(yè)鏈條，尋求多元化發(fā)展

隨著我國住宅市場由高速增長轉(zhuǎn)入穩(wěn)定發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)將伴隨宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整相應(yīng)轉(zhuǎn)型升級?？h域地產(chǎn)應(yīng)結(jié)合本地資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)特點，延伸自身產(chǎn)業(yè)鏈條，除了拓展建設(shè)施工、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營等傳統(tǒng)領(lǐng)域，可投入更多資源參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成企業(yè)內(nèi)部資源共享、優(yōu)勢互補的良好局面。例如，以自然資源為依托、以生態(tài)保護為前提，適度開發(fā)園區(qū)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)等新型地產(chǎn)；結(jié)合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)車間、職工宿舍等的配套建設(shè)，通過工業(yè)配套地產(chǎn)帶動商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營。

4.3 鄉(xiāng)村旅游興起，三農(nóng)問題須重視

結(jié)合田園風(fēng)光發(fā)展鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)，是休閑經(jīng)濟時代下房地產(chǎn)業(yè)的重要發(fā)展機遇。但為保護縣域自然資源，維持生態(tài)平衡，應(yīng)避免過度開發(fā)。此外，“三農(nóng)”問題是制約縣域經(jīng)濟發(fā)展的頑疾，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)景區(qū)應(yīng)重視農(nóng)民利益、扶持農(nóng)村發(fā)展和促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，致力于促進新型農(nóng)村社區(qū)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，促進農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟向商品化、現(xiàn)代化、專業(yè)化轉(zhuǎn)變，達到企業(yè)與當?shù)剞r(nóng)戶共同成長、經(jīng)濟效益與社會效益雙豐收，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的協(xié)調(diào)推進。

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3.高波 李祥 王猛.新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展——以長三角縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為例.南京政治學(xué)院學(xué)報.2013.6

4.蔡穗聲 鐘武貞 肖烈.淺析廣東縣域房地產(chǎn)發(fā)展方向.南方房地產(chǎn)研究.南方日報出版社.339輯

5.趙卓文.廣東縣域房地產(chǎn)多元化發(fā)展之路.廣東房地產(chǎn)藍皮書2014.廣東經(jīng)濟出版社.2014

6.閆恩虎.當前我國縣域經(jīng)濟發(fā)展主題探討.廣西社會科學(xué).2008.7

7.金劍峰 張樂柱 胡浩民“公司+家庭農(nóng)場”：溫氏集團的新探索.南方農(nóng)村.2008.7

Abstract：With the economic development of the county，the market of county real estate is unfolding.Under the background of the promotion new-type urbanization strategy and the development of “The Beautiful Countryside”，the economy of small and medium-sized city is facing a more favorable developing environment in the future.However，although the county real estate has its bright future， the development path is going to be explored.

This article analyses their special development patterns，in the cases of three real estate enterprises in Xin Xing， and summarizes the development models of county real estate，which can advance the industrial upgrading，promote the synchronous development of informationization，industrialization，urbanization，agricultural modernization.At the end，some suggestions are made about how county real estate promotes the new-type urbanization development.

Keywords：New-type urbanization，County real estate，Xin Xing，Industry combination

李求軍/責任編輯endprint

4.1 深耕不忘外拓，住宅市場需細分

經(jīng)過近十幾年的開發(fā)建設(shè)，住房總體短缺的狀況已經(jīng)得到有效緩解。且相對城市而言，縣域的經(jīng)濟要素集聚能力偏低，短期內(nèi)勞動力仍將呈凈流出態(tài)勢，對住房的新增需求較過去將有所紓緩。住宅產(chǎn)品不再只是簡單地滿足居住功能，住宅市場將因競爭激烈而出現(xiàn)分化。為此，企業(yè)要突破“小規(guī)模、低品質(zhì)、低售價、低回報”的發(fā)展模式，根據(jù)剛需自住、休閑養(yǎng)生、旅游度假等消費群體特征，深耕本土并對住宅產(chǎn)品進行相應(yīng)細分；具備實力優(yōu)勢的企業(yè)，在立足做好產(chǎn)品深耕本土的同時，則可向競爭相對緩和地區(qū)拓展市場，力圖通過產(chǎn)品專利、品牌輸出等尋求異地合作項目。

4.2 延長產(chǎn)業(yè)鏈條，尋求多元化發(fā)展

隨著我國住宅市場由高速增長轉(zhuǎn)入穩(wěn)定發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)將伴隨宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整相應(yīng)轉(zhuǎn)型升級。縣域地產(chǎn)應(yīng)結(jié)合本地資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)特點，延伸自身產(chǎn)業(yè)鏈條，除了拓展建設(shè)施工、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營等傳統(tǒng)領(lǐng)域，可投入更多資源參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成企業(yè)內(nèi)部資源共享、優(yōu)勢互補的良好局面。例如，以自然資源為依托、以生態(tài)保護為前提，適度開發(fā)園區(qū)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)等新型地產(chǎn)；結(jié)合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)車間、職工宿舍等的配套建設(shè)，通過工業(yè)配套地產(chǎn)帶動商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營。

4.3 鄉(xiāng)村旅游興起，三農(nóng)問題須重視

結(jié)合田園風(fēng)光發(fā)展鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)，是休閑經(jīng)濟時代下房地產(chǎn)業(yè)的重要發(fā)展機遇。但為保護縣域自然資源，維持生態(tài)平衡，應(yīng)避免過度開發(fā)。此外，“三農(nóng)”問題是制約縣域經(jīng)濟發(fā)展的頑疾，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)景區(qū)應(yīng)重視農(nóng)民利益、扶持農(nóng)村發(fā)展和促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，致力于促進新型農(nóng)村社區(qū)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，促進農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟向商品化、現(xiàn)代化、專業(yè)化轉(zhuǎn)變，達到企業(yè)與當?shù)剞r(nóng)戶共同成長、經(jīng)濟效益與社會效益雙豐收，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的協(xié)調(diào)推進。

參考文獻：

1.李樹基 朱智文.壯大縣域經(jīng)濟 破解“三農(nóng)”問題.縣域經(jīng)濟研究綜述.甘肅社會科學(xué).2005.2

2.徐光平.“十二五”時期協(xié)調(diào)推進新型城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)研究.東岳論叢.2011.8

3.高波 李祥 王猛.新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展——以長三角縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為例.南京政治學(xué)院學(xué)報.2013.6

4.蔡穗聲 鐘武貞 肖烈.淺析廣東縣域房地產(chǎn)發(fā)展方向.南方房地產(chǎn)研究.南方日報出版社.339輯

5.趙卓文.廣東縣域房地產(chǎn)多元化發(fā)展之路.廣東房地產(chǎn)藍皮書2014.廣東經(jīng)濟出版社.2014

6.閆恩虎.當前我國縣域經(jīng)濟發(fā)展主題探討.廣西社會科學(xué).2008.7

7.金劍峰 張樂柱 胡浩民“公司+家庭農(nóng)場”：溫氏集團的新探索.南方農(nóng)村.2008.7

Abstract：With the economic development of the county，the market of county real estate is unfolding.Under the background of the promotion new-type urbanization strategy and the development of “The Beautiful Countryside”，the economy of small and medium-sized city is facing a more favorable developing environment in the future.However，although the county real estate has its bright future， the development path is going to be explored.

This article analyses their special development patterns，in the cases of three real estate enterprises in Xin Xing， and summarizes the development models of county real estate，which can advance the industrial upgrading，promote the synchronous development of informationization，industrialization，urbanization，agricultural modernization.At the end，some suggestions are made about how county real estate promotes the new-type urbanization development.

Keywords：New-type urbanization，County real estate，Xin Xing，Industry combination

李求軍/責任編輯endprint

4.1 深耕不忘外拓，住宅市場需細分

經(jīng)過近十幾年的開發(fā)建設(shè)，住房總體短缺的狀況已經(jīng)得到有效緩解。且相對城市而言，縣域的經(jīng)濟要素集聚能力偏低，短期內(nèi)勞動力仍將呈凈流出態(tài)勢，對住房的新增需求較過去將有所紓緩。住宅產(chǎn)品不再只是簡單地滿足居住功能，住宅市場將因競爭激烈而出現(xiàn)分化。為此，企業(yè)要突破“小規(guī)模、低品質(zhì)、低售價、低回報”的發(fā)展模式，根據(jù)剛需自住、休閑養(yǎng)生、旅游度假等消費群體特征，深耕本土并對住宅產(chǎn)品進行相應(yīng)細分；具備實力優(yōu)勢的企業(yè)，在立足做好產(chǎn)品深耕本土的同時，則可向競爭相對緩和地區(qū)拓展市場，力圖通過產(chǎn)品專利、品牌輸出等尋求異地合作項目。

4.2 延長產(chǎn)業(yè)鏈條，尋求多元化發(fā)展

隨著我國住宅市場由高速增長轉(zhuǎn)入穩(wěn)定發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)將伴隨宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整相應(yīng)轉(zhuǎn)型升級?？h域地產(chǎn)應(yīng)結(jié)合本地資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)特點，延伸自身產(chǎn)業(yè)鏈條，除了拓展建設(shè)施工、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營等傳統(tǒng)領(lǐng)域，可投入更多資源參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成企業(yè)內(nèi)部資源共享、優(yōu)勢互補的良好局面。例如，以自然資源為依托、以生態(tài)保護為前提，適度開發(fā)園區(qū)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)等新型地產(chǎn)；結(jié)合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)車間、職工宿舍等的配套建設(shè)，通過工業(yè)配套地產(chǎn)帶動商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營。

4.3 鄉(xiāng)村旅游興起，三農(nóng)問題須重視

結(jié)合田園風(fēng)光發(fā)展鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)，是休閑經(jīng)濟時代下房地產(chǎn)業(yè)的重要發(fā)展機遇。但為保護縣域自然資源，維持生態(tài)平衡，應(yīng)避免過度開發(fā)。此外，“三農(nóng)”問題是制約縣域經(jīng)濟發(fā)展的頑疾，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)景區(qū)應(yīng)重視農(nóng)民利益、扶持農(nóng)村發(fā)展和促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，致力于促進新型農(nóng)村社區(qū)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，促進農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟向商品化、現(xiàn)代化、專業(yè)化轉(zhuǎn)變，達到企業(yè)與當?shù)剞r(nóng)戶共同成長、經(jīng)濟效益與社會效益雙豐收，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的協(xié)調(diào)推進。

參考文獻：

1.李樹基 朱智文.壯大縣域經(jīng)濟 破解“三農(nóng)”問題.縣域經(jīng)濟研究綜述.甘肅社會科學(xué).2005.2

2.徐光平.“十二五”時期協(xié)調(diào)推進新型城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)研究.東岳論叢.2011.8

3.高波 李祥 王猛.新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展——以長三角縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為例.南京政治學(xué)院學(xué)報.2013.6

4.蔡穗聲 鐘武貞 肖烈.淺析廣東縣域房地產(chǎn)發(fā)展方向.南方房地產(chǎn)研究.南方日報出版社.339輯

5.趙卓文.廣東縣域房地產(chǎn)多元化發(fā)展之路.廣東房地產(chǎn)藍皮書2014.廣東經(jīng)濟出版社.2014

6.閆恩虎.當前我國縣域經(jīng)濟發(fā)展主題探討.廣西社會科學(xué).2008.7

7.金劍峰 張樂柱 胡浩民“公司+家庭農(nóng)場”：溫氏集團的新探索.南方農(nóng)村.2008.7

Abstract：With the economic development of the county，the market of county real estate is unfolding.Under the background of the promotion new-type urbanization strategy and the development of “The Beautiful Countryside”，the economy of small and medium-sized city is facing a more favorable developing environment in the future.However，although the county real estate has its bright future， the development path is going to be explored.

This article analyses their special development patterns，in the cases of three real estate enterprises in Xin Xing， and summarizes the development models of county real estate，which can advance the industrial upgrading，promote the synchronous development of informationization，industrialization，urbanization，agricultural modernization.At the end，some suggestions are made about how county real estate promotes the new-type urbanization development.

Keywords：New-type urbanization，County real estate，Xin Xing，Industry combination

李求軍/責任編輯endprint