房地產泡沫的論證研究

劉　豪

摘要:自1998年我國實行住房貨幣化改革以來，房地產業(yè)取得飛速發(fā)展，一躍成為國民經濟的支柱產業(yè)。但因我國房地產市場體系不完善、相關制度不健全，房地產業(yè)的發(fā)展極不穩(wěn)定，房地產業(yè)出現(xiàn)了投資過熱、價格泡沫、供需失調等嚴峻問題，這對房地產市場體系、居民生活以及國民經濟造成了不利影響。本文針對我國房地產市場發(fā)展中存在的問題進行相關論證分析。

關鍵詞:房地產投資;商品房價格;商品房需求

一、提出問題

由于改革開放前中國政府實行國有土地無償劃撥和住房實物分配的政策，在政府嚴格管制下的住宅不能進入市場交易，致使改革前的房地產市場長期處于萎縮階段。

1978年改革開放政策的實施推動中國經濟的增長，人民的生活水平大幅提高，城市化步伐明顯加快，大量農村人口向城市轉移，居民對住宅的需求量越來越大，住房的實物分配再也不能滿足居民對住房的多樣化需求，住宅的商品化改革迫在眉睫。

1998年5月9日，中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》，倡導貸款買房； 同年7月3日，國務院正式宣布停止住房收入分配，逐步實行住房分配貨幣化，并確定以“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”為住房改革的基本方向。住房商品化改革的狂潮屆時席卷了整個中國，房地產建設投資迅速增長，房地產業(yè)得到空前的發(fā)展，僅僅十年就一躍成為國民經濟的支柱產業(yè)。

但因我國房地產市場體系自身不完善，相關法制不健全，房地產業(yè)在發(fā)展過程中遇到了許多問題，這嚴重影響了房地產業(yè)健康發(fā)展，給居民的生活及國民經濟構成了嚴重威脅。

2008年房地產泡沫破滅前，我國房地產市場中的問題主要集中體現(xiàn)在以下幾個方面:(1)房地產投資過熱；(2)商品房價格增漲過快且波動性較大；(3)商品房的供需不平衡；(4)政府的政策太過于局部化、嚴厲化。

二、論證問題

1.房地產投資過熱

自住房商品化改革以來，房地產投資持續(xù)穩(wěn)定增長，從2004年開始由偏熱向過熱轉變。作為城鎮(zhèn)固定資產的重要組成部分，房地產業(yè)投資過熱直接推動固定資產投資猛漲，如圖是2003年至2008年上城鎮(zhèn)固定資產投資完成情況。

圖中數(shù)據表明： 2003年至2008上半年，全國城鎮(zhèn)固定資產投資增幅明顯過快，除了2006年增幅為24.5%，其余年份增幅均在25%以上，是同年GDP增長率的近2.5倍。城鎮(zhèn)固定資產投資的猛漲從側面反應出我國房地產投資出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。

據中國經濟景氣月報顯示,我國2007年城鎮(zhèn)固定資產投資實際完成117414億元，其中：住宅方面實際完成額21239.17億元，房地產開發(fā)方面實際完成額25279.65，兩者分別同比增長30.3%和30.2%。而國家統(tǒng)計局公布的同年GDP增長率為11.4%，住宅投資額增長率和房地產開發(fā)投資的增長率達到了GDP增長率的2.65倍.

以上數(shù)據表明：我國房地產業(yè)投資明顯過熱，投資的增長與國民經濟的發(fā)展極不協(xié)調，其速度明顯過快。

2.商品房價格增漲過快且波動性較大

自1998年我國實行住房商品化改革以來，伴隨著房地產投資和需求的增加，商品房的價格不斷上漲。在經歷了1998—2003年的平穩(wěn)增長后，商品房的價格增幅自2004年開始加快，并于2005—2007年迅速猛漲。下表是2004—2007年我國五個發(fā)達省市商品房價格的走勢表。

表中數(shù)據顯示，在2005—2007年期間，商品房價格出現(xiàn)“飆升”現(xiàn)象，在2005年、2007年兩年中，除上海的漲幅相對較低分別為16.86%、14.96%以外，其他四個地區(qū)的漲幅都超過了20%。其中北京市商品房的價格上漲最快，2005年、2007年增幅分別為34.34%和50.18%。經計算四年之中商品房價格漲幅最小的上海為40.96%，其中浙江、天津、北京這一漲幅達86.68%、86.00%、146.10%之多。

對表中數(shù)據進行分析我們可以發(fā)現(xiàn)商品房價格的波動幅度較大，這主要表現(xiàn)在：

（1）各個地區(qū)商品房價格的上漲幅度差異較大。比之：2005年浙江的商品房價格增幅為37.71%，而上海當年商品房價格增幅僅為16.86%，前者是后者的2.24倍；2007年北京的商品房價格同比增幅為50.18%是同年上海增幅14.69%的3.4倍之多。

（2）各個地區(qū)的商品房價格自身增長不穩(wěn)定、波動較大。比之，廣東省2005年的漲幅27.60%為其2006年漲幅9.23%的3倍;北京近四年的漲幅依次分別為6.67%、34.34%、21.98%、50.18%，其中2007年的漲幅達到了2004年漲幅的7.5倍。

根據房價增速與GDP增速之比這一房價動力系統(tǒng)穩(wěn)定性預警指標的經驗數(shù)據顯示，當該比率小于1.2時為綠燈區(qū)，介于1.2—1.5時為黃燈區(qū)，大于1.5為紅燈區(qū)。用表中2007年數(shù)據除以當年GDP增長率發(fā)現(xiàn)：除上海該比率為1.29處于房價動力系統(tǒng)穩(wěn)定性的黃燈區(qū)以外，其他四個地區(qū)該比率都遠大于1.5，處于房價動力系統(tǒng)穩(wěn)定性的紅燈區(qū)。由此可見我國商品房價格的動力系統(tǒng)極不穩(wěn)定，這是導致各地區(qū)各年商品房價格增長出現(xiàn)波動的主要原因。

3.商品房需求與供給不平衡

自1998年我國實行住房商品化改革以來，我國住在市場的就出現(xiàn)供不應求的傾向。2005年初，隨著投資者的增加、外國熱錢的涌入、股市熱效應的帶動，供需失衡形勢進一步惡化，于2007年國慶前后達到極點。例如，2007年1-11月全國商品住宅的竣工面積為2.32億立方米，而其銷售面積為4.98億立方米，竣工面積還不到銷售面積的一半。再拿北京來說，2007年土地供地才1000萬平方米，但是2007年一手商品房銷售都已經達到了1500萬平方米，銷售面積是功底面積的1.5倍。以上數(shù)據表明我國商品住宅出現(xiàn)嚴重供不應求的狀態(tài)，需求的過剩刺激了房地產投資增長、促使了商品房價格的走高，進而導致房地產投資過熱和商品房價格泡沫等一系列嚴重問題。

4.政府的政策太過于局部化、嚴厲化。

我國房地產市場最近幾年的發(fā)展極不穩(wěn)定，受到諸多因素的不良影響，面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。從2005年開始，政府不斷加強行政干預，綜合運用了財政、貨幣、土地政策及其他手段來控制房價的上漲，相關措施如下：

(1)央行進一步提高存款準備金與加息。

(2)央行將組織全面清查房地產貸款，排查問題，重申制度。

(3)提高土地出讓金的回收及新建樓盤預售貸款管理。

(4)顯著增加經濟適用房與廉租房的供應量。

(5)打擊腐敗官員買房洗錢的行為。

(6)開征物業(yè)稅。

(7)全面開放單位建房。

(8)政府出臺相關規(guī)定規(guī)范集資合作建房。

(9)政府將出臺相關政策打擊投機炒房行為。

(10)全面清查房地產開發(fā)商囤積土地的行為。政府的宏觀調控有效控制了房價的上漲，各地區(qū)商品房價格于2007年底漲停，部分地區(qū)的房價甚至呈現(xiàn)下降趨勢。但不幸的是，因政府政策太過于局部化、強制化、嚴厲化、短期化，房地產市場沒有實現(xiàn)理想化的 “軟著陸”，2008年初極度銳減的投資和需求大傷了房地產業(yè)的元氣，房地產業(yè)遭受重創(chuàng)，嚴重影響了國民經濟的健康發(fā)展。

三、分析問題

通過對我國房地產市場近十年的觀察可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產市場之所以存在投資過熱、房價泡沫、供需失調”等諸多問題主要是受以下因素影響：

(1)消費者、投資者對未來經濟的美好預期。

(2)國外熱錢的涌入。

(3)國民經濟快速發(fā)展的推動作用。

(4)中國快速城市化過程中新增城市人口對商品住宅的需求。

(5)居民可支配收入增加引起的住宅改善性需求。

(6)畢業(yè)大學生和在外農民工對商品住宅租賃需求。

(7)相關法制不健全。

(8)投資渠道單一。

(9)土地制度不完善。

(10)銀行信貸監(jiān)督體系不完善。

因為我國房地產體系不完善、獨立性匱乏，當以上諸多因素同時存在于房地產市場時，房地產市場自身調節(jié)能力和抗干擾能力得不到有效發(fā)揮，問題就會進一步惡化。同時，由于當年股市的冷談，大多數(shù)投資者把目標轉向了房地產業(yè)，大量熱錢的涌入使得消費、投資急劇增長，導致商品房成為“稀缺產品”，商品房呈現(xiàn)出供不應求狀態(tài)，這有力的推動了房價的上漲，整個房地產市場持續(xù)高位運行，最終形成房產泡沫。

綜合我國房地產市場中存在的諸多問題，我們有必要進一步完善房地產市場體系，健全相關的法律和制度，制定出長遠的政策和方針，切實解決中低收入者租房難、購房難的問題，嚴厲打擊投機炒房的行為，嚴格規(guī)范房地產開發(fā)商的行為，充分發(fā)揮政府的監(jiān)督職能，使房地產市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻:

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