A物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算管理的問題與應(yīng)對措施研究

摘" 要：本文對A物業(yè)服務(wù)公司的全面預(yù)算管理進行深入分析，指出當(dāng)前管理中存在的主要問題，這些問題制約企業(yè)運營效率，為此提出一系列針對性改進措施。首先，完善預(yù)算編制流程，確保預(yù)算科學(xué)性。其次，加強預(yù)算執(zhí)行反饋機制，促進部門間協(xié)作提升整體工作效率，建立企業(yè)信息平臺增強信息透明度。最后，構(gòu)建全面績效考核體系，將財務(wù)和非財務(wù)指標(biāo)相結(jié)合，提升組織績效。通過實施改進措施，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，增強企業(yè)市場競爭力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)企業(yè)；全面預(yù)算管理；存在問題；應(yīng)對措施

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.12.160

城市化進程不斷發(fā)展，物業(yè)服務(wù)不僅關(guān)乎居民生活質(zhì)量，還影響到商業(yè)、公共設(shè)施運營效率。隨著市場競爭加劇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著更高管理要求，傳統(tǒng)管理模式難以滿足現(xiàn)代物業(yè)管理需求?；诖?，全面預(yù)算管理模式應(yīng)運而生[1]。全面預(yù)算管理不僅是對財務(wù)資源分配與控制，更是連接企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與日常運營重要橋梁，通過合理預(yù)算編制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提升服務(wù)質(zhì)量、降低運營成本，增強響應(yīng)市場變化能力。全面預(yù)算管理強調(diào)預(yù)算執(zhí)行動態(tài)監(jiān)控，幫助企業(yè)及時調(diào)整策略，規(guī)避潛在風(fēng)險，確保公司在快速變化市場中保持競爭力。本文圍繞A物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算管理現(xiàn)狀進行深入分析，探討在預(yù)算管理中存在問題，提出相應(yīng)改進措施，推動該公司在市場競爭中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

1 A物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算管理存在的問題

A物業(yè)公司致力于為客戶提供高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)，在多年發(fā)展過程中，公司在全面預(yù)算管理方面進行實踐，然而面臨多種問題，制約管理效益提升。

1.1 預(yù)算編制不科學(xué)

在預(yù)算編制過程中依賴歷史數(shù)據(jù)進行預(yù)算編制，歷史數(shù)據(jù)雖然能提供一定參考，但這種方法忽視市場環(huán)境、客戶需求的動態(tài)特征。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，客戶需求和市場趨勢在不斷演變，單純依賴歷史數(shù)據(jù)會導(dǎo)致預(yù)算合理性不足。預(yù)算編制缺乏科學(xué)市場分析，預(yù)算編制無法有效應(yīng)對突發(fā)市場波動，如在面對突發(fā)事件，已編制預(yù)算與實際情況相差甚遠(yuǎn)，進而影響公司資金使用效率，導(dǎo)致資源浪費，影響公司整體運營效率[2]。當(dāng)前預(yù)算編制過程缺乏跨部門協(xié)作溝通，導(dǎo)致信息出現(xiàn)孤島現(xiàn)象，無法全面反映公司實際運營狀況，當(dāng)前各部門在預(yù)算編制時未能充分共享信息，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)不一致，影響整體戰(zhàn)略的實施。

1.2 預(yù)算執(zhí)行與控制薄弱

該物業(yè)公司預(yù)算執(zhí)行過程中，預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控、反饋機制不完善，預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控機制不足導(dǎo)致預(yù)算偏差難以及時發(fā)現(xiàn)，由于缺乏監(jiān)控手段，某些項目支出超出預(yù)算，相應(yīng)收入未能達到預(yù)期，影響公司可持續(xù)發(fā)展。反饋機制缺失使公司在預(yù)算執(zhí)行過程中缺乏動態(tài)調(diào)整的能力。預(yù)算管理是動態(tài)過程，根據(jù)實際情況進行調(diào)整優(yōu)化，當(dāng)前執(zhí)行機制未能收集執(zhí)行數(shù)據(jù)，導(dǎo)致在發(fā)現(xiàn)問題后，缺乏相應(yīng)糾正措施，這種滯后性使公司在面對市場變化時反應(yīng)不夠靈活，影響公司的競爭力。

1.3 部門協(xié)作不足

首先在預(yù)算編制執(zhí)行過程中，各部門之間協(xié)作不足，缺乏有效溝通不僅導(dǎo)致各部門在預(yù)算目標(biāo)上不一致，還嚴(yán)重影響整體工作協(xié)調(diào)性，制約企業(yè)整體發(fā)展目標(biāo)。各部門在制定預(yù)算時主要關(guān)注自身利益，忽視與其他部門間協(xié)同需求，在預(yù)算編制過程中缺乏對全局考慮，局部思維使各部門間預(yù)算目標(biāo)難以達成一致，最終導(dǎo)致資源配置失衡。如某個部門為實現(xiàn)自身預(yù)算目標(biāo)，過度壓縮其他部門資源需求，導(dǎo)致整體項目推進受到阻礙[3]。

1.4 績效考核體系不健全

A物業(yè)公司績效考核體系主要集中在財務(wù)指標(biāo)上，如利潤、成本控制等，這些指標(biāo)在短期內(nèi)可以反映公司經(jīng)濟效益，但并不能全面、真實地反映各部門和個人工作表現(xiàn)，單一考核方式忽視非財務(wù)指標(biāo)重要性。僅依賴財務(wù)指標(biāo)進行績效考核，可能導(dǎo)致部門和員工在追求短期財務(wù)利益的過程中，忽略長期發(fā)展重要性。如為實現(xiàn)年度利潤目標(biāo)，某部門采取降低服務(wù)質(zhì)量、壓縮員工培訓(xùn)預(yù)算等措施，這種短視行為損害客戶滿意度，對企業(yè)品牌形象造成負(fù)面影響。隨著市場競爭日益加劇，客戶越來越重視服務(wù)體驗，如企業(yè)未能及時調(diào)整其服務(wù)策略會失去潛在客戶，導(dǎo)致現(xiàn)有客戶流失，影響未來收入。過度聚焦于財務(wù)指標(biāo)會導(dǎo)致部門間矛盾加劇，妨礙跨部門協(xié)作，各部門為追求自身業(yè)績目標(biāo)，會出現(xiàn)“各自為政”現(xiàn)象，影響團隊合作氛圍，削弱整體服務(wù)一致性[4]。

1.5 信息化程度低

在預(yù)算管理信息化建設(shè)方面，A物業(yè)公司系統(tǒng)尚不完善，存在信息共享和數(shù)據(jù)分析能力不足的問題，導(dǎo)致管理者在決策過程中無法獲得實時數(shù)據(jù)，影響決策科學(xué)性。信息化程度低會導(dǎo)致決策滯后性，管理者依賴于傳統(tǒng)匯報方式，無法快速獲取所需信息，導(dǎo)致決策過程緩慢且不靈活。在市場競爭激烈環(huán)境下，企業(yè)需要快速響應(yīng)外部變化，如在面對客戶需求變化時，管理者需要根據(jù)實時數(shù)據(jù)調(diào)整資源配置，但由于信息不暢通，導(dǎo)致決策延誤，錯失市場機會，滯后決策影響短期業(yè)務(wù)，使企業(yè)在發(fā)展中失去競爭優(yōu)勢。信息化建設(shè)不足限制數(shù)據(jù)分析能力，缺乏有效數(shù)據(jù)分析工具，管理者無法通過數(shù)據(jù)分析識別出預(yù)算執(zhí)行中問題，使改進措施難以得到有效實施，無法制定出切實可行的應(yīng)對方案。

2 A物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算管理措施分析

2.1 完善預(yù)算編制流程

引入科學(xué)預(yù)算編制工具，通過定期進行市場調(diào)研，了解行業(yè)趨勢和客戶需求變化，企業(yè)根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)整預(yù)算編制策略，如通過數(shù)據(jù)分析軟件，分析過去幾年財務(wù)數(shù)據(jù)和市場趨勢，為未來幾年預(yù)算編制提供依據(jù)。采用零基預(yù)算方法，零基預(yù)算從每個預(yù)算周期零開始，要求每項支出都要有合理依據(jù)，這種方法能幫助企業(yè)識別必要支出，降低不必要開支，在預(yù)算編制過程中整合各部門意見，確保預(yù)算編制合理性。如物業(yè)管理部門提供服務(wù)需求評估，設(shè)備維護部門提供資產(chǎn)維護預(yù)算需求，財務(wù)部門對預(yù)算可行性進行審核，通過跨部門合作，形成全面預(yù)算編制流程，提高預(yù)算精準(zhǔn)度[5]。

A物業(yè)公司在實施新預(yù)算編制流程前，2022年預(yù)算執(zhí)行率僅為75%，許多部門在預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)超支情況，如2022年物業(yè)維護部門預(yù)算為200萬元，實際支出達到250萬元，超出預(yù)算25%，這種情況造成資金浪費，影響公司整體財務(wù)健康。經(jīng)過完善預(yù)算編制流程，2023年預(yù)算編制采用零基預(yù)算方法，結(jié)合市場分析工具，通過數(shù)據(jù)和各部門協(xié)作，預(yù)算編制過程變得更加透明，2023年預(yù)算執(zhí)行率提高到90%，物業(yè)維護部門預(yù)算為230萬元，實際支出僅為220萬元，成功控制在預(yù)算范圍內(nèi)并節(jié)省資金。

為支持新流程實施，還應(yīng)充分利用信息化手段，建設(shè)預(yù)算管理信息系統(tǒng)，系統(tǒng)具備數(shù)據(jù)采集、存儲、分析、共享能力，能實時更新各項預(yù)算數(shù)據(jù)，通過信息化手段，各部門在同一平臺獲取相關(guān)信息，打破以往存在信息孤島現(xiàn)象。如當(dāng)物業(yè)管理部門支出達到預(yù)算80%時，系統(tǒng)自動生成預(yù)警，提醒管理層進行資源配置，避免超支現(xiàn)象。

完善預(yù)算編制流程需要通過信息化手段促進各部門間的協(xié)作溝通，提高預(yù)算編制質(zhì)量，為未來可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，隨著預(yù)算管理水平不斷提升，企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)更加有利地位，推動整體業(yè)務(wù)發(fā)展。

2.2 建立企業(yè)信息平臺

在現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展過程中，為提升競爭力和市場響應(yīng)能力，要構(gòu)建信息平臺，信息平臺涵蓋電腦、手機APP，增強企業(yè)內(nèi)部管理透明度，推動企業(yè)整體發(fā)展。信息平臺每個部分都對應(yīng)不同業(yè)務(wù)需求，電腦平臺主要用于企業(yè)內(nèi)部管理，旨在提升各項業(yè)務(wù)處理效率，保證數(shù)據(jù)透明度。預(yù)算管理模塊對應(yīng)財務(wù)管理，對預(yù)算編制、執(zhí)行，確保資金合理使用，通過預(yù)算管理模塊，財務(wù)部門制定年度預(yù)算計劃，監(jiān)控實際支出與預(yù)算之間差異，及時調(diào)整資金使用策略，確保各項業(yè)務(wù)資金需求得到滿足。項目管理模塊對應(yīng)物業(yè)項目管理，對各項物業(yè)項目進行全面管理，確保項目按時按質(zhì)完成。項目管理模塊支持項目立項、進度跟蹤、資源分配、質(zhì)量監(jiān)控，輔助項目經(jīng)理及時識別潛在風(fēng)險并采取相應(yīng)措施，確保項目能順利推進。資產(chǎn)管理模塊對應(yīng)資產(chǎn)管理，對物業(yè)資產(chǎn)進行系統(tǒng)化管理，提升資產(chǎn)使用效率，資產(chǎn)管理模塊提供資產(chǎn)登記、評估、維護、報廢管理功能，幫助企業(yè)全面掌握資產(chǎn)狀況，降低資產(chǎn)閑置率，提高資產(chǎn)投資回報。數(shù)據(jù)集成與分析模塊對應(yīng)業(yè)務(wù)決策，通過ERP系統(tǒng)將各部門的數(shù)據(jù)進行整合，實現(xiàn)信息共享和協(xié)同工作，管理層通過實時數(shù)據(jù)儀表板監(jiān)控各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行情況，分析關(guān)鍵績效指標(biāo)，快速做出決策，提高企業(yè)整體運營效率。

手機APP旨在為客戶提供便捷服務(wù)體驗，設(shè)計簡單易用的界面，確保各年齡層用戶都能輕松上手，APP采用直觀導(dǎo)航結(jié)構(gòu)，用戶能快速找到所需服務(wù)模塊，提升使用便利性。服務(wù)模塊提供在線報修、投訴建議、費用查詢、社區(qū)活動通知等功能，增強客戶互動，用戶通過APP實時提交報修請求，跟蹤處理進度，參與社區(qū)活動，獲取物業(yè)管理的最新動態(tài)，增強與物業(yè)互動。

通過建立全面企業(yè)信息平臺，電腦平臺與手機APP結(jié)合，加強內(nèi)部管理透明度，各業(yè)務(wù)模塊集成處理使管理流程更加高效，財務(wù)、項目、資產(chǎn)等管理數(shù)字化將大幅提高數(shù)據(jù)處理準(zhǔn)確性。為確保信息平臺成功實施，要組建跨部門團隊，明確各業(yè)務(wù)模塊需求，制定系統(tǒng)架構(gòu)設(shè)計，確保各模塊兼容性。選擇技術(shù)團隊進行平臺開發(fā)，進行多輪測試，確保系統(tǒng)穩(wěn)定性，收集用戶反饋，及時優(yōu)化系統(tǒng)功能，建立系統(tǒng)維護機制，確保平臺長期穩(wěn)定運行[6]。

2.3 加強預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控和反饋

為確保預(yù)算執(zhí)行有效性，要建立健全監(jiān)控反饋機制，實時掌握預(yù)算執(zhí)行動態(tài)，及時發(fā)現(xiàn)潛在問題。建立月度、季度預(yù)算執(zhí)行分析機制，通過定期檢查，對預(yù)算執(zhí)行情況進行全面評估，確保各部門在預(yù)算執(zhí)行過程中遵循既定財務(wù)目標(biāo)。

月度分析是每個月底對各部門預(yù)算執(zhí)行情況進行初步分析，確認(rèn)預(yù)算的使用進度和實際支出情況。A物業(yè)服務(wù)公司在2023年度預(yù)算執(zhí)行月度分析中發(fā)現(xiàn)，平均每月預(yù)算執(zhí)行率為85%，如5月份由于項目啟動延遲，實際支出超出預(yù)算10%，通過月度分析能迅速識別出預(yù)算執(zhí)行中的異常情況，為后續(xù)決策提供依據(jù)。

季度評估是每個季度結(jié)束后，組織各部門進行深入的預(yù)算執(zhí)行評估，比較實際支出與預(yù)算計劃之間的差異，根據(jù)2023年數(shù)據(jù)，第二季度預(yù)算執(zhí)行率下降至78%，分析原因是新產(chǎn)品開發(fā)進展緩慢，導(dǎo)致預(yù)算使用不足。通過季度分析可以發(fā)現(xiàn)原定于該季度完成的項目進度滯后，未能按時使用相應(yīng)的預(yù)算資金，影響整體預(yù)算執(zhí)行效率。為應(yīng)對這種情況，對于進展緩慢項目，相關(guān)部門提供進度報告，明確項目解決方案，確保預(yù)算合理使用。

為增強預(yù)算執(zhí)行透明度引入實時監(jiān)控系統(tǒng)，通過數(shù)據(jù)分析平臺對預(yù)算執(zhí)行進行動態(tài)監(jiān)控，該系統(tǒng)具備以下功能：實時數(shù)據(jù)更新：各部門的預(yù)算使用情況通過信息系統(tǒng)實時更新，管理層能隨時查看各部門的支出情況及與預(yù)算的對比，確保信息及時性。預(yù)警機制：系統(tǒng)設(shè)定預(yù)算超支預(yù)警線，當(dāng)某部門的支出超過預(yù)算90%時，系統(tǒng)自動發(fā)出預(yù)警提示，促使管理層及時介入，防范潛在資金風(fēng)險。為評估以上措施實施效果，對實施前后相關(guān)數(shù)據(jù)進行對比分析，如表1所示。

對上述數(shù)據(jù)結(jié)果分析，月度預(yù)算執(zhí)行率提高，從實施前75%提高至85%，表明定期檢查機制的有效性。

季度預(yù)算執(zhí)行率提升從70%提高至78%，通過季度評估管理層對預(yù)算執(zhí)行的干預(yù)和指導(dǎo)作用增強，保障整體預(yù)算執(zhí)行穩(wěn)定性。

預(yù)算超支減少，從實施前15次減少至6次，預(yù)算超支事件下降反映預(yù)警機制成功，通過實時監(jiān)控預(yù)警，各部門能更好地控制支出，避免不必要的超支情況。

預(yù)算執(zhí)行中的問題反饋率提高從30%提升至85%，表明各部門在預(yù)算執(zhí)行中遇到問題時，能積極主動地進行反饋，促使管理層及時采取措施，改進預(yù)算執(zhí)行過程，為公司可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.4 促進部門間協(xié)作

為提高預(yù)算編制合理性，建議建立跨部門預(yù)算協(xié)調(diào)小組，加強各部門之間溝通與信息共享，確保預(yù)算編制過程透明，實現(xiàn)資源最優(yōu)配置。預(yù)算協(xié)調(diào)小組由各相關(guān)部門的代表組成，如財務(wù)部、各業(yè)務(wù)部門、其他關(guān)鍵職能部門負(fù)責(zé)人，代表在小組會議上分享各自部門需求，確保預(yù)算編制充分反映各部門實際情況與未來規(guī)劃。如銷售部門需要增加市場推廣預(yù)算，人力資源部門則關(guān)注員工績效激勵資金需求，使預(yù)算編制更加貼合實際，避免因信息不對稱而導(dǎo)致資源浪費。

預(yù)算協(xié)調(diào)小組定期召開預(yù)算協(xié)調(diào)會議，建議至少每季度召開一次，在會議中各部門對初步預(yù)算草案進行深入討論，確保預(yù)算編制過程是動態(tài)的、互動的過程。通過這種方式，各部門在預(yù)算編制早期階段形成共識，減少后期不必要調(diào)整。會議應(yīng)設(shè)定明確目標(biāo)，保證討論高效性，確保每個部門關(guān)注點都能得到全面的回應(yīng)。

除了定期會議，預(yù)算協(xié)調(diào)小組還要利用現(xiàn)代化溝通工具，建立共享信息系統(tǒng)，各部門上傳、查看相關(guān)數(shù)據(jù)報告，提高信息共享效率，為各部門提供持續(xù)互動平臺，各部門在日常工作中隨時交流預(yù)算信息，確保各方對預(yù)算編制過程實時了解。

2.5 建立全面的績效考核體系

建立全面績效考核體系，體系應(yīng)當(dāng)結(jié)合財務(wù)指標(biāo)，還應(yīng)將非財務(wù)指標(biāo)納入考量，確保各部門工作與公司整體目標(biāo)相一致，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展?？冃Э己梭w系需要明確各部門的關(guān)鍵績效指標(biāo)，指標(biāo)應(yīng)覆蓋財務(wù)和非財務(wù)兩個維度，財務(wù)指標(biāo)如收入增長率、成本控制、利潤率等，直觀反映部門在經(jīng)濟效益方面的表現(xiàn)，但單純依賴財務(wù)指標(biāo)無法全面評估部門的真實績效，因此績效考核體系應(yīng)關(guān)注非財務(wù)指標(biāo)，如客戶滿意度，客戶滿意度反映服務(wù)質(zhì)量，設(shè)定客戶滿意度目標(biāo)值，將其納入績效考核中，激勵各部門不斷提升服務(wù)水平。制定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，評估物業(yè)管理服務(wù)的響應(yīng)時間、問題解決率、服務(wù)態(tài)度等，通過建立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)測機制，確保各項服務(wù)能達到既定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，提升整體客戶體驗。為確保績效考核透明性，在績效考核過程中定期與各部門進行溝通，收集反饋意見，及時調(diào)整考核方式，確?？己梭w系適應(yīng)公司發(fā)展需求。

3 結(jié)束語

當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)，本文通過對A物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算管理現(xiàn)狀深入分析，發(fā)現(xiàn)存在預(yù)算編制不科學(xué)、預(yù)算執(zhí)行與控制薄弱、部門協(xié)作不足、績效考核體系不健全、信息化程度低等問題，直接影響企業(yè)運營效率，制約企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。為解決這些問題，要完善預(yù)算編制流程確保預(yù)算合理性，加強預(yù)算執(zhí)行反饋，及時發(fā)現(xiàn)偏差，促進部門間協(xié)作，提高工作效率，共同推動企業(yè)發(fā)展。

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作者簡介：甄豪杰（1975-），男，漢族，河北石家莊人，本科，中級會計師，研究方向：內(nèi)部成本控制。