我國(guó)近十年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的回顧與建議

黃衛(wèi)華　喻宸宇

摘要：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正確并合理調(diào)控符合國(guó)家利益?；谑藢萌腥珪?huì)的視角，對(duì)我國(guó)近十年房地產(chǎn)調(diào)控政策及效果進(jìn)行回顧，分析房地產(chǎn)調(diào)控存在的問題，并結(jié)合十八屆三中全會(huì)中以人為本、注重公平、增強(qiáng)政府公信力等指導(dǎo)精神，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控提出幾點(diǎn)建議，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）07-0023-29 收稿日期：2014-06-12

隨著住房市場(chǎng)化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，住房供給結(jié)構(gòu)失衡，中低收入住房難等各種問題不斷暴露出來(lái)。面對(duì)這些問題，近十年來(lái)國(guó)家頻頻出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到一定作用，2004年住宅平均銷售價(jià)格增速達(dá)到17.8%，并在接下來(lái)的幾年一直保持高速增長(zhǎng)，住房問題始終沒有得到有效解決，許多中低收入者依然“望房興嘆”。2013年11月，十八屆三中全會(huì)召開，全會(huì)指出科學(xué)的宏觀調(diào)控、有效的政府治理，是發(fā)揮社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制優(yōu)勢(shì)的內(nèi)在要求，必須切實(shí)轉(zhuǎn)變政府職能，深化體制改革，增強(qiáng)政府公信力，要建立科學(xué)的財(cái)稅體制，優(yōu)化資源配置等，解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題，更好地滿足人民需求等。這些指導(dǎo)性綱領(lǐng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的反思及建議具有十分重要的意義。

1 房地產(chǎn)調(diào)控階段回顧

2003年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控大致可分為三個(gè)階段：第一階段（2003-2008），抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，主要是通過(guò)金融、財(cái)政和土地等政策進(jìn)行調(diào)控，包括取消貸款優(yōu)惠利率，提高首付比例，利用信貸和稅收調(diào)節(jié)需求，打擊投機(jī)，并嚴(yán)格限制土地的供給等，但是房?jī)r(jià)增速在2006年有所放緩之后再度反彈；第二階段（2008-2009），受到金融危機(jī)影響，國(guó)家只要是刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，放松對(duì)房地產(chǎn)的緊縮和調(diào)控，下調(diào)貸款利率和住房公積金貸款利率，降低住房交易稅費(fèi)，增加商業(yè)性住房貸款利率下調(diào)幅度，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，加快廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)改造，增加供給，房?jī)r(jià)指數(shù)有所下跌，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅在2008年12月觸底，但是2009年之后報(bào)復(fù)性反彈；第三階段（2010年至今），再次對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，主要措施是提高個(gè)人購(gòu)房首付比例，特別是第二、三套房的首付比例和貸款利率，提高房地產(chǎn)交易稅收，規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)商拿地，然而房?jī)r(jià)仍沒有進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的軌道，調(diào)控效果并不理想。

2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要手段

2.1 貨幣手段

主要包括三個(gè)方面：一是調(diào)整存款準(zhǔn)備金率；二是運(yùn)用基準(zhǔn)利率的變化；三是購(gòu)房信貸政策的變化。

存款準(zhǔn)備金率：2003年以來(lái)，我國(guó)的存款準(zhǔn)備金率一直呈上升趨勢(shì)，由2003年調(diào)整前的6%，經(jīng)過(guò)近20次的上調(diào)，在2008年上半年大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17.5%，隨后，受金融危機(jī)影響，存款準(zhǔn)備金率在2008年下半年經(jīng)過(guò)4次下調(diào)降到15.5%，2010年1月至2011年6月，存款準(zhǔn)備金率又經(jīng)過(guò)12次上調(diào)，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%，緊接著從2011年12月至2012年5月，存款準(zhǔn)備金率又經(jīng)過(guò)3次下調(diào)，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率回落到20%，從市場(chǎng)角度來(lái)看，存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整會(huì)影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接影響到貨幣的供給量，從房地產(chǎn)方面，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)意味銀行房貸的縮緊，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求。

基準(zhǔn)利率：從2004年10月至2007年12月，貸款利率多次上調(diào)，五年及以上貸款利率從6.12%上調(diào)至7.83%，2008年中央銀行五次下調(diào)貸款利率，五年及以上貸款利率降至5.94%。金融危機(jī)之后，央行再連續(xù)五次上調(diào)貸款利率，累計(jì)上升1.11個(gè)百分點(diǎn)，2012年中旬，央行兩次下調(diào)基準(zhǔn)利率，到2014年3月，五年及以上貸款利率達(dá)到6.55%。利率的變化代表著未來(lái)政策的走向，對(duì)經(jīng)濟(jì)各方面都會(huì)有影響，貸款利率的上調(diào)會(huì)影響開發(fā)商貸款成本，減少供給，反之，下調(diào)貸款利率會(huì)刺激開發(fā)商增加供給。同樣，利率的調(diào)整也會(huì)影響購(gòu)房者的需求，利率的上調(diào)會(huì)增加購(gòu)房者的成本，減少需求，反之，會(huì)增加購(gòu)房者的需求。

信貸政策：寬松的信貸政策，可以增加房地產(chǎn)的來(lái)源以及房地產(chǎn)貸款規(guī)模，從而可提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易規(guī)模，反之房地產(chǎn)將融資困難，會(huì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模。首次和二套房貸相關(guān)政策可以引導(dǎo)社會(huì)各界的購(gòu)房需求，增加購(gòu)房成本，抑制部分需求。

2.2 財(cái)政手段

國(guó)家采取財(cái)政政策調(diào)控經(jīng)濟(jì)的手段主要有：稅收和公共支出兩種常用的財(cái)政工具。目前，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的局部過(guò)熱，國(guó)家采取了限制公共支出的政策，以及開征新稅種，提高稅率等辦法。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)：①出讓金和稅費(fèi)成本并在一起，將占商品房開發(fā)成本的30%-35%左右，政府通過(guò)增加稅負(fù)能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)成本從而影響住房供給。②政府增加房地產(chǎn)持有稅可減少持有房產(chǎn)的收益率，強(qiáng)制征收空置稅以及加大房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的稅收可以打擊投機(jī)需求。③國(guó)家利用稅收杠桿，通過(guò)提高高檔商品房稅率，減少普通商品房稅率可以調(diào)節(jié)供求結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)更趨于合理。

2.3 土地政策

對(duì)大多數(shù)國(guó)家而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段主要是貨幣政策和財(cái)政政策，但是由于我國(guó)土地的特有屬性，土地調(diào)控影響到交易價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資與面積、空置率等，在房地產(chǎn)調(diào)控方面起著重要的作用。國(guó)家主要通過(guò)調(diào)控土地的供給從而調(diào)控房地產(chǎn)的供給，主要從供給量、地價(jià)及供給結(jié)構(gòu)三個(gè)方面著手。

第一，土地供給量。土地供給量越大，則住房的供給量越多，房?jī)r(jià)就會(huì)平穩(wěn)；相反，供給量越少，住房供給也會(huì)相應(yīng)減少，房?jī)r(jià)則會(huì)上漲，但由于資源稀缺性，土地的供給量是有限的，政府要合理調(diào)節(jié)供應(yīng)量。

第二，地價(jià)。地價(jià)是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，地價(jià)越高，房地產(chǎn)開發(fā)成本越大，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模會(huì)減小，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給減少，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升；相反，地價(jià)降低，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)下降。endprint

第三，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。通過(guò)改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，間接調(diào)節(jié)保障性住房、普通商品房和高檔商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在供給總量不變的情況下，向普通商品房供給得越多，則在住房結(jié)構(gòu)中以普通商品房為主；向高檔商品房供給得越多，則在住房結(jié)構(gòu)中以高檔商品房為主。

3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果及存在的問題

3.1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果

3.1.1 商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲

從2003年到2012年，全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)從2381元/平方米上漲到5791元/平方米，近十年間漲了143%。如表1所示，2004年商品房?jī)r(jià)格同比上漲15%；2005年房?jī)r(jià)增速同比增長(zhǎng)達(dá)16.7%；2006年需求總量遭到控制，房?jī)r(jià)增速保持平穩(wěn)；2008年全球金融危機(jī)的爆發(fā)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)稍有回落；然而2008年以后，房?jī)r(jià)再次急劇上漲，2009年達(dá)到23.2%，到2013年12月，百城均價(jià)漲至10833元/平方米，同比上漲11.51%，達(dá)到2010年6月以來(lái)的最高水平，較2011年8月（9831元/平方米）的階段性高點(diǎn)累計(jì)上漲10.19%，環(huán)比上漲0.7%，連續(xù)19個(gè)月上漲。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2013年百城房?jī)r(jià)盤點(diǎn)》顯示，截至2013年12月，100個(gè)城市中有3個(gè)均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，1個(gè)在2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米之間，13個(gè)城市在1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米之間；從漲幅看，7個(gè)城市2013年累計(jì)漲幅在20%-30%之間，17個(gè)城市在10%-20%之間，漲幅在10%以內(nèi)的有68個(gè)，由于我國(guó)居民收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲速度，致使很多中低收入家庭的住房問題越來(lái)越嚴(yán)重。

3.1.2 一線城市供不應(yīng)求矛盾嚴(yán)峻，房?jī)r(jià)漲幅突出

受益于行政資源優(yōu)勢(shì)等因素，一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居全國(guó)前列，充沛的就業(yè)機(jī)會(huì)和開放的經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素導(dǎo)致常住人口總量快速上升，剛需旺盛，但一線城市房地產(chǎn)供給有限，導(dǎo)致供求矛盾嚴(yán)重，價(jià)格上漲較快。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年12月，一線城市漲幅顯著，其中北京房?jī)r(jià)達(dá)31465元/平方米，位居百城之首；上海和深圳房?jī)r(jià)分別為31260元/平方米和30591元/平方米，排第二和第三；廣州價(jià)格為18297元/平方米，均遠(yuǎn)高于百城均價(jià)，同比來(lái)看，北京同比上漲28.3%，漲幅最大，比百城高達(dá)16.82個(gè)百分點(diǎn)，廣州、深圳漲幅也均超過(guò)20%，上海漲幅為15.63%。

3.2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在的問題

3.2.1 地方政府調(diào)控失靈，調(diào)控政策有效性偏低

房地產(chǎn)調(diào)控有效性偏低，筆者認(rèn)為主要問題出自于地方政府，包含兩個(gè)方面：地方政府財(cái)政來(lái)源太依賴房地產(chǎn)業(yè)和對(duì)地方政府考核機(jī)制不完備。

第一，地方政府財(cái)政來(lái)源太依賴房地產(chǎn)業(yè)。宏觀調(diào)控有效性偏低，應(yīng)該從調(diào)控起點(diǎn)開始尋找問題，從體制上發(fā)現(xiàn)問題，從2004年以來(lái)，一直存在關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控失靈及房地產(chǎn)泡沫方面的爭(zhēng)論，有學(xué)者認(rèn)為是由于地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)不對(duì)等導(dǎo)致的。1993年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于實(shí)行分稅制財(cái)政管理體制的決定》，規(guī)定從1994年起，對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市實(shí)行分稅制財(cái)政管理，分稅制的實(shí)行徹底改變了中央與地方的財(cái)權(quán)劃分方法，實(shí)行分稅制以來(lái)，地方財(cái)政收入在總財(cái)政收入比重由1993年接近80%迅速降至1994年的45%左右，在之后的十多年里一直維持45%左右，直到2011年才達(dá)到50%以上，2012年為52%左右。在事權(quán)上，中央財(cái)政主要負(fù)責(zé)國(guó)家安全、外交及中央機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)所需費(fèi)用，調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)地區(qū)發(fā)展、實(shí)施宏觀調(diào)控所必須的支出及由中央直接管理的事業(yè)發(fā)展支出，而地方財(cái)政承擔(dān)地區(qū)權(quán)力機(jī)關(guān)運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的費(fèi)用及經(jīng)濟(jì)發(fā)展、事業(yè)發(fā)展所需支出等，1994年地方財(cái)政支出占財(cái)政總支出的近70%，2004年微升至75%，到2012年地方財(cái)政支出占財(cái)政總支出達(dá)到85%左右。面對(duì)沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)，地方政府盡可能增加財(cái)政來(lái)源，然而受工業(yè)化、城市化及2008年金融危機(jī)的影響，地方政府難以靠國(guó)企、出口貿(mào)易等企業(yè)獲得更好的稅收來(lái)源，而為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不少地方政府靠減免稅收等來(lái)招商引資，使得地方政府獲得稅費(fèi)來(lái)源更困難。

第二，考核機(jī)制不完備，中央與地方在目標(biāo)上存在矛盾沖突。在房?jī)r(jià)的調(diào)控上，中央希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定，而地方希望房?jī)r(jià)穩(wěn)步提升從而獲得更高的土地出讓金；在保障性住房的建設(shè)方面，中央希望建更多的保障房，而地方政府希望建設(shè)更多的商品房增加稅收，而且在保障房建設(shè)的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生巨大的財(cái)政支出，地方政府更不希望如此；在投資方面，中央希望整個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展，不希望房地產(chǎn)投資過(guò)熱導(dǎo)致擠出效應(yīng)，而房地產(chǎn)業(yè)投資的高漲會(huì)拉動(dòng)地方財(cái)政，從而獲得更好的政績(jī)。

3.2.2 房地產(chǎn)調(diào)控法律體系不健全

在我國(guó)，房地產(chǎn)調(diào)控主要以經(jīng)濟(jì)手段和行政手段為主，法律手段為輔。從2004年起，國(guó)家為了控制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，抑制房?jī)r(jià)，相繼出臺(tái)了一系列的政策：2005年3月國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，被稱為“國(guó)八條”，同年4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出八條措施，（稱“新八條”）；2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”），緊接中國(guó)建設(shè)部制定《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（稱“國(guó)十五條”）；2007年，中央嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸和土地使用；2008年，受金融危機(jī)的影響，國(guó)家由調(diào)控緊縮轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳そ?jīng)濟(jì)和救市；2009年12月，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施》（“國(guó)四條”）；2010年4月，國(guó)務(wù)院又發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（“新國(guó)十條”）；2011年1月，國(guó)務(wù)院提出“新國(guó)八條”；到2013年2月，國(guó)務(wù)院針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快又發(fā)布“新國(guó)五條”。制定的調(diào)控政策大多是以“通知”、“意見”的文件形式出臺(tái)，法律層次低，缺乏完整的法律框架和結(jié)構(gòu)，因此，這些文件的法律效力不夠，在沒有法律強(qiáng)制力的保障之下，大部分文件執(zhí)行效果都不太好。endprint

4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控建議

在過(guò)去的近十年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以行政干預(yù)為主，忽視了市場(chǎng)調(diào)節(jié)的重要性，十八屆三中全會(huì)中指出，要建立統(tǒng)一開發(fā)、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，要著力清除市場(chǎng)壁壘，提高資源配置效率和公平性。現(xiàn)如今，中國(guó)城鎮(zhèn)化步伐正在加快，更多的農(nóng)民工進(jìn)城，并且大學(xué)生畢業(yè)人數(shù)達(dá)到700萬(wàn)左右，中低收入人群的剛性需求仍然很大，房?jī)r(jià)問題依然突出，因此，必須建立調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

4.1 合理調(diào)整地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)，建立科學(xué)的財(cái)稅體制

要改進(jìn)預(yù)算管理制度，完善稅收制度，建立事權(quán)和責(zé)任相適應(yīng)的制度。由于近些年實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的惡化，地方政府稅收吃緊，加上地方政府要進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施以及保障房的建設(shè)，導(dǎo)致地方政府財(cái)政入不敷出，政府逐漸開始依賴房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收及高額的土地出讓金，土地出讓價(jià)不斷上漲，“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。因此，要依照十八屆三中全會(huì)精神，實(shí)行稅制改革，豐富地方財(cái)政的收入來(lái)源，將房地產(chǎn)開發(fā)方面的稅收轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)保有稅收來(lái)抑制投機(jī)需求，在投機(jī)活動(dòng)猖獗時(shí)，合理征收印花稅、契稅等，抑制頻繁轉(zhuǎn)手投機(jī)炒作，征收房地產(chǎn)交易中增值部分的個(gè)人所得稅，加大累進(jìn)幅度，加大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，增加囤房成本。完善地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，進(jìn)行個(gè)人房產(chǎn)清查并加快推進(jìn)空置稅的實(shí)施，可將房地產(chǎn)稅收的一部分投入社會(huì)保障體系建設(shè)，合理調(diào)整地方事權(quán)和財(cái)權(quán)，對(duì)一些項(xiàng)目如保障房的建設(shè)等加大中央補(bǔ)貼，提高效率，減輕地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。

4.2 建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)，合理調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)

土地要素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素之一，土地制度的改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著重大的影響。黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，并提出在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，這為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地提供了保障，進(jìn)一步擴(kuò)大了土地的權(quán)能。各級(jí)地方政府要合理規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，處理好城郊集體建設(shè)用地，有效調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)，用于增加保障房等的供給。此外，要合理調(diào)整高檔商品房、普通商品房及保障房的土地供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟(jì)適用房的供給，限制高檔住宅建設(shè)用地，并對(duì)商品房及保障房戶型加以限制，盡量鼓勵(lì)小戶型的開發(fā)。

4.3 堅(jiān)持以人為本，加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)

十八屆三中全會(huì)指出，實(shí)現(xiàn)發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，解決好人民最直接最關(guān)心最現(xiàn)實(shí)的利益問題，建立更加公平可持續(xù)的社會(huì)保障制度，最大限度地增加和諧因素，確保人民安居樂業(yè)、社會(huì)安定有序。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，更多的農(nóng)民工進(jìn)城，中低收入者數(shù)量逐漸龐大，解決他們的住房問題儼然成為比較重大的社會(huì)問題，這關(guān)乎社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，需要政府加大力度去建設(shè)更多的保障性住房。增加保障性住房的建設(shè)能增加整個(gè)住房的供給，有效緩解住房剛性需求，從而有效抑制房?jī)r(jià)上漲。

4.4 增強(qiáng)政府公信力和執(zhí)行力，保持宏觀調(diào)控的連續(xù)性和有效性

政府是宏觀調(diào)控的主體，宏觀調(diào)控的成敗很大程度上取決于政府。在保障性住房方面，政府設(shè)立的審核機(jī)制不完善，保障方式不明，分配制度不公，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)模糊等問題造成了政府在保障性住房方面的職責(zé)缺位；在政策制定方面，政府政策制定太過(guò)于頻繁，幾乎每年都出臺(tái)不同的調(diào)控政策，致使政策缺乏連續(xù)性、系統(tǒng)性和有效性，并且政策的制定依據(jù)、制定原則以及制定過(guò)程與方式都不透明，沒有實(shí)施有效的政策評(píng)估機(jī)制等，都導(dǎo)致政府公信力的缺失。政府在房地產(chǎn)政策制定方面要有理有據(jù)，決策要透明化、公開化，在今后的調(diào)控中，盡量發(fā)揮市場(chǎng)的作用，盡可能減少行政干預(yù)，讓市場(chǎng)在資源配置中起主導(dǎo)性作用，保持政策的連續(xù)性。此外，可以建立群眾監(jiān)督機(jī)制，讓政府的調(diào)控決策、審核機(jī)制等接受人民監(jiān)督，并充分吸收群眾建議，做好房地產(chǎn)調(diào)控工作。

4.5 將調(diào)控主導(dǎo)權(quán)下放給地方政府，調(diào)整考核機(jī)制

由于不同城市之間房?jī)r(jià)漲幅、住房結(jié)構(gòu)以及供需等有著較大的差別，如一線城市北京、上海、深圳、廣州的房?jī)r(jià)漲幅與需求大大高于二三線城市，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不能像以前一樣采取“一刀切”的方式，要針對(duì)不同的市場(chǎng)采取不同的調(diào)控方式，因此，中央可將房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)下放給地方政府，地方政府可以根據(jù)該地區(qū)的具體情況制定最有效的調(diào)控政策。此外，中央需要調(diào)整地方政府的考核機(jī)制，不能只關(guān)注地方政府的GDP，這樣仍可能會(huì)導(dǎo)致地方政府通過(guò)土地財(cái)政去拉動(dòng)GDP，中央可實(shí)行“綠色GDP”的考核，將保障房的建設(shè)、房?jī)r(jià)的穩(wěn)定等因素考慮進(jìn)去，更好地發(fā)揮政府作為調(diào)控主體的作用。

綜上，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著巨大的推進(jìn)作用，房地產(chǎn)業(yè)“不健康”發(fā)展會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成影響，更會(huì)影響整個(gè)社會(huì)的和諧，因此要對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行有效調(diào)控，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”不是一蹴而就的事，其要有一個(gè)長(zhǎng)效的機(jī)制和政府的有效指導(dǎo)，這樣才能使房地產(chǎn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)軟著陸，真正實(shí)現(xiàn)人民居有其所的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

1.中國(guó)共產(chǎn)黨十八屆三中全會(huì)公報(bào).新華網(wǎng).2013.11

2.徐滇慶.房地產(chǎn)供求與保障.機(jī)械工業(yè)出版社.2014.1

3.高聚輝.近年房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧與思考.中國(guó)發(fā)展觀察.2012.3

4.盧新海 杜超.土地參與宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響.中國(guó)房地產(chǎn).2006.4

5.胡平.土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果評(píng)價(jià).上海房地.2014.1

6.楊柏國(guó).溯源房地產(chǎn)調(diào)控失靈——以中央地方關(guān)系為視角.理論研究.2010.3

7.劉黎虹.完善房地產(chǎn)調(diào)控法律手段研究.云南行政學(xué)院報(bào).2013.6

8.楊恒.我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控有效性分析.宏觀經(jīng)濟(jì)研究.2014.3

9.駱學(xué)韌 江燕.我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控失靈的體制性障礙——從市場(chǎng)和政府雙失靈角度.中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報(bào).2011.6

10.鄭云峰 李建建.近十年我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與思考.經(jīng)濟(jì)縱橫.2013.10

Abstract：Real estate is an important part of the national economy， the stability of real estate market relates to the stability of our national economy， so the regulation of it correctly and reasonably is in accord with the national interest. Base on the Third Plenary Session of the 18th， this paper will review the past ten years of real estate regulation policies and effects， it also has analyzed the exist issues， and combined the principle of the Third Plenary Session of the 18th， which includes adhering to the people-oriented， paying more attention to fairness， and enhancing the credibility of the government， and so on. In the end， this article will put forward some suggestions about macro-control policy for real estate to promoting the healthy development of it.

Keywords：Real estate，Macro-control，Housing price

李美婷/責(zé)任編輯endprint

4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控建議

在過(guò)去的近十年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以行政干預(yù)為主，忽視了市場(chǎng)調(diào)節(jié)的重要性，十八屆三中全會(huì)中指出，要建立統(tǒng)一開發(fā)、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，要著力清除市場(chǎng)壁壘，提高資源配置效率和公平性?，F(xiàn)如今，中國(guó)城鎮(zhèn)化步伐正在加快，更多的農(nóng)民工進(jìn)城，并且大學(xué)生畢業(yè)人數(shù)達(dá)到700萬(wàn)左右，中低收入人群的剛性需求仍然很大，房?jī)r(jià)問題依然突出，因此，必須建立調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

4.1 合理調(diào)整地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)，建立科學(xué)的財(cái)稅體制

要改進(jìn)預(yù)算管理制度，完善稅收制度，建立事權(quán)和責(zé)任相適應(yīng)的制度。由于近些年實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的惡化，地方政府稅收吃緊，加上地方政府要進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施以及保障房的建設(shè)，導(dǎo)致地方政府財(cái)政入不敷出，政府逐漸開始依賴房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收及高額的土地出讓金，土地出讓價(jià)不斷上漲，“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。因此，要依照十八屆三中全會(huì)精神，實(shí)行稅制改革，豐富地方財(cái)政的收入來(lái)源，將房地產(chǎn)開發(fā)方面的稅收轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)保有稅收來(lái)抑制投機(jī)需求，在投機(jī)活動(dòng)猖獗時(shí)，合理征收印花稅、契稅等，抑制頻繁轉(zhuǎn)手投機(jī)炒作，征收房地產(chǎn)交易中增值部分的個(gè)人所得稅，加大累進(jìn)幅度，加大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，增加囤房成本。完善地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，進(jìn)行個(gè)人房產(chǎn)清查并加快推進(jìn)空置稅的實(shí)施，可將房地產(chǎn)稅收的一部分投入社會(huì)保障體系建設(shè)，合理調(diào)整地方事權(quán)和財(cái)權(quán)，對(duì)一些項(xiàng)目如保障房的建設(shè)等加大中央補(bǔ)貼，提高效率，減輕地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。

4.2 建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)，合理調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)

土地要素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素之一，土地制度的改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著重大的影響。黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，并提出在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，這為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地提供了保障，進(jìn)一步擴(kuò)大了土地的權(quán)能。各級(jí)地方政府要合理規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，處理好城郊集體建設(shè)用地，有效調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)，用于增加保障房等的供給。此外，要合理調(diào)整高檔商品房、普通商品房及保障房的土地供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟(jì)適用房的供給，限制高檔住宅建設(shè)用地，并對(duì)商品房及保障房戶型加以限制，盡量鼓勵(lì)小戶型的開發(fā)。

4.3 堅(jiān)持以人為本，加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)

十八屆三中全會(huì)指出，實(shí)現(xiàn)發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，解決好人民最直接最關(guān)心最現(xiàn)實(shí)的利益問題，建立更加公平可持續(xù)的社會(huì)保障制度，最大限度地增加和諧因素，確保人民安居樂業(yè)、社會(huì)安定有序。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，更多的農(nóng)民工進(jìn)城，中低收入者數(shù)量逐漸龐大，解決他們的住房問題儼然成為比較重大的社會(huì)問題，這關(guān)乎社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，需要政府加大力度去建設(shè)更多的保障性住房。增加保障性住房的建設(shè)能增加整個(gè)住房的供給，有效緩解住房剛性需求，從而有效抑制房?jī)r(jià)上漲。

4.4 增強(qiáng)政府公信力和執(zhí)行力，保持宏觀調(diào)控的連續(xù)性和有效性

政府是宏觀調(diào)控的主體，宏觀調(diào)控的成敗很大程度上取決于政府。在保障性住房方面，政府設(shè)立的審核機(jī)制不完善，保障方式不明，分配制度不公，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)模糊等問題造成了政府在保障性住房方面的職責(zé)缺位；在政策制定方面，政府政策制定太過(guò)于頻繁，幾乎每年都出臺(tái)不同的調(diào)控政策，致使政策缺乏連續(xù)性、系統(tǒng)性和有效性，并且政策的制定依據(jù)、制定原則以及制定過(guò)程與方式都不透明，沒有實(shí)施有效的政策評(píng)估機(jī)制等，都導(dǎo)致政府公信力的缺失。政府在房地產(chǎn)政策制定方面要有理有據(jù)，決策要透明化、公開化，在今后的調(diào)控中，盡量發(fā)揮市場(chǎng)的作用，盡可能減少行政干預(yù)，讓市場(chǎng)在資源配置中起主導(dǎo)性作用，保持政策的連續(xù)性。此外，可以建立群眾監(jiān)督機(jī)制，讓政府的調(diào)控決策、審核機(jī)制等接受人民監(jiān)督，并充分吸收群眾建議，做好房地產(chǎn)調(diào)控工作。

4.5 將調(diào)控主導(dǎo)權(quán)下放給地方政府，調(diào)整考核機(jī)制

由于不同城市之間房?jī)r(jià)漲幅、住房結(jié)構(gòu)以及供需等有著較大的差別，如一線城市北京、上海、深圳、廣州的房?jī)r(jià)漲幅與需求大大高于二三線城市，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不能像以前一樣采取“一刀切”的方式，要針對(duì)不同的市場(chǎng)采取不同的調(diào)控方式，因此，中央可將房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)下放給地方政府，地方政府可以根據(jù)該地區(qū)的具體情況制定最有效的調(diào)控政策。此外，中央需要調(diào)整地方政府的考核機(jī)制，不能只關(guān)注地方政府的GDP，這樣仍可能會(huì)導(dǎo)致地方政府通過(guò)土地財(cái)政去拉動(dòng)GDP，中央可實(shí)行“綠色GDP”的考核，將保障房的建設(shè)、房?jī)r(jià)的穩(wěn)定等因素考慮進(jìn)去，更好地發(fā)揮政府作為調(diào)控主體的作用。

綜上，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著巨大的推進(jìn)作用，房地產(chǎn)業(yè)“不健康”發(fā)展會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成影響，更會(huì)影響整個(gè)社會(huì)的和諧，因此要對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行有效調(diào)控，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”不是一蹴而就的事，其要有一個(gè)長(zhǎng)效的機(jī)制和政府的有效指導(dǎo)，這樣才能使房地產(chǎn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)軟著陸，真正實(shí)現(xiàn)人民居有其所的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

1.中國(guó)共產(chǎn)黨十八屆三中全會(huì)公報(bào).新華網(wǎng).2013.11

2.徐滇慶.房地產(chǎn)供求與保障.機(jī)械工業(yè)出版社.2014.1

3.高聚輝.近年房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧與思考.中國(guó)發(fā)展觀察.2012.3

4.盧新海 杜超.土地參與宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響.中國(guó)房地產(chǎn).2006.4

5.胡平.土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果評(píng)價(jià).上海房地.2014.1

6.楊柏國(guó).溯源房地產(chǎn)調(diào)控失靈——以中央地方關(guān)系為視角.理論研究.2010.3

7.劉黎虹.完善房地產(chǎn)調(diào)控法律手段研究.云南行政學(xué)院報(bào).2013.6

8.楊恒.我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控有效性分析.宏觀經(jīng)濟(jì)研究.2014.3

9.駱學(xué)韌 江燕.我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控失靈的體制性障礙——從市場(chǎng)和政府雙失靈角度.中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報(bào).2011.6

10.鄭云峰 李建建.近十年我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與思考.經(jīng)濟(jì)縱橫.2013.10

Abstract：Real estate is an important part of the national economy， the stability of real estate market relates to the stability of our national economy， so the regulation of it correctly and reasonably is in accord with the national interest. Base on the Third Plenary Session of the 18th， this paper will review the past ten years of real estate regulation policies and effects， it also has analyzed the exist issues， and combined the principle of the Third Plenary Session of the 18th， which includes adhering to the people-oriented， paying more attention to fairness， and enhancing the credibility of the government， and so on. In the end， this article will put forward some suggestions about macro-control policy for real estate to promoting the healthy development of it.

Keywords：Real estate，Macro-control，Housing price

李美婷/責(zé)任編輯endprint

4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控建議

在過(guò)去的近十年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以行政干預(yù)為主，忽視了市場(chǎng)調(diào)節(jié)的重要性，十八屆三中全會(huì)中指出，要建立統(tǒng)一開發(fā)、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，要著力清除市場(chǎng)壁壘，提高資源配置效率和公平性?，F(xiàn)如今，中國(guó)城鎮(zhèn)化步伐正在加快，更多的農(nóng)民工進(jìn)城，并且大學(xué)生畢業(yè)人數(shù)達(dá)到700萬(wàn)左右，中低收入人群的剛性需求仍然很大，房?jī)r(jià)問題依然突出，因此，必須建立調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

4.1 合理調(diào)整地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)，建立科學(xué)的財(cái)稅體制

要改進(jìn)預(yù)算管理制度，完善稅收制度，建立事權(quán)和責(zé)任相適應(yīng)的制度。由于近些年實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的惡化，地方政府稅收吃緊，加上地方政府要進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施以及保障房的建設(shè)，導(dǎo)致地方政府財(cái)政入不敷出，政府逐漸開始依賴房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收及高額的土地出讓金，土地出讓價(jià)不斷上漲，“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。因此，要依照十八屆三中全會(huì)精神，實(shí)行稅制改革，豐富地方財(cái)政的收入來(lái)源，將房地產(chǎn)開發(fā)方面的稅收轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)保有稅收來(lái)抑制投機(jī)需求，在投機(jī)活動(dòng)猖獗時(shí)，合理征收印花稅、契稅等，抑制頻繁轉(zhuǎn)手投機(jī)炒作，征收房地產(chǎn)交易中增值部分的個(gè)人所得稅，加大累進(jìn)幅度，加大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，增加囤房成本。完善地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，進(jìn)行個(gè)人房產(chǎn)清查并加快推進(jìn)空置稅的實(shí)施，可將房地產(chǎn)稅收的一部分投入社會(huì)保障體系建設(shè)，合理調(diào)整地方事權(quán)和財(cái)權(quán)，對(duì)一些項(xiàng)目如保障房的建設(shè)等加大中央補(bǔ)貼，提高效率，減輕地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。

4.2 建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)，合理調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)

土地要素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素之一，土地制度的改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著重大的影響。黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，并提出在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，這為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地提供了保障，進(jìn)一步擴(kuò)大了土地的權(quán)能。各級(jí)地方政府要合理規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，處理好城郊集體建設(shè)用地，有效調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)，用于增加保障房等的供給。此外，要合理調(diào)整高檔商品房、普通商品房及保障房的土地供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟(jì)適用房的供給，限制高檔住宅建設(shè)用地，并對(duì)商品房及保障房戶型加以限制，盡量鼓勵(lì)小戶型的開發(fā)。

4.3 堅(jiān)持以人為本，加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)

十八屆三中全會(huì)指出，實(shí)現(xiàn)發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，解決好人民最直接最關(guān)心最現(xiàn)實(shí)的利益問題，建立更加公平可持續(xù)的社會(huì)保障制度，最大限度地增加和諧因素，確保人民安居樂業(yè)、社會(huì)安定有序。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，更多的農(nóng)民工進(jìn)城，中低收入者數(shù)量逐漸龐大，解決他們的住房問題儼然成為比較重大的社會(huì)問題，這關(guān)乎社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，需要政府加大力度去建設(shè)更多的保障性住房。增加保障性住房的建設(shè)能增加整個(gè)住房的供給，有效緩解住房剛性需求，從而有效抑制房?jī)r(jià)上漲。

4.4 增強(qiáng)政府公信力和執(zhí)行力，保持宏觀調(diào)控的連續(xù)性和有效性

政府是宏觀調(diào)控的主體，宏觀調(diào)控的成敗很大程度上取決于政府。在保障性住房方面，政府設(shè)立的審核機(jī)制不完善，保障方式不明，分配制度不公，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)模糊等問題造成了政府在保障性住房方面的職責(zé)缺位；在政策制定方面，政府政策制定太過(guò)于頻繁，幾乎每年都出臺(tái)不同的調(diào)控政策，致使政策缺乏連續(xù)性、系統(tǒng)性和有效性，并且政策的制定依據(jù)、制定原則以及制定過(guò)程與方式都不透明，沒有實(shí)施有效的政策評(píng)估機(jī)制等，都導(dǎo)致政府公信力的缺失。政府在房地產(chǎn)政策制定方面要有理有據(jù)，決策要透明化、公開化，在今后的調(diào)控中，盡量發(fā)揮市場(chǎng)的作用，盡可能減少行政干預(yù)，讓市場(chǎng)在資源配置中起主導(dǎo)性作用，保持政策的連續(xù)性。此外，可以建立群眾監(jiān)督機(jī)制，讓政府的調(diào)控決策、審核機(jī)制等接受人民監(jiān)督，并充分吸收群眾建議，做好房地產(chǎn)調(diào)控工作。

4.5 將調(diào)控主導(dǎo)權(quán)下放給地方政府，調(diào)整考核機(jī)制

由于不同城市之間房?jī)r(jià)漲幅、住房結(jié)構(gòu)以及供需等有著較大的差別，如一線城市北京、上海、深圳、廣州的房?jī)r(jià)漲幅與需求大大高于二三線城市，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不能像以前一樣采取“一刀切”的方式，要針對(duì)不同的市場(chǎng)采取不同的調(diào)控方式，因此，中央可將房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)下放給地方政府，地方政府可以根據(jù)該地區(qū)的具體情況制定最有效的調(diào)控政策。此外，中央需要調(diào)整地方政府的考核機(jī)制，不能只關(guān)注地方政府的GDP，這樣仍可能會(huì)導(dǎo)致地方政府通過(guò)土地財(cái)政去拉動(dòng)GDP，中央可實(shí)行“綠色GDP”的考核，將保障房的建設(shè)、房?jī)r(jià)的穩(wěn)定等因素考慮進(jìn)去，更好地發(fā)揮政府作為調(diào)控主體的作用。

綜上，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著巨大的推進(jìn)作用，房地產(chǎn)業(yè)“不健康”發(fā)展會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成影響，更會(huì)影響整個(gè)社會(huì)的和諧，因此要對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行有效調(diào)控，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”不是一蹴而就的事，其要有一個(gè)長(zhǎng)效的機(jī)制和政府的有效指導(dǎo)，這樣才能使房地產(chǎn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)軟著陸，真正實(shí)現(xiàn)人民居有其所的目標(biāo)。

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Abstract：Real estate is an important part of the national economy， the stability of real estate market relates to the stability of our national economy， so the regulation of it correctly and reasonably is in accord with the national interest. Base on the Third Plenary Session of the 18th， this paper will review the past ten years of real estate regulation policies and effects， it also has analyzed the exist issues， and combined the principle of the Third Plenary Session of the 18th， which includes adhering to the people-oriented， paying more attention to fairness， and enhancing the credibility of the government， and so on. In the end， this article will put forward some suggestions about macro-control policy for real estate to promoting the healthy development of it.

Keywords：Real estate，Macro-control，Housing price

李美婷/責(zé)任編輯endprint