商品房購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案注銷(xiāo)檔案研究

中圖分類(lèi)號(hào)：G27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

商品房購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案注銷(xiāo)檔案（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商品房撤備案檔案）是房屋檔案的一種特殊類(lèi)型，是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者注銷(xiāo)在當(dāng)?shù)卣课萁灰拙W(wǎng)簽備案系統(tǒng)中備案的購(gòu)房合同所形成的檔案。購(gòu)房合同包含商品房購(gòu)房合同和存量房（二手房）購(gòu)房合同，本文主要研究商品房購(gòu)房合同檔案。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)檔案部門(mén)會(huì)積累大量的商品房撤備案檔案。雖然商品房撤備案檔案數(shù)字化是一項(xiàng)十分繁雜的工作，任務(wù)量巨大，但商品房撤備案檔案在該房屋后期的交易中需要查詢(xún)使用的機(jī)會(huì)較少，而檔案保有量卻持續(xù)增加。因而通過(guò)研究撤備案檔案，分析撤備案檔案產(chǎn)生的原因，進(jìn)而減少或避免撤備案行為，對(duì)維護(hù)雙方合法權(quán)益、加速房屋交易流轉(zhuǎn)以及提高行政效能意義重大。

一、商品房網(wǎng)簽備案的相關(guān)規(guī)定

部分人對(duì)網(wǎng)簽備案的理解較為模糊。所謂商品房購(gòu)房合同網(wǎng)上簽約備案（簡(jiǎn)稱(chēng)商品房網(wǎng)簽備案），是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者通過(guò)政府建立的房屋交易網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，在線簽訂商品房購(gòu)房合同并展開(kāi)備案的過(guò)程；是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)管理、落實(shí)調(diào)控政策、規(guī)范市場(chǎng)秩序以及維護(hù)簽約雙方合法權(quán)益的重要手段；是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性工作。網(wǎng)簽備案其實(shí)是兩項(xiàng)工作，一是網(wǎng)簽，二是備案。兩項(xiàng)工作經(jīng)過(guò)了不同的發(fā)展階段，最終發(fā)展到網(wǎng)簽即時(shí)備案階段，這就是商品房買(mǎi)賣(mài)中統(tǒng)稱(chēng)的網(wǎng)簽備案。

房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)備案的要求要早于網(wǎng)簽。所謂備案是一種行政管理和法律監(jiān)督，是將特定信息和文件提交給相關(guān)機(jī)構(gòu)登記和存檔的行為，目的是確保合法性、透明性和規(guī)范性。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋的形式有預(yù)售和現(xiàn)售兩種。預(yù)售商品房實(shí)行預(yù)售許可制度，按照1995年1月1日施行的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。對(duì)于現(xiàn)售商品房，按照2001年6月1日施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

所謂網(wǎng)簽，即在線簽訂合同的行為。2014年10月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在濟(jì)南市召開(kāi)了全國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理座談會(huì)暨濟(jì)南創(chuàng)新服務(wù)安居惠民工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，時(shí)任住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥指出，要積極推行新修訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，全面推行合同網(wǎng)上簽約制度。

2018年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，各地要全面落實(shí)住房銷(xiāo)售合同網(wǎng)簽備案制度。2018年12月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求實(shí)行房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案制度，加強(qiáng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案管理，實(shí)現(xiàn)新建商品房、存量房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全覆蓋。經(jīng)網(wǎng)簽備案的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，可以作為當(dāng)事人辦理銀行貸款、住房公積金提取及涉稅業(yè)務(wù)等的依據(jù)。各地級(jí)及以上城市（直管縣）應(yīng)按照相關(guān)要求和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，建立完善的房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，并全面覆蓋所轄行政區(qū)域，加快推進(jìn)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。

2020年3月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于提升網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見(jiàn)》，要求推動(dòng)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)與公安、民政及稅務(wù)等部門(mén)和單位相關(guān)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)信息共享等方式自動(dòng)核驗(yàn)交易主體的身份、婚姻狀況、稅收以及社會(huì)保障等信息，逐步實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人僅憑身份證件即可完成交易主體核驗(yàn)。通過(guò)信息共享等方式，逐步實(shí)現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動(dòng)核驗(yàn)新建商品房是否取得預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案等限制交易、權(quán)利負(fù)擔(dān)的情形。實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽即時(shí)備案，當(dāng)事人僅需錄人交易合同必填字段，房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)即可自動(dòng)比對(duì)核驗(yàn)樓盤(pán)表信息及交易主體資格，自動(dòng)生成合同文本。當(dāng)事人完成簽約后，通過(guò)相關(guān)技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)即時(shí)備案，生成備案編碼，在樓盤(pán)表中自動(dòng)更新房屋交易狀況信息。建立以房屋網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐和決策依據(jù)。當(dāng)事人申請(qǐng)變更、注銷(xiāo)網(wǎng)簽備案的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)即時(shí)辦理，在變更、注銷(xiāo)網(wǎng)簽備案前，不得重復(fù)辦理同一套房屋交易合同網(wǎng)簽備案。

二、撤備案的條件

簽訂購(gòu)房合同是買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成一致意見(jiàn)的結(jié)果，變更、注銷(xiāo)網(wǎng)簽備案也是有法定事由的，注銷(xiāo)備案信息主要是撤銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的網(wǎng)簽合同，注銷(xiāo)備案的房屋還可以繼續(xù)交易，注銷(xiāo)備案信息需要提供申請(qǐng)表、雙方的身份證明、撤銷(xiāo)協(xié)議以及其他證明等材料。因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)值較大，購(gòu)房者大都經(jīng)過(guò)深思熟慮，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)出售商品房可以實(shí)現(xiàn)資金回籠、價(jià)值增值，網(wǎng)簽合同對(duì)雙方具有法律約束力，雙方解除合同則需要合意或者具備一定的條件，注銷(xiāo)備案作為一種行政管理手段也不允許隨意為之。法律法規(guī)規(guī)定的解除條件有以下四種：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者達(dá)成一致解除合同；房屋交付使用公布之日起90日內(nèi)，購(gòu)房者所購(gòu)房屋因存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定，需要解除合同的（提交質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具的質(zhì)量鑒定報(bào)告）；商品房交付后，實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定誤差超過(guò) ±3% ，商品買(mǎi)賣(mài)合同中已約定可解除的（提交測(cè)繪機(jī)構(gòu)的房屋測(cè)繪報(bào)告）；法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。雙方達(dá)成一致意見(jiàn)可以變更合同。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者達(dá)成一致解除合同

雙方達(dá)成一致解除合同是民法典規(guī)定解除合同最普遍的情形。一方面，在房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)踐中，因房屋價(jià)值巨大，雙方對(duì)于房屋交易期望值較大，合同中都規(guī)定了違約責(zé)任，達(dá)成一致意見(jiàn)解除合同只能是給雙方帶來(lái)更大利益；另一方面，提高了房屋流轉(zhuǎn)速度。事實(shí)上解除合同后無(wú)論是否再簽訂合同都屬于正常情況，這類(lèi)撤銷(xiāo)備案的情形也占了絕大多數(shù)的比重，屬于撤備案的常見(jiàn)情形。

2.因房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致合同解除

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題無(wú)論對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都是不愿意看到的情況。嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)是開(kāi)發(fā)商永恒的主題，沒(méi)有高質(zhì)量的房屋也就沒(méi)有好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，解除合同自在情理之中。作為購(gòu)房者，能夠買(mǎi)到一套心儀的房屋也必然要經(jīng)過(guò)多方比較和權(quán)衡。因此，多學(xué)習(xí)建筑知識(shí)和驗(yàn)收知識(shí)技能，避免網(wǎng)簽備案的房屋最終因質(zhì)量問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商解除合同，此種情況應(yīng)該引起購(gòu)房者的重視。

3.因?qū)崪y(cè)建筑面積與合同約定誤差超過(guò) ±3% ，商品買(mǎi)賣(mài)合同中已約定可解除合同，導(dǎo)致合同解除

此類(lèi)情況的合同解除需要滿(mǎn)足兩個(gè)條件，一是合同中已經(jīng)約定，二是實(shí)測(cè)建筑面積與合同約定誤差超過(guò)±3% 。在具體實(shí)踐中，購(gòu)房者需要提供測(cè)繪機(jī)構(gòu)的測(cè)繪報(bào)告。如果開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者達(dá)成一致意見(jiàn)，以減少購(gòu)房款來(lái)彌補(bǔ)建筑面積的差距也可以繼續(xù)履行合同。因而是否解除合同還有協(xié)商的余地。事實(shí)上此種情況下注銷(xiāo)備案的案例還是較少的。

4.合同解除的其他情形

在具體實(shí)踐中，撤銷(xiāo)備案的其他情形也占據(jù)了較高的比重，研究其中的情形對(duì)于提高工作效率，減少不必要的工作量，穩(wěn)固正常的房產(chǎn)交易秩序意義重大。

（1）開(kāi)發(fā)商的原因。因開(kāi)發(fā)商工作人員的失誤導(dǎo)致核銷(xiāo)備案的情形是最值得注意的。輸錯(cuò)購(gòu)房者姓名、購(gòu)房金額以及面積而導(dǎo)致的撤銷(xiāo)備案較為常見(jiàn)。甚至有時(shí)是多戶(hù)，這也是最不應(yīng)該的。開(kāi)發(fā)商售房時(shí)會(huì)啟用多個(gè)版本以應(yīng)對(duì)不同情況，在簽訂合同時(shí)還可能導(dǎo)致版本用錯(cuò)，網(wǎng)簽后才發(fā)現(xiàn)，只能撤銷(xiāo)備案才能夠重新簽訂合同。

車(chē)位和儲(chǔ)藏室無(wú)法使用也是購(gòu)房者提出注銷(xiāo)備案的原因之一。雖然最初由購(gòu)房者提出，但歸根結(jié)底是開(kāi)發(fā)商的原因。延期交房的原因眾多，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)檠悠诮环慷鲃?dòng)注銷(xiāo)備案，作為購(gòu)房者，如果能夠接受開(kāi)發(fā)商提出的賠償數(shù)額，也可以不提出注銷(xiāo)備案的請(qǐng)求。除非遇到因?yàn)檠悠诮环繉?dǎo)致購(gòu)房者利益損失嚴(yán)重，這就需要開(kāi)發(fā)商及時(shí)采取得力措施，積極和購(gòu)房者溝通，提出解決問(wèn)題的辦法，贏得購(gòu)房者的諒解。

（2）購(gòu)房者的原因。變更買(mǎi)方（包括增減人員）是購(gòu)房者主動(dòng)提出解除備案合同的一個(gè)重要原因。出于多方面考慮，購(gòu)房者要求更換他人，為了繼續(xù)履行合同，開(kāi)發(fā)商會(huì)配合購(gòu)房者撤銷(xiāo)原備案信息，更換新的購(gòu)房者重新簽訂合同。對(duì)現(xiàn)有房屋不滿(mǎn)意，要求更換房屋或退房也是購(gòu)房者要求撤銷(xiāo)備案的一種常見(jiàn)情形。但是，這需要非常充分的理由，開(kāi)發(fā)商才能夠配合提出注銷(xiāo)備案申請(qǐng)。

在實(shí)踐中還有一種情形是購(gòu)房款湊不齊。常見(jiàn)有無(wú)法辦理貸款業(yè)務(wù)、個(gè)人征信原因無(wú)法貸款、逾期不能支付貸款以及資金不足等。

此外，還有眾多個(gè)人原因?qū)е鲁蜂N(xiāo)備案的情形，致使撤銷(xiāo)備案次數(shù)大增。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商達(dá)成意見(jiàn)一致的溝通成本不小，有時(shí)候需要花費(fèi)較多的精力和時(shí)間，甚至要通過(guò)訴訟或仲裁才能撤銷(xiāo)備案。從以上開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者撤銷(xiāo)備案的情形可以看出，有些是通過(guò)制定并遵守嚴(yán)格的規(guī)章制度可以避免的，有些是購(gòu)房者個(gè)人做好前期工作可以避免的。撤銷(xiāo)備案雖然是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者本人達(dá)成一致意見(jiàn)的結(jié)果，也是重新網(wǎng)簽的必要前提，但事實(shí)上卻給房產(chǎn)交易部門(mén)加大了工作量，也給正常的市場(chǎng)交易秩序帶來(lái)一定的影響。因而做好充分的準(zhǔn)備，認(rèn)真對(duì)待網(wǎng)簽備案工作，可以有效避免撤銷(xiāo)備案情形的發(fā)生，不僅對(duì)合同簽訂雙方大有裨益，對(duì)相關(guān)行政管理部門(mén)而言，亦是利遠(yuǎn)大于弊。

三、對(duì)撤備案檔案工作的建議

1.做好前端控制，減少檔案數(shù)字化的工作量

撤備案申請(qǐng)一般情況下需要開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者共同到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門(mén)提出申請(qǐng)，填寫(xiě)撤備案申報(bào)表、雙方身份證明文件、撤備案協(xié)議以及其他需要提交的材料。特殊情況下，一方可以提交法院判決書(shū)或裁決書(shū)、仲裁書(shū)提出申請(qǐng)，工作人員審核完成后即可將原備案信息注銷(xiāo)，雙方就可以重新網(wǎng)簽或不再簽訂合同。工作人員將撤備案資料傳遞給檔案管理部門(mén)展開(kāi)數(shù)字化處理，數(shù)字化處理是將撤備案紙質(zhì)材料編目掃描并歸檔處理的過(guò)程。要想減少數(shù)字化工作量，建議從兩個(gè)方面入手：一是將制式電子表格上傳單位網(wǎng)站、某信公眾號(hào)或政府開(kāi)發(fā)的App供使用人下載，并配合使用電子合同，利用大數(shù)據(jù)、人臉識(shí)別及電子簽名等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)掌上辦理、不見(jiàn)面辦理，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳遞到房產(chǎn)交易部門(mén)審核，可以有效減少房產(chǎn)交易部門(mén)的工作量；二是房產(chǎn)交易部門(mén)在受理申請(qǐng)時(shí)，將所有紙質(zhì)材料數(shù)字化并傳遞到檔案管理部門(mén)，工作人員將紙制材料與數(shù)字化的圖像比對(duì)審核無(wú)誤后，將紙制材料編目歸檔。

2.購(gòu)房者做好自我評(píng)估工作，避免建立不穩(wěn)定的合同關(guān)系

要想真正減少檔案數(shù)字化的工作量還必須從源頭控制。首先，購(gòu)房者要明確自己的真實(shí)需求，是剛需還是改善，是為了孩子上學(xué)還是其他原因。想清楚后再簽合同，不要沖動(dòng)買(mǎi)房，避免簽訂合同就后悔；其次，要清楚自己的資金情況，因?yàn)榇蟛糠仲?gòu)房者需要貸款買(mǎi)房，所以除了首付款外，一定要清楚自己的信用狀況，是否符合貸款的條件。如果不符合，后續(xù)資金是否能湊夠。條件不滿(mǎn)足的話，不要急于簽訂購(gòu)房合同；再次，要明確購(gòu)房人是誰(shuí)，就是為誰(shuí)買(mǎi)房，購(gòu)房合同上要簽上幾個(gè)人的名字，盡量避免后期人員變更所導(dǎo)致的麻煩；最后，多學(xué)習(xí)房屋的驗(yàn)收知識(shí)。對(duì)有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的房屋堅(jiān)決維護(hù)自己的合法權(quán)益，避免重大財(cái)產(chǎn)損失。對(duì)于實(shí)測(cè)建筑面積與合同差距超過(guò) ±3% 的房屋，明確自己的需求，找到最為妥善的解決辦法。

3.通過(guò)建章立制，最大程度上減少開(kāi)發(fā)商不必要的撤備案行為

在實(shí)踐中，因開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е碌某穫浒感袨檎剂瞬恍〉谋戎?。近年?lái)，各地政府從標(biāo)準(zhǔn)、政策、示范、監(jiān)管以及產(chǎn)業(yè)等方面著手，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，構(gòu)建支持住房品質(zhì)提升的制度體系，開(kāi)展“好房子”建設(shè)探索實(shí)踐。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，這是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的治本之策。

4.研究撤備案檔案數(shù)據(jù)，為政府決策建言獻(xiàn)策

房屋撤備案檔案數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，能夠?yàn)檎疀Q策提供重要參考。這些數(shù)據(jù)不僅反映了市場(chǎng)供需的變化，還揭示了房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問(wèn)題。

房屋撤備案數(shù)據(jù)能夠準(zhǔn)確反映市場(chǎng)供需關(guān)系的變化。當(dāng)撤備案數(shù)量持續(xù)增加時(shí)，表明市場(chǎng)供過(guò)于求，開(kāi)發(fā)商面臨銷(xiāo)售壓力；當(dāng)撤備案數(shù)量減少時(shí)，則意味著市場(chǎng)需求旺盛。這種實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)比傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表更能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)現(xiàn)狀，為政府制定調(diào)控政策提供精準(zhǔn)依據(jù)。通過(guò)分析撤備案檔案數(shù)據(jù)，政府能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的異常波動(dòng)。例如，某區(qū)域短期內(nèi)撤備案數(shù)量激增，可能預(yù)示著該區(qū)域存在過(guò)度開(kāi)發(fā)或配套不足的問(wèn)題；而撤備案數(shù)量異常減少，則可能暗示市場(chǎng)存在人為操控或違規(guī)操作。這些信息有助于政府及時(shí)采取針對(duì)性措施，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

房屋撤備案檔案數(shù)據(jù)還能反映購(gòu)房者的真實(shí)需求。通過(guò)分析撤備案房屋的戶(hù)型、面積和價(jià)格等特征，政府可以準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求變化，為制定住房保障政策、優(yōu)化王地供應(yīng)結(jié)構(gòu)提供參考。同時(shí)，這些數(shù)據(jù)也能幫助政府評(píng)估現(xiàn)有政策的實(shí)施效果，及時(shí)調(diào)整政策方向。

房屋撤備案檔案數(shù)據(jù)是政府決策的重要依據(jù)。通過(guò)深入挖掘這些數(shù)據(jù)，政府能夠更好地把握市場(chǎng)脈搏，制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的決策時(shí)代，充分重視和利用房屋撤備案檔案的數(shù)據(jù)，將成為政府提升治理能力的重要途徑。

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[3]新浪網(wǎng).袁秀麗：住建部部長(zhǎng)倪虹詳解“好房子”：層高不低于3米、全屋智能[EB/OL].（2025-03-09）[2025-03-23].https：//news.sina.cn/2025-03-09/detail-inepaqyi4349061.d.html.

作者單位：濟(jì)南市房產(chǎn)交易與租賃服務(wù)中心