跑贏20年舊改“馬拉松”，新家就在老地方

從地鐵一號(hào)線彭浦新村站1號(hào)口出來，站在人行天橋上向東望去，就能看到一幢幢嶄新的高層住宅，樓間距十分開闊。寬敞的內(nèi)部道路上，運(yùn)輸著建筑垃圾的鏟車有序開過。

沿著共和新路拐個(gè)彎就是聞喜路，這里被譽(yù)為彭浦的“南京西路”，也正是上海最早建設(shè)的工人新村之一——彭浦新村的所在地。據(jù)了解，彭浦新村初建于1958年，早期格局是“四個(gè)街坊、三條路、兩個(gè)紅綠燈、一條公交線”，四個(gè)街坊即彭一、彭三、彭五、彭七這四個(gè)住宅小區(qū)。

隨著6月底居民代表鄭重接過象征新家啟航的金鑰匙，彭一小區(qū)作為四兄弟中的“老大哥”，終于完成舊改“蝶變”。這一刻，也標(biāo)志著彭浦新村街道歷時(shí)20年的成片非成套舊住房改造工作圓滿收官，累計(jì)4907戶居民徹底告別非成套住宅。

開啟幸福新生活

走進(jìn)7月的彭一小區(qū)，除了居民們的歡聲笑語，伴隨著電鉆、砂輪的裝修聲，還有不少裝修公司在小區(qū)內(nèi)招攬客戶。而一支由城管、物業(yè)、居委會(huì)和志愿者共同組成的“裝修巡邏隊(duì)”，則每天定時(shí)在小區(qū)巡查，力爭將集中裝修期可能出現(xiàn)的“不和諧”降到最低。

“這里放冰箱，邊上面再做一排柜子放東西。這里裝個(gè)移門把衛(wèi)生間隔開，廚房在外面就做開放式的，門口準(zhǔn)備做個(gè)鞋柜和吊廚……”69歲的居民萬月圓給《新民周刊》記者介紹起了新家規(guī)劃，7月初拿到鑰匙的第二天，裝修隊(duì)就立即開工，“肯定是想盡快入住，我老早就聯(lián)系好了裝修公司”。

能擁有獨(dú)用的廚衛(wèi)，或許是大多數(shù)彭一小區(qū)居民的“執(zhí)念”。1994年，因?yàn)閱挝桓＠址?，萬月圓帶著妻兒從原來人民廣場(chǎng)附近9平方米的房間搬到彭一，房間面積增加至17.8平方米。

“五幾年的時(shí)候，彭一的房子可以說是上海最好的公房，鋪的是木地板。別的地方還在燒煤球和倒馬桶，這里就已經(jīng)用上了煤氣和抽水馬桶。”萬月圓告訴記者，曾經(jīng)住進(jìn)彭浦新村是一種身份的象征，早期只有勞模、先進(jìn)工作者才有可能分到這里的房子。

往日榮光歷歷在目——彭浦新村91號(hào)的外賓接待室曾迎來黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人及40余國630多批外賓；綠寶石舞廳流轉(zhuǎn)的霓虹、電影院膠片機(jī)的微響，凝固成幾代人的文娛初體驗(yàn)。相當(dāng)長一段時(shí)間里，彭浦新村是世界觀察中國工人生活的窗口，更成為點(diǎn)亮精神世界的珍貴綠洲，銘刻著工人新村的時(shí)代縮影。

但當(dāng)年為了解決廣大工人住宿問題，一套房子往往分給幾戶人家共同居住，造成了煤衛(wèi)合用的情況，再加上年久失修、下水道等房屋基礎(chǔ)設(shè)施老化，日子終究越過越憋屈。

“我那時(shí)住在一樓，木地板成天咯吱咯吱地響，一不小心還能一腳踩到泥地里。”萬月圓坦言，他搬來時(shí)彭一的房子就已經(jīng)不太行了，“后來自來水管也爛掉了，馬桶堵住是常有的事。最難的是，上廁所要排隊(duì)，像我們晚上就用痰盂，一直用到2021年9月搬家”。

2020年10月1日，彭一小區(qū)舊住房成套改造項(xiàng)目正式簽約。2021年12月16日，彭一小區(qū)項(xiàng)目正式進(jìn)場(chǎng)開工建設(shè)。2024年9月2日，居民搖號(hào)選房正式啟動(dòng)。老萬家幸運(yùn)地抽到了靠前的號(hào)碼，選到了如今位于12樓的新房。

“彭浦地段還是蠻好的，出門就是地鐵，周邊醫(yī)院也多，小區(qū)附近就有菜場(chǎng)，將來還會(huì)有體育中心、文化中心?！闭驹谧约谊柵_(tái)，萬月圓一邊給記者介紹，一邊憧憬著自己將來的晚年生活。

更值得高興的是，通過舊住房成套改造后，像萬月圓這樣的租賃戶還可以享受房改政策，將租賃公房轉(zhuǎn)變?yōu)槭酆螽a(chǎn)權(quán)房，真正擁有屬于自己的房子。老萬打聽過，按照上海1995年的房改政策，購房價(jià)格可以說是非常優(yōu)惠。

記者了解到，彭一小區(qū)是彭浦新村街道最后一個(gè)非成套舊住房小區(qū)，也是迄今為止全市拆除重建改造項(xiàng)目中建筑體量最大、居民戶數(shù)最多、情況最復(fù)雜、改造難度最大的小區(qū)，卻實(shí)現(xiàn)了2110戶居民整小區(qū)“打包”一次性同步改造，比原定計(jì)劃足足提前10年。

問及“為什么這么拼”，原彭浦新村街道黨工委書記任偉感慨：“因?yàn)槔先说炔黄?！”原來，彭一小區(qū)有500多位80歲以上老年人。任偉清楚地記得有老人在簽約動(dòng)員時(shí)曾問他：“我們還有機(jī)會(huì)搬回來嗎？”

其中就包括了1930年出生的干永年和他的愛人。4年的等待時(shí)間，對(duì)于他們老兩口來說，太過漫長且充滿未知；加之兩位高齡老人想要在外長期租房，存在較大的困難。

“我老太婆因?yàn)樯眢w不好已經(jīng)很多年沒有下過樓了，每次看病都是打120，喊救護(hù)人員來抬下樓的?！备捎滥旮嬖V《新民周刊》記者，夫妻倆在有生之年能夠住進(jìn)新房、享受新生活的愿望越發(fā)強(qiáng)烈，“我們家1959年搬來彭一，上海話講起來，這里就是我們的‘老土地’，也不想搬到其他地方”。

街道“一戶一策”地想辦法，在房源合適的情況下盡力滿足老人的需求。任偉根據(jù)政策，將兩位老人“提前”安置住進(jìn)彭三小區(qū)四期已改造好的存量新房。當(dāng)任偉拉著干永年的手，帶他參觀新房，老人開心的心情溢于言表。

2022年春節(jié)前，在外僅過渡了幾個(gè)月的干永年和愛人就搬進(jìn)了新裝修的電梯房?！氨M管我媽媽在這一年就去世了，但也算在走之前住過新房子了……”說到這里，淚水不禁在女兒干珍素的眼眶里打轉(zhuǎn)，“總體來說，還是很感激政府和街道的，舊改能做到原拆原還，絕大部分人滿意已經(jīng)很好了”。

的確，“原拆原建”讓彭一小區(qū)里很多幾十年的老鄰居，今后又能在一起互幫互助。干珍素也表示，等天氣涼快一點(diǎn)就會(huì)帶著父親到對(duì)面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，“我爸爸雖然95歲了，但生活還可以自理，熟悉的環(huán)境里，他還能自己去買買菜”。

干永年則在一邊樂呵呵地說：“現(xiàn)在都很稱心的，真的是安享晚年。我還要等到100歲，街道來給我過生日。”

“天下第一難”

盡管彭一小區(qū)集中發(fā)放入戶鑰匙、辦理入戶手續(xù)的日子已經(jīng)結(jié)束，7月下旬，見到83歲的彭浦新村街道舊住房成套改造辦公室（以下簡稱“舊改辦”）主任須炳榮時(shí)，他仍是早上8點(diǎn)半不到就忙開了。

“現(xiàn)在有好多收尾工作要做，比如先前暫未解決的矛盾現(xiàn)在要開始新一輪的調(diào)解，還有新房后續(xù)的審計(jì)工作，以及通過舊改我們多出來的剩余房源還要幫助解決區(qū)里其他地方的一些動(dòng)遷安置、過渡房?！表毐s告訴《新民周刊》，新的問題仍源源不斷，居民們會(huì)有各式各樣的咨詢，“我的作用就是居民有什么矛盾、有什么意見都集中到我這里，我來協(xié)調(diào)?，F(xiàn)在，彭浦新村的居民都認(rèn)識(shí)我，他們說不找你找誰”。

2004年，須炳榮從原閘北區(qū)綠容局基建科的崗位上退休，2005年起，彭浦新村啟動(dòng)舊住房成套改造，熱心腸的他便響應(yīng)號(hào)召來到街道舊改辦，開始了人生的第二次事業(yè)。

名義上是舊改辦負(fù)責(zé)人，但彼時(shí)不光沒有專門的辦公室，工作人員也只有他自己。須炳榮把舊住房成套改造工作稱為“天下第一難”——既考驗(yàn)政府的能力，又需要多部門協(xié)同，更是一件窺探人性的事——很多居民把它當(dāng)成了一次人生翻身的機(jī)會(huì)，把家庭矛盾、生活困難方面的問題都與簽約、搬場(chǎng)捆綁在一起，企圖通過舊改將自己面臨的問題都解決掉，大大超越了舊改的工作范圍。

“當(dāng)時(shí)沒有政策，沒有先例，我們完全是摸著石頭過河，只要是行得通我們就做?！表毐s回憶，2005年彭五小區(qū)成為上海市首個(gè)舊住房改造試點(diǎn)小區(qū)，因?yàn)橥ㄟ^對(duì)整個(gè)彭浦新村的走訪排摸后，彭五的改造相對(duì)簡單，“廚房已經(jīng)是獨(dú)用的，只需要解決衛(wèi)生合用的問題”。

據(jù)了解，彭五小區(qū)改造涉及12棟樓、522戶。改造方式是把樓梯外移，然后將樓梯外移以后空出的位置改成衛(wèi)生間，通過“改擴(kuò)建”實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生間獨(dú)用。

“方案很快就定下了，但區(qū)里提出改造的同時(shí)把廚衛(wèi)都裝修一下，是不是能夠讓每戶居民拿出3000元?！表毐s說，居民們都想要裝修，但有些人確實(shí)拿不出錢，“他們就吵啊鬧啊”。

后來彭浦新村街道想到能否“破例”讓家庭困難的居民通過公積金來支付這筆費(fèi)用。為此，須炳榮前后跑了十幾趟公積金中心，終于敲定了具體細(xì)節(jié)。

“錢是解決了，但我‘倒霉’了?！表毐s說，因?yàn)檠b修，家家戶戶都有自己的意見。前腳這邊5樓的居民打電話來說瓷磚有色差，后腳那邊4樓的又說插座和地漏裝的位置不對(duì)，“我的膝蓋就是那個(gè)時(shí)候整天跑來跑去爬樓給跑壞的”。

20年來，須炳榮和幾千戶居民進(jìn)行過面對(duì)面的溝通。他說遇到過的家庭矛盾形形色色，自己就反復(fù)上門、一戶一策，找鄰居、樓組長苦口婆心調(diào)解，“被人罵過、打過，還被派出所關(guān)過”。但他始終堅(jiān)持一個(gè)原則——不能搞特殊，必須做到公正、公平、公開。

在須炳榮看來，彭浦新村內(nèi)的產(chǎn)權(quán)房才是舊改路上最大的“攔路虎”。私人財(cái)產(chǎn)受《物權(quán)法》保護(hù)，只要一戶不同意，整個(gè)項(xiàng)目都無法推進(jìn)。這個(gè)問題在產(chǎn)權(quán)房占到362戶的彭一小區(qū)拆除重建時(shí)最為凸顯。

“他們已經(jīng)廚衛(wèi)獨(dú)用，很多人家裝修也很好。說白了人家沒需求，你憑什么讓他們交出房產(chǎn)證，還要到外面租4年房子。”須炳榮說，只能從改造方案切入，用實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠打動(dòng)他們。高層分?jǐn)偯娣e大，經(jīng)過精密測(cè)算，給予產(chǎn)權(quán)房增量20平方米左右的建筑面積，并優(yōu)化房型，盡可能將產(chǎn)權(quán)房居民安置在小高層里樓層較好的位置，最關(guān)鍵的增量費(fèi)用也由政府承擔(dān)80%。

當(dāng)租賃房居民提出異議，須炳榮又耐心解釋，盡管租賃房只增加約2平方米的使用面積，但“送”獨(dú)用廚衛(wèi)與陽臺(tái)，實(shí)際套內(nèi)總增量可達(dá)14至17平方米。

與此同時(shí)，彭浦新村街道則與上海高院相關(guān)負(fù)責(zé)人專門開會(huì)討論，尋找法律依據(jù)。他們也經(jīng)常與區(qū)房管局等部門開會(huì)討論，形成會(huì)議紀(jì)要，然后以會(huì)議紀(jì)要作為推動(dòng)工作的依據(jù)。終于，靜安區(qū)確定下來，彭一小區(qū)的拆除重建，住戶簽約率達(dá)到99%以上，項(xiàng)目就能正式生效。

任偉認(rèn)為，靜安區(qū)愿意在缺乏政策依據(jù)的背景下推動(dòng)這項(xiàng)工作，需要區(qū)里有相當(dāng)?shù)钠橇?。“彭一小區(qū)除了住宅外，還配套建有養(yǎng)老院、交通樞紐以及街道黨群服務(wù)中心，條線部門在審批項(xiàng)目方案時(shí)，找不到可參照的依據(jù)和條款，基本都是一個(gè)部門一個(gè)部門地去協(xié)調(diào)溝通。”任偉表示，好在一切的辛苦沒有白費(fèi)——2020年10月7日，彭一小區(qū)租賃房居民和產(chǎn)權(quán)房居民簽約率均超過99%，項(xiàng)目得以生效。

可復(fù)制的“靜安彭浦模式”

回顧彭浦新村舊改征程20年，彭五小區(qū)的改造從2005年3月持續(xù)到2006年9月。也正是這一次嘗試，讓彭浦新村街道意識(shí)到，如果需要居民出資，自上而下的舊住房改造工作很難進(jìn)行。畢竟，仍然居住在這些小區(qū)的居民，大多沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力出資改造住宅。但對(duì)于上海而言，老舊小區(qū)拆除重建已經(jīng)成為一件不得不做的事。以此為前提，上海選擇由政府出資。

2007年11月，彭七小區(qū)啟動(dòng)“加層擴(kuò)建”的改造，即在住宅頂樓再建一層新房，通過抽戶，把空出來的房間改為獨(dú)用的廚房和衛(wèi)生間。這項(xiàng)改造在2009年4月竣工。

后來輪到彭三小區(qū)，但在其二期的改造，彭浦新村街道舊改團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，之前的改造模式不能完全解決住宅的問題。于是，“拆落地”的方案首次被提了出來。2008年2月，彭三小區(qū)二期涉及144戶居民的6幢住宅啟動(dòng)拆除重建。雖然范圍很小，但以彭浦新村街道為起點(diǎn)，十幾年之后，老舊小區(qū)拆除重建逐漸在全上海推開。

2021年9月1日，就在彭一小區(qū)啟動(dòng)搬遷當(dāng)天，《上海市城市更新條例》正式施行，其中有多個(gè)條文指導(dǎo)了拆除重建相關(guān)工作?？梢哉f，《條例》里很多內(nèi)容都是建立在此前彭浦新村街道摸索出的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上。

2022年，上海市委辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)舊區(qū)改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實(shí)施意見》（以下簡稱《意見》），明確在2032年底前全面完成不成套職工住宅改造。拆除重建就是實(shí)施改造的方式之一。

而今上海許多推進(jìn)老舊小區(qū)拆除重建的街道或許都收到過由彭浦新村街道編寫的“小藍(lán)書”和“小紅書”。“小藍(lán)書”里列出了拆除重建的工作流程，還有舊住房成套改造100問；“小紅書”則聚焦彭一小區(qū)的舊改工作。

這兩本書源自基層的勇氣，最終沉淀為寶貴的制度經(jīng)驗(yàn)。

譬如選房環(huán)節(jié)，任偉將其比喻為“高壓鍋蓋”，“處理不好，就像鍋蓋一掀，矛盾都爆開”。彭浦新村在實(shí)踐中創(chuàng)新出一套居民認(rèn)可度高、爭議較小的“梯級(jí)分組摸號(hào)選房法”：依據(jù)原居住樓層將居民科學(xué)分組——第一組“金三銀四”（原三、四層住戶）、第二組（原二、五層住戶）、第三組（原一層住戶），并按此順序依次選房。

選房辦法還平衡了租賃房居民與產(chǎn)權(quán)房居民的利益。搖號(hào)只在租賃房居民中進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)房因面積、原樓層分布差異較大，所以產(chǎn)權(quán)房采用“一房一方案”原則。

此外，街道還提煉出了黨員帶頭、鄰里勸說、關(guān)鍵人物突破、見縫插針、排除干擾、幫助關(guān)心、朋友關(guān)系、單位聯(lián)系等“群眾工作八法”，進(jìn)一步將細(xì)膩、靈活的基層工作方法系統(tǒng)化、工具化。

人的工作解決完了，改造設(shè)計(jì)方案亦是“難上加難”。2110戶的小區(qū)，最初的原始房型竟有282種，最大的面積115平方米，最小的面積7平方米。

上海市房屋建筑設(shè)計(jì)院有限公司副總建筑師、綜合所常務(wù)副所長陳健洲告訴《新民周刊》，2005年，他第一次來到彭浦新村，映入眼簾的就是陳舊的外觀、居住環(huán)境差、鄰里矛盾多，散布在小區(qū)各處簡陋和閑置的公服設(shè)施活動(dòng)場(chǎng)地。

“彭五、彭三和彭一都是我們來做的。彭一應(yīng)該是最難的，除了第一次接手這么多房型的設(shè)計(jì)，我們還要考慮社區(qū)配套設(shè)施的提升。”陳健洲表示，彭一小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是“彭浦模式”更新改造的集大成者——1.0模式“戶數(shù)作平、成本做平”，到2.0時(shí)代的“經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益并舉”，到3.0時(shí)代的“小區(qū)更新、社區(qū)提升”理念，規(guī)劃層面從點(diǎn)延展至面、本體到整體的系統(tǒng)性動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)變，是對(duì)住宅類城市更新理念的不斷深化及完善。

為了讓改造成為可能，靜安區(qū)與設(shè)計(jì)單位不斷地將房型進(jìn)行歸并，前后花了1年時(shí)間，改了近20次方案，最終歸并出94種房型。讓陳健洲印象最深的是中間有一次設(shè)計(jì)方案被全部推倒重來，“因?yàn)榻值啦粩嗦犎【用竦囊蠛筇岢鍪酆缶用癖M量不降低安置樓層的新要求，設(shè)計(jì)難度一下子提高了不止一倍”。

2021年9月1日，《上海市城市更新條例》正式施行，其中有多個(gè)條文指導(dǎo)了拆除重建相關(guān)工作?？梢哉f，《條例》里很多內(nèi)容都是建立在此前彭浦新村街道摸索出的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上。

據(jù)陳健洲介紹，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)中將原來的彭浦新村系列浮雕、原小區(qū)內(nèi)碉堡、原小區(qū)的主要喬木進(jìn)行了回搬，讓更多的居民對(duì)于小區(qū)產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感；小區(qū)綠地率及停車位配置指標(biāo)也相較于彭三小區(qū)進(jìn)一步提升，著力打造一個(gè)充滿歷史記憶、面向未來的全新工人新村新形象。

歷時(shí)20年，從空中俯瞰，這片曾被俗稱“四個(gè)街坊”的區(qū)域，早已舊貌換新顏，高樓林立，綠樹成蔭，處處充滿生機(jī)。尤其是彭一小區(qū)，新建17幢多高層電梯住宅坐落其中，配套建設(shè)了1600多個(gè)車位的地下兩層停車庫，以及一幢6層172個(gè)床位的社區(qū)養(yǎng)老院。此外，彭浦新村街道社區(qū)黨群服務(wù)中心這一新地標(biāo)也正在抓緊建造，將全面打造成集黨群文化、社區(qū)服務(wù)、體育健身、休閑娛樂等功能于一體的社區(qū)綜合服務(wù)體，全面提升街區(qū)環(huán)境。

彭一小區(qū)從彭浦新村最差的小區(qū)蛻變?yōu)榄h(huán)境最好、配套最齊備的小區(qū)，可以說找回了往日的榮光。

須炳榮走在彭浦新村的小區(qū)里，總會(huì)有居民熱情地來打招呼，親切地叫他一聲“老須”，關(guān)心地問：“你怎么現(xiàn)在瘦了這么多？”他笑著回答：“忙呀！”看著曾經(jīng)破舊危險(xiǎn)的“小梁薄板”房變成了眼前的新家園，盡管辛酸苦辣，但須炳榮稱自己不后悔，“居民感到幸福了、安逸了，我就滿足了”。

須炳榮說他心底藏著一份對(duì)家人的歉疚：“等手上的事情做完，第二次退休時(shí)，如果健康允許，我想帶她出去旅游旅游，這是我最大的心愿?！?/p>