基于城市生活載體（房屋）提供節(jié)能減排服務(wù)研究

趙曦

摘要：在我國快速推進城鎮(zhèn)化中，城市的能源消耗和污染排放問題不斷惡化。要想有效控制和改善這些問題應(yīng)該從城市生活的主要載體——房屋入手，在房屋的使用過程中加強節(jié)能減排工作。而市場化的物業(yè)管理是當(dāng)前房屋管理的主要形式，所以以物業(yè)管理項目作為整合載體加強節(jié)能減排工作是十分必要和有效的。同時，針對節(jié)能減排的公共服務(wù)屬性，提出了政府調(diào)控的措施建議。

關(guān)鍵詞：環(huán)境污染，物業(yè)管理項目，整合載體，節(jié)能減排，公共服務(wù)

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）07-0072-80 收稿日期：2014-06-01

1 房屋使用中的污染與耗能

國務(wù)院參事蔣明麟指出，與世界發(fā)達國家比，我國建筑能耗較高，目前既有建筑大概有95%都屬于高能耗建筑。我國能耗分三大塊，即工業(yè)能耗、建筑能耗和交通能耗，其中建筑能耗占總能耗的28%-30%。2013年能耗總量為37.6億噸的標(biāo)準(zhǔn)煤，建筑能耗則將近11億噸標(biāo)準(zhǔn)煤。

1.1 房屋使用中的污染排放

當(dāng)前，嚴(yán)重的環(huán)境污染現(xiàn)狀是全社會極為關(guān)切的民生問題。正如《國家環(huán)境保護“十二五”規(guī)劃》中關(guān)于環(huán)境形勢的描述：“隨著人口總量持續(xù)增長，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進，能源消費總量不斷上升，污染物產(chǎn)生量將繼續(xù)增加，經(jīng)濟增長的環(huán)境約束日趨強化。”同時，《國家節(jié)能減排“十二五”規(guī)劃》指出：“隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程加快和消費結(jié)構(gòu)升級，我國能源需求呈剛性增長，受國內(nèi)資源保障能力和環(huán)境容量制約，我國經(jīng)濟社會發(fā)展面臨的資源環(huán)境瓶頸約束更加突出，節(jié)能減排工作難度不斷加大?！?/p>

環(huán)境污染按產(chǎn)生的原因，可分為工業(yè)污染、交通污染、農(nóng)業(yè)污染、生活污染等。在這些污染原因中更容易引起人們注意的往往是工業(yè)污染、交通污染。在以上兩個“規(guī)劃”中，說明環(huán)境問題出現(xiàn)的客觀原因，除了提到工業(yè)化，還提出了城鎮(zhèn)化。這說明環(huán)境問題不只是在第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)過程中造成的，城市規(guī)模及其容量的增加，也加重了污染問題。

1.1.1 大氣污染

據(jù)表1，天津市的煙（粉）塵排放量從2008年起一直呈增長趨勢，2012年比2011年增長了10%。

另外，城鎮(zhèn)生活源排放量2012年與2005年相比增長了56.77%，與工業(yè)源0.98%的增長率差距巨大（因2011年統(tǒng)計口徑變化，故未做逐年比較）；折算為年平均增長率后，城鎮(zhèn)生活源增長率為9.41%，比我們倍加警惕的機動車排放年平均增長率1.43%高出數(shù)倍。

可以說，城鎮(zhèn)生活源煙（粉）塵排放正在迅速增加，且已成為城鎮(zhèn)煙（粉）塵排放總量增加的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

1.1.2 水污染

從表2可知，天津市由于城鎮(zhèn)生活源排放造成的水污染問題不斷突顯，而且近幾年其增長數(shù)量一直數(shù)倍于工業(yè)源的排放量。

通過圖1可以更直觀地發(fā)現(xiàn)，近幾年，工業(yè)源的廢水排放量基本得到了有效控制，穩(wěn)中有降。與此同時，城鎮(zhèn)生活源的排放總量卻在震蕩上升，2008年，其排放量是工業(yè)源的2倍，2012年迅速擴大為3倍有余。更為突出的是，城鎮(zhèn)生活源排放的廢水量2012年同比上漲了34.50%。最終，使其在全部廢水排放量中占到了77%的絕對重要比例。

房屋作為人們生產(chǎn)生活的主要載體，幾乎承載著人類全部的城鎮(zhèn)活動內(nèi)容。如果從現(xiàn)在開始著手減少城鎮(zhèn)生活源造成的污染，那么應(yīng)先從房屋的使用和管理入手。

1.2 房屋使用中的能源消耗

污染物的排放無疑會造成環(huán)境污染，同時，能源的消耗特別是過度浪費，同樣會造成環(huán)境污染。

1.2.1 能源消耗日益膨脹

1.2.1.1 城市生活耗能

在我國經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴大的背景下，天津市的能源消費量也在不斷增加。具體情況可見表3。

天津市能源終端消費量不斷增加，截至2012年，達到7927.48萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤，是2000年的3倍多。其中，生活能源消費量始終占全部終端能源消費量的10%以上，截至2012年，達到852.4萬噸標(biāo)準(zhǔn)煤。

1.2.1.2 人均生活耗能

通過表4發(fā)現(xiàn)，天津市的生活能源消費量不僅總量在上升，人均消費量也在上升。天津市2012年的人均能源消費量已經(jīng)比2000年增加了近1倍。這就說明既有城市擴張是能源消費量大幅增加的客觀原因。

另外，電子產(chǎn)品的不斷推陳出新也加劇著污染。近幾年，天津市在煤炭、液化石油氣的人均消費平穩(wěn)下降的同時，電力消費卻迅速增加。如圖2所示，人均電力與其他能源消費量的變化趨勢形成了明顯的剪刀差，為節(jié)能減排工作提供了參考。

1.2.1.3 房屋耗能

房屋作為城市生活主要載體的事實是無法否認(rèn)的，絕大多數(shù)城市的生活能耗都發(fā)生在房屋載體之內(nèi)。所以，在房屋使用中加強節(jié)能減排，是減少環(huán)境污染的有效手段。

最近十幾年來，我國城鎮(zhèn)化進程加快，隨之而來的是住房建設(shè)量的大增。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計顯示，我國每年城鄉(xiāng)新建房屋建筑面積接近20億平方米。這些新增的建筑都要消耗大量的能源。

據(jù)統(tǒng)計，我國建筑耗能已超過5億噸標(biāo)準(zhǔn)煤。如果用這些煤來發(fā)電，將能夠產(chǎn)生出約15000億度電，是2011年三峽電站發(fā)電量的19倍。由此可見，以房屋為主要載體的城市生活消耗能源巨大，加強房屋使用中的節(jié)能管理勢在必行。

1.2.2 能源消耗類型廣泛

城市生活不僅耗能多，而且消耗的能源類型廣泛，形成了進行能源管理的一個難點。表5是國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的生活能源消費情況。

觀察表5可知，針對生活耗能開展節(jié)能減排工作涉及多種能源的管理。如果以能源為線索開展節(jié)能減排工作，容易出現(xiàn)政出多門、各自為政的現(xiàn)象。而房屋幾乎是人們?nèi)可a(chǎn)、生活活動的載體，也是大多數(shù)能源消耗和污染排放的終端。所以，我們認(rèn)為加強房屋使用過程中的節(jié)能減排工作，是使能源消耗和環(huán)境污染得到有效遏制的上善之選。endprint

1.3 節(jié)能與減排

節(jié)能減排就是節(jié)約能源消耗、減少污染排放。節(jié)能減排包括節(jié)能和減排兩大領(lǐng)域，二者有聯(lián)系又有區(qū)別。一般公認(rèn)的是，節(jié)能必定減排，減排未必節(jié)能，所以在開展節(jié)能減排工作時，應(yīng)該注重社會效益和環(huán)境效益均衡，避免一味追求污染物排放減少而能耗增加的情況。

另外，由于城市能源的集中生產(chǎn)轉(zhuǎn)換模式，房屋在使用過程中的直接污染物排放相對較少，以能源消耗造成的間接污染為主。因此，如果希望在房屋使用過程中開展節(jié)能減排工作以緩解城市污染問題，就應(yīng)以節(jié)能為主要手段。

隨著我國城鎮(zhèn)化的加速推進，城市的污染排放和能源消耗問題不斷惡化。要想有效控制和改善這些環(huán)境問題應(yīng)該從城市生活的主要載體——房屋入手，在房屋的使用過程中加強節(jié)能管理。

2 以物業(yè)管理項目為載體解決實現(xiàn)城市生活節(jié)能減排的意義

20世紀(jì)末，伴隨著我國市場經(jīng)濟模式的推開和深化，房地產(chǎn)管理方式也發(fā)生了變化。物業(yè)管理行業(yè)逐漸取代過去的房屋管理行政機關(guān)、企事業(yè)單位的后勤部門，成為房屋管理工作的主要承擔(dān)者。例如天津市物業(yè)管理的采用率已經(jīng)從2006年的不足60%提高到如今的90%以上。因此，加強房屋使用中的節(jié)能工作，特別是提高公共區(qū)域的節(jié)能效率，必須以物業(yè)管理項目作為整合載體，其具體意義如下。

2.1 環(huán)保需要

《國家環(huán)境保護“十二五”規(guī)劃》對于我國的環(huán)境形勢這樣描述：“當(dāng)前，我國環(huán)境狀況總體惡化的趨勢尚未得到根本遏制，環(huán)境矛盾凸顯，壓力繼續(xù)加大。一些重點流域、海域水污染嚴(yán)重，部分區(qū)域和城市大氣灰霾現(xiàn)象突出，許多地區(qū)主要污染物排放量超過環(huán)境容量”?！叭嗣袢罕姯h(huán)境訴求不斷提高，突發(fā)環(huán)境事件的數(shù)量居高不下，環(huán)境問題已成為威脅人體健康、公共安全和社會穩(wěn)定的重要因素之一”。

2.2 經(jīng)濟需求

《國家節(jié)能減排“十二五”規(guī)劃》保障措施中專門提出：“完善促進節(jié)能減排的經(jīng)濟政策”；具體是“深化資源性產(chǎn)品價格改革，理順煤、電、油、氣、水、礦產(chǎn)等資源類產(chǎn)品價格關(guān)系，建立充分反映市場供求、資源稀缺程度以及環(huán)境損害成本的價格形成機制。完善差別電價、峰谷電價、懲罰性電價，盡快出臺鼓勵余熱余壓發(fā)電和煤層氣發(fā)電的上網(wǎng)政策，全面推行居民用電階梯價格”。

物業(yè)管理服務(wù)工作中各種資源消耗是成本費用的重要組成部分。國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》第7條中規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費公攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成?！辈浑y發(fā)現(xiàn)其中設(shè)備維護、綠化養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、秩序維護等都是耗能、耗水大戶。

物業(yè)管理企業(yè)開展和加強節(jié)能工作除了具有重要的社會意義以外，也是使物業(yè)保值增值，提高自身經(jīng)濟效益的重要手段。

2.3 公共要求

節(jié)能減排具有公共服務(wù)屬性。由于規(guī)模效益、技術(shù)門檻、成本分?jǐn)偟日系K，其供給不能簡單依靠分散自由的市場競爭調(diào)節(jié)。否則，必然造成短期和長期的供給不足。為了使其供給達到社會公眾需要的水平，政府應(yīng)該進行調(diào)控。但是，我國房屋數(shù)量眾多，權(quán)利和使用形式復(fù)雜，政府很難將調(diào)控政策落實到房屋的每一個權(quán)利人和使用者身上。由此，必須對節(jié)能減排服務(wù)的供給責(zé)任進行整合。

物業(yè)管理行業(yè)主要工作之一就是提供公共服務(wù)。由物業(yè)管理行業(yè)進行房屋使用管理中的節(jié)能減排供給，可以實現(xiàn)規(guī)模效益，并有效解決技術(shù)、成本的障礙。因此，政府以物業(yè)管理項目為抓手，調(diào)控節(jié)能減排供給，可以使這項工作有的放矢，立竿見影。

3 兩種公共服務(wù)的供給空隙

節(jié)能減排和物業(yè)管理都有公共服務(wù)的屬性，但是二者又有區(qū)別。這些區(qū)別可能對企業(yè)供給決策產(chǎn)生影響。一概而論的調(diào)控，可能會造成供給空隙，出現(xiàn)非全社會最優(yōu)化的均衡。

3.1 需求者的范圍不同

物業(yè)管理公共服務(wù)的公共，一般指的是全體業(yè)主和使用人，是相對于某一個業(yè)主和使用人的概念，而節(jié)能減排的公共指的是全社會，甚至全體人類的概念，是相對于某一物業(yè)管理項目或個人的。物業(yè)管理企業(yè)對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，其提供的公共服務(wù)以全體業(yè)主的需求為決策依據(jù)。而節(jié)能減排關(guān)乎全體人類的福祉，其供給應(yīng)以社會大眾的需求為決策依據(jù)。

3.2 實現(xiàn)公共效益最大化方式不同

物業(yè)管理本身的供給，是在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)利益最大化的前提下，市場均衡的結(jié)果。全體業(yè)主利益最大化，是通過專家評議下的招投標(biāo)、業(yè)主自治、業(yè)主監(jiān)督和行政監(jiān)督等手段實現(xiàn)的。企業(yè)利益最大化是通過簽訂合理的物業(yè)管理合同實現(xiàn)的。

節(jié)能減排的供給應(yīng)該是在全社會和物業(yè)管理企業(yè)利益最大化前提下，市場均衡的結(jié)果。全社會的利益代表自然應(yīng)該由政府擔(dān)任。全社會利益最大化有賴于政府對于節(jié)能減排效益和成本的正確評價和有效監(jiān)督。在此基礎(chǔ)上政府出臺相應(yīng)政策或配套相應(yīng)資金，對節(jié)能減排供給進行調(diào)控，以實現(xiàn)全社會利益最大化。企業(yè)在供給節(jié)能減排服務(wù)時通過充分利用政策實現(xiàn)自身利益最大化。

3.3 政府調(diào)控彌補需求空隙

物業(yè)管理項目的業(yè)主對節(jié)能減排的需求必然小于全社會的需求。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費用，對業(yè)主負(fù)責(zé)。所以，一般情況下企業(yè)的節(jié)能減排供給能夠滿足業(yè)主的需求，但是會小于全社會需求。

要彌補需求空隙，政府可以利用政策和資金手段進行調(diào)控。其中，政府可以通過授予榮譽、限制門檻等政策誘導(dǎo)或強制企業(yè)增加供給，使供給曲線右移；也可以通過稅收優(yōu)惠、補貼等資金支持，參與市場均衡的形成過程，為社會需求部分買單，使需求曲線右移。

最終的結(jié)果是，企業(yè)在政府政策和資金的引導(dǎo)下，為追求自身利益最大化而增加節(jié)能減排供給，滿足全社會需求。其過程可見圖3，經(jīng)過調(diào)控，供給曲線和需求曲線右移，初始均衡被打破，形成新的調(diào)控均衡，節(jié)能減排供給量從Q1增長到Q2，滿足全社會需求。endprint

4 政府調(diào)控的具體措施建議

4.1 倡導(dǎo)樹立節(jié)能意識

在物業(yè)管理過程中，自覺地將節(jié)能減排工作融入到各項工作之中，從點滴做起。將節(jié)能減排的理念體現(xiàn)到各崗位、各工作環(huán)節(jié)之中。

4.2 要求建立節(jié)能計劃

自項目前期介入開始，就要同步開展節(jié)能減排工作方案的制定。要結(jié)合項目自身的特點和需求制定工作計劃，將節(jié)能減排列為項目管理的重要內(nèi)容。

4.3 支持技術(shù)管理革新

無論是在前期介入階段還是在項目管理階段，都要大膽嘗試運用新技術(shù)進行節(jié)能設(shè)計或改造。如大力推動自動控制系統(tǒng)、各種節(jié)能設(shè)施設(shè)備應(yīng)用、新能源應(yīng)用、在大型公建中運用基于BIM技術(shù)的機電設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)等。

4.4 利用市場提高效率

一是運用市場化機制，如實施合同能源管理，引進專業(yè)化能源管理隊伍；二是充分調(diào)動業(yè)主參與節(jié)能減排工作積極性，實現(xiàn)社會、企業(yè)和業(yè)主多贏。

4.5 實施節(jié)能減排評價

建立激勵機制，逐步建立完善物業(yè)項目節(jié)能減排考核指標(biāo)體系，并將其融入各級各類評比和評優(yōu)之中，督促物業(yè)企業(yè)自覺實施節(jié)能減排。政府實施調(diào)控的效果，有賴于公權(quán)力公平和有效率的使用。要做到公平和有效率，就必須建立合理的評價體系和機制。

參考文獻：

1.王憲恩 丁哲 宋鴿 段海燕 楊雪.城鎮(zhèn)居民居住建筑能耗情景預(yù)測研究——以吉林省為例.科學(xué)技術(shù)與工程.2013.22

2.安星明 繆宇寧 洪寶寧 劉鑫.淺析地下空間節(jié)能關(guān)鍵技術(shù).建筑節(jié)能.2012.5

3.林澤.建筑節(jié)能領(lǐng)域合同能源管理組織構(gòu)架及其培育機制的建立.建筑科學(xué).2012.2

4.周藝怡 于鳳光.合同能源管理機制在中美既有建筑中的比較研究.建筑節(jié)能.2012.7

5.解靜靜.中水的利用現(xiàn)狀及其發(fā)展前景.現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊）.2013.1

Abstract：As China is undergoing change of urbanization，energy consumption and pollution emissions of city continues to deteriorate. If we want to control and improve these environmental issues，we must begin from the houses that the main carrier of city life.We should strengthen the work of nergy-saving emission reduction in the use of the process of housing. Today the market-oriented property management is the main form of housing management.Integrated energy saving and emission reduction into the property management project will be necessary and effective. Then We puts forward some suggestions of government regulation ，based on the public service attributes of energy saving and emission reduction.

Keywords：Environmental pollution，Property management project，Integrated carrier，Energy saving and emission reduction， Public service

李美婷/責(zé)任編輯endprint

4 政府調(diào)控的具體措施建議

4.1 倡導(dǎo)樹立節(jié)能意識

在物業(yè)管理過程中，自覺地將節(jié)能減排工作融入到各項工作之中，從點滴做起。將節(jié)能減排的理念體現(xiàn)到各崗位、各工作環(huán)節(jié)之中。

4.2 要求建立節(jié)能計劃

自項目前期介入開始，就要同步開展節(jié)能減排工作方案的制定。要結(jié)合項目自身的特點和需求制定工作計劃，將節(jié)能減排列為項目管理的重要內(nèi)容。

4.3 支持技術(shù)管理革新

無論是在前期介入階段還是在項目管理階段，都要大膽嘗試運用新技術(shù)進行節(jié)能設(shè)計或改造。如大力推動自動控制系統(tǒng)、各種節(jié)能設(shè)施設(shè)備應(yīng)用、新能源應(yīng)用、在大型公建中運用基于BIM技術(shù)的機電設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)等。

4.4 利用市場提高效率

一是運用市場化機制，如實施合同能源管理，引進專業(yè)化能源管理隊伍；二是充分調(diào)動業(yè)主參與節(jié)能減排工作積極性，實現(xiàn)社會、企業(yè)和業(yè)主多贏。

4.5 實施節(jié)能減排評價

建立激勵機制，逐步建立完善物業(yè)項目節(jié)能減排考核指標(biāo)體系，并將其融入各級各類評比和評優(yōu)之中，督促物業(yè)企業(yè)自覺實施節(jié)能減排。政府實施調(diào)控的效果，有賴于公權(quán)力公平和有效率的使用。要做到公平和有效率，就必須建立合理的評價體系和機制。

參考文獻：

1.王憲恩 丁哲 宋鴿 段海燕 楊雪.城鎮(zhèn)居民居住建筑能耗情景預(yù)測研究——以吉林省為例.科學(xué)技術(shù)與工程.2013.22

2.安星明 繆宇寧 洪寶寧 劉鑫.淺析地下空間節(jié)能關(guān)鍵技術(shù).建筑節(jié)能.2012.5

3.林澤.建筑節(jié)能領(lǐng)域合同能源管理組織構(gòu)架及其培育機制的建立.建筑科學(xué).2012.2

4.周藝怡 于鳳光.合同能源管理機制在中美既有建筑中的比較研究.建筑節(jié)能.2012.7

5.解靜靜.中水的利用現(xiàn)狀及其發(fā)展前景.現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊）.2013.1

Abstract：As China is undergoing change of urbanization，energy consumption and pollution emissions of city continues to deteriorate. If we want to control and improve these environmental issues，we must begin from the houses that the main carrier of city life.We should strengthen the work of nergy-saving emission reduction in the use of the process of housing. Today the market-oriented property management is the main form of housing management.Integrated energy saving and emission reduction into the property management project will be necessary and effective. Then We puts forward some suggestions of government regulation ，based on the public service attributes of energy saving and emission reduction.

Keywords：Environmental pollution，Property management project，Integrated carrier，Energy saving and emission reduction， Public service

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4 政府調(diào)控的具體措施建議

4.1 倡導(dǎo)樹立節(jié)能意識

在物業(yè)管理過程中，自覺地將節(jié)能減排工作融入到各項工作之中，從點滴做起。將節(jié)能減排的理念體現(xiàn)到各崗位、各工作環(huán)節(jié)之中。

4.2 要求建立節(jié)能計劃

自項目前期介入開始，就要同步開展節(jié)能減排工作方案的制定。要結(jié)合項目自身的特點和需求制定工作計劃，將節(jié)能減排列為項目管理的重要內(nèi)容。

4.3 支持技術(shù)管理革新

無論是在前期介入階段還是在項目管理階段，都要大膽嘗試運用新技術(shù)進行節(jié)能設(shè)計或改造。如大力推動自動控制系統(tǒng)、各種節(jié)能設(shè)施設(shè)備應(yīng)用、新能源應(yīng)用、在大型公建中運用基于BIM技術(shù)的機電設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)等。

4.4 利用市場提高效率

一是運用市場化機制，如實施合同能源管理，引進專業(yè)化能源管理隊伍；二是充分調(diào)動業(yè)主參與節(jié)能減排工作積極性，實現(xiàn)社會、企業(yè)和業(yè)主多贏。

4.5 實施節(jié)能減排評價

建立激勵機制，逐步建立完善物業(yè)項目節(jié)能減排考核指標(biāo)體系，并將其融入各級各類評比和評優(yōu)之中，督促物業(yè)企業(yè)自覺實施節(jié)能減排。政府實施調(diào)控的效果，有賴于公權(quán)力公平和有效率的使用。要做到公平和有效率，就必須建立合理的評價體系和機制。

參考文獻：

1.王憲恩 丁哲 宋鴿 段海燕 楊雪.城鎮(zhèn)居民居住建筑能耗情景預(yù)測研究——以吉林省為例.科學(xué)技術(shù)與工程.2013.22

2.安星明 繆宇寧 洪寶寧 劉鑫.淺析地下空間節(jié)能關(guān)鍵技術(shù).建筑節(jié)能.2012.5

3.林澤.建筑節(jié)能領(lǐng)域合同能源管理組織構(gòu)架及其培育機制的建立.建筑科學(xué).2012.2

4.周藝怡 于鳳光.合同能源管理機制在中美既有建筑中的比較研究.建筑節(jié)能.2012.7

5.解靜靜.中水的利用現(xiàn)狀及其發(fā)展前景.現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊）.2013.1

Abstract：As China is undergoing change of urbanization，energy consumption and pollution emissions of city continues to deteriorate. If we want to control and improve these environmental issues，we must begin from the houses that the main carrier of city life.We should strengthen the work of nergy-saving emission reduction in the use of the process of housing. Today the market-oriented property management is the main form of housing management.Integrated energy saving and emission reduction into the property management project will be necessary and effective. Then We puts forward some suggestions of government regulation ，based on the public service attributes of energy saving and emission reduction.

Keywords：Environmental pollution，Property management project，Integrated carrier，Energy saving and emission reduction， Public service

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