酒店項目投資風險防控策略研究

摘要：目前，酒店業(yè)存在著很大的投資吸引力。酒店項目有著規(guī)模大、開發(fā)周期長的特點，受地域、經濟、政府政策法規(guī)等諸多原因的影響，加上市場競爭激烈，要防止盲目投資，需進行理性分析，及時開展酒店項目投資風險防控管理。基于此，本文對投資風險概念、酒店項目投資風險因素識別以及投資風險防控策略展開深入分析。

關鍵詞：酒店；投資風險；防控策略

DOI：10.12433/zgkjtz.20232719

一、投資風險的概念

風險因環(huán)境而異，包括靜態(tài)風險與動態(tài)風險。投資項目風險往往伴隨著投資活動而產生，在投資酒店項目時有很多無法估量且不可控的因素，會使得投資酒店的期望收益和現(xiàn)實效益之間差異較大。當酒店的預期回報與實際回報之間的偏差較小時，投資風險較小。相反，當現(xiàn)實回報率低于預期回報結果時，投資風險增大。每一項投資行為都存在著風險，故在投資前應該先仔細分析宏觀經濟方面的實際情況并進行風險判斷，再按照理論制定正確的投資策略和規(guī)劃。在做好風險評估后，有必要在選擇投資酒店項目前做出充分評估。投資管理工作包括酒店增量資產、酒店存量資產管理。目前，隨著我國市場經濟的迅速發(fā)展，投資市場范圍的日益擴展，導致投資管理的范圍遠超一般財務管理。這就需要投資者必須具有敏銳的投資意識和控制風險的意識，需對其進行全面了解，投資時嚴禁盲目跟風。

二、酒店項目投資風險因素識別

（一）項目實施中的核心風險

一是總體規(guī)劃設計帶來的風險。在投資酒店項目時，如果所在地的自然資源更豐富、更獨特，或者旅游資源數量更多，對客戶的吸引指數就會更大，有利于酒店項目的實施和未來的管理。在準備投資酒店項目前有必要進行設計風險評估。有效評估對酒店項目建成后的運營和市場競爭力起到支撐作用。二是經營管理運營中的風險。這種風險是指酒店無法產生足夠收入以實現(xiàn)特定盈利水平的能力，這在資產生命周期的第4年至第25年表現(xiàn)得很明顯。如果一家酒店的息稅折舊攤銷前利潤大幅波動，其風險就會增加。在經營者和所有者積極尋求財務業(yè)績的過程中，困難往往以新酒店進入市場的形式出現(xiàn)。當經營者無法以足夠的現(xiàn)金流償還債務時，造成的酒店資產經營業(yè)績的任何波動，都會對可用于償還酒店抵押貸款的凈經營收入產生重大影響。

（二）合規(guī)風險

合規(guī)風險是指從事不符合外部控制規(guī)范或內部控制要求的操作控制活動的企業(yè)和人員所造成的法律責任、監(jiān)督和處罰、實際或預期損失、聲譽損害和其他損失的風險。內部管理規(guī)定涉及法律法規(guī)、相關政策、技術標準，以及國際公約與規(guī)范；內部管理要求則包括章程、管理制度等。酒店項目的合規(guī)風險主要集中于勞動用工風險、商業(yè)賄賂風險、財稅風險、個人信息保護風險，因此有必要全面增強酒店業(yè)的合規(guī)監(jiān)管意識，增強其健康發(fā)展能力。

（三）競爭風險

競爭風險是指同一地區(qū)同檔次酒店數量的急劇增加、市場供過于求或者高端酒店的降價和低端酒店的高性價比競爭，最終導致市場競爭激烈和項目管理困難，競爭風險是酒店常見也是必須面對的風險。潛在競爭者強勢介入，例如，2022～2023年，豪華、高端、中端和經濟型連鎖品牌酒店連鎖化率分別為60.39%、40.26%、54.35%和30.29%。行業(yè)競爭也在加劇，民宿、長租公寓、度假山莊等新興酒店行業(yè)正在加速擴張，為客戶帶來更多的選擇。通過大數據分析，攜程、美團等OTA平臺具有優(yōu)勢，占據了大量的流量入口，銷售提成居高不下?？蛻襞c供應商之間的議價意識增強，導致產品價格或市場份額下降，盈利能力大幅下降。

三、酒店項目投資風險防控策略

（一）對酒店項目的設計和運營進行有效監(jiān)測

1.酒店項目設計風險控制

在酒店項目設計過程中，有必要加強投資風險控制。首先，要嚴格審查和控制設計公司的進度，確保計劃的實施，并安排專門的人員，對酒店項目進度和質量進行合理、科學的監(jiān)督和控制。為了有效避免酒店項目執(zhí)行和投資過程中的過度損失，必須嚴格執(zhí)行項目計劃，并根據酒店項目計劃的實際情況進行合理、科學的優(yōu)化。此外，要對設計執(zhí)行進度采取動態(tài)控制，全面審查設計項目，有效確保設計的可行性，并逐步開展設計執(zhí)行工作，促進建設效果和質量的全面提升，進而保證整體設計效果，降低設計風險，增強酒店自身的競爭實力。其次，在選擇設計公司的過程中，要關注設計公司的技術實力，并實施全過程的監(jiān)督和控制。一旦發(fā)現(xiàn)問題，應及時采取合理措施加以解決，保證設計質量和有效性，同時為設計的實施工作打下良好的基礎，使酒店項目的設計工作達到預期的效果。

2.酒店運營風險控制

為了控制酒店項目的投資風險，關鍵要素是在運營階段有效控制投資風險，以實現(xiàn)酒店的健康、穩(wěn)定、良好發(fā)展?？傮w而言，酒店項目投資的主要目標是提高接待客戶的能力。要求酒店在提升自身服務的同時，進一步拓展國際市場，真正融入國際競爭氛圍，獲得較大比例的國際客戶，發(fā)揮項目投資評估的重要作用。此外，酒店要在不斷提高運營效率的前提下，盡可能規(guī)避投資風險因素。同時，在規(guī)避運營投資風險過程中，結合商務談判的需求，對市場實施必要的拓展。投資建設不同規(guī)格會議廳和宴會廳，以滿足客戶實際需求，為酒店健康發(fā)展奠定重要基礎。要高度重視風險轉移，應根據自身酒店的發(fā)展情況和社會金融狀況，制定合理、科學的市場風險轉移計劃，充分利用市場條件，規(guī)避投資風險，實現(xiàn)投資效益最大化。在當前酒店的實際運營和發(fā)展過程中，要求相關人員能夠從不同角度、不同層次合理、科學地控制投資風險。只有這樣，才能盡可能降低投資風險，同時推動酒店行業(yè)的發(fā)展進程，為酒店行業(yè)發(fā)展奠定堅實基礎。

（二）合規(guī)風險應對策略

一是建立以合同管理為核心，集規(guī)范、法律、風險、內部控制和審計于一體的合規(guī)信息系統(tǒng)，并將大數據連接于酒店業(yè)務系統(tǒng)、財務管理系統(tǒng)和人力資源管理系統(tǒng)，從而實現(xiàn)信息系統(tǒng)內部的互聯(lián)和有機集成，進一步提高合規(guī)管理的及時性。二是高度重視制度建設、經營決策、生產經營及合規(guī)管理等關鍵環(huán)節(jié)。提高審查法規(guī)、經濟合同和重大決策合規(guī)性的能力；建立決策列表，明確決策權限，論證重大決策的有效性；實施標準化管理制度，加強對各關鍵環(huán)節(jié)與流程的標準化考核，以提高合規(guī)管理工作的嚴肅性。三是認真做好合規(guī)管理手冊的編寫工作，讓更多員工了解并接受規(guī)范目標和要求，從而增強員工的規(guī)范意識，特別要注意在安全生產、食品安全、員工權利、個人隱私安全等方面的規(guī)范認知，以構建良好的合規(guī)管理氛圍。

（三）市場競爭風險應對策略

一是建立有競爭力的行業(yè)體系，充分利用連鎖品牌的經營規(guī)模和質量。通過酒店品牌的連鎖運營，以減少獲客成本，進而提升市場份額和質量，在更加激烈的市場競爭條件中取得優(yōu)勢位置。二是繼續(xù)完善專業(yè)隊伍建設，提升工作效率和服務水平。進一步做好酒店文化的創(chuàng)建，著力營建敬業(yè)、創(chuàng)新、團結、積極進取的文化氛圍，以提高員工的歸屬感、榮譽感和使命感。進一步提升績效水平，充分調動員工的積極性、主動性和創(chuàng)造力，進而提升管理能力。三是提升核心品牌實力，增加對核心產品的投資，優(yōu)化品牌結構。加強會員制的建立，為酒店連鎖品牌開辟獲得顧客的途徑，降低對OTA平臺的盲目信賴。加大宣傳力度，建設超級單品、爆款商品及網絡入住場所，在國外酒店、民宿、長租公寓、度假山莊等產品的競爭中獲得優(yōu)勢。

（四）投資風險規(guī)避

第一，風險規(guī)避。針對較高風險的酒店投資項目，投資人要持審慎心態(tài)，優(yōu)先規(guī)避。在合理分析的前提下，盡管已經完成了前期投入，退出投資可能造成押金、前期資金浪費等情況，要及時止損，避免產生更大損失。

第二，預防和轉移分散風險。對于風險等級被判斷為“一般”的酒店投資項目，投資者可以進行投資，但應制定有針對性的風險預防和補救措施，以減少投資損失，最大限度地減少風險損失。當投資者遇到無法克服的障礙時，可以利用他人的幫助與合作，也可以完全委托他人分散投資風險，同時要考慮風險分散的重要性和利弊。在許多情況下，分散風險并不是最佳選擇，有必要仔細分析各種分散方法的優(yōu)缺點，不應盲目做出判斷。

第三，風險保留和轉換。對于風險小的酒店投資項目，損失較小，且風險率較低，也可積極投資。針對出現(xiàn)的風險，可選擇風險保留法，既保留各種風險并采取保護措施，也可選擇非保險轉移、保險再轉移和其他風險轉移方法。非保險轉移是指通過工程項目承包、機械設備租賃、房屋租賃等多種合同形式，將個人本應承擔的損失轉移給他人。保險轉移涉及購買保險，通過保險公司獲得可能的損失賠償。

（五）引入全面的預算管理機制，認真評估酒店投資項目

為應對投資活動存在的投資風險，要制定完整的預算機制，并全面審慎地評估酒店投資管理項目的有效性。

首先，綜合考慮酒店內部的各種情況，全面檢查所有待決的投資管理項目，然后逐一分析每個投資的實際回報。例如，投資三星級及以上的酒店可能在短期內耗費大量財力，但有助于提升信譽，拓展行業(yè)推廣范圍，甚至帶來廣告宣傳效益；在同一階段，還可以投入一些小型連鎖酒店，不僅投入的金額較小，而且可在短期內達到效益。在全面預算管理制度下，根據當前情況找到最合適的投資選擇。

其次，酒店項目投資管理具有長期性，因此需要有專業(yè)可靠的團隊實時跟蹤項目發(fā)展。例如，當預期收益期在五年內時，酒店投資第三年中期突然出現(xiàn)重大事件，如嚴重損害顧客利益等，投資者可依靠長期且專業(yè)的團隊改善現(xiàn)狀。

最后，投資管理一旦遇到風險，除了經濟損失，還可能涉及民事或刑事糾紛。因此，酒店有必要聘請一支專業(yè)且技術過硬的法律顧問團隊，幫助建立內部重大事件的相關預防制度，并監(jiān)督內部監(jiān)管制度的有效實施，增強員工的法律意識，在緊急情況下使用法律武器保護合法權益。

（六）審慎應對不可控風險

有許多因素可以導致發(fā)生不可控的風險，包括自然風險和其他高流動性風險，這些風險很難預測。對于可預見的不可控風險，投資者可以采取以下預防措施：

一是樹立正確的投資理念，通過合理評估降低投資風險。投資與風險并存，只有樹立正確的投資風險意識，才能在一定程度上降低投資風險。當然，除了要有正確的投資理念，學會識別風險也非常重要。通過對風險合理評估，掌握風險控制規(guī)律，考慮政策、經濟、選址、項目規(guī)劃和實施等各種風險因素，從多個層面分析投資與回報的關系，利用專業(yè)的評估機構和方法對酒店投資風險管理做出有效的決策，并在預防和控制風險方面發(fā)揮作用和基礎。

二是確保資金充足，減少投資者的資金壓力。確保在選擇投資資金時使用的是可流動資金，這在很大程度上減少投資失敗造成的根基上的損傷。另外，投資者在投資時可以分散投資資金，實現(xiàn)投資的多樣化。在投資資金有限的情況下可以選擇銀行貸款的方式進行投資，同時采取分散風險的方式，引入其他投資者來一起承擔風險，減少投資者的資金壓力。

三是積極應對市場環(huán)境風險，成為理性投資者。如果投資資金與銀行貸款一起使用，往往會受到各種限制。因此，在充分考慮個人投資能力的同時，建議將自用資金用于酒店投資，當然，這取決于具體情況。在投資前，應全面的投資可行性分析，考慮成本和投資回收期等因素，以有效避免投資回收期長帶來的風險。具體來說，可以從兩個方面進行：一方面，分析酒店的地理位置及其周圍環(huán)境，如地理位置、交通便利性、酒店周圍的配套設施和消費群體。另一方面，分析酒店未來的營收情況，即綜合考慮酒店的設施布局來制定酒店的消費單價，并根據自身情況預測酒店未來的入住率。積極應對市場環(huán)境風險，同時充分考慮上述情況，可以有效減少投資者的損失。

四、結語

我國經濟保持平穩(wěn)的增長，為酒店業(yè)項目投資提供了機遇。但是機遇和風險往往并存，因此酒店項目投資過程也存在著不同風險，例如核心風險、合規(guī)風險、競爭風險。結合酒店項目投資過程的不同風險提出了酒店項目投資風險防控策略，如對酒店項目的設計和運營有效監(jiān)測、應對合規(guī)風險策略、應對市場競爭風險策略、投資風險規(guī)避、引入全面的預算管理機制、審慎應對不可控風險，以降低風險發(fā)生的概率和風險影響的程度，從而提高企業(yè)的風險防范能力和運營管理水平。

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作者簡介：沈愷（1987），男，江蘇省無錫市人，碩士，中級會計師，研究方向為公司財務管理和項目投資

風險。