基于理論價(jià)格法的廣東省茂名市房地產(chǎn)泡沫研究

黎會(huì)

摘要：運(yùn)用理論價(jià)格法從定量分析的角度對(duì)廣東省茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫以及泡沫的程度進(jìn)行研究。研究結(jié)果表明：茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年基本無(wú)泡沫；2009—2011年這三年茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，尤以2009年最為嚴(yán)重；2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱；2011年泡沫程度有明顯的上升的趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：理論價(jià)格法；理論房?jī)r(jià)；實(shí)際房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)泡沫

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2012）15-0137-03

近幾年來(lái)，廣東省茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，住宅房?jī)r(jià)不斷攀升。在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為茂名市經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉足輕重的支柱產(chǎn)業(yè)情況下，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)乎茂名市整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。因此，對(duì)茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫以及泡沫的程度進(jìn)行研究具有理論和現(xiàn)實(shí)的重要意義。有鑒于此，本文運(yùn)用“理論價(jià)格法”首先計(jì)算出茂名市房地產(chǎn)2008—2011年每年的理論房?jī)r(jià)，再與房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)相比較，科學(xué)地實(shí)證測(cè)度茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫以及泡沫達(dá)到的程度。試圖為茂名市政府監(jiān)督部門(mén)在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中的有關(guān)指標(biāo)變化持續(xù)監(jiān)測(cè)的條件下，能夠從中得到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和局部特征變化的準(zhǔn)確判斷，以對(duì)其今后走勢(shì)作出正確的預(yù)期與評(píng)價(jià)，從而盡可能地提前采取監(jiān)督調(diào)控措施，最大限度地促進(jìn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好運(yùn)行，同時(shí)盡量避免那些可以避免的不良態(tài)勢(shì)或事件的發(fā)生。

一、房地產(chǎn)泡沫的定義

究竟什么是泡沫，如何看待和理解泡沫？國(guó)際上對(duì)泡沫的定義至今沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的表述，但最普遍的一種說(shuō)法是：某種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中陡然漲價(jià)，使人們形成遠(yuǎn)期價(jià)格將繼續(xù)上升的預(yù)期，從而吸引新的買主。這些買主中，大多屬于只想通過(guò)買賣牟取利潤(rùn)，而對(duì)資產(chǎn)本身的使用價(jià)值不感興趣的投機(jī)者。但是，資產(chǎn)價(jià)格上升通常伴隨著預(yù)期的反向變化并帶來(lái)價(jià)格的暴跌，最終導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的破滅。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值和適當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。通常表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)繁榮期，房?jī)r(jià)飛漲成泡沫景氣，但到達(dá)頂峰狀態(tài)后，市場(chǎng)需求量急劇下降，房?jī)r(jià)大跌，泡沫也隨之破滅 [1]。

房地產(chǎn)作為泡沫的載體，通常具有稀缺性、不可移動(dòng)性和唯一性等特點(diǎn)，而且不太容易在短期內(nèi)達(dá)到市場(chǎng)的供需平衡。因此，很容易成為投機(jī)者進(jìn)行投機(jī)的對(duì)象。由此，房地產(chǎn)成了最為常見(jiàn)的一種泡沫載體，房地產(chǎn)泡沫也成為了我們經(jīng)常會(huì)遭遇的一種泡沫。

二、理論價(jià)格法

一個(gè)廣泛的對(duì)房地產(chǎn)泡沫定義的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋是房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格對(duì)其理論價(jià)值的偏離。毫無(wú)疑問(wèn)，求出一項(xiàng)房地產(chǎn)的理論價(jià)格，再與其現(xiàn)實(shí)價(jià)格相比較，即可知道其實(shí)際價(jià)格中是否蘊(yùn)涵泡沫。理論價(jià)格法就是通過(guò)建立數(shù)學(xué)模型來(lái)推算出房地產(chǎn)理論價(jià)格，然后同市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格相比較來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫以及有多大程度泡沫的一種方法。根據(jù)推算房地產(chǎn)理論價(jià)格的思路不同，又可以分為兩類：一類是基于收益還原價(jià)值角度來(lái)找出價(jià)格泡沫，很多日本學(xué)者就是根據(jù)這一理論衡量了日本房地產(chǎn)泡沫，如日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄和中尾宏。第二類是從市場(chǎng)供需因素的角度出發(fā)，通過(guò)用影響市場(chǎng)供需的變量，如房?jī)r(jià)、建筑成本、稅后抵押貸款利率、就業(yè)人口、人均可支配收入等這些變量來(lái)建立數(shù)學(xué)模型，利用模型來(lái)求出市場(chǎng)均衡時(shí)的住宅價(jià)格的理論值或者求出理論房?jī)r(jià)變動(dòng)率，再和實(shí)際價(jià)格或?qū)嶋H價(jià)格變動(dòng)率比較之后，便可以得出泡沫程度的結(jié)果，應(yīng)用這類方法以西方學(xué)者居多。本文將采用第二類方法對(duì)茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行研究。

房地產(chǎn)泡沫程度可以采用泡沫度系數(shù)來(lái)衡量，泡沫度系數(shù)可以用以下公式進(jìn)行計(jì)算[2]：

泡沫度系數(shù)B=

當(dāng)泡沫度系數(shù)B＞1時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著泡沫成分；當(dāng)泡沫度系數(shù)B≤1時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

上述公式中的實(shí)際價(jià)格從歷年統(tǒng)計(jì)資料可以很容易獲得。理論房?jī)r(jià)的計(jì)算公式為：理論房?jī)r(jià)=上年房?jī)r(jià)×（1+理論房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率B0），而理論房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率B0可以用相關(guān)因素的變動(dòng)率乘以各自的系數(shù)來(lái)表示，其計(jì)算公式如下：

理論房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率B 0 =c1d1+c2d2+c3d3+…+cidi

其中，d為相應(yīng)因素的變動(dòng)率，具體可以包括GDP、失業(yè)率、抵押貸款利率、CPI、房?jī)r(jià)、人均可支配收入等的變動(dòng)率。由于研究時(shí)間和研究深度等各方面的原因，本文擬選取抵押貸款利率的變動(dòng)率、居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)率和人均可支配收入的變動(dòng)率來(lái)計(jì)算理論房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率，分別表示為d1、d2、d3，于是理論房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的公式可表示為：B 0 =

c1d1+c2d2+c3d3。

在將上述模型應(yīng)用到對(duì)茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫測(cè)度之前，還有一個(gè)重要的問(wèn)題需要解決，那就是計(jì)算出模型中的系數(shù)c1、c2、c3。

由于美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，發(fā)展也比較完善，與國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比更加理性和規(guī)范，因此，可以用美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定時(shí)期的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算模型中的系數(shù)。本文借用美國(guó)房地產(chǎn)1996—2002年（次貸危機(jī)出現(xiàn)在2007年）的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算模型中的系數(shù)c1、c2、c3。假設(shè)在1996—2002年間美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，那么其理論房?jī)r(jià)就等于實(shí)際房?jī)r(jià)，實(shí)際房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率就等于理論房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率。

根據(jù)表1選取1999—2001年的數(shù)據(jù)計(jì)算出相關(guān)因素的變動(dòng)率（如表2所示）：

把表2的相應(yīng)數(shù)據(jù)代入理論房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率公式B 0 =c1d1+

c2d2+c3d3，組成一個(gè)線性方程組如下：

5.89=-2.56 c1+2.29 c2+4.23 c3

3.23=-9.21 c1+1.56 c2+5.14 c3

7.53=7.25 c1+2.21 c2+4.88 c3

解此方程組計(jì)算得到：c1=0.1717，c2=2.3553，c3=0.2213，則理論房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的公式為：

B0 =0.1717d1+2.3553d2+0.2213d3

理論價(jià)格法能較為準(zhǔn)確測(cè)算出泡沫的程度大小，但理論價(jià)格法仍然有其弱點(diǎn)。其主要弱點(diǎn)是選進(jìn)數(shù)學(xué)模型的因素具有主觀性。由于每一個(gè)學(xué)者都有自己對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素重要性的理解，并對(duì)它們影響房?jī)r(jià)的方式有不同的看法，導(dǎo)致不同的學(xué)者選進(jìn)數(shù)學(xué)模型的因素會(huì)各有不同，這體現(xiàn)在理論房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率公式中就是公式的結(jié)構(gòu)多變，而且至今仍然沒(méi)有統(tǒng)一。因此，用不同“因素”測(cè)算出的泡沫結(jié)果可能會(huì)不同。

三、茂名市房地產(chǎn)泡沫系數(shù)的計(jì)算

從中國(guó)人民銀行和茂名市房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站及茂名統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)得到2007—2011年茂名市房地產(chǎn)相關(guān)因素的數(shù)據(jù)（如表3所示）。

由于買房具有一次性支出數(shù)額較大的特點(diǎn)，因此能一次性付清的人畢竟是少數(shù)，而且大多數(shù)家庭在短期內(nèi)都無(wú)法償還貸款，于是絕大多數(shù)購(gòu)房者都采取了首付+貸款購(gòu)買，然后分期還款的方式，并且貸款期限一般為五年或五年以上。我國(guó)目前個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)主要有兩種，即個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。作者認(rèn)為，個(gè)人住房商業(yè)性貸款能更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化狀況。因此，表3中的抵押貸款年利率采用的是對(duì)中國(guó)人民銀行官方網(wǎng)站上公布的金融機(jī)構(gòu)五年以上人民幣貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行算術(shù)平均計(jì)算而得來(lái)。

其中，茂名統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)沒(méi)有公布2011年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，其值通過(guò)如下思路進(jìn)行預(yù)估：首先，分別計(jì)算出前四年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)率；然后取其平均值作為2011年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)率；最后，計(jì)算出2011年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。同理預(yù)估2011年的CPI指數(shù)。

根據(jù)上頁(yè)表3的數(shù)據(jù)可以計(jì)算出與模型相關(guān)的因素的變動(dòng)率（如表4所示）。

把表4的數(shù)據(jù)代入理論房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率公式并計(jì)算出茂名市理論房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，并把計(jì)算出的結(jié)果再代入理論房?jī)r(jià)公式就可以計(jì)算出茂名市2008—2011年每一年的理論房?jī)r(jià)，進(jìn)而計(jì)算出茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)2008—2011年每一年的泡沫度系數(shù)。

從表5的計(jì)算結(jié)果可以看出，2008年的泡沫度系數(shù)小于1，說(shuō)明這一年茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本無(wú)泡沫；2009—2011年的泡沫度系數(shù)大于1，說(shuō)明這三年茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，尤以2009年最為嚴(yán)重；2010年的泡沫度系數(shù)為1.03，與1非常接近，說(shuō)明茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)這一年的實(shí)際價(jià)格和理論價(jià)格基本相等，泡沫程度非常的小，出現(xiàn)了輕微泡沫，這些輕微的泡沫情況也可以稱為房地產(chǎn)過(guò)熱；而2011年泡沫度系數(shù)卻越來(lái)越高于1，說(shuō)明泡沫程度越來(lái)越嚴(yán)重，且有明顯的上升趨勢(shì)。

四、結(jié)論

運(yùn)用理論價(jià)格法首先計(jì)算出廣東省茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)2008—2011年每年的理論房?jī)r(jià)，再將實(shí)際房?jī)r(jià)與理論房?jī)r(jià)相比較，從定量分析的角度對(duì)茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫以及泡沫的程度進(jìn)行研究。研究結(jié)果表明：茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年基本無(wú)泡沫；2009—2011年這三年茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，尤以2009年最為嚴(yán)重；2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱；2011年泡沫程度有明顯的上升的趨勢(shì)。因此，如果不對(duì)這種趨勢(shì)進(jìn)行有效控制的話，則茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)將有出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫的可能。

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The Research of the Real Estate Bubble in Maoming，Guangdong Base on Theoretical Price Method

LI Hui

（College of Science，Guangdong University of Petrochemical Technology，Maoming 525000，China）

Abstract：This paper uses theoretical price method to research if there is existence of the real estate market bubble and how large is the real estate bubble in Maoming，Guangdong Province from the angle of quantitative analysis. The result shows that：there is basically no bubble in 2008；There is bubble from 2009 to 2011 year，it is the most serious in 2009； Its overheated in 2010； In 2011，the extent of the bubble has obvious upward trend.

Key words：theoretical price method；theoretical price of the real estate；actual price of the real estate；the real estate bubble

[責(zé)任編輯 陳鳳雪]