推廣“以房養(yǎng)老”的制約因素及應(yīng)對(duì)策略分析

摘要：隨著人口老齡化問題的日益突出，以房養(yǎng)老作為一種新型的養(yǎng)老方式受到了廣泛關(guān)注。然而，實(shí)施“以房養(yǎng)老”政策面臨著多重制約因素，例如：土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致房屋價(jià)格居高不下，使得老年人購買養(yǎng)老房產(chǎn)成本過高；房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，導(dǎo)致購買房產(chǎn)信心不足；金融機(jī)構(gòu)對(duì)于以房養(yǎng)老的貸款政策尚不完善，缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和保障措施；法律法規(guī)對(duì)于以房養(yǎng)老的監(jiān)管體系還不健全，存在風(fēng)險(xiǎn)和漏洞等。因此，本文通過分析“以房養(yǎng)老”的發(fā)展現(xiàn)狀，指出有效破解“以房養(yǎng)老”政策的制約因素，尋找解決措施，更好地促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：“以房養(yǎng)老”；制約因素；應(yīng)對(duì)策略

中圖分類號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2025.15.054

1“以房養(yǎng)老”概述+現(xiàn)狀

目前，我國的老齡化問題比較突出，人口規(guī)模巨大，社會(huì)保障制度也面臨巨大挑戰(zhàn)。2003年，相關(guān)部門提出了“以房養(yǎng)老”政策，老年人將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲得養(yǎng)老金滿足生活需求，金融機(jī)構(gòu)在其去世時(shí)，獲得貸款補(bǔ)償。此政策，解決了老年人住房和現(xiàn)金需求問題。在2018年，國家發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的指導(dǎo)意見》，明確提出加快推進(jìn)以房養(yǎng)老政策的實(shí)施。2020年，國家更是在《政府工作報(bào)告》中明確提出，要加快推進(jìn)以房養(yǎng)老政策的實(shí)施。20年間，經(jīng)歷了概念的提出，專家的建言，國家的倡導(dǎo)，試點(diǎn)的推行，“以房養(yǎng)老”政策還是遲遲無法大力推行，以下具體分析制約“以房養(yǎng)老”政策運(yùn)行的因素［1］。

2“以房養(yǎng)老”制約因素分析

2.1傳統(tǒng)觀念帶來的障礙

2.1.1傳統(tǒng)思想導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”的觀念難以被接受

中國人重視家庭觀念，將“家”視為國和天下的基石，倫理觀念以家庭為基礎(chǔ)而建立。房子象征著家庭觀念的實(shí)體，有房就有家，并代表著家族傳承。因此，父母與孩子之間存在深厚的羈絆，“養(yǎng)兒防老”觀念根深蒂固。而從子女的角度來看，承擔(dān)父業(yè)或家業(yè)是常態(tài)，是理所應(yīng)當(dāng)，而房子作為重要資產(chǎn)，會(huì)慎重處理。然而，以房養(yǎng)老政策規(guī)定，在百年后，房屋歸保險(xiǎn)公司所有，這引發(fā)了年輕人的質(zhì)疑。

2.1.2難以建立對(duì)機(jī)構(gòu)的信任感

我國的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作，主要采用“養(yǎng)老按揭”和“以房換養(yǎng)”模式。其中，“以房換養(yǎng)”是指：老人將自有房產(chǎn)使用權(quán)，讓渡給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以獲得終身免費(fèi)居住和日?？醋o(hù)權(quán)利。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過經(jīng)營房產(chǎn)，獲取租金，用于支付老人的生活開支和醫(yī)療費(fèi)用，老人去世后，房產(chǎn)的處置權(quán)歸屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所有。然而，試點(diǎn)項(xiàng)目均以失敗告終，以南京市江寧區(qū)溫泉留園老年公寓為例，作為一家民營企業(yè)，沒有國有資本參與，難以得到公眾信任。人們擔(dān)心養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是否能夠長期穩(wěn)定運(yùn)營，以及機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)質(zhì)量是否有保障。在中國，超過一半的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為民辦機(jī)構(gòu)，都存在同樣的問題。老年人希望能夠安享晚年，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力較低，而穩(wěn)定性是他們重要考慮的因素之一［2］。

2.2房價(jià)波動(dòng)和市場風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1房產(chǎn)市場不穩(wěn)定性

養(yǎng)老貸款存在不確定性，而房屋估值是決定貸款金額的關(guān)鍵，當(dāng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行時(shí)，房屋價(jià)值容易評(píng)估，但市場波動(dòng)時(shí)，房屋價(jià)值也會(huì)隨之變化。我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程經(jīng)歷了：從鼓勵(lì)發(fā)展到調(diào)整再到“因城施策”的階段，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化不斷調(diào)整。從整體來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長，但也帶來難題，房價(jià)持續(xù)上漲，普通人辛勤工作一生，仍難以擁有住房。不同城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)不同特點(diǎn)，因此，房價(jià)調(diào)控政策也朝著差異化調(diào)控方向發(fā)展。

2015—2020年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)逐年上升，2020年達(dá)到峰值，占GDP總值的7.24%。然而，2021年開始調(diào)整，2022年基本回到2015年水平。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)，目前仍處于調(diào)整階段。過去5年面臨嚴(yán)峻復(fù)雜形勢，包括美國發(fā)起的貿(mào)易摩擦和2020年的新冠疫情等，增加了經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性。宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場的政策持續(xù)收緊，堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)，旨在減少房地產(chǎn)的金融屬性。盡管國家宏觀調(diào)控方向明確，但房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，其地位未改變，房地產(chǎn)市場以穩(wěn)定為長期目標(biāo)，因此房地產(chǎn)市場將隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢波動(dòng)而震蕩調(diào)整［3］。

2.2.2缺乏完善的評(píng)估體系

目前，“以房養(yǎng)老”政策缺乏完善的綜合評(píng)估體系，需要考慮多個(gè)因素，包括房產(chǎn)價(jià)值、養(yǎng)老金發(fā)放時(shí)間、未來房價(jià)走勢和人類平均壽命增長等。房產(chǎn)持有者對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的期望與金融機(jī)構(gòu)給出的價(jià)值存在較大差異。定價(jià)低、發(fā)放時(shí)間短、房價(jià)上漲，會(huì)使申請(qǐng)人不滿意；定價(jià)高、發(fā)放時(shí)間長、房價(jià)下跌則增加金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。老人如何分享上漲紅利，機(jī)構(gòu)如何規(guī)避下跌風(fēng)險(xiǎn)，是雙方最關(guān)注的問題，也導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)“以房養(yǎng)老”政策的積極性較低。

2.3政策限制和法律法規(guī)的缺失

2.3.1政策的局限性

目前，參與“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入條件相對(duì)嚴(yán)格，限制了參與人數(shù)，造成了符合條件但真正有需求的人難以加入。例如：要求擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老人才能參與，而很多60歲以上的老人擁有的房產(chǎn)并不具備完整產(chǎn)權(quán)，包括：公租房、農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的情況，配偶去世子女共有產(chǎn)權(quán)的情況更是常見。這些老人雖有住房，但無法變現(xiàn)，然而這部分群體，恰恰是最需要養(yǎng)老資金支持的群體，卻被現(xiàn)有政策排除在外［4］。

2.3.2配套政策建設(shè)滯后

“以房養(yǎng)老”是社會(huì)養(yǎng)老制度的一種補(bǔ)充，實(shí)質(zhì)上是商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，由金融機(jī)構(gòu)如銀行和保險(xiǎn)公司操作。然而，目前缺乏相關(guān)法律保障和政策規(guī)范，缺乏指導(dǎo)和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得參與變得困難。養(yǎng)老金發(fā)放期限也是爭議焦點(diǎn)，隨著平均壽命延長，如何確定雙方滿意的期限也成為一個(gè)亟待解決的問題，相關(guān)部門需要引入可信的第三方機(jī)構(gòu)，分擔(dān)房地產(chǎn)市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，提供回購條款等人性化規(guī)定，并解決已領(lǐng)完養(yǎng)老金時(shí)的兜底責(zé)任問題。可以看出，相關(guān)法律法規(guī)的制定工作也是迫切需要的。

3“以房養(yǎng)老”制約因素的應(yīng)對(duì)策略分析

3.1倡導(dǎo)正確的養(yǎng)老觀念

目前，打破“以房養(yǎng)老”困境的關(guān)鍵在于倡導(dǎo)正確健康的養(yǎng)老觀念，拒絕標(biāo)簽，鼓勵(lì)人們保持積極樂觀心態(tài)，真正享受生活。通過政策宣導(dǎo)，讓老年人意識(shí)到：情感維系與相對(duì)獨(dú)立生活并不沖突，獨(dú)立老年生活并不意味著脫離子女，關(guān)系疏離。政府宣導(dǎo)要以增加老年人的安全感和認(rèn)同感為基本原則，社區(qū)定期組織交流平臺(tái)，讓老年人深入了解新形態(tài)老年生活方式。例如：政府部門可以積極宣傳“以房養(yǎng)老”政策的優(yōu)勢和保障機(jī)制，向老年人普及相關(guān)知識(shí)，提高他們對(duì)該政策的了解和信任。定期組織社區(qū)交流活動(dòng)，促進(jìn)老年人之間的交流和分享經(jīng)驗(yàn)，讓他們感受到來自社區(qū)的支持和關(guān)愛。政府部門還應(yīng)該深入了解老年人的生活需求和思想情況，積極調(diào)研和了解老年人喜聞樂見的活動(dòng)，包括興趣小組、志愿服務(wù)等，從而更好地滿足他們的需求，想人之所想，急人之所急，并在政策中予以支持和鼓勵(lì)。

3.2明確重點(diǎn)服務(wù)的老年群體

“以房養(yǎng)老”旨在解決中低收入、缺乏關(guān)愛或困難生活的老年人的經(jīng)濟(jì)來源問題，應(yīng)進(jìn)一步明確服務(wù)群體，重點(diǎn)關(guān)注有困難但擁有房屋的個(gè)體以及孤寡老人或子女在國外的空巢老人。農(nóng)村老年群體，特別是失去土地的農(nóng)村老年人也應(yīng)得到關(guān)注。另外，服務(wù)對(duì)象不應(yīng)局限于城鎮(zhèn)居民，而應(yīng)延伸到農(nóng)村居民，實(shí)現(xiàn)全覆蓋。針對(duì)老年人擁有房產(chǎn)但無法抵押的情況，應(yīng)調(diào)整政策方向，通過置換、讓渡使用權(quán)等方式，增加政策的覆蓋面和靈活度，最大程度發(fā)揮房產(chǎn)的作用［5］。

3.3進(jìn)一步完善現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的設(shè)計(jì)

相關(guān)部門需要進(jìn)一步完善現(xiàn)有的“以房養(yǎng)老”政策，可以借鑒其他國家的做法來提升其效果及可行性。例如：管理者可以考慮引入浮動(dòng)或階梯利率的“倒按揭”貸款方式，根據(jù)房屋價(jià)值和申請(qǐng)者年齡等因素，進(jìn)行差異化利率設(shè)定，以滿足不同老年人的需求。另外，完善養(yǎng)老金支取方式，使其更靈活便利，包括一次性支付、分期支付或按需支付等選擇，以適應(yīng)個(gè)體的實(shí)際情況和需求。相關(guān)部門也可以推出“組合貸”模式，將房屋資產(chǎn)與其他形式的養(yǎng)老金產(chǎn)品相結(jié)合，提供更多樣化的養(yǎng)老保障方案，滿足不同老年人需求。政府在“以房養(yǎng)老”政策中，應(yīng)增加更具體的角色，例如，作為擔(dān)保人承擔(dān)責(zé)任，以提高政策的可信度和安全性。這樣可以減少老年人對(duì)于政策風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，并鼓勵(lì)更多人參與其中。

通過借鑒其他國家的經(jīng)驗(yàn)和措施，同時(shí)增加政府承擔(dān)責(zé)任的角色，可以進(jìn)一步完善我國的“以房養(yǎng)老”政策，提升其可行性和實(shí)際效果，為老年人提供更好的養(yǎng)老保障。

3.4建立金融機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)市場

根據(jù)《國人養(yǎng)老準(zhǔn)備調(diào)研報(bào)告（2020）》顯示，未退休者和已退休者對(duì)養(yǎng)老生活的愿景和顧慮有所差異。他們最關(guān)注的是“完善的醫(yī)療服務(wù)”和“良好的居住和服務(wù)設(shè)施”，而資金保障，在未退休者中占比為268%，已退休者僅為91%。隨著年齡增長，對(duì)資金充足性的擔(dān)憂下降，對(duì)養(yǎng)老生活品質(zhì)的心理需求上升。

已退休者最擔(dān)心的問題是：“無力支付醫(yī)療費(fèi)用”（532%）和“大病未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并治療”（429%）?！耙苑筐B(yǎng)老”政策雖然提供資金保障，但并不是老年人的主要關(guān)注點(diǎn)。建立金融機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，解決資金問題的同時(shí)，提供醫(yī)療健康服務(wù)，并豐富文化娛樂生活，更符合老年人的需求。同時(shí)，相關(guān)部門需要加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和服務(wù)水平的規(guī)范，評(píng)估和管理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量，引導(dǎo)分級(jí)管理，完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和兜底措施，讓不同收入階層的人都能有選擇的機(jī)會(huì)［6］。

3.5設(shè)置專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理

未來10年，我國將面臨史上最大規(guī)模的退休潮，60后群體持續(xù)進(jìn)入退休生活。隨著老年人比重增加，管理老年產(chǎn)業(yè)將變得更具挑戰(zhàn)性。政府應(yīng)發(fā)揮引導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，設(shè)立專門機(jī)構(gòu)提供簡化運(yùn)行、一站式服務(wù)，為申請(qǐng)人辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。金融機(jī)構(gòu)如：銀行和保險(xiǎn)公司在實(shí)踐中已承擔(dān)部分養(yǎng)老義務(wù)，若有管理和兜底機(jī)構(gòu)，可消除顧慮并增強(qiáng)參與積極性。新加坡、日本的經(jīng)驗(yàn)可以作為參考，由政府背景的公益組織，如：住房公積金管理中心，來推動(dòng)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

3.6政策調(diào)整和制度完善

3.6.1建立相關(guān)法律法規(guī)，才能夠保障“以房養(yǎng)老”政策有法可依

首先，相關(guān)部門需要鼓勵(lì)地方政府，從實(shí)際情況出發(fā)，制定更加靈活、因地制宜的政策，針對(duì)不同類型住房提供相應(yīng)的養(yǎng)老保障機(jī)制，例如：公租房、商業(yè)租賃住房等，還有不斷完善政府購買服務(wù)模式，通過與社會(huì)力量合作，提供各類居家護(hù)理、醫(yī)療保健等服務(wù)，增加以房養(yǎng)老的多樣化選擇。其次，相關(guān)部門需要加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范，建立嚴(yán)格的評(píng)估和審查機(jī)制，確保參與者的權(quán)益得到保護(hù)，避免養(yǎng)老金“打水漂”的情況出現(xiàn)。另外，也要不斷提供相關(guān)的法律法規(guī)和政策指導(dǎo)，明確受益人的權(quán)利和義務(wù)，以及資金的來源和使用規(guī)定，增加制度的透明度和可操作性。最后，要加強(qiáng)宣傳和教育，提高公眾對(duì)以房養(yǎng)老制度的認(rèn)知和了解，鼓勵(lì)更多人參與其中，同時(shí)，引導(dǎo)人們選擇并提高合理的養(yǎng)老規(guī)劃和財(cái)產(chǎn)管理意識(shí)［7］。

3.6.2房產(chǎn)稅的推進(jìn)

“以房養(yǎng)老”在美國等國家流行的原因，與高額遺產(chǎn)稅和超前消費(fèi)觀念密切相關(guān)。在這些國家，對(duì)遺產(chǎn)征收較高的稅率意味著，子女繼承房產(chǎn)后，需要支付巨額稅款。相比之下，老年人可以選擇在有生之年，通過預(yù)支房屋價(jià)值，來享受美好的生活，而不僅僅是將房屋作為遺產(chǎn)留給子女。這種選擇有以下優(yōu)勢：首先，老年人可以利用自己的資產(chǎn)提前滿足生活需求，如支付醫(yī)療費(fèi)用、旅行或改善生活品質(zhì)。其次，減少了子女面臨的贍養(yǎng)、醫(yī)療、稅收等負(fù)擔(dān)，使他們能夠更自由地根據(jù)自身情況規(guī)劃未來。此外，老年人還可以掌握更多對(duì)財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，確保自己的權(quán)益得到保護(hù)。

然而，這種模式也存在一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)和考量。老年人需謹(jǐn)慎評(píng)估自身的經(jīng)濟(jì)狀況和長期撫養(yǎng)需求，確保在預(yù)支房屋價(jià)值后，仍能保障自己的生活質(zhì)量。同時(shí)，政府需要建立相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制，確保老年人的權(quán)益不受侵害。

總的來說，“以房養(yǎng)老”在美國等國家流行，部分原因是：遺產(chǎn)稅的影響和超前消費(fèi)觀念的存在。老年人通過預(yù)支房屋價(jià)值，創(chuàng)造了更好的生活條件，而子女也能獲得更大的經(jīng)濟(jì)自由度。然而，選擇這種模式，需要謹(jǐn)慎考慮個(gè)人情況，同時(shí)政府需制定合適的監(jiān)管措施，保護(hù)老年人的權(quán)益。

4結(jié)語

雖然我國推行“以房養(yǎng)老”面臨困境和問題，但隨著人口老齡化的到來，這種模式正逐漸引起人們的關(guān)注。建立在基本社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)金的基礎(chǔ)上，作為社會(huì)養(yǎng)老制度的補(bǔ)充，“以房養(yǎng)老”成為社會(huì)現(xiàn)實(shí)需求和養(yǎng)老制度發(fā)展的趨勢。自提出“以房養(yǎng)老”政策已有20年，為打破目前試點(diǎn)面臨的困局，亟須相關(guān)部門重新梳理政策定義，明確服務(wù)的重點(diǎn)群體，并拓展新思路和方法，以使政策能夠落地執(zhí)行，真正發(fā)揮作用。

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