房地產(chǎn)開發(fā)中組織協(xié)調(diào)與現(xiàn)場管理的對策

李靜

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模也在逐漸擴(kuò)大。同時(shí)，建筑行業(yè)的市場競爭日益激烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要保證開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，還要從各個(gè)方面入手，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理及組織協(xié)調(diào)，從而充分提高企業(yè)的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和施工質(zhì)量的雙重保證，從而促進(jìn)我國建筑行業(yè)的良性發(fā)展。本文從房地產(chǎn)開發(fā)中組織協(xié)調(diào)與現(xiàn)場管理存在的問題出發(fā)，提出相關(guān)對策，以提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；工程管理；成本控制

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場管理及組織協(xié)調(diào)問題分析

1.1組織協(xié)調(diào)問題

目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐漸向系統(tǒng)化、規(guī)?；较蜣D(zhuǎn)變。設(shè)計(jì)單位面臨的是更加復(fù)雜、更加困難的設(shè)計(jì)項(xiàng)目。另外，由于開發(fā)項(xiàng)目時(shí)間的緊迫性致使設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目實(shí)際出現(xiàn)偏差，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。最關(guān)鍵的是目前較為普遍存在的現(xiàn)象是各單位之間的不協(xié)調(diào)，影響到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等。

1.2質(zhì)量管理問題

質(zhì)量管理問題主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工未按照施工方案施工，造成嚴(yán)重的質(zhì)量隱患。②存在偷工減料問題，致使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量無法保證。③施工單位以及施工人員的安全意識不足，在施工中未能按照標(biāo)準(zhǔn)施工，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場管理問題頻發(fā)。

1.3成本管理問題

不健全的成本管理體系必然會影響到開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。其主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：①開發(fā)商與施工單位之間的施工不夠協(xié)調(diào)，致使計(jì)劃成本目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本盲目增加。②不健全的成本管理體系還會降低成本管理的監(jiān)督工作質(zhì)量，使得成本管理的可控性下降。

1.4進(jìn)度管理問題

目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與進(jìn)度管理之間比較突出的問題是實(shí)際施工進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度不相符，施工進(jìn)度的嚴(yán)重滯后不僅會影響到企業(yè)的信譽(yù)，還會提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投入成本。最關(guān)鍵的是會造成房地產(chǎn)開發(fā)各單位之間的不協(xié)調(diào)問題，從而造成嚴(yán)重的施工質(zhì)量問題，影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)與現(xiàn)場管理

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利施工，離不開組織協(xié)調(diào)管理工作，組織協(xié)調(diào)管理工作包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)成本、建設(shè)質(zhì)量以及參建各方的工作協(xié)調(diào)和建設(shè)單位內(nèi)部各部門的組織協(xié)調(diào)等工作。房地產(chǎn)開發(fā)商作為開發(fā)項(xiàng)目的投資方，承擔(dān)著組織協(xié)調(diào)管理工作的溝通工作：其一，做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工前期的準(zhǔn)備工作。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工前期，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該組織協(xié)調(diào)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位以及施工單位之間的銜接溝通工作，將參建各方聚集在一起共同協(xié)商擬建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的矛盾點(diǎn)，做好開發(fā)項(xiàng)目施工細(xì)節(jié)確認(rèn)工作，避免施工過程中頻繁變更施工，影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常進(jìn)度，增加不必要的施工成本；其二，建立健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息溝通機(jī)制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中應(yīng)制訂詳細(xì)完備的信息溝通制度，組建專門的信息溝通管理人員，通過定期工作匯報(bào)、施工現(xiàn)場監(jiān)督、施工問題協(xié)商解決等各種方式確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度、施工質(zhì)量等關(guān)鍵環(huán)節(jié)符合參建各方大多數(shù)人的絕大多數(shù)利益；其三，做好施工現(xiàn)場組織協(xié)調(diào)工作。施工現(xiàn)場組織協(xié)調(diào)工作涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括大型建設(shè)機(jī)械的采購及現(xiàn)場調(diào)配、現(xiàn)場施工人員作業(yè)區(qū)域以及工種的搭配施工安排、施工質(zhì)量監(jiān)督、施工環(huán)境保護(hù)等各個(gè)方面，良好的施工現(xiàn)場組織協(xié)調(diào)工作是保障開發(fā)項(xiàng)目有條不紊進(jìn)行的重要制度設(shè)計(jì)。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理關(guān)系著參建各方，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，必須加以嚴(yán)格管理。成本管理涉及開發(fā)項(xiàng)目施工過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，從成本預(yù)算到根據(jù)預(yù)算成本選購施工材料、組織施工人員以及預(yù)估其他各項(xiàng)管理費(fèi)用等各個(gè)方面，需要房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格運(yùn)用成本控制理論有效實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目成本管理工作，減少不必要的成本浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)施工質(zhì)量和施工經(jīng)濟(jì)效益雙贏。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理工作可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：①根據(jù)招投標(biāo)文件以及各項(xiàng)前期評估工作，包括擬建開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、政治、社會以及自然環(huán)境等各項(xiàng)影響因素，做好成本預(yù)估工作，在保證施工質(zhì)量的前提下制訂一個(gè)切實(shí)可行且經(jīng)濟(jì)合理的成本預(yù)算報(bào)表；②根據(jù)制訂的成本預(yù)算報(bào)表，安排施工過程中各環(huán)節(jié)所需大體費(fèi)用，并據(jù)此進(jìn)行建材選購、施工人員招聘、管理人員組織等各種基礎(chǔ)工作；③做好施工過程中各環(huán)節(jié)的會計(jì)審核工作，嚴(yán)查原始憑證的真實(shí)性、相關(guān)性，嚴(yán)防徇私舞弊、私吞建設(shè)款項(xiàng)的現(xiàn)象發(fā)生。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理是控制施工成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽(yù)的重要途徑。何況在市場競爭日益激烈的情況下，合理控制施工進(jìn)度，減少企業(yè)投資成本對于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，穩(wěn)定市場良好秩序尤為重要。

①在施工的前期階段，應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃表，并將各方面的影響引入納入其中。同時(shí)在完成整體施工進(jìn)度表的制定后，還應(yīng)制定分進(jìn)度的控制表，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工控制。詳細(xì)地說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總進(jìn)度表應(yīng)當(dāng)能夠反映出四個(gè)方面的內(nèi)容：清楚政府對項(xiàng)目的管理審批程序；各專業(yè)分包或提供材料未漏項(xiàng)，確定每項(xiàng)的合理進(jìn)場時(shí)間；建設(shè)工期滿足銷售、交樓的時(shí)間要求，確定售樓部、看樓通道、樣板間和園林的完成時(shí)間；總進(jìn)度控制計(jì)劃的編制應(yīng)考慮開發(fā)商的工作流程。②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總進(jìn)度控制表編制技術(shù)應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)完成，之后交由工程部檢查、反饋、調(diào)整。其中設(shè)計(jì)圖、技術(shù)方案等則由技術(shù)部完成；標(biāo)價(jià)由預(yù)算部完成；也就是說總進(jìn)度應(yīng)當(dāng)能夠反映出各節(jié)點(diǎn)、各施工環(huán)節(jié)、各模塊的施工計(jì)劃。③做好參建各方協(xié)調(diào)配合工作。實(shí)現(xiàn)對開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度的監(jiān)督控制需要參建各方的積極配合，對于施工過程中可能出現(xiàn)的各種情況應(yīng)當(dāng)做好應(yīng)急預(yù)案工作以及施工現(xiàn)場問題溝通解決工作。

2.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理endprint

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場管理及組織協(xié)調(diào)工作的一個(gè)重要內(nèi)容即是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量問題關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的榮譽(yù)以及市場占有率，應(yīng)該加以重視。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理工作涉及多個(gè)方面，有以下幾點(diǎn)：①施工材料質(zhì)量和規(guī)格。保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的前提是符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)圖紙規(guī)格要求的施工材料質(zhì)量和規(guī)格，質(zhì)量低劣的施工材料或者不符合施工規(guī)格的建材，都將給開發(fā)項(xiàng)目造成嚴(yán)重的質(zhì)量安全隱患，比如質(zhì)量低劣的鋼材無法承擔(dān)設(shè)計(jì)圖紙所要求的承重能力；②專業(yè)的現(xiàn)場施工人員?，F(xiàn)場施工人員專業(yè)素質(zhì)、施工經(jīng)驗(yàn)以及職業(yè)道德是關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量的直接影響因素，專業(yè)的現(xiàn)場施工人員能夠根據(jù)復(fù)雜的設(shè)計(jì)圖紙準(zhǔn)確施工并能夠運(yùn)用豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗(yàn)處理施工過程中可能出現(xiàn)的緊急情況，避免損害的擴(kuò)大。

2.5安全、文明施工管理

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工過程中頻出安全、文明施工事故，比如施工人員施工過程中墜樓、建筑施工影響周圍居民正常生活作息、建筑施工對周圍環(huán)境產(chǎn)生惡劣影響等，對房地產(chǎn)開發(fā)商的市場信譽(yù)造成了一定的惡劣影響。因此，樹立參建各方安全、文明施工觀念勢在必行，必須從嚴(yán)管理。

做好安全、文明施工管理工作可以從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行：①建立健全安全、文明施工守則，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工前期即在全體參建人員中進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，樹立其安全、文明施工觀念，使其意識到安全、文明施工不僅關(guān)乎著參建各方切身利益也關(guān)系著其本身人身安全，促使其積極主動地自覺遵守安全、文明施工守則；②建立嚴(yán)格的賞罰制度。對于在施工監(jiān)督過程中出現(xiàn)的違反安全施工、文明施工操作規(guī)范的施工人員，進(jìn)行嚴(yán)格的通報(bào)批評并處以一定的罰款；對于在一定施工階段內(nèi)積極主動遵守安全、文明施工守則未出現(xiàn)任何安全、文明隱患的施工人員，予以一定的獎金、榮譽(yù)獎賞；③加大資金投入力度，做好安全、文明施工的硬件設(shè)施配置工作。安全施工目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有賴于安全施工硬件設(shè)備的配置情況，比如防護(hù)網(wǎng)、防護(hù)欄等防護(hù)措施，施工現(xiàn)場電氣設(shè)備的供電穩(wěn)定性等，完善的安全施工硬件設(shè)備能夠有效減少安全事故發(fā)生幾率，減少人員傷亡。文明施工，包括施工現(xiàn)場整潔規(guī)范的施工環(huán)境、施工對周圍居民噪音以及交通狀況等的影響、施工對周圍土壤以及水質(zhì)等的影響等，是衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場信譽(yù)及社會責(zé)任感的重要指標(biāo)，應(yīng)該從各個(gè)方面，尤其是硬件配套保護(hù)措施方面，予以重視解決。

3結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場管理以及組織協(xié)調(diào)涉及到方方面面，關(guān)系到各個(gè)單位、組織。為此，相關(guān)負(fù)責(zé)人以及負(fù)責(zé)單位應(yīng)當(dāng)積極參與到項(xiàng)目管理中，加強(qiáng)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展。

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