新疆城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的實(shí)證研究

胡永強(qiáng)++薛湘民++張紅梅

摘 要：本文采用1990-2014年新疆城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)，通過建立VAR模型和脈沖響應(yīng)分析等方法，深入研究了三者之間的關(guān)系，得出以下結(jié)論：一是城鎮(zhèn)化水平與經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)投資三者之間存在協(xié)整關(guān)系；二是經(jīng)濟(jì)增長推進(jìn)城鎮(zhèn)化存在一定的滯后性，短期內(nèi)并不能很好地帶動城鎮(zhèn)化的發(fā)展，而城鎮(zhèn)化水平對于經(jīng)濟(jì)增長促進(jìn)作用短期即可顯現(xiàn)；三是城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)投資相互促進(jìn)作用不顯著；四是經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的促進(jìn)作用并不明顯，反過來短期內(nèi)房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用比較顯著，但長期促進(jìn)作用不明顯。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)投資；協(xié)整檢驗(yàn)；脈沖響應(yīng)分析

中圖分類號：F830.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B 文章編號：1674-0017-2015（12）-0062-04

一、引言

近年來，關(guān)于我國城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系如何、城鎮(zhèn)化推動房地產(chǎn)投資還是房地產(chǎn)投資推動城鎮(zhèn)化，以及三者之間的短期關(guān)系都受到廣泛關(guān)注。關(guān)于城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，Lampard （1955年）的研究最先指出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度與城市化階段間存在一致性，兩者之間存在正相關(guān)性。向?yàn)槊瘛⒗顙桑?007年）利用格蘭杰因果分析法，對我國1986-2003年間城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)投資增長作了實(shí)證研究。研究表明，目前我國房地產(chǎn)投資和城鎮(zhèn)化水平都處于不斷上升階段，房地產(chǎn)投資增長速度快于城鎮(zhèn)化增長，兩者均保持相對平穩(wěn)上升的趨勢，且具有一定相關(guān)性，具有相互促進(jìn)的因果關(guān)系。姚奕，郭軍華（2010）選取1978-2007年中國30個省、市的面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用面板單位根檢驗(yàn)、面板協(xié)整檢驗(yàn)及誤差修正模型對我國城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)增長的因果關(guān)系進(jìn)行了檢驗(yàn)。結(jié)論表明，從全國來看，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)增長的長短期原因，但經(jīng)濟(jì)增長是城市化的長短期原因均無法得到證實(shí)。程征貴、林子文（2006）分析了江蘇城市化進(jìn)程的主要特征及其對房地產(chǎn)投資的影響，根據(jù)最優(yōu)相關(guān)模型得出城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)投資具有高度相關(guān)性的結(jié)論。從現(xiàn)有文獻(xiàn)看，當(dāng)前研究多基于全國的時間序列數(shù)據(jù)或面板數(shù)據(jù)的分析，極少數(shù)是運(yùn)用區(qū)域時間序列數(shù)據(jù)對城市化、房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長三者之間的關(guān)系做出較為完備的分析。同時，由于我國幅員遼闊，區(qū)域發(fā)展不平衡，不同的學(xué)者選用的數(shù)據(jù)和方法不同，其研究結(jié)論也存在一定的差異性?；谝陨显?，本文以經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資為研究對象，選取新疆維吾爾自治區(qū)1990-2014年間的時間序列數(shù)據(jù)，利用協(xié)整檢驗(yàn)、誤差修正模型和脈沖響應(yīng)函數(shù)方法，對三者之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。

二、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的實(shí)證檢驗(yàn)

（一）變量選擇

本文所用數(shù)據(jù)為1990-2014年新疆維吾爾自治區(qū)時間序列數(shù)據(jù)，均為年度數(shù)據(jù)，所有數(shù)據(jù)均根據(jù)歷年《新疆統(tǒng)計(jì)年鑒》整理而得。

1、城鎮(zhèn)化指標(biāo)（czh）

本文從大多數(shù)共識（人口角度衡量城市化程度得到了許多人的認(rèn)可）以及數(shù)據(jù)的獲得性角度，采用“城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎亍眮矸从场?/p>

2、房地產(chǎn)投資指標(biāo)（fdc）

本文利用房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為指標(biāo)，數(shù)據(jù)取自歷年新疆統(tǒng)計(jì)年鑒，它是直接用于房地產(chǎn)開發(fā)投資額的年度數(shù)據(jù)，單位為億元。

3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)（gdp）

鑒于GDP是最具代表的反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)，因此本文直接選取GDP代表新疆維吾爾自治區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，單位為億元。

為了消除數(shù)據(jù)中可能存在的異方差并平滑數(shù)據(jù)，采用自然對數(shù)法并分別用lczh、lfdc、lgdp表示，由于自然對數(shù)的單調(diào)性，這樣并不影響研究結(jié)論。

（二）實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果與分析

1、單位根檢驗(yàn)

用Eviews7.2軟件，通過ADF方法對以上數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)（見表1），結(jié)果顯示，經(jīng)對數(shù)變換后的城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)投資額與地區(qū)生產(chǎn)總值均為一階單整序列。

2、協(xié)整檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)（Cointegration Test）是揭示變量之間是否存在一種長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系的方法，時間序列Lczh、Lfdc、Lgdp全都是平穩(wěn)的一階單整序列，所以它們之間可能存在某種平穩(wěn)的線性組合，這個線性組合反映了變量之間長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，即協(xié)整關(guān)系。筆者運(yùn)用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)的跡特征值軌跡法對三個變量之間的關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)或稱JJ檢驗(yàn)。在進(jìn)行檢驗(yàn)之前，首先需要正確設(shè)定VAR模型的結(jié)構(gòu)，表2顯示VAR模型的最優(yōu)滯后階數(shù)為3。

由表3可以看出，在三個變量至多有兩個協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)下，跡統(tǒng)計(jì)量（Trace Statistics）小于在5%顯著水平臨界值，這說明在5%的顯著水平下，三個變量之間至少存在兩個協(xié)整關(guān)系。在此根據(jù)Eviews軟件得到如下協(xié)整方程：

Lczh=0.4712Lgdp-0.3533Lfdc+1.891534

上述方程表明：1990-2013年間，新疆城鎮(zhèn)化發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)投資未能對城鎮(zhèn)化發(fā)展起到很好的促進(jìn)作用。

3、脈沖響應(yīng)函數(shù)分析

通過上述協(xié)整關(guān)系可以看出：新疆經(jīng)濟(jì)增長、城鎮(zhèn)化和金融支持三者之間存在長期均衡關(guān)系，但不能表明變量之間相互影響的強(qiáng)度和路徑，更不能說明變量變動之間的因果關(guān)系。VAR模型具有系統(tǒng)的動態(tài)特征，可以通過脈沖響應(yīng)函數(shù)來分析每個內(nèi)生變量的變動或沖擊對自己及其他內(nèi)生變量產(chǎn)生影響的作用。脈沖響應(yīng)函數(shù)主要是分析當(dāng)一個誤差項(xiàng)發(fā)生變化，或者說模型受到某種沖擊時對系統(tǒng)的動態(tài)影響，是考慮擾動項(xiàng)的影響是如何傳播到各變量。

脈沖響應(yīng)分析結(jié)果顯示：城鎮(zhèn)化對于來自房地產(chǎn)投資的沖擊在第二期出現(xiàn)負(fù)響應(yīng)，四期后逐漸趨向收斂。城鎮(zhèn)化對經(jīng)濟(jì)增長的沖擊在第一期呈現(xiàn)正向響應(yīng)，到第三期達(dá)到峰值，隨后慢慢減弱，從第四期開始出現(xiàn)趨向穩(wěn)定的響應(yīng)。

房地產(chǎn)投資對于城鎮(zhèn)化的沖擊一直呈現(xiàn)負(fù)響應(yīng)，隨后趨勢緩慢增強(qiáng)；房地產(chǎn)投資對其自身的沖擊呈現(xiàn)先強(qiáng)后弱的正向響應(yīng)，從第三期到第十期逐漸減弱；房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟(jì)增長的沖擊一直是負(fù)向的，在第三期之前是逐漸減弱，自第四期開始趨向穩(wěn)定。

經(jīng)濟(jì)增長對于城鎮(zhèn)化沖擊響應(yīng)，從第一期到第二期逐漸達(dá)到峰值，隨后慢慢減弱，在第九期出現(xiàn)負(fù)響應(yīng)；房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的沖擊為正響應(yīng)，并在第二期達(dá)到最大，之后逐漸減弱，在第六期出現(xiàn)負(fù)響應(yīng)，隨后負(fù)響應(yīng)不斷增強(qiáng)。

三、研究結(jié)論和政策建議

本文通過建立VAR模型，運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)等計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方法，深入研究了三者之間的關(guān)系，得出以下結(jié)論：

一是城鎮(zhèn)化水平與經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)投資三者之間存在長期的穩(wěn)定關(guān)系。

二是從脈沖響應(yīng)函數(shù)看，經(jīng)濟(jì)增長推進(jìn)城鎮(zhèn)化水平存在一定的滯后性，短期內(nèi)并不能很好地帶動城鎮(zhèn)化的發(fā)展。但同時，城鎮(zhèn)化水平對于經(jīng)濟(jì)增長促進(jìn)作用短期即顯現(xiàn)。

三是從脈沖響應(yīng)函數(shù)看，房地產(chǎn)投資較長時期內(nèi)未能很好的促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展。同時，城鎮(zhèn)化水平的發(fā)展也未能明顯促進(jìn)房地產(chǎn)投資增加。

四是從脈沖響應(yīng)函數(shù)看，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的促進(jìn)作用并不明顯；反過來看，短期內(nèi)房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用比較顯著，長期看促進(jìn)作用不明顯。

基于上述分析結(jié)論建議，本文提出建議如下：

（一）經(jīng)濟(jì)增長方面

一是要加強(qiáng)宏觀調(diào)控政策，強(qiáng)化規(guī)劃管理。由于新疆房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系極為密切，所以政府在制定宏觀調(diào)控政策時一定要充分考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要適合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在一個合理健康的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下大力推進(jìn)新疆的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。二是新疆經(jīng)濟(jì)應(yīng)保持持續(xù)發(fā)展和增長的動力，促使城市提供更多的就業(yè)機(jī)會、更好的生存環(huán)境，這就為農(nóng)村剩余勞動力提供了轉(zhuǎn)移渠道，農(nóng)村人口開始向城市尋求就業(yè)機(jī)會，加速農(nóng)村的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

（二）城鎮(zhèn)化方面

一是要加快戶籍制度改革，建立城鄉(xiāng)均等的公共服務(wù)體系。由于戶籍制度的限制，雖然有大批農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，但他們依然享受不到城鎮(zhèn)居民的待遇，無法在城鎮(zhèn)安家，消費(fèi)需求無法釋放出來，對經(jīng)濟(jì)增長長期拉動作用不明顯。因此，推行在中小城鎮(zhèn)全面取消戶籍制度，建立人口登記制度，剝離戶籍制度的福利分配功能。二是建立城鄉(xiāng)均等的公共服務(wù)體系，解決好農(nóng)民工進(jìn)城后的就業(yè)、住房、看病、養(yǎng)老及小孩上學(xué)等問題。實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)勞動者同工同酬、城鄉(xiāng)居民教育機(jī)會均等、城鄉(xiāng)醫(yī)療、養(yǎng)老保障等制度并軌，可以使農(nóng)民工能夠在城鎮(zhèn)安心就業(yè)創(chuàng)業(yè)，這樣才會使新市民釋放出更多的住房需求以及房地產(chǎn)投資、消費(fèi)潛力，持續(xù)、有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

（三）房地產(chǎn)投資方面

一是建議房地產(chǎn)投資應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)特點(diǎn)合理確定投資方向，政府與行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資的長期引導(dǎo)。從長遠(yuǎn)規(guī)劃和綜合因素考慮對房地產(chǎn)投資的調(diào)控，各個監(jiān)督管理服務(wù)部門各負(fù)其責(zé)，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康投資發(fā)展。同時，健全完善良好的房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境，完善供地系統(tǒng)，強(qiáng)化資金鏈接，優(yōu)化配套服務(wù)，完善信息平臺制度，及時跟蹤管理，更好的支持經(jīng)濟(jì)健康快速地發(fā)展。二是建議根據(jù)城鎮(zhèn)自身特點(diǎn)，科學(xué)規(guī)劃其長遠(yuǎn)的發(fā)展，引導(dǎo)房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展中的合理投資，避免盲目的開發(fā)投資或者是滯后的房屋建設(shè)。一方面，重點(diǎn)做好保障性住房的建設(shè)工作，在保障性住房的規(guī)劃、容量、地址、分配和管理等方面合理設(shè)計(jì)，加大過程控制與服務(wù)管理；另一方面，完善城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套建設(shè)，建立生態(tài)宜居、宜業(yè)的城鎮(zhèn)，提升城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量水平。

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The Empirical Research on the Relationship among Urbanization， Real Estate Investment and the Economic Development in Xinjiang

HU Yongqiang XUE Xiangmin ZHANG Hongmei

（Changji Municipal Sub-branch PBC， Changji Xijiang 831100）

Abstract：Using data of the urbanization， the real estate investment and economic development in xinjiang from 1990 to 2014， by establishing VAR model and impulse response analysis and other methods， the paper deeply studies the relationship among them， and draws the following conclusions that the first is that there exists a cointegration relationship among the urbanization level， economic growth and real estate investment. The second is that there exists a certain lag for the economic growth to push the urbanization， and in the short term the economic growth can not very well lead to the development of urbanization， while the effect of the urbanization level on promoting the economic growth can be seen in a short term. The third is that the mutual promotion effect on the urbanization level and the real estate investment is not significant. The forth is that the promotion effect of the economic growth on the real estate investment is not obvious， while the promotion effect of the real estate investment on the economic growth in the short term is more significant， but in the long-term is not distinct.

Keywords： urbanization； real estate investment； cointegration test； impulse response analysis

責(zé)任編輯、校對：張宏亮