房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段核心思路

曾小丹

摘要：近些年來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有了明顯的提升，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨大的發(fā)展空間。然而隨著越來(lái)越多資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，各企業(yè)迎來(lái)了更加激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。為進(jìn)一步鞏固自身發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹(shù)立起科學(xué)的成本管控意識(shí)，明確當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，實(shí)施全過(guò)程性的項(xiàng)目成本管控，以進(jìn)一步筑牢企業(yè)發(fā)展根基，推動(dòng)企業(yè)邁向長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康的發(fā)展道路。文章將基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題展開(kāi)探究，并就房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段及根本措施進(jìn)行思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本控制；關(guān)鍵階段；核心思路

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的持續(xù)提升，以及城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也面臨著一系列的挑戰(zhàn)及威脅。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的根本目的在于使企業(yè)獲得利潤(rùn)，但對(duì)于客戶而言，房產(chǎn)的價(jià)格、質(zhì)量是影響其購(gòu)買行為的關(guān)鍵因素。為此，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要切實(shí)保障質(zhì)量與成本間的平衡性，在科學(xué)的范疇內(nèi)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的最優(yōu)化管控。應(yīng)把控好控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的關(guān)鍵階段，通過(guò)“開(kāi)源節(jié)流”來(lái)實(shí)施成本管控，強(qiáng)化企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)效益。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期投入大、工程建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回籠需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃化的發(fā)展，隨著行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量的持續(xù)增長(zhǎng)，各房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了愈發(fā)復(fù)雜的生存環(huán)境。為進(jìn)一步鞏固自身發(fā)展地位，各企業(yè)需要樹(shù)立起科學(xué)的發(fā)展觀念，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本所涉及的成本費(fèi)用支出類型，明確對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全面成本管理的重要性及必要性，從項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的多個(gè)關(guān)鍵時(shí)期著手，加強(qiáng)成本管控，夯實(shí)企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用類型

一是土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，企業(yè)必須通過(guò)支出土地出讓金、轉(zhuǎn)讓金、補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用來(lái)獲得相應(yīng)土地使用權(quán)，總支出金額大約占項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本的20%～40%。二是前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，此類費(fèi)用是指企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目勘探、設(shè)計(jì)、咨詢等方面產(chǎn)生的費(fèi)用支出，但大多企業(yè)對(duì)于勘探設(shè)計(jì)及咨詢費(fèi)用的重視度不足，影響項(xiàng)目成本管控效果。三是建筑安裝工程費(fèi)用，此類費(fèi)用包含土建、安裝、設(shè)備等諸多工程建設(shè)費(fèi)用，涉及人工費(fèi)、材料費(fèi)、稅金等諸多方面的內(nèi)容，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本中的大頭。四是市政基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施費(fèi)用，其中包含小區(qū)道路開(kāi)發(fā)、公共設(shè)施配套等方面的支出。五是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，如企業(yè)在組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用，其中包含折舊費(fèi)、修理費(fèi)等等。六是財(cái)務(wù)費(fèi)用，因籌集項(xiàng)目建設(shè)資金而產(chǎn)生的費(fèi)用，如銀行貸款利息。七是稅費(fèi)，包含企業(yè)所得稅、土地增值稅等等。八是管理費(fèi)用，如辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，支出數(shù)額較小。九是不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，如意外故障費(fèi)用等。

（二）加強(qiáng)成本費(fèi)用控制的作用

1. 提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

現(xiàn)階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍在沿用落后的成本管理模式，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中投入了大量的成本，但卻未能取得理想的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。這就導(dǎo)致企業(yè)的健康發(fā)展受到諸多限制，不利于企業(yè)占據(jù)有利的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位。全面加強(qiáng)成本費(fèi)用控制，能夠使企業(yè)客觀把控房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的成本支出狀況，精準(zhǔn)捕捉造成較大成本支出的建設(shè)階段及環(huán)節(jié)，科學(xué)評(píng)價(jià)各部門的成本控制效果，并準(zhǔn)確把控各施工流程及環(huán)節(jié)的資源消耗量。這不僅能夠改善企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制效益，還能預(yù)防不必要的資源損耗及浪費(fèi)，增強(qiáng)企業(yè)在行業(yè)領(lǐng)域中的競(jìng)爭(zhēng)地位，提升整體成本管理水平。在這種管理模式下，企業(yè)將能夠更加精細(xì)、準(zhǔn)確地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本，降低建設(shè)成本投入，并最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益最大化，維護(hù)好企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。

2. 提升企業(yè)管理水平

現(xiàn)階段，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所實(shí)施的成本費(fèi)用管理體系都具有一定的片面性與局限性，未能把握好項(xiàng)目招投標(biāo)、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工建設(shè)等多個(gè)關(guān)鍵的成本管理環(huán)節(jié)，管理水平過(guò)于低下。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制，能夠幫助企業(yè)建成完整的成本管理模式，增強(qiáng)成本管控工作的規(guī)范性及實(shí)效性，便于反映房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況。企業(yè)需嚴(yán)格設(shè)計(jì)施工方案，精準(zhǔn)控制施工進(jìn)度，執(zhí)行富有實(shí)效性的成本控制方案，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本與質(zhì)量，全面促進(jìn)項(xiàng)目管理體系的規(guī)范性，提升企業(yè)管理水平。

3. 促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分，在社會(huì)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用。而進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目成本管控，能夠有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)由粗放型管理轉(zhuǎn)換為集約型管理，鞏固企業(yè)發(fā)展根基。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)處于10%以下，且長(zhǎng)期秉持著粗放型的經(jīng)營(yíng)管理模式。為進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，需要進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管控力度，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，使企業(yè)更好地立足于新的發(fā)展時(shí)期。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施成本控制的原則及方法

（一）成本控制原則

1. 全面性原則

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)期間，需要經(jīng)過(guò)多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及的項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)諸多。為保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制效益，需要從項(xiàng)目籌劃之初，到最后完工交付環(huán)節(jié)，實(shí)施全方位、全過(guò)程的成本管控，構(gòu)建出系統(tǒng)化的成本管控體系，以確保各開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用支出都能夠得到充足的保障，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)各環(huán)節(jié)的有效監(jiān)控。在實(shí)施全過(guò)程控制模式時(shí)，需要強(qiáng)調(diào)對(duì)全成本投入、全成本要素以及全員參與的控制及要求。應(yīng)強(qiáng)化事前、事中、事后的管理與約束，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)生產(chǎn)成本的管控來(lái)減少生產(chǎn)要素浪費(fèi)，并科學(xué)建設(shè)績(jī)效獎(jiǎng)懲機(jī)制，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制效果反映到員工的薪資報(bào)酬上，以保障最終管控效果。

2. 適當(dāng)性原則

各房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目成本費(fèi)用控制工作時(shí)，需要樹(shù)立起科學(xué)的管理觀念，不得因過(guò)度追求節(jié)約成本而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量受到影響，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售狀況不佳，并給企業(yè)造成更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)應(yīng)基于項(xiàng)目實(shí)際情況，明確項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量要求，并設(shè)置出科學(xué)的成本費(fèi)用管控目標(biāo)。在節(jié)約項(xiàng)目建設(shè)成本的同時(shí)，需要強(qiáng)調(diào)所實(shí)施成本費(fèi)用管控措施的適當(dāng)性，以保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與安全為首要任務(wù)，在此基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目成本費(fèi)用管控的最優(yōu)化。應(yīng)謹(jǐn)防過(guò)度追求節(jié)約成本而影響項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)化發(fā)展筑牢根基。

3. 動(dòng)態(tài)性原則

企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目成本管控工作的過(guò)程中，需要制定出動(dòng)態(tài)化的管理目標(biāo)，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段的成本規(guī)劃與管理。首先，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前期的成本進(jìn)項(xiàng)預(yù)估及建設(shè)資金劃分，實(shí)施階段性的資金投放。其次，應(yīng)科學(xué)組織成本費(fèi)用預(yù)算工作，并明確在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間可能產(chǎn)生的成本控制問(wèn)題，做好預(yù)防措施。另外，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，企業(yè)需要落實(shí)好對(duì)各建設(shè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用監(jiān)管與控制，科學(xué)制定成本管控目標(biāo)，強(qiáng)化責(zé)任、權(quán)利與利益間的聯(lián)系，以增強(qiáng)相關(guān)人員的成本控制意識(shí)。在此期間，還需經(jīng)常性地組織階段性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本核算，明確預(yù)算方案的實(shí)施狀況，并及時(shí)解決其中存在的問(wèn)題與隱患，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，防止出現(xiàn)成本超支等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化的管理。

（二）成本管控方法

1. 目標(biāo)管控法

所謂目標(biāo)管控，是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，為獲得更高的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施各階段的預(yù)計(jì)成本進(jìn)行了規(guī)定，并將其落實(shí)到項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)各環(huán)節(jié)中。這種成本管控方式是基于成本預(yù)測(cè)、目標(biāo)成本管理等多種管理模式下產(chǎn)生的，有標(biāo)準(zhǔn)成本、定額成本、計(jì)劃成本等多種表現(xiàn)形式。各房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)規(guī)定項(xiàng)目目標(biāo)開(kāi)發(fā)成本，并依托于具體的合約規(guī)劃，科學(xué)地對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)行分解，從而將其融入實(shí)際生產(chǎn)中，以具備可執(zhí)行的成本管理方案予以落實(shí)。

如將依據(jù)成本樹(shù)形結(jié)構(gòu)分解完成后的采購(gòu)成本，反映到招標(biāo)采購(gòu)方案中，并通過(guò)聯(lián)系實(shí)際招標(biāo)采購(gòu)狀況與科目目標(biāo)成本間的偏差，調(diào)整招標(biāo)采購(gòu)方案，以保障項(xiàng)目成本與預(yù)期相符。為達(dá)成上述要求，企業(yè)應(yīng)建立健全成本管理體系，科學(xué)劃定部門、工作人員權(quán)責(zé)。應(yīng)規(guī)范執(zhí)行目標(biāo)成本修訂原則，嚴(yán)格要求審批流程。應(yīng)堅(jiān)持與實(shí)際相結(jié)合的原則，保障項(xiàng)目目標(biāo)成本的可行性與時(shí)效性。應(yīng)做好項(xiàng)目目標(biāo)成本保密工作，防止因信息泄露而導(dǎo)致定價(jià)偏高。

2. 動(dòng)態(tài)管控法

所謂動(dòng)態(tài)成本是一種具有變動(dòng)性的項(xiàng)目建設(shè)成本支出，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，受市場(chǎng)環(huán)境、供求關(guān)系等多方面因素的變動(dòng)，其成本總發(fā)生額必然會(huì)在一定范圍內(nèi)產(chǎn)生波動(dòng)，并嚴(yán)重影響企業(yè)發(fā)展效益。為此，企業(yè)需要及時(shí)展示各項(xiàng)成本發(fā)生情況，通過(guò)比對(duì)實(shí)際成本與動(dòng)態(tài)成本間的偏差來(lái)實(shí)施有效的成本控制策略，以將其控制在目標(biāo)成本限額范圍內(nèi)，防止給企業(yè)造成過(guò)大損失。

3. 標(biāo)準(zhǔn)管控法

通常而言，相同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有較高復(fù)制性，為此各房地產(chǎn)企業(yè)均致力于研究房產(chǎn)戶型、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等，以此來(lái)科學(xué)把控項(xiàng)目建設(shè)成本，于設(shè)計(jì)階段進(jìn)行鎖定。房地產(chǎn)企業(yè)可以在任務(wù)書(shū)中明確提出對(duì)建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，輔助設(shè)計(jì)單位開(kāi)展工作，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的可行性，降低圖紙修改次數(shù)并節(jié)約項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間，有效避免資金占用的現(xiàn)象。

4. 信息化管控法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有較大規(guī)模，在項(xiàng)目建設(shè)期間，需要多個(gè)建設(shè)單位參與，并產(chǎn)生多項(xiàng)建設(shè)合同。舉例說(shuō)明，對(duì)于50萬(wàn)平方米的商業(yè)住宅項(xiàng)目而言，在項(xiàng)目建設(shè)期間需要執(zhí)行的合約規(guī)劃便已達(dá)到300個(gè)以上。在項(xiàng)目建設(shè)期間需要投入大量的成本，且成本管控難度較高。基于此，需要積極引入現(xiàn)代信息化系統(tǒng)，如明源、金蝶等，以此來(lái)滿足海量的信息處理需求，提升項(xiàng)目成本管控力度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管控問(wèn)題

（一）土地成本預(yù)算不當(dāng)

企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要首先落實(shí)土地成本分析工作，以保障投資規(guī)劃的科學(xué)性與可行性。現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視了進(jìn)行土地成本預(yù)算的重要性，時(shí)間、資金及人力投入不足，難以形成準(zhǔn)確的前期成本預(yù)算報(bào)告，因而導(dǎo)致企業(yè)的項(xiàng)目投資數(shù)額產(chǎn)生問(wèn)題。在招投標(biāo)階段，部分企業(yè)套用原有的項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行分析，未能做好市場(chǎng)調(diào)研工作，并使得最終項(xiàng)目建設(shè)成本與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入到開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)時(shí)，必將產(chǎn)生較高成本缺項(xiàng)，并影響整體項(xiàng)目銷售價(jià)格。

（二）設(shè)計(jì)成本把控不到位

設(shè)計(jì)階段是影響項(xiàng)目建設(shè)狀況的關(guān)鍵階段，亦是控制項(xiàng)目成本的根本切入點(diǎn)。為此，在此過(guò)程中需要深入分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位、戶型配比等多方面的需求，制定出科學(xué)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。但現(xiàn)階段，一些企業(yè)將成本控制重心放置在項(xiàng)目建設(shè)階段，在設(shè)計(jì)階段投入的精力較少，未能有效控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理性，并造成了一系列不必要的成本浪費(fèi)，影響成本控制效果。一些企業(yè)將項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作外包給相關(guān)設(shè)計(jì)公司，但疏于對(duì)設(shè)計(jì)成果的審核，未刪減不必要的功能，因而致使項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本偏高。

（三）施工監(jiān)管不到位

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，施工階段的成本投入最高，是進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵階段。企業(yè)往往需要投入大量的人力、物力、財(cái)力成本，隨著項(xiàng)目建設(shè)成本不斷推進(jìn)，所產(chǎn)生的成本消耗會(huì)不斷增長(zhǎng)。基于此，各企業(yè)需要科學(xué)制定項(xiàng)目成本控制機(jī)制，保障成本管控效率?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，既會(huì)使用自有施工部門，亦會(huì)將部分建設(shè)任務(wù)對(duì)外分包。雖然大多房地產(chǎn)企業(yè)都能夠制定一定的項(xiàng)目建設(shè)成本標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)施成本控制工作。但由于缺乏具體的監(jiān)管部門及人員，導(dǎo)致相關(guān)管理措施落實(shí)不到位，影響整體工作效益。

（四）采購(gòu)浪費(fèi)嚴(yán)重

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)期間，需要源源不斷地購(gòu)入物料與建材，且在此期間所產(chǎn)生的物資消耗具有顯著的連續(xù)性，各企業(yè)必須進(jìn)行一定的存貨儲(chǔ)備?；诖?，采購(gòu)成本是影響項(xiàng)目成本控制效益的關(guān)鍵因素。目前有部分企業(yè)常在物料即將用完時(shí)才進(jìn)行物料采購(gòu)，這就導(dǎo)致物料成本具有顯著的不可控性，不滿足成本控制要求。從這一層面來(lái)看，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)采購(gòu)成本管控，并積極降低儲(chǔ)存成本，提升企業(yè)防風(fēng)險(xiǎn)能力。此外，因物料運(yùn)輸、存儲(chǔ)不當(dāng)而造成的資源浪費(fèi)亦是影響項(xiàng)目采購(gòu)成本的關(guān)鍵因素。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段

（一）招投標(biāo)環(huán)節(jié)

為保障項(xiàng)目建設(shè)成本的可控性，需要加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的管理與控制。各房地產(chǎn)企業(yè)需要基于項(xiàng)目業(yè)態(tài)類型、工程及環(huán)境特點(diǎn)等因素，科學(xué)編制招采計(jì)劃及合約規(guī)劃，并依據(jù)不同標(biāo)的合理選擇招標(biāo)方式。應(yīng)建立健全供應(yīng)商評(píng)定機(jī)制，與各方面資質(zhì)優(yōu)秀的供應(yīng)商建立合作關(guān)系。各企業(yè)需要嚴(yán)格審核供應(yīng)商，明確其資質(zhì)、信譽(yù)、生產(chǎn)能力等多方面的狀況，核實(shí)其綜合能力是否符合相關(guān)標(biāo)的要求。在此過(guò)程中，需要執(zhí)行量化的資質(zhì)審核，并盡可能優(yōu)先選擇綜合實(shí)力雄厚的供貨方與施工方。

此外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)編制項(xiàng)目招標(biāo)文件，以明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制框架。在此過(guò)程中，需要全面、充分地了解各項(xiàng)招標(biāo)技術(shù)資料文件，確保能夠科學(xué)、規(guī)范地編制投標(biāo)須知及附件、工程規(guī)范和技術(shù)說(shuō)明、工程量清單等招標(biāo)文件。應(yīng)加強(qiáng)與專業(yè)人員間的溝通協(xié)作，科學(xué)選擇評(píng)標(biāo)方法及評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)還需基于項(xiàng)目工期、質(zhì)量、成本等多方面的要求，慎重選擇合同類型，從而幫助企業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)性報(bào)價(jià)，降低成本控制風(fēng)險(xiǎn)。

另外，需做好投標(biāo)答疑及澄清工作，要求投標(biāo)人及時(shí)修改投標(biāo)文件中存在的不合理性內(nèi)容，并嚴(yán)格禁止在開(kāi)標(biāo)后產(chǎn)生無(wú)故降價(jià)、中標(biāo)后產(chǎn)生壓縮質(zhì)量和增加索賠的現(xiàn)象。與此同時(shí)，針對(duì)電梯、外檐幕墻等重要招標(biāo)標(biāo)的，應(yīng)在定標(biāo)前組織面試及答辯工作。在確定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法時(shí)，需要始終秉持平等公正且合法合理的原則，不妨礙、限制正當(dāng)?shù)耐稑?biāo)競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)需要依據(jù)建筑市場(chǎng)行情確定控制價(jià)，并避免出現(xiàn)“低報(bào)價(jià)，高索賠”的問(wèn)題，明確投標(biāo)人的統(tǒng)一計(jì)量依據(jù)及計(jì)價(jià)口徑。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的管理，為后續(xù)項(xiàng)目成本控制工作奠定良好基礎(chǔ)。

（二）決策與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

企業(yè)應(yīng)做好項(xiàng)目可行性研究，并明確成本控制特點(diǎn)及結(jié)構(gòu)，構(gòu)建出長(zhǎng)效化的成本控制機(jī)制。應(yīng)樹(shù)立起科學(xué)的項(xiàng)目成本控制思維，防止一味地強(qiáng)調(diào)節(jié)約成本而損傷項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值。應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間所涉及的各類成本，并科學(xué)評(píng)價(jià)項(xiàng)目利潤(rùn)空間與盈利狀況，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，做好土地成本預(yù)算，以為企業(yè)規(guī)避大量無(wú)效、錯(cuò)誤的投資決策，保障成本估算的時(shí)效性。

此外，需要充分認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的重要性，以免因設(shè)計(jì)深度不夠而導(dǎo)致工程概算、預(yù)算、結(jié)算超支。依據(jù)相關(guān)調(diào)查報(bào)告，測(cè)算設(shè)計(jì)費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本的比例較少，僅為施工建安成本的2%～3%，然而其對(duì)于工程造價(jià)的影響高達(dá)80%，合理進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)10%左右的成本節(jié)約。為此，企業(yè)需要優(yōu)選設(shè)計(jì)單位，以設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)促進(jìn)各設(shè)計(jì)單位間的競(jìng)爭(zhēng)性，使之能夠更為深入地進(jìn)行項(xiàng)目分析，并增強(qiáng)其經(jīng)濟(jì)意識(shí)，形成優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)方案。應(yīng)加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)，依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算，基于分配投資限額進(jìn)行設(shè)計(jì)控制，把控好項(xiàng)目總投資額。應(yīng)強(qiáng)調(diào)建筑材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，避免使用采購(gòu)困難、運(yùn)費(fèi)昂貴的建材，并在合同中約定好設(shè)計(jì)單位所需履行的責(zé)任義務(wù)，保障限額設(shè)計(jì)指標(biāo)能夠落到實(shí)處。各企業(yè)可革新設(shè)計(jì)費(fèi)取費(fèi)方法，基于設(shè)計(jì)質(zhì)量建設(shè)獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，對(duì)于因設(shè)計(jì)而節(jié)約投資的設(shè)計(jì)單位給予一定提成獎(jiǎng)勵(lì)，進(jìn)而有效增強(qiáng)其經(jīng)濟(jì)意識(shí)。同時(shí)也可推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，提升設(shè)計(jì)質(zhì)量。

（三）施工環(huán)節(jié)

進(jìn)入到施工環(huán)節(jié)，需要進(jìn)一步提升合同管理水平，強(qiáng)化合同變更管理，并加強(qiáng)對(duì)合同履約的跟蹤及檢查，保障各建設(shè)單位能夠有序推進(jìn)施工進(jìn)程。應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，堅(jiān)決抵制企圖以設(shè)計(jì)變更來(lái)擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容的行為，防止項(xiàng)目建設(shè)成本激增。針對(duì)有必要的設(shè)計(jì)變更，需要加強(qiáng)審核，并科學(xué)計(jì)算設(shè)計(jì)變更費(fèi)用，擇優(yōu)選擇變更方案。應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算管理，嚴(yán)格各施工建設(shè)環(huán)節(jié)的成本支出，對(duì)于超預(yù)算的現(xiàn)象需要及時(shí)進(jìn)行分析與調(diào)節(jié)，提升成本管理效益。

應(yīng)科學(xué)采購(gòu)材料設(shè)備，嚴(yán)格把控其質(zhì)量及價(jià)格。相關(guān)調(diào)查報(bào)告顯示，材料費(fèi)用價(jià)格約占工程總造價(jià)的65%，是項(xiàng)目成本管控的關(guān)鍵切入點(diǎn)。各房地產(chǎn)企業(yè)需要相關(guān)建設(shè)單位落實(shí)好材料設(shè)備采購(gòu)工作，并進(jìn)一步明確對(duì)各項(xiàng)建材設(shè)備的價(jià)格要求。應(yīng)建立健全材料設(shè)備質(zhì)量及價(jià)格認(rèn)證制度，針對(duì)不符合價(jià)格認(rèn)證制度的采購(gòu)行為，必須要求建設(shè)單位提前提出申請(qǐng)。應(yīng)要求建設(shè)單位規(guī)范材料運(yùn)輸與儲(chǔ)存，避免造成不必要的材料損耗。同時(shí)還需嚴(yán)格把控進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì)量，防止因質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而造成返工行為，徒增建設(shè)成本。

與此同時(shí)，還需要落實(shí)好現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，制定出嚴(yán)格的工程簽證流程與審核制度，從而加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與施工單位項(xiàng)目經(jīng)理及總監(jiān)理工程師共同負(fù)責(zé)執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，任何簽證內(nèi)容都須獲得三方簽字確認(rèn)方可生效。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程管理人員的管理與教育，端正其工作作風(fēng)，保障其能夠在控制工程質(zhì)量與安全性的同時(shí)，重視節(jié)約工程投資。應(yīng)要求現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員明確相關(guān)文件要求，深入、細(xì)致地分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)文件及相關(guān)合同文件，科學(xué)把握簽證范圍，防止出現(xiàn)不合理的簽證內(nèi)容。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的社會(huì)背景下，強(qiáng)化成本管控工作至關(guān)重要。各企業(yè)需要明確對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施成本管理的必要性，把握好實(shí)施項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵階段，落實(shí)好項(xiàng)目成本規(guī)劃及管理工作。應(yīng)明確企業(yè)當(dāng)前所實(shí)施成本管理體系中的缺陷與弊端，從招投標(biāo)、決策與設(shè)計(jì)、施工等各環(huán)節(jié)入手，全面提升建設(shè)成本管理與控制力度，減輕企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)壓力，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本的最優(yōu)化管理，使企業(yè)獲得健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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（作者單位：珠海港置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司）