國(guó)內(nèi)房產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀及對(duì)策探析

時(shí)鵬科

[摘 要]文章首先闡述了我國(guó)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)行業(yè)存在著巨大的泡沫問題，并隨之闡述了造成我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的各種因素。在此基礎(chǔ)上對(duì)造成房產(chǎn)泡沫的因素進(jìn)行了分析，得出房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因是大量的投機(jī)投資資本的涌入、土地價(jià)格的急速上升。最終，對(duì)于如何解決房產(chǎn)的巨大泡沫提出了相應(yīng)的建議。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)泡沫；系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；投機(jī)資本；土地價(jià)格；政府行為

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.128

2015年我國(guó)GDP增長(zhǎng)已低于7%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重下滑。其原因一部分歸咎于2008年金融危機(jī)以來世界主要的發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇一直未曾出現(xiàn)，在世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益密切的今天，必然會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面的影響；另一部分是因?yàn)楦母镩_放以來中國(guó)推行的漸進(jìn)式改革使得經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大的成效，然而雙軌制經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已阻礙了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展且伴生出巨大的經(jīng)濟(jì)隱憂，以房地產(chǎn)泡沫、地方債務(wù)、影子銀行最為顯著。

1 我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格脫離實(shí)際均衡價(jià)格的現(xiàn)狀

我們引入房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)，來衡量我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的泡沫問題。以山東省為例，現(xiàn)在我們以山東省在職職工的年收入為計(jì)量數(shù)據(jù)，每個(gè)家庭的房屋面積我們計(jì)90平方米，則房?jī)r(jià)收入比如圖1所示：

圖1 2007—2013年山東省房?jī)r(jià)收入比

由圖1數(shù)據(jù)可以看出，山東省房?jī)r(jià)收入比基本上要大于9.5，而國(guó)際上的合理范圍為3～6。證明了我國(guó)房地產(chǎn)面臨著巨大的泡沫問題。

2 房?jī)r(jià)過高的原因及分析

國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)巨大泡沫的原因：

①建筑成本的上升，這其中又分為土地出售成本上升、建筑材料價(jià)格和人力資本的上升兩小類；②大量的資金涌入，又分為蓄意炒房的資金涌入、投資房地產(chǎn)的投資資本涌入、政府寬松的貨幣財(cái)政政策帶來的資金涌入三小類；③居民收入增長(zhǎng)使得需求增長(zhǎng)帶來的房產(chǎn)價(jià)格的上升。

首先，我們將居民收入增長(zhǎng)的因素給排除掉，收入增長(zhǎng)會(huì)帶來需求的上升從而引起房?jī)r(jià)的上漲，但是正常的市場(chǎng)需求擴(kuò)大絕對(duì)不會(huì)帶來如此嚴(yán)重的房產(chǎn)泡沫。

其次，第二項(xiàng)大量的資金涌入。①投資資本的大量涌入。房地產(chǎn)泡沫迅速擴(kuò)大其原因是什么？在經(jīng)濟(jì)人的理論假設(shè)下，這個(gè)問題迎刃而解。倘若沒有看到房地產(chǎn)行業(yè)因泡沫帶來的巨大的投資回報(bào)利潤(rùn)，就不會(huì)有大量的投資資本迅速涌入房地產(chǎn)行業(yè)以致房產(chǎn)泡沫的急速膨脹。其次圖2中數(shù)據(jù)顯示我們可以看出投資資本的涌入并不是引起泡沫產(chǎn)生的真正原因。②國(guó)家寬松的貨幣財(cái)政政策帶來的資金涌入。對(duì)此其表明由于房地產(chǎn)行業(yè)迅速擴(kuò)大的泡沫使得該行業(yè)在擁有本行業(yè)應(yīng)該擴(kuò)大的資本之后又侵占了本應(yīng)投入到其他行業(yè)中去的社會(huì)資本。由此我們得出，政府寬松的貨幣財(cái)政政策并不是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因。③蓄意炒房資本的涌入。我國(guó)房地產(chǎn)泡沫存在的很大一部分原因要?dú)w咎于房地產(chǎn)市場(chǎng)上虛擬出來的大量房屋需求數(shù)量，其扭曲了市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制，使得房產(chǎn)市場(chǎng)的均衡數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際均衡數(shù)量，提高了市場(chǎng)出清價(jià)格，造成了房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，而造成大量虛擬房屋需求的最主要原因就是蓄意炒房行為的存在。

圖2 2007—2013年房地產(chǎn)投資占各行業(yè)固定資產(chǎn)投入比例

最后，建筑成本上升的因素。①對(duì)于建筑材料價(jià)格及人力資本價(jià)格上升的因素，其與正常的發(fā)現(xiàn)有利可圖之后而涌入的資本一樣，是因?yàn)榫薮蟮姆慨a(chǎn)泡沫所引發(fā)的惡性循環(huán)，對(duì)于生產(chǎn)資料市場(chǎng)而言正是由于房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生導(dǎo)致在原材料市場(chǎng)中需求的迅速上升使得原材料出售者存在了提高生產(chǎn)資料價(jià)格的可能。同時(shí)，圖3中的數(shù)據(jù)可以看出原材料價(jià)格的上漲并不是房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因。②對(duì)土地價(jià)格上升與房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的因果關(guān)系的研究發(fā)現(xiàn)：自改革開放我國(guó)實(shí)施地租級(jí)差化開始，土地價(jià)格開始上升這引起了房?jī)r(jià)的上漲，然而這種上漲并不劇烈，只是由于建筑成本的上升而引起的正常的價(jià)格上漲。我們將2007—2013年的土地購(gòu)置費(fèi)用折線圖（圖4）與我國(guó)住宅平均價(jià)格圖（圖1）相比較發(fā)現(xiàn)：住宅價(jià)格的上升與土地價(jià)格的上升基本上是保持同步的。這從側(cè)面證明：房產(chǎn)價(jià)格的泡沫與土地價(jià)格的飆升二者相互促進(jìn)，形成嚴(yán)重的惡性循環(huán)，最終產(chǎn)生了如今我國(guó)房產(chǎn)巨大的泡沫問題。

圖3 2007—2013年房地產(chǎn)開發(fā)房屋造價(jià)（元/平方米）

圖4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地費(fèi)用（萬元/平方米）

經(jīng)本文分析發(fā)現(xiàn)：蓄意炒房行為、土地價(jià)格上升導(dǎo)致了房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，并隨之進(jìn)入惡性循環(huán)；建筑材料的價(jià)格的提高、市場(chǎng)上投資資本的涌入以及政府實(shí)行寬松的貨幣財(cái)政政策并不是房?jī)r(jià)急劇上升、房產(chǎn)泡沫越吹越大的根本原因。

3 平穩(wěn)解決房產(chǎn)泡沫過大問題對(duì)策

對(duì)于平穩(wěn)解決房產(chǎn)泡沫問題，我們要著重于抑制炒房投機(jī)行為以及降低土地交易價(jià)格兩個(gè)根本因素，同時(shí)對(duì)于其他因素也需要相應(yīng)的政策來輔助調(diào)控，只有這樣才能有效地解決我國(guó)房地產(chǎn)問題。

對(duì)于抑制蓄意炒房行為，可以從三個(gè)方面考慮。第一、稅收。我們將稅收暫分為三部分：房屋建筑部分、房屋流通部分以及房屋處理部分。對(duì)于房屋建筑部分不易再征收額外稅收，因?yàn)槲覈?guó)住房仍面臨著供給數(shù)量少于需求數(shù)量的情況，對(duì)房屋建筑部分征收過高稅收只能減少供給進(jìn)而進(jìn)一步將房?jī)r(jià)提高；對(duì)于房屋流通部分征收高額稅收無論是稅收效應(yīng)轉(zhuǎn)嫁到誰身上都會(huì)減少房屋的交易數(shù)量，這對(duì)于解決問題只能起反方向的作用；針對(duì)于房屋處理部分，我們將之歸為自身保有房與轉(zhuǎn)賣房，對(duì)于自身保有房不建議如國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一樣征收大量稅收，因?yàn)楝F(xiàn)如今我國(guó)的國(guó)情依然是房屋供給遠(yuǎn)小于房屋需求，這與發(fā)達(dá)國(guó)家而言是非常明顯的區(qū)別，發(fā)達(dá)國(guó)家可以通過此獲得大量的穩(wěn)定的稅收，然而對(duì)我國(guó)而言則會(huì)產(chǎn)生反效果，使得房屋交易減少或者減緩自身保有房產(chǎn)數(shù)量的上升速度，不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，而對(duì)于轉(zhuǎn)賣房則應(yīng)征收大量的增值稅，稅率盡量提高以遏制蓄意炒房行為的發(fā)生。第二、降低民眾心中對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。政府可以在正式場(chǎng)合公開聲明房?jī)r(jià)將緩慢下降，同時(shí)采取一系列行之有效的措施執(zhí)行到位，則民眾在看到前期房?jī)r(jià)的確緩慢下降是其預(yù)期自然會(huì)降低，也就縮小了炒房行為周轉(zhuǎn)的空間。第三、取消限購(gòu)政策。限購(gòu)政策在一定程度上限制了炒房行為，然而只能解一時(shí)之急。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，一個(gè)健康活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的是一個(gè)在固定的制度框架下的約束力量，而不是政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過多干預(yù)。只有減少了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)自由發(fā)展的干擾才會(huì)提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率，在其他行之有效的政策措施實(shí)施后，市場(chǎng)作用會(huì)使得民眾自動(dòng)對(duì)于購(gòu)房數(shù)量進(jìn)行利己的選擇，炒房行為也會(huì)隨之消弭。

對(duì)于土地交易價(jià)格過高的問題，政府不宜采取政策性措施來刻意壓低土地價(jià)格，土地競(jìng)標(biāo)的方式可以繼續(xù)實(shí)行，政府要做的是：杜絕那種刻意哄抬土地價(jià)格以增長(zhǎng)地方政府收入的情況出現(xiàn)。政府自身應(yīng)加大對(duì)行政本身的檢查力度，以杜絕地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)干擾的問題，對(duì)于越權(quán)的地方政府官員應(yīng)施以嚴(yán)厲打擊。

對(duì)于其他因素而言，政府應(yīng)選擇性的采取適度的措施，在不過多的干預(yù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的原則上，來削減房地產(chǎn)的泡沫。對(duì)于生產(chǎn)原材料價(jià)格上升的問題，筆者認(rèn)為政府可以放任自流。這是因?yàn)樵趫D3中我們可以看到：近年來原材料的價(jià)格在上升，但是上升幅度并不大，指數(shù)化之后，上升幅度會(huì)更小。解決大量投資資本涌入問題的關(guān)鍵是在市場(chǎng)利率上：政府可以使利率市場(chǎng)化，則一年的存款利率與CPI掛鉤，這樣會(huì)減少居民投資性質(zhì)的購(gòu)房行為，因?yàn)榇藭r(shí)存入銀行的錢的保值效果與購(gòu)房保值效果基本相當(dāng)。對(duì)于我國(guó)寬松的貨幣財(cái)政政策，筆者認(rèn)為在當(dāng)下是必須施行的政策措施。我們?cè)趶?qiáng)調(diào)：我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須由投資拉動(dòng)型向內(nèi)需拉動(dòng)型轉(zhuǎn)變。然而我們必須意識(shí)到，要內(nèi)需拉動(dòng)實(shí)現(xiàn)持續(xù)的增長(zhǎng)，那么收入必須持續(xù)的增加，就是要不斷地提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，否則持續(xù)的消費(fèi)之后只能負(fù)債，引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。而這需要投資來促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、改善基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展高附加產(chǎn)業(yè)。我們需要的不是停止投資，而是停止無效或低效回報(bào)投資，需要的是以健全的市場(chǎng)體制框架為動(dòng)力，來引導(dǎo)資本流入到最需要的領(lǐng)域中。

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