居住權(quán)對“房住不炒”的影響機(jī)制研究綜述

文/譚成洋 歐陽修梅

一、落實(shí)“房住不炒”的相關(guān)制度研究

（一）租賃制度

房屋租賃制度是我國調(diào)整房屋利用方式的重要住房政策，具有廣泛的適用性，其目的是解決進(jìn)城人員的居住困難，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”向“住有所居”的轉(zhuǎn)變，給以所有權(quán)買賣為標(biāo)的的房地產(chǎn)降溫。房屋租賃制度存在以下問題：第一，租賃權(quán)是一種債權(quán)、相對權(quán)，一方面租賃權(quán)對抗效力不強(qiáng)，買賣不破租賃也不足以賦予承租人全面對抗的效力，另一方面占有制度僅對承租人進(jìn)行有限的弱保護(hù)；第二，住房租賃不超過二十年的期限限制影響承租人對房屋的利用效果，租期較短的情況下多數(shù)人不愿意將改善居住環(huán)境的精力投入到不久便會(huì)歸于租賃權(quán)消滅的房屋中去?？偟膩碚f，在中國特定的經(jīng)濟(jì)文化背景下，租房不足以替代購房滿足承租人的需求，租購?fù)瑱?quán)應(yīng)運(yùn)而生。

租購?fù)瑱?quán)情形下居民可以在基本公共服務(wù)方面與購房者享有同等的待遇，這一做法將城鎮(zhèn)居民住房所有權(quán)與社會(huì)權(quán)益進(jìn)行分割，可以快速刺激租房需求，壯大租賃市場規(guī)模，從而達(dá)到抑制房價(jià)的效果。但是社會(huì)普遍認(rèn)為實(shí)施租購?fù)瑱?quán)的實(shí)際意義小于象征意義，因?yàn)樽赓復(fù)瑱?quán)的前提是增加租賃房屋對購房的可替代性，但我國長期存在的重購輕租的住房觀念根深蒂固，并不是輕易可以清除的，而且租購?fù)瑱?quán)的落實(shí)要求部分商品房用地轉(zhuǎn)化為租賃房用地，有可能導(dǎo)致房價(jià)和房租雙雙上漲，難以實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的政策目標(biāo)。

（二）公租房（公共租賃房）

公租房（公共租賃房）是一種保障性住房，國家或公共機(jī)構(gòu)享有所有權(quán)，以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出租權(quán)給中低收入群體，這是一種基于租賃合同的債權(quán)式保障住房。公租房可以解決新就業(yè)人員、新遷入人員短期居住的問題，也可以避免產(chǎn)權(quán)式保障住房土地供應(yīng)和分配不公的問題，具有政策福利性，有租金較低的特點(diǎn)。公租房的受保障對象的范圍日益擴(kuò)大，但各地在實(shí)施該政策時(shí)標(biāo)準(zhǔn)存在地域性，有時(shí)所采取的難以實(shí)現(xiàn)公租房的政策宗旨，且公租房是基于租賃關(guān)系提供的住房保障，難以實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的住房預(yù)期，租房期限的變動(dòng)導(dǎo)致被保障對象難以獲得生活安定感，也不利于社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房制度中，政府以土地入股實(shí)現(xiàn)住房福利，被保障對象以購房款出資獲得房屋產(chǎn)權(quán)，初始階段為有限產(chǎn)權(quán)，主要的限制為取得有限產(chǎn)權(quán)五年內(nèi)不得直接交易上市，五年后被保障對象可以補(bǔ)齊價(jià)款獲得房屋的完全產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房具有以下優(yōu)勢：被保障對象以較低的價(jià)款購得可期待產(chǎn)權(quán)，使中低收入家庭能夠?qū)崿F(xiàn)買房住房的目標(biāo)，保障中低收入家庭的居住權(quán)益；政府合股買房掌握部分產(chǎn)權(quán)，能夠限制炒房等投機(jī)牟利的行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，受保障對象從政府手中購得剩余財(cái)產(chǎn)或者政府贖回產(chǎn)權(quán)可以促使經(jīng)濟(jì)適用房內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，最大限度實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房社會(huì)福利保障功能并發(fā)揮住房資源利用效率。經(jīng)濟(jì)適用房也存在如下弊端：經(jīng)濟(jì)適用房可以上市流通，為房地產(chǎn)投機(jī)行為創(chuàng)造了條件，實(shí)踐中五年內(nèi)不得上市交易的限制容易被規(guī)避，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)低買高賣，誘發(fā)權(quán)力尋租；對于僅以價(jià)格作為調(diào)節(jié)手段的經(jīng)濟(jì)適用房，低收入家庭難以負(fù)擔(dān)一半以上的房款，這些家庭中的大多數(shù)不符合廉租房、公租房的申請條件但又無力購房，導(dǎo)致“夾心層”的出現(xiàn)；政府一次性低價(jià)轉(zhuǎn)移住房產(chǎn)權(quán)，在土地供應(yīng)如此困難的情況下導(dǎo)致供給成本過高，能夠收回的建設(shè)成本少之又少，會(huì)導(dǎo)致住房利益分配不公等問題。

（四）共有產(chǎn)權(quán)房

共有產(chǎn)權(quán)房是對經(jīng)濟(jì)適用房采取共有產(chǎn)權(quán)的模式，遏制當(dāng)事人通過經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投機(jī)牟利的行為。共有產(chǎn)權(quán)模式中，政府和購買者根據(jù)出資比例共同擁有房屋的所有權(quán)，對房屋的增值利益進(jìn)行分配。這一制度能夠有效降低居住的成本，也可以減少住房投機(jī)行為。按份共有的共有產(chǎn)權(quán)房為政府回收產(chǎn)權(quán)提供了依據(jù)，購房者轉(zhuǎn)讓時(shí)僅能獲得相應(yīng)部分的利潤，與完全產(chǎn)權(quán)相比轉(zhuǎn)讓獲利大打折扣，壓縮了獲利空間并壓制投機(jī)行為。由于允許購買人購買剩余產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)模式下的經(jīng)濟(jì)適用房兼顧了居住需求與資產(chǎn)積累。然而，有觀點(diǎn)指出，共有產(chǎn)權(quán)房在任何條件下都不應(yīng)該轉(zhuǎn)化為商品住房，有轉(zhuǎn)化機(jī)會(huì)便會(huì)淪為炒房對象。實(shí)踐中，共有產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓忽視了安居救濟(jì)功能，外部轉(zhuǎn)讓忽略了保障性和財(cái)產(chǎn)性。政府供給成本高、分配不公等問題在共有產(chǎn)權(quán)模式下也沒有得到解決。

二、居住權(quán)制度與落實(shí)“房住不炒”定位相關(guān)制度的銜接與配合研究

（一）居住權(quán)制度與租賃制度的銜接與配合

居住權(quán)作為一種介于房屋所有權(quán)和租賃合同之間的用益物權(quán)，既可避免租賃關(guān)系的不穩(wěn)定性，也能避開購買所有權(quán)的高額對價(jià)，可成功將兩種沖突予以分流。居住權(quán)正式進(jìn)入我國立法僅一年有余，《民法典》中也僅以六個(gè)條文對居住權(quán)進(jìn)行規(guī)定，法律規(guī)范的配置嚴(yán)重不足，存在大量的法律漏洞。居住權(quán)與租賃權(quán)在功能與制度的構(gòu)造上存在一定的相似性，居住權(quán)的解釋與適用當(dāng)中不乏參考租賃權(quán)行使規(guī)則的情形，可借用租賃權(quán)的相關(guān)規(guī)定對居住權(quán)關(guān)系進(jìn)行類推適用。比如《民法典》第一百七十五條對承租人不得擅自改善租賃物作出規(guī)定，這一規(guī)定可以準(zhǔn)用于居住權(quán)人，居住權(quán)人也應(yīng)當(dāng)不得擅自改善其所享有的設(shè)有居住權(quán)的住宅，擅自改善標(biāo)的物的，住宅的所有權(quán)人享有請求居住權(quán)人恢復(fù)原狀、對造成的損害承擔(dān)損害賠償責(zé)任的權(quán)利。居住權(quán)消滅時(shí)，居住權(quán)人對房屋所有權(quán)人負(fù)有返還住宅的義務(wù)，此時(shí)也應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)用關(guān)于在租賃合同終止后承租人相關(guān)義務(wù)如何承擔(dān)的規(guī)則。

（二）居住權(quán)制度與住房保障體系的銜接與配合

住房保障體系涵蓋以經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房為主的產(chǎn)權(quán)型保障性住房和以公租房為主的租賃型保障性住房。住房保障與居住權(quán)制度在保障居住權(quán)人利益、滿足私人居住的目標(biāo)上方向一致。住房保障需要通過合同設(shè)立賦予被保障對象物權(quán)性的住房權(quán)利，居住權(quán)制度作為一種以房屋利用為核心的用益物權(quán)，自然也可以提供該種權(quán)利。住房保障制度改革的過程中應(yīng)當(dāng)引入居住權(quán)制度，建立保障性的居住權(quán)制度，為特定主體設(shè)立居住權(quán)，由政府保留住房的所有權(quán)，居住權(quán)到期后政府回收住房并再利用。構(gòu)建不同層次的保障性住房體系，可以保障性居住權(quán)為主，輔之以產(chǎn)權(quán)型保障性住房和租賃型保障性住房，平衡供給與需求、穩(wěn)定與靈活，總體上可以更好地滿足居民的生活居住需要，形成更加和諧的住房市場。住房改革也能促進(jìn)居住權(quán)制度的創(chuàng)新，比如在共有產(chǎn)權(quán)房制度中，可以創(chuàng)設(shè)出一種將居住權(quán)與個(gè)人生命存續(xù)狀態(tài)相分離、權(quán)利存續(xù)期間可以租賃獲益以及自由轉(zhuǎn)讓繼承的權(quán)利范圍更大的居住權(quán)。

三、居住權(quán)制度對“房住不炒”的影響機(jī)制研究

（一）居住權(quán)對落實(shí)“房住”的影響機(jī)制

1.居住權(quán)可以實(shí)現(xiàn)特定群體的住房保障。從大陸法系國家民法中設(shè)立居住權(quán)的宗旨來看，居住權(quán)制度的規(guī)定主要著眼點(diǎn)在于解決特定的家庭成員和家庭服務(wù)人員之間的居住困難問題，包括解決父母、離婚配偶和保姆的無房居住問題。比如：夫妻離婚后，房屋的所有權(quán)歸一方所有，為沒有房屋的另一方設(shè)立居住權(quán)可滿足其生活居住所需；遺囑人可以用遺囑的方式為生存的配偶設(shè)立居住權(quán)，由子女繼承房屋所有權(quán)，從而滿足生存配偶的穩(wěn)定居住需要。在房價(jià)高企的今天，居住權(quán)的設(shè)立主體和受益對象可以為任何無房可住者，居住權(quán)人和所有權(quán)人之間可以不具有特定關(guān)系。

2.居住權(quán)可以靈活滿足當(dāng)事人其他住房需求。居住權(quán)制度下房屋的所有權(quán)人可以在出賣房屋的所有權(quán)的同時(shí)在該房屋上為自己設(shè)立居住權(quán)，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓所獲得的價(jià)款作為自己頤養(yǎng)天年的資金，從而提高房屋的利用效率?！睹穹ǖ洹芬?guī)定設(shè)立居住權(quán)的目的是“滿足生活需要”，但是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)與物質(zhì)文明的發(fā)展，“法無禁止即自由”，可對“生活需要”作目的性擴(kuò)張解釋，度假為生活必需也在情理之內(nèi)。銀發(fā)社會(huì)較為富足的老年為了一年四季都在宜人的氣候中度過，滋生了候鳥式養(yǎng)老，夏季北遷，冬季南遷，分時(shí)度假酒店式產(chǎn)權(quán)生逢其時(shí)，老人可在分時(shí)度假酒店上形成一個(gè)居住權(quán)，滿足老年人對美好生活的需要。

居住權(quán)制度可以完善住房保障體系，通過所有權(quán)與使用權(quán)的分離，各取所需，有效提高房屋的利用效率。在我國長期的房地產(chǎn)改革中衍生了房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、人才安置房等房屋種類，但存在法律地位模糊、利益平等難等問題。某些類型房屋可以通過居住權(quán)制度明晰法律地位、實(shí)現(xiàn)利益平衡：一方享有房屋的所有權(quán)時(shí)將房屋的所有權(quán)與使用權(quán)分離，為非房屋所有權(quán)人的自然人設(shè)立居住權(quán)并附帶約定的期限。

（二）居住權(quán)對落實(shí)“不炒”的影響機(jī)制

居住權(quán)的應(yīng)用可以避免房地產(chǎn)投機(jī)行為。保障性住房的制度宗旨不是為被保障對象增加不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來增加其所有的財(cái)產(chǎn)。在保障性住房中，國家保留所有權(quán)，權(quán)利人享有居住權(quán)。一方面，保障性住房中，居民實(shí)現(xiàn)“住有所居”，居住權(quán)原則上不得轉(zhuǎn)讓、繼承與出租，防止居住權(quán)人以房牟利的行為；另一方面，國家作為住宅所有權(quán)享有人，可以在很大程度上避免房地產(chǎn)投機(jī)行為，實(shí)現(xiàn)住房保障的宗旨。

居住權(quán)可以引導(dǎo)住房投資多元化。居住權(quán)作為一種空虛所有權(quán)，其交易與完整的所有權(quán)交易相比有兩大優(yōu)勢：一是居住權(quán)價(jià)格較房屋市價(jià)低，二是購買居住權(quán)的稅收與登記費(fèi)用較正常所有權(quán)交易低。投資空虛所有權(quán)是投資人的更優(yōu)選擇。投資性居住權(quán)應(yīng)用在合作建（購）房、購買分時(shí)度假房中，可降低投資者的投資成本，減少居住權(quán)人為滿足居住需求支付的價(jià)款，根據(jù)行為目的的不同，在獲得所有權(quán)的同時(shí)滿足投資需求。房地產(chǎn)企業(yè)可以以養(yǎng)老公寓業(yè)務(wù)為進(jìn)路，企業(yè)自身保留房屋的所有權(quán)，通過合同方式為老人進(jìn)行居住權(quán)登記以設(shè)立終身居住權(quán)，推動(dòng)多元化養(yǎng)老模式的形成。

設(shè)立居住權(quán)的二手房投資價(jià)值下降。房屋所有權(quán)人可在房屋上設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人可通過拍賣、變賣或者折價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，但受讓人不得妨礙居住權(quán)人對房屋所擁有的正當(dāng)權(quán)益。房屋設(shè)立居住權(quán)，其流轉(zhuǎn)性降低，銀行也會(huì)降低對該二手房的估價(jià)，二手房估價(jià)過低會(huì)造成該二手房無人接盤，從而進(jìn)一步降低房屋出讓的價(jià)格，銀行再次降低該二手房的估值，房屋可投資的價(jià)值由此下降。

四、研究結(jié)論與展望

本文旨在梳理與總結(jié)居住權(quán)制度對“房住不炒”的影響機(jī)制。在現(xiàn)有研究中，學(xué)者達(dá)成如下共識(shí)：保障居住權(quán)人生活居住需要是居住權(quán)制度的基本功能，現(xiàn)代居住權(quán)也應(yīng)當(dāng)具備投資消費(fèi)的功能以更充分地發(fā)揮房屋的價(jià)值、更好地滿足人們對于美好生活的需要；居住權(quán)制度在滿足人們生活居住需求方面優(yōu)于租賃制度，但居住權(quán)制度的不成熟之處可以適當(dāng)?shù)販?zhǔn)用租賃制度的規(guī)則；現(xiàn)有住房保障體系下各種保障性住房在滿足居民住房需求和實(shí)現(xiàn)“房住不炒”定位方面均無法完全達(dá)到制度設(shè)想，可以將居住權(quán)制度引入住房保障體系，由國家享有房屋所有權(quán)，被保障對象享有居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，抑制房地產(chǎn)投機(jī)。就目前而言，關(guān)于居住權(quán)對“房住不炒”的影響機(jī)制問題還有待進(jìn)一步研究，本文對此作如下展望：

第一，要更加關(guān)注居住權(quán)的投資性功能，更好地讓居住權(quán)發(fā)揮出保障“房住不炒”的功能與價(jià)值。保障性居住權(quán)可解決部分民眾的生活居住需要，消費(fèi)投資性居住權(quán)可作為一種新增投資方式助力房地產(chǎn)行業(yè)資金分流，滿足其他當(dāng)事人對于住房多樣化的需要。設(shè)立居住權(quán)的住宅流轉(zhuǎn)價(jià)值降低，住宅的投資價(jià)值下降，可促使住房回歸居住的價(jià)值屬性，因此要加大對投資性居住權(quán)的關(guān)注與研究力度，理順其實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的具體路徑。

第二，深入探索居住權(quán)在住房保障體系中的具體應(yīng)用并試點(diǎn)推廣，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)?，F(xiàn)有保障性住房無論是落實(shí)住房需求的滿足還是抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為都存在一定的缺陷。居住權(quán)制度通過對房屋不同權(quán)能的分配可以有效厘清住房保障體系中的產(chǎn)權(quán)問題，從立法層面對居住權(quán)與住房保障體系的銜接作出規(guī)定，由地方試點(diǎn)形成可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣。

第三，《民法典》僅通過六個(gè)條文對居住權(quán)進(jìn)行規(guī)定，為減少居住權(quán)的適用阻力，可通過規(guī)范解釋與續(xù)造來適當(dāng)?shù)卦龃蟋F(xiàn)代居住權(quán)的適用空間，以更好地落實(shí)“房住不炒”。例如居住權(quán)制度在立法中雖然原則上為無償設(shè)立，但可以通過約定排除，保障性居住權(quán)未必全部無償，投資性居住權(quán)更是應(yīng)全部有償設(shè)立，此時(shí)可充分尊重當(dāng)事人的意思自治設(shè)立居住權(quán)。