自行變賣已查封房產(chǎn)處置模式的構(gòu)建

在司法實(shí)踐中，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣是處置房產(chǎn)不可或缺的主要手段。近年來，最高人民法院陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》《關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》等文件，強(qiáng)調(diào)應(yīng)增加財(cái)產(chǎn)處置程序的適用情形，尤其針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等標(biāo)的較大或情況復(fù)雜的財(cái)產(chǎn)，要求建立被執(zhí)行人自行處置機(jī)制。相較于傳統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，被執(zhí)行人自行變賣已查封房產(chǎn)具有節(jié)約拍賣輔助費(fèi)用、效率更高、矛盾沖突更少等優(yōu)勢。因此，為不斷細(xì)化被執(zhí)行人自行變賣已查封房產(chǎn)的操作規(guī)范，本文提出構(gòu)建以法院全程監(jiān)管為核心、被執(zhí)行人與買受人協(xié)商交易的房產(chǎn)處置變現(xiàn)新模式，旨在高效處置不良資產(chǎn)，切實(shí)維護(hù)受損方的合法權(quán)益，

一、自行變賣已查封房產(chǎn)的可行性

（一）自行變賣已查封房產(chǎn)的優(yōu)勢

自行變賣已查封房產(chǎn)，能夠消除司法拍賣程序中的堵點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)變現(xiàn)的高效化、房產(chǎn)交付的便捷化。在傳統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，執(zhí)行人員通常需要先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行清場，以保障拍賣成交后能夠及時(shí)將房屋交付買受人。然而，實(shí)際情況表明，少部分被執(zhí)行人非但不主動(dòng)交付房產(chǎn)，反而采取安排老人居住、虛構(gòu)長期房屋租賃合同等手段，蓄意逃避交付，從而引發(fā)了交付難題。與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣相比，允許被執(zhí)行人自行處置其名下已查封房產(chǎn)，不僅得到了相關(guān)司法解釋的支持，更彰顯了文明執(zhí)法的精神。這使法院可以因案施策，在案件處理過程中實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效益的統(tǒng)一。

（二）自行變賣已查封房產(chǎn)的法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》提出建立被執(zhí)行人自行處置機(jī)制，被執(zhí)行人認(rèn)為評(píng)估價(jià)格過低并申請自行處置房產(chǎn)時(shí)，征得申請執(zhí)行人同意或能夠滿足執(zhí)行債權(quán)額度的情況下，法院可以允許其直接出售房產(chǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》明確指出，應(yīng)適當(dāng)增加財(cái)產(chǎn)變賣程序的適用情形。

如果綜合考慮變價(jià)財(cái)產(chǎn)的實(shí)際情況，存在損害執(zhí)行債權(quán)人利益、第三人利益或公共利益等因素，法院應(yīng)適當(dāng)采取直接變賣或強(qiáng)制變賣等措施。然而，在一般情況下，當(dāng)被執(zhí)行人對(duì)房產(chǎn)擁有所有權(quán)時(shí)，盡管因房產(chǎn)被查封或抵押致使其處分權(quán)受到限制，但倘若能在充分保障申請人勝訴權(quán)益的基礎(chǔ)上，法院理應(yīng)尊重被執(zhí)行人自行決定房屋出售價(jià)格和出售對(duì)象的權(quán)利。司法資源配置和制度應(yīng)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)合理性，力求以最少的成本投人實(shí)現(xiàn)效率最大化，或在總投入不變的情況下實(shí)現(xiàn)資源的有效利用。

二、自行變賣已查封房產(chǎn)的適用性

自行處置其名下房產(chǎn)的請求一般由被執(zhí)行人提出，也可以由案外人直接向法院提出。法院會(huì)要求當(dāng)事人在提出請求時(shí)明確自行變賣已查封房產(chǎn)的價(jià)格底線或購買房產(chǎn)的價(jià)格。在充分尊重雙方當(dāng)事人意愿的前提下，法院著重審查直接變賣措施是否存在損害執(zhí)行債權(quán)人利益、第三人利益或公共利益等因素。在不損害債權(quán)人利益，能夠?qū)崿F(xiàn)執(zhí)行目的的前提下，法院堅(jiān)持比例原則，允許被執(zhí)行人自行變賣財(cái)產(chǎn)。這是對(duì)執(zhí)行債權(quán)人及被執(zhí)行人利益保護(hù)的平衡，能夠有效減少衍生糾紛，降低司法成本。

被執(zhí)行人提出自行變賣請求時(shí)，需征求申請人的意見。如果申請人表示同意，可以由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定變賣房產(chǎn)的價(jià)格底線并提交法院審核；如果申請人表示不同意，法院在綜合研判案件后，認(rèn)為在不低于合理價(jià)格處置房產(chǎn)且房款足以清償所有債務(wù)、不會(huì)損害執(zhí)行債權(quán)人和第三人債權(quán)利益的情況下，可以自行確定合理價(jià)格，允許被執(zhí)行人自行變賣已查封房產(chǎn)。被執(zhí)行人自行變賣已查封房產(chǎn)的價(jià)格不能低于法院確定的合理價(jià)格。

案外人直接向法院提出購買被執(zhí)行人名下房產(chǎn)的請求時(shí)，需明確購買價(jià)格。申請人與被執(zhí)行人需根據(jù)案外人提出的購買價(jià)格，經(jīng)協(xié)商后共同決定是否準(zhǔn)許被執(zhí)行人自行變賣已查封房產(chǎn)。如果申請人與被執(zhí)行人均同意，一般可以準(zhǔn)許被執(zhí)行人自行變賣已查封房產(chǎn)。如果被執(zhí)行人不同意案外人提出的購買請求，其作為房產(chǎn)的所有權(quán)人，有權(quán)拒絕以未經(jīng)市場檢驗(yàn)的價(jià)格處置房屋。因此，法院不宜啟動(dòng)自行變賣程序。若被執(zhí)行人同意，但申請人不同意案外人提出的購買請求，法院在審查是否損害申請人債權(quán)后，綜合確定是否啟動(dòng)自行變賣程序。

三、自行變賣已查封房產(chǎn)的過程監(jiān)管

筆者認(rèn)為，被執(zhí)行人自行變賣其名下已查封房產(chǎn)應(yīng)在法院的監(jiān)管下進(jìn)行。監(jiān)管旨在加速房屋處置進(jìn)程，提高執(zhí)行效率，保障執(zhí)行債權(quán)人的勝訴權(quán)益。執(zhí)行法院應(yīng)審查房屋買賣合同主要要素，監(jiān)管房屋買賣合同的簽訂和履行過程，確保購房款足額按時(shí)進(jìn)入法院賬戶，用于執(zhí)行債務(wù)的清償。

（一）出具準(zhǔn)予自行變賣的執(zhí)行文書

在風(fēng)險(xiǎn)決策時(shí)，人們往往更傾向于對(duì)潛在損失賦予更大的權(quán)重。相較于追求潛在收益的趨利行為，人們更傾向于采取措施避免損失。被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)被法院查封或抵押，市場主體常因擔(dān)憂房產(chǎn)能否如期交付及順利辦理過戶手續(xù)，而對(duì)購買房屋持觀望態(tài)度，這使得被執(zhí)行人自行變賣已查封房產(chǎn)面臨多重困難，進(jìn)而影響房產(chǎn)處置效率。對(duì)此，執(zhí)行法院應(yīng)向被執(zhí)行人出具準(zhǔn)予自行變賣已查封房產(chǎn)告知書，在該告知書中明確房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人、變賣房產(chǎn)的價(jià)格底線及變賣房產(chǎn)的期限等信息。被執(zhí)行人自行變賣已查封房產(chǎn)的主要方式是向房產(chǎn)中介或網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)掛牌出售，被執(zhí)行人可將準(zhǔn)予自行變賣已查封房產(chǎn)的告知書提交給房產(chǎn)中介備案，以此消除買受人的顧慮。

（二）審查房屋買賣合同要素

案外人提出直接購買請求，或被執(zhí)行人在自行變賣過程中明確交易對(duì)象后，法院應(yīng)及時(shí)審核房屋買賣合同的關(guān)鍵條款。針對(duì)不符合執(zhí)行規(guī)定的部分（如付款賬戶信息、支付時(shí)間安排、房屋交付及過戶流程等），法院應(yīng)提出必要的調(diào)整建議，確保房屋買賣合同的內(nèi)容符合房屋處置變現(xiàn)兌現(xiàn)申請人勝訴權(quán)益的執(zhí)行目標(biāo)。如果當(dāng)事人對(duì)法院的修改意見持有異議，那么法院應(yīng)及時(shí)終止自行變賣程序，通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣等方式處置房屋。

（三）督促雙方履行房屋買賣合同

房屋買賣合同履行過程中，雙方當(dāng)事人應(yīng)將合同履行情況（如房款支付進(jìn)度、稅費(fèi)是否繳納、房屋是否交付等）及時(shí)告知法院。在此過程中，如果當(dāng)事人協(xié)商變更合同內(nèi)容，那么法院應(yīng)審查合同內(nèi)容調(diào)整是否影響房屋處置變現(xiàn)目的及執(zhí)行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。經(jīng)審查認(rèn)為不宜調(diào)整合同內(nèi)容的，法院應(yīng)及時(shí)告知雙方當(dāng)事人按照原合同內(nèi)容履行。如果當(dāng)事人仍不履行，那么法院應(yīng)終正當(dāng)事人自行變賣程序，通過其他方式處置房屋。

（四）確保購房款用于清償執(zhí)行債務(wù)

法院對(duì)房產(chǎn)處置的監(jiān)管，核心目的在于確保房產(chǎn)變賣或拍賣所得價(jià)款能優(yōu)先用于清償執(zhí)行債權(quán)，使申請執(zhí)行人的合法權(quán)益得到實(shí)質(zhì)兌現(xiàn)。被執(zhí)行人自行變賣已查封房產(chǎn)過程中，法院需確保購房款進(jìn)人法院賬戶，用于清償執(zhí)行債務(wù)。法院應(yīng)根據(jù)房屋買賣合同約定的付款時(shí)間，督促買受人將相應(yīng)購房款支付至法院賬戶。如果當(dāng)事人未按照合同約定履行付款義務(wù)，那么導(dǎo)致處置房屋的目的無法實(shí)現(xiàn)，經(jīng)催告后仍不履行的，法院應(yīng)及時(shí)終止自行變賣程序。買受人將購房款轉(zhuǎn)人法院賬戶后，執(zhí)行法院應(yīng)及時(shí)辦理案涉房屋的解除查封、解除抵押等手續(xù)，配合雙方當(dāng)事人完成稅費(fèi)繳納、房屋交付以及產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

法院應(yīng)組織雙方當(dāng)事人議定自行變賣的期限及房產(chǎn)的價(jià)值，自行變賣期限一般不超過60日。如果被執(zhí)行人未按期完成變賣房產(chǎn)的，那么法院可以根據(jù)雙方議定的房產(chǎn)價(jià)值確定司法網(wǎng)絡(luò)拍賣的起拍價(jià)格，避免被執(zhí)行人以自行變賣已查封房產(chǎn)的名義拖延案件執(zhí)行。

法院在收到買受人支付的購房款后，由于申請人的債權(quán)已得清償，故可以解除該執(zhí)行案件的查封、抵押手續(xù)，但無權(quán)解除該房產(chǎn)上其他執(zhí)行案件的查封、抵押手續(xù)。《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行和解若干問題的規(guī)定》第六條規(guī)定，“當(dāng)事人達(dá)成以物抵債執(zhí)行和解協(xié)議的，人民法院不得依據(jù)該協(xié)議作出以物抵債裁定”。與此類似，當(dāng)被執(zhí)行人自行變賣已被法院查封的房產(chǎn)時(shí)，由于這種自行變賣行為與強(qiáng)制司法拍賣在性質(zhì)和程序上存在顯著區(qū)別，因此法院不宜出具強(qiáng)制過戶的法律文書。

四、自行變賣已查封房產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)的釋明與消解

自行變賣已查封房產(chǎn)，是法院審查后準(zhǔn)許被執(zhí)行人將房產(chǎn)對(duì)外出售以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)處置變現(xiàn)的方式，但是這種方式也存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)主體需采取一些風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施。

（一）自行變賣已查封房產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)

房屋買賣合同完全履行是買受人取得房屋所有權(quán)的前提。買受人向法院支付合同約定的購房款后，仍面臨無法實(shí)際取得房屋、無法辦理過戶登記手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。由于自行變賣已查封房產(chǎn)是在法院監(jiān)督下進(jìn)行，所以買受人按照法院要求將購房款支付至法院賬戶。法院雖然不是房屋買賣合同的主體，但是買受人基于法院的公信力，在無法實(shí)際占有房屋或無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)仍可能會(huì)將矛頭指向法院，甚至通過信訪等方式要求法院出具執(zhí)行裁定書強(qiáng)制辦理房屋登記手續(xù)。

（二）自行變賣已查封房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

法院決定啟動(dòng)直接變賣房產(chǎn)程序時(shí)，應(yīng)全面調(diào)查房產(chǎn)的查封、抵押登記信息等權(quán)屬狀況。在明確房屋的合理價(jià)格時(shí)，法院應(yīng)通過網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)，實(shí)地走訪住戶、中介等方式了解擬處置房產(chǎn)的市場價(jià)格。在被執(zhí)行人或案外人提出的處置價(jià)格偏離市場價(jià)格，或房產(chǎn)查封、抵押情況較多，被執(zhí)行人對(duì)外負(fù)債情況較為復(fù)雜且難以查清等情況下，法院不宜啟動(dòng)自行變賣程序，避免被執(zhí)行人與第三人串通低價(jià)處置財(cái)產(chǎn)，損害潛在債權(quán)人的權(quán)益。在法院主導(dǎo)的被執(zhí)行人自行變賣已查封房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將處置效率擺在重要位置，避免因變賣程序拖沓導(dǎo)致房產(chǎn)被輪候查封或新增抵押登記。當(dāng)購買人提出辦理銀行按揭貸款等方式付款時(shí)，法院一般不應(yīng)準(zhǔn)許。

在房屋買賣合同履行過程中，當(dāng)事人協(xié)商變更的合同內(nèi)容涉及房屋價(jià)款金額、購房款支付時(shí)間等，因影響執(zhí)行債權(quán)實(shí)現(xiàn)，法院一般不應(yīng)準(zhǔn)許。如果當(dāng)事人未按照合同約定履行付款義務(wù)，經(jīng)法院催告后仍不履行的或被執(zhí)行人未按照法院指定期間自行變賣已查封房產(chǎn)的，那么法院應(yīng)及時(shí)終止自行變賣程序，通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣處置房屋。

結(jié)語

如何高效處置被執(zhí)行人房產(chǎn)直接關(guān)系各方當(dāng)事人的利益，構(gòu)建由被執(zhí)行人主導(dǎo)的房產(chǎn)自行處置模式，旨在高效變現(xiàn)房產(chǎn)以保障債權(quán)人的勝訴權(quán)益，同時(shí)充分考量被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)。這種模式賦予了被執(zhí)行人自行處置房產(chǎn)的選擇權(quán)與參與權(quán)，有利于提高房產(chǎn)處置的價(jià)格與效率，緩解司法實(shí)踐中“案多人少”的困難。在法院的有效監(jiān)管下，被執(zhí)行人自行處置已查封房產(chǎn)的模式，能夠平衡各方當(dāng)事人的利益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的和諧統(tǒng)一。在今后的實(shí)踐中，法院要不斷完善被執(zhí)行人自行變賣已查封房產(chǎn)的操作規(guī)范，積極探索房產(chǎn)處置的多元化路徑。

（作者單位：上海市金山區(qū)人民法院）責(zé)任編輯／康婷