我國(guó)房地產(chǎn)投資區(qū)位差異的宏觀因素分析

高敬超+張洪

[摘要]文章從房地產(chǎn)投資的角度分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域差異性，東部地區(qū)城市的房地產(chǎn)投資量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中西部地區(qū)城市的房地產(chǎn)投資量。通過(guò)理論分析，文章提出了影響我國(guó)房地產(chǎn)投資區(qū)域差異的四個(gè)宏觀影響因素：城市人口規(guī)模、制造業(yè)規(guī)模、人均收入和市場(chǎng)潛能。對(duì)2003—2014年我國(guó)259個(gè)城市的實(shí)證分析得到，人均收入水平對(duì)東部地區(qū)城市的房地產(chǎn)投資的影響最大，城市人口規(guī)模擴(kuò)大和人均收入水平的提高對(duì)我國(guó)中部地區(qū)房地產(chǎn)投資有比較明顯的帶動(dòng)作用，而城市市場(chǎng)潛能是影響我國(guó)西部地區(qū)最重要的影響因素。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資；區(qū)域差異；市場(chǎng)潛能

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714025

1問(wèn)題的提出

黨“十八大”以來(lái)，我國(guó)加快了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，在推動(dòng)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮了重要作用。2000年，我國(guó)房地產(chǎn)投資完成額為4984億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額的151%，而到了2015年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增加至95979億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額的比重增加到171%。2015年我國(guó)房地產(chǎn)投資完成額與2000年相比，增長(zhǎng)了近18倍。

我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)投資額每年都在增加，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)差異卻逐漸拉大。我國(guó)東部沿海地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)需求活躍，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)以及京津冀城市群是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)價(jià)格高點(diǎn)，其房?jī)r(jià)水平達(dá)到甚至超過(guò)內(nèi)地同類(lèi)城市房?jī)r(jià)水平的幾倍。而中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后東部沿海地區(qū)，發(fā)展速度也較為緩慢，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東部地區(qū)。本文以我國(guó)地級(jí)市為研究單元，分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域差異性及引起房地產(chǎn)投資區(qū)域差異性的主要宏觀因素。

2文獻(xiàn)回顧

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)業(yè)間供給與需求聯(lián)系的角度，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)與其密切關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的效應(yīng)主要表現(xiàn)為前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)和后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)。因此，眾多學(xué)者運(yùn)用國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的投入產(chǎn)出模型研究房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)效應(yīng)（原鵬飛，馮蕾，2014；陳昌兵，2015）。高波等（2012）對(duì)新經(jīng)濟(jì)地理模型進(jìn)行拓展，引入房?jī)r(jià)因素，發(fā)現(xiàn)區(qū)域房?jī)r(jià)差異導(dǎo)致勞動(dòng)力流動(dòng)，當(dāng)相對(duì)房?jī)r(jià)升高時(shí)，會(huì)引起生活成本上升，降低消費(fèi)者效用，從而減少勞動(dòng)者流入，影響我國(guó)東、中、西部的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。陳淑云、付振奇（2012）運(yùn)用多指標(biāo)面板數(shù)據(jù)對(duì)我國(guó)70個(gè)大中城市分類(lèi)，研究了房地產(chǎn)投資對(duì)不同規(guī)模城市的拉動(dòng)能力，發(fā)現(xiàn)相對(duì)于其他資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資對(duì)規(guī)模較大城市及規(guī)模較小城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)能力較弱。

3我國(guó)房地產(chǎn)投資區(qū)域差異的影響因素分析

我國(guó)房地產(chǎn)投資區(qū)域差異明顯，房地產(chǎn)投資在東部地區(qū)省份的投資量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我國(guó)的中西部省份，江蘇省、浙江省、山東省和廣東省等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的省份，房地產(chǎn)投資量明顯高于其他省份，而中西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資則無(wú)法與其相提并論。省份層面表現(xiàn)出的差異性與城市層面表現(xiàn)出來(lái)的差異性整體一致，北京市、天津市和重慶市等直轄市和沿海城市的房地產(chǎn)投資量較為集中。在我國(guó)的產(chǎn)業(yè)劃分中，房地產(chǎn)業(yè)歸屬于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，本文借鑒陳建軍（2010）提出的理論分析框架，結(jié)合新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)投資的影響因素。

第一，城市規(guī)模因素。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，當(dāng)城市規(guī)模在一定的范圍內(nèi)擴(kuò)大會(huì)對(duì)所在城市中的各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生正向的外部性。首先，城市規(guī)模的擴(kuò)大可以為勞動(dòng)力在相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)間的轉(zhuǎn)移提供空間，能夠有效降低勞動(dòng)者的搜尋成本；其次，城市規(guī)模的擴(kuò)張意味著勞動(dòng)力有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和更好的基礎(chǔ)設(shè)施條件。城市服務(wù)功能的增加以及相關(guān)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展必然依托于房地產(chǎn)業(yè)作為物質(zhì)基礎(chǔ)，這將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。

第二，關(guān)聯(lián)要素因素。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的外部經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為，與本地大市場(chǎng)相聯(lián)系的前后向關(guān)聯(lián)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚的因素之一。已有的研究證實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)與通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)等制造業(yè)存在較強(qiáng)的前后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在明顯的生產(chǎn)外部性和行業(yè)規(guī)模報(bào)酬遞增規(guī)律，區(qū)域制造業(yè)的發(fā)展水平會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)外部性。

第三，供需平衡因素。Wheaton和Dispasquate將區(qū)域經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)劃分為三個(gè)市場(chǎng)，分別為區(qū)域產(chǎn)出市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)靜態(tài)分析的方法來(lái)模擬這三個(gè)市場(chǎng)的相互影響。在“三部門(mén)”模型中，勞動(dòng)力人口的增加，引起消費(fèi)需求增加，進(jìn)而引起消費(fèi)者對(duì)住房的需求增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)與租金的上漲，從而引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資流動(dòng)。

第四，市場(chǎng)潛能因素。新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)理論認(rèn)為，交易成本對(duì)產(chǎn)業(yè)的選址有重要影響。房地產(chǎn)業(yè)融合了制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的特點(diǎn)，既包括了開(kāi)發(fā)過(guò)程中的運(yùn)輸費(fèi)用，又有服務(wù)業(yè)中的交易成本特點(diǎn)。市場(chǎng)潛能較高的地區(qū)，房地產(chǎn)商品有更高的需求動(dòng)力。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)潛能高的區(qū)域投資會(huì)增加未來(lái)的預(yù)期收益，因此，更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)投資于市場(chǎng)潛能較高的地區(qū)。

綜合以上分析，本文將面板數(shù)據(jù)模型構(gòu)建如下：

其中，下標(biāo)i表示地級(jí)區(qū)域，下標(biāo)t表示年份。由于各變量在時(shí)間上存在明顯的遞增趨勢(shì)，因此對(duì)各變量取對(duì)數(shù)處理。lninvi，t表示被解釋變量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；lnciti，t表示城市規(guī)模；lnmani，t表示制造業(yè)規(guī)模；lnperi，t表示人均收入水平；lnmari，t表示市場(chǎng)潛能；εi，t表示誤差項(xiàng)。

4變量說(shuō)明與實(shí)證分析

房地產(chǎn)投資指標(biāo)，本文以259個(gè)地級(jí)以上城市市轄區(qū)年末房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資完成額表示，單位為萬(wàn)元；城市人口規(guī)模，本文用城市市轄區(qū)城鎮(zhèn)人口數(shù)量表示，單位為萬(wàn)人；制造業(yè)規(guī)模變量本文選用了年末制造業(yè)就業(yè)人員表示，單位為萬(wàn)人；人均收入水平用城鎮(zhèn)在崗職工平均工資衡量，單位為元。本文采用了度量方法對(duì)我國(guó)各市級(jí)以上地級(jí)市的市場(chǎng)潛能進(jìn)行了測(cè)算。本文所使用的數(shù)據(jù)均來(lái)自2004—2015年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)?？紤]到本文所選取的各解釋變量及被解釋變量在時(shí)間上存在明顯的遞增趨勢(shì)，因此在進(jìn)行模型的擬合之前，對(duì)各變量進(jìn)行了取對(duì)數(shù)處理。

在進(jìn)行回歸模擬過(guò)程中，為了避免不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異對(duì)計(jì)量結(jié)果的影響，即數(shù)據(jù)的異方差性對(duì)計(jì)量結(jié)果的影響，因此本文借助了廣義最小二乘估計(jì)（GLS）對(duì)面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行修正。下表是我國(guó)東、中、西部三大地區(qū)的普通面板模型估計(jì)結(jié)果。

從回歸結(jié)果來(lái)看，東、中、西部三大地區(qū)模型的可決系數(shù)分別為0743、0784和0782，模型整體均通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)。在本文所研究的259個(gè)城市中，在東部地區(qū)的有99個(gè)城市，除了制造業(yè)規(guī)模變量在5%的顯著性水平上顯著外，其余各變量均在1%的水平上顯著；而102個(gè)中部城市和58個(gè)西部地區(qū)城市的各變量均在1%的水平上顯著。說(shuō)明模型具有較高的穩(wěn)定性。

從城市規(guī)模變量對(duì)房地產(chǎn)投資的影響來(lái)看，中部地區(qū)城市的影響系數(shù)最高，其次為東部地區(qū)和西部地區(qū)，通過(guò)提高城市人口規(guī)模來(lái)提高房地產(chǎn)投資，中部地區(qū)效果會(huì)更明顯。比較各地區(qū)制造業(yè)規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，西部地區(qū)的影響系數(shù)最高，東部地區(qū)影響系數(shù)最低，因此對(duì)于西部地區(qū)，提高地區(qū)的制造業(yè)水平對(duì)本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有較為明顯的影響。從人均收入水平來(lái)看，東、中部地區(qū)的系數(shù)分別為0977和0973，明顯高于西部地區(qū)，東部地區(qū)與中部地區(qū)人均收入水平的提高將對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)有明顯的帶動(dòng)作用。從市場(chǎng)潛能對(duì)房地產(chǎn)投資的影響來(lái)看，西部地區(qū)的影響系數(shù)遠(yuǎn)大于東、中部地區(qū)，說(shuō)明交通基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套設(shè)施等因素的投入力度將是對(duì)西部地區(qū)房地產(chǎn)投資影響最為明顯的因素。

5結(jié)論及政策啟示

通過(guò)對(duì)我國(guó)東部、中部和西部三大地區(qū)實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)：發(fā)展較為成熟的東部地區(qū)城市，制造業(yè)規(guī)模的提升和市場(chǎng)潛能的提高對(duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用空間有限，人均收入水平所反映的購(gòu)買(mǎi)力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有比較明顯的作用。從中部地區(qū)城市房地產(chǎn)投資水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的影響因素分析來(lái)看，城市的人口規(guī)模的擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)投資水平的提高有較為明顯的作用。對(duì)于發(fā)展相對(duì)滯后的西部地區(qū)，城市數(shù)量和人口數(shù)量相對(duì)較少，大力發(fā)展地區(qū)制造業(yè)水平，提升西部城市的市場(chǎng)潛能將有助于西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的提升。

我國(guó)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平領(lǐng)先于中、西部地區(qū)，城鎮(zhèn)化水平較高，是高房?jī)r(jià)集中的地區(qū)，從房地產(chǎn)投資的角度看，一線城市中可供開(kāi)發(fā)的土地已非常有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要拿到土地的開(kāi)發(fā)權(quán)要付出更大的成本，這也直接造成了房?jī)r(jià)的上漲，而且增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。為了限制一線城市房?jī)r(jià)的快速上漲，應(yīng)優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，控制房地產(chǎn)投資。對(duì)于我國(guó)中、西部地區(qū)城市，應(yīng)首先從城市整體規(guī)劃入手，建立整體功能化明確的城市，完善城市配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，增加人們的生活幸福感，減緩人才外流的趨勢(shì)。通過(guò)政策引導(dǎo)激勵(lì)投資，提高資本利用率，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，逐步縮小與東部城市的差距，促進(jìn)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

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[作者簡(jiǎn)介]高敬超，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院，碩士研究生；張洪，二級(jí)教授，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院。研究方向：城市發(fā)展與土地利用。