保障房現(xiàn)狀及可持續(xù)發(fā)展研究

摘要：在城市化背景下，低收入家庭的住房需求持續(xù)增加，保障性住房的供給顯得尤為緊迫。然而，許多城市面臨保障性住房供給不足、房價高企和居住條件差等多重挑戰(zhàn)，這些問題不僅影響了居民的生活水平，還加劇了社會的不平等。解決住房問題需要綜合考慮經(jīng)濟、政策和社會因素，通過有效的制度設(shè)計和資源配置，確保每個家庭都能享有基本的居住權(quán)利。在此背景下，本文結(jié)合我國保障房建設(shè)現(xiàn)狀，分析其存在的問題，并提出推動保障房可持續(xù)發(fā)展的措施，希望為我國保障性住房建設(shè)及其管理提供建議。

關(guān)鍵詞：保障房；資源配置；可持續(xù)發(fā)展

DOI：10.12433/zgkjtz.20250216

一、我國保障房發(fā)展現(xiàn)狀

2023年，黨中央和國務(wù)院明確提出了保障性住房、城中村改造和平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重大決策部署，標(biāo)志著新時代建設(shè)領(lǐng)域的“三大工程”，反映了政府對解決住房問題的高度重視和堅定決心。根據(jù)2024年的規(guī)劃，全國計劃建設(shè)保障性住房170.4萬套。截至2024年6月底，已建設(shè)112.8萬套，完成年度計劃的66.2%，表明保障房建設(shè)工作正在有序推進。在保障房建設(shè)資金投入方面，累計投入達到1183億元，不僅體現(xiàn)了財政對保障性住房的支持力度，也為推動地方經(jīng)濟發(fā)展提供了重要動力[1]。然而，保障房建設(shè)之路依然坎坷，尤其是項目選址不當(dāng)和配套設(shè)施欠缺，直接影響了入住率和居民品質(zhì)。此外，資金短缺和復(fù)雜的審批流程也制約了保障房的全面落實。因此，針對當(dāng)前現(xiàn)狀，亟須加強政策執(zhí)行和資源配置，以確保保障房建設(shè)的可持續(xù)性。

二、我國保障房存在的問題

（一）資金短缺，面臨征地拆遷壓力

1.地址偏遠，影響保障房申請的積極性

在城市化進程不斷加速的背景下，盡管大量資本流向特大城市導(dǎo)致地價飛速上漲，但政府也積極增加保障房建設(shè)用地的供應(yīng)，以期緩解供需之間的巨大鴻溝。新開發(fā)土地的申請指標(biāo)遠遠不夠，保障性住房建設(shè)用地的供應(yīng)愈發(fā)緊張，嚴重阻礙了保障性住房的建設(shè)速度。因此，在推進保障房建設(shè)項目的過程中，地方政府往往傾向于選址遠離市中心的郊外地帶。許多居民更愿意忍受城市中心的狹小居住環(huán)境，而不愿意遷往遠離市中心的位置，導(dǎo)致大量申請者撤銷了申請。特別是一些城市，經(jīng)濟適用房遭到冷遇屢見不鮮。例如，某市推出的第三批經(jīng)濟適用房，非但未能吸引足夠的購房者，反而市場反應(yīng)冷淡。在這次提供的5000套住房中，實際登記選房的人數(shù)不到總數(shù)的十分之一，大部分申請者選擇了放棄，原因是這些房源大多位于城市三環(huán)路以外。在其他地方，也頻繁發(fā)生類似情況，表明了保障房選址與居民實際居住需求不匹配[2]。

2.配套設(shè)施不健全，增加生活成本

由于保障房選址多位于偏遠之地，加上資金籌集方面的難題，導(dǎo)致配套設(shè)施的建設(shè)往往不盡如人意。保障房的資金主要來源于各級財政預(yù)算、住房公積金的增值收益以及土地出讓的凈收益等多種渠道，其中土地出讓凈收益中不低于10%的比例被規(guī)定用于廉租住房建設(shè)。然而，保障性住房作為一項涉及大量資金的民生工程，上級的補助往往有限，地方政府在面對大量建設(shè)任務(wù)時，資金籌集的壓力加大，進而影響了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。例如，在一些保障房建設(shè)項目中，常常缺乏必要的交通、教育和醫(yī)療設(shè)施。某些地區(qū)的保障性住房周圍沒有公交線路，居民出行極為不便；教育資源匱乏使得孩子上學(xué)成為難題；醫(yī)療設(shè)施的不足也影響了居民的生活質(zhì)量。這些問題不僅增加了生活成本，還降低了保障房的吸引力，導(dǎo)致部分居民放棄申請。

3.質(zhì)量存在問題，影響居住安全

近期，我國在推進保障性安居工程中，不斷有關(guān)于住房品質(zhì)方面的問題浮出水面。各地陸續(xù)出現(xiàn)了墻體裂縫、樓頂滲水等狀況，但官方的常見回應(yīng)是建筑業(yè)的常見問題。然而，這些質(zhì)量問題不僅影響了居民的居住體驗，更重要的是，它們對居住者的生命和財產(chǎn)安全構(gòu)成了極大的威脅。在許多地區(qū)，一些保障性住房被檢出含有許多安全隱患，諸如采用不合格的“瘦身鋼筋”、建材檢驗和施工環(huán)節(jié)監(jiān)管不嚴格，以及項目管理人員的缺失等問題，導(dǎo)致建筑質(zhì)量嚴重下滑，居民入住后屢屢面臨安全威脅。同時，由于施工標(biāo)準不達標(biāo)和監(jiān)管力度不足，房屋的后期保養(yǎng)和修補任務(wù)變得更加繁重，這無疑進一步加重了居民的生活壓力，并深化了他們對居住安全的憂慮。保障性住房的質(zhì)量問題迫切需要得到關(guān)注和解決，以保障居民能夠享有安全穩(wěn)定的居住環(huán)境[3]。

（二）制度不完善，執(zhí)行不嚴格

1.申報不實，審核難度較大

保障房申請需申請人提交相關(guān)證明文件，審批部門根據(jù)這些文件進行審查。由于現(xiàn)行的住房、收入、人口等數(shù)據(jù)體系尚不健全，審批部門對申請者的真實情況掌握不足。在僅憑申請者提供的資料進行審核時，對材料的真實性判斷能力有限，且缺乏足夠資源進行實地核查。譬如，一些申請者可能夸大收入或隱瞞家庭成員，導(dǎo)致審批部門難以準確評估其資格。審核時，審批人員往往依賴申請者提交的材料，而缺乏有效可靠的數(shù)據(jù)支持，例如住房和收入的實際情況難以核實，這無疑加大了審核的難度。同時由于資源有限，實地核查機會不足，進一步加大了對申請人真實性的判斷難度，影響了政策的實施效果。

2.程序復(fù)雜，審批分配較困難

保障房的審批與分配程序復(fù)雜尤為突出。申請流程繁瑣，涉及多個部門協(xié)作，居民需要準備的材料繁多，往往令申請者感到迷茫。例如，一些城市要求提供家庭收入證明、房產(chǎn)證明和社保記錄，增加了審核難度。此外，復(fù)雜的審批程序往往使得資源分配效率低下，申請者可能需等待幾個月才能獲得反饋，導(dǎo)致許多急需住房的低收入家庭不得不放棄申請。更重要的是，審核標(biāo)準的不統(tǒng)一和政策執(zhí)行的不嚴格，導(dǎo)致不同地區(qū)的審批效率和公平性存在差異，這些問題不僅加劇了居民的焦慮，也影響了保障房政策的公信力和實施效果。

3.監(jiān)管困難，退出管理不到位

住房保障體系的信息化管理進程緩慢，相關(guān)法律法規(guī)在退出機制和監(jiān)管方面的缺失，導(dǎo)致了退房管理的困難。一方面，現(xiàn)行退出體系尚不完善。由于缺乏個人收入的信息上報機制，當(dāng)保障房受益者的經(jīng)濟狀況發(fā)生變化時，缺乏明確的法律指引以指導(dǎo)其退出流程，政府因此無法及時作出調(diào)整。另一方面，對違規(guī)行為的懲戒力度不足。目前對違規(guī)者的懲處主要包括暫時取消申請資格、強制搬離保障性住房以及行政處罰等，但這些處罰措施相對較輕，使得違規(guī)成本偏低，進而導(dǎo)致違規(guī)者對欺詐行為抱有僥幸心理。

（三）法制不健全，違法處理缺乏依據(jù)

我國保障房體系在法治建設(shè)上存在明顯不足，導(dǎo)致違法處理缺乏有效法律依據(jù)。一方面，相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，缺乏對保障房分配、管理和使用的具體規(guī)定，造成執(zhí)行中的模糊性和隨意性。例如，保障房的申購標(biāo)準和程序缺乏統(tǒng)一的法律指導(dǎo)，容易導(dǎo)致各地政府在執(zhí)行時產(chǎn)生差異，進而引發(fā)不公平現(xiàn)象；另一方面，現(xiàn)有法律對于違法行為的懲處力度不足，無法有效震懾潛在的違規(guī)行為。在保障房管理過程中，部分開發(fā)商和個人可能會鉆法律的空子，進行非法交易或占用住房，從而損害了那些真正需要住房群體的合法利益。缺乏法律依據(jù)的處理措施，使得對這些違法行為的追責(zé)變得困難，形成了不良的社會風(fēng)氣[4]。

三、我國保障房可持續(xù)發(fā)展研究

（一）拓展融資渠道，解決保障性住房建設(shè)問題

資金籌集一直是保障性住房建設(shè)的難題。針對這一問題，可以從完善保障房資金籌措機制入手，探索企業(yè)全面參與保障房建設(shè)的模式。首先，拓寬保障性住房的資金來源渠道，包括但不限于政府公共預(yù)算、住房公積金增值部分、土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓收益、國有資本收益預(yù)算以及地方政府債券等多種途徑，確保保障性住房項目的資金需求得到滿足，并且要確保資金按時撥付，避免資金的閑置、占用或不當(dāng)使用。其次，政府可通過投資補貼或貸款利息減免等手段鼓勵企業(yè)參與保障性住房的建設(shè)。對于參與此類項目的企業(yè)，政府可給予相應(yīng)的財政補貼或利息優(yōu)惠。最后，落實關(guān)于保障性住房建設(shè)項目的一系列稅收優(yōu)惠政策，減輕在建設(shè)和運維環(huán)節(jié)中涉及的官方事業(yè)收費及政府基金（涵蓋土地出讓收益）的壓力，并且對相關(guān)稅種實施優(yōu)惠減免，以此來減少城市保障性住房項目的建設(shè)與運營費用。

（二）合理分配布局，探索保障性住房規(guī)劃問題

首先，在規(guī)劃階段，政府應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)的實際需求，科學(xué)合理地劃定保障性住房的建設(shè)區(qū)域，避免集中建造造成的居住分化現(xiàn)象。建議在城市中心和周邊區(qū)域均衡分布保障性住房，使低收入家庭能夠享受城市的公共資源與服務(wù)，提升其生活質(zhì)量。其次，建設(shè)時需重視配套設(shè)施的完善，確保每個保障房項目都配備基礎(chǔ)的交通、教育和醫(yī)療資源，從而有效緩解居民的生活負擔(dān)和不便之處。再次，政府應(yīng)與社會資本合作，共同探索多元化的融資渠道，積極動員社會力量參與保障性住房建設(shè)，以提高建設(shè)效率和質(zhì)量。最后，還應(yīng)加強公眾對規(guī)劃過程的參與度，廣泛聽取居民意見，確保保障房布局符合民眾的實際需求，增強社會的認可度。此外，政府還應(yīng)定期評估和調(diào)整保障性住房的布局策略，根據(jù)人口流動和市場變化，靈活調(diào)整規(guī)劃，以保持其可持續(xù)性。這些措施的落實將有助于實現(xiàn)保障性住房的合理分配與高效利用，為低收入群體提供更為安全、舒適的居住環(huán)境。

（三）完善法律政策，解決保障性住房可持續(xù)發(fā)展問題

1.明確保障標(biāo)準，規(guī)范開展審核工作

為解決保障性住房的可持續(xù)發(fā)展問題，首先需要明確保障標(biāo)準，規(guī)范審核工作，以確保資源的合理分配和利用。當(dāng)前，我國在保障性住房的標(biāo)準制定上仍存在一定的模糊性，各地依據(jù)地方實際情況進行操作，導(dǎo)致了保障標(biāo)準不統(tǒng)一。例如，部分城市在申請條件上偏向低收入群體，而其他地區(qū)則可能將中等收入家庭納入保障范圍，這使得一些真正需要幫助的家庭難以獲得住房支持。因此，國家應(yīng)建立統(tǒng)一的保障標(biāo)準，明確不同經(jīng)濟條件下家庭的住房需求，以確保公平性。另外，規(guī)范審核工作是實現(xiàn)保障性住房公平分配的重要環(huán)節(jié)。當(dāng)前審核流程繁雜、信息不透明等問題，容易導(dǎo)致不合規(guī)申請易于批準，而合規(guī)申請卻可能被忽略。因此，需加強審核機構(gòu)的專業(yè)化能力，構(gòu)建信息共享平臺，確保申請家庭信息的實時更新與有效監(jiān)督。同時，設(shè)立第三方監(jiān)督機制，確保審核過程的公正性和透明度。此外，加強對審核人員的培訓(xùn)，提高其專業(yè)素養(yǎng)和責(zé)任感，以提高審核工作的效率和公信力。

2.明確法律責(zé)任，加大違法懲處力度

住房保障領(lǐng)域出現(xiàn)詐租詐購問題，根源在于違法行為代價不高，處罰效果不明顯。鑒于此，必須強化法律責(zé)任，提升對違法者的懲治強度。首先，構(gòu)建保障性住房信用體系，優(yōu)化信用缺失的懲戒體系。對于不如實上報家庭資產(chǎn)和居住狀況，采取欺騙手段如虛構(gòu)收入、隱瞞住房狀況以獲取保障性住房的行為，一旦被發(fā)現(xiàn)，將記錄不良信用或通過適當(dāng)方式在特定范圍內(nèi)公開，實行“住房保障領(lǐng)域黑名單”懲治機制。其次，加大對違規(guī)者的懲處力度。除了強制退出外，還應(yīng)根據(jù)具體情況，實施限制入住、出行公共交通工具購票、罰款等不同程度的處罰，甚至追究刑事責(zé)任。例如，南京頒布政策，若個人或家庭確有騙取保障房行為，將在五年內(nèi)禁止其申請住房保障資格。此外，針對保障性住房的質(zhì)量問題，相關(guān)部門已采取了一系列嚴厲措施進行處理。譬如，江西實行了工程項目全程責(zé)任追溯制度，而山東則推行了逐戶審核及嚴禁不合格工程交付使用的規(guī)范，這些舉措應(yīng)當(dāng)?shù)玫浇梃b和廣泛推廣[5]。

3.細化監(jiān)管，建立完善退出機制

為了確保保障性住房的可持續(xù)發(fā)展，細化監(jiān)管范圍和建立完善的退出機制尤為重要。一方面，監(jiān)管范圍應(yīng)涵蓋保障房的建設(shè)、分配、使用和維護全過程。在建設(shè)階段，必須嚴格把控施工質(zhì)量，確保每個保障房項目均達到安全標(biāo)準；在分配環(huán)節(jié)，則需確保透明公正，防止因信息不對稱造成的資源分配不公。在使用階段，定期進行住戶資格審核，以防止不符合條件的家庭繼續(xù)占用保障房，從而影響真正需要幫助的低收入家庭[6]。另一方面，持續(xù)優(yōu)化完善退出機制。當(dāng)前，許多地方已建立了定期評估機制，每年對保障家庭進行年度審核，可以確保保障對象的真實狀況得到及時更新，還可以有效識別不再符合保障條件的家庭，促進資源的合理分配。今后，應(yīng)增加更多的評估指標(biāo)，例如家庭收入變動和住房條件的考量，這將有助于提高審核準確性，確保政策實施的公平性和有效性，從而推動保障性住房管理水平的全面提升。此外，地方政府可以與社會組織合作，推動保障房的動態(tài)管理，通過信息共享平臺，及時更新家庭的經(jīng)濟狀況和居住情況，從而更有效地實施退出機制。

四、結(jié)語

保障性住房的建設(shè)是實現(xiàn)社會公平正義的重要舉措，直接影響著經(jīng)濟發(fā)展和民生改善。為了解決住房問題，必須建立健全的保障性住房體系，明確政策導(dǎo)向，并加強對資金、資源和土地的有效配置。只有通過法律法規(guī)的完善與執(zhí)行，才能確保保障性住房的可持續(xù)發(fā)展。另外，通過推動多方主體的積極參與，并大力鼓勵社會資本的投資，將能為保障房的建設(shè)注入新的活力。持續(xù)優(yōu)化保障性住房的規(guī)劃與管理，不僅有助于緩解低收入家庭的住房困難，也能促進社會和諧，維護社會的穩(wěn)定，助力全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家。

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[6]魯雪芹.保障性住房建設(shè)中存在的問題初探[J].地產(chǎn)，2023（17）：275-277.

（作者單位：秦皇島市海港區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）