投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換的財務(wù)影響

靳斐

摘 要：中航地產(chǎn)發(fā)布的2013年業(yè)績報告表明歸屬于母公司凈利潤較上年同期增長12.70%，主要系新增投資性房地產(chǎn)帶來的利潤增長。自2009年中航地產(chǎn)轉(zhuǎn)換采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)以來，這一轉(zhuǎn)換無疑對企業(yè)的財務(wù)狀況產(chǎn)生了重大影響。以中航地產(chǎn)為例，分析投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換對財務(wù)的影響，以期從案例分析中獲得一些啟示。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；計量模式

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2014）15-0120-02

新會計準則制定以來，投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇備受關(guān)注，而且金融危機爆發(fā)后對公允價值更是爭議不絕。因此，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司也會引人注目。公允價值計量盡管可以提高會計信息的質(zhì)量，從而更真實地反映企業(yè)的市場價值和財務(wù)信息，但截止到2011年，年報披露中擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用公允價值后續(xù)計量的比例只占3.25%。于是，大多數(shù)公司持謹慎態(tài)度仍然選擇成本模式來計量投資性房地產(chǎn)

1 中航地產(chǎn)的案例背景

深圳中航地產(chǎn)股份有限公司（簡稱：中航地產(chǎn)，證券代碼：000043）成立于1985年，其前身由中國航空技術(shù)進出口深圳公司，聯(lián)合國內(nèi)二十四家有實力的大中型企業(yè)共同發(fā)起，1994年在深圳證券交易所上市，公司注冊資本為22232.047萬元。2006年4月，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，中國航空技術(shù)進出口深圳公司直接、間接持有中航地產(chǎn)股份比例增加到了44.90%，成為該企業(yè)第一大股東。經(jīng)過二十余年的努力，中航地產(chǎn)發(fā)展成集地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理、酒店經(jīng)營與管理為一體的綜合性集團公司。2012年中航地產(chǎn)再次登上中國房地產(chǎn)上市公司100強排行榜。

2 投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變的財務(wù)影響

公允價值計量運用于投資性房地產(chǎn)不僅具有嚴格的限制條件，而且可能會導致上市公司的利潤在短期內(nèi)發(fā)生劇烈波動，造成企業(yè)風險提高，故多數(shù)上市公司仍然采用成本法來計量投資性房地產(chǎn)。中航地產(chǎn)卻從2009年起選擇公允價值計量，這必將引起了該企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的大幅度波動，投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)換也必然會對企業(yè)的財務(wù)狀況產(chǎn)生顯著的影響。通過收集2008-2012年中航地產(chǎn)年度報告中有關(guān)投資性房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，它們能更直觀顯示出投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變對企業(yè)財務(wù)的影響。

表1表明了2008-2012年中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的概況。通過表1可以反映出從2007年以來中航地產(chǎn)擁有的投資性房地產(chǎn)的總量在不斷增加，在2012年投資性房地產(chǎn)賬面價值竟高達40.11億萬元，同時投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在2009年明顯從6.59%增長到了9.36%，這就說明中航地產(chǎn)自2009年1月1日起投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)換是造成這些變化的主要原因之一。

表2表明了中航地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益對利潤的影響。由表2可知從2009年投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值計量以來，投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占利潤總額的比重是相當高，尤其是2012年，投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益占到了利潤總額一半以上。毫無疑問，中航采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)對公司的利潤貢獻較大。

從表3可以看出，中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)換引起房地產(chǎn)價值升高而帶來凈資產(chǎn)的大幅度增長，說明公允價值計量可以增加企業(yè)的會計盈余，但這也會影響到當期凈資產(chǎn)收益率的變動。表3也表明了中航地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更為公允價值計量模式會影響每股收益和每股凈資產(chǎn)，但如果該企業(yè)凈利潤增長小于凈資產(chǎn)的增長幅度，凈資產(chǎn)收益率便會降低。

表3 中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變

對財務(wù)的影響

3 啟示

中航地產(chǎn)自采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)以來，公司的利潤急劇提高，甚至在2011年凈利潤高達5.17億元，相比前年增加了92%，投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益帶來了2.3億元的凈利潤，然而當年的營業(yè)收入為37.1億元，相比前年下降了5%，這表明該企業(yè)若采用成本模式計量，其凈利潤會急速下降。這種狀況的出現(xiàn)引起了媒體和會計業(yè)內(nèi)人士對公允價值計量的關(guān)注和熱議。然而，毋庸置疑的是公允價值模式雖然應用門檻較高，卻能更加真實地反映資產(chǎn)的價值，提高會計信息的質(zhì)量，降低財務(wù)風險，促進企業(yè)的再融資。由此可見，公允價值計量在我國仍然面臨應用困境，本文以中航地產(chǎn)的公允價值運用為對象進行分析得出以下啟示。

3.1 投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇應與公司戰(zhàn)略相匹配

中航地產(chǎn)隨著公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的逐步完成，該企業(yè)希望加速發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，并且投資性房地產(chǎn)主要集中在深圳的核心地帶，有活躍的市場環(huán)境，更易獲取市場價格以及相關(guān)信息，從而采取公允價值計量投資性房地產(chǎn)是具有可操作性，也是完成企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要一步。因此，企業(yè)在選擇計量模式，需要考慮企業(yè)當前的戰(zhàn)略愿景。

3.2 注意計量模式轉(zhuǎn)換后企業(yè)收益和成本的權(quán)衡

目前，我國只有少數(shù)的上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，主要原因之一就是公允價值計量程序繁瑣，信息取得的成本較高。然而，公允價值計量卻能提高財務(wù)信息的相關(guān)性和及時性，使企業(yè)的經(jīng)濟情況得到更真實的反映，繼而很大程度降低了金融風險，這就使類似于中航地產(chǎn)的企業(yè)擁有更大的會計盈余空間。因此，企業(yè)需要充分考慮投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換帶來的財務(wù)影響，盡量做到趨利避害，使企業(yè)適應公允價值計量模式以獲得更好的收益。

3.3 規(guī)范對投資性房地產(chǎn)公允價值信息的披露

為了維護投資者及相關(guān)者的利益，企業(yè)選擇公允價值計量模式后，不僅需要披露計量模式轉(zhuǎn)換的原因以及帶來的財務(wù)影響，也要明確地說明房地產(chǎn)公允價值的確定依據(jù)和評估方法。中航地產(chǎn)由于是自身評估公允價值，而不是按國際會計準則要求專業(yè)人士來進行評估，這樣企業(yè)自身就能調(diào)節(jié)利潤，可能會粉飾公司的財務(wù)指標。我國于2014年7月1日實施《39號公允價值計量準則》中進一步規(guī)范了公允價值信息的披露和完善了我國的會計準則體系，以實現(xiàn)與國際會計準則的趨同。

參考文獻

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