江蘇以房養(yǎng)老現(xiàn)實(shí)困境與應(yīng)對策略

文/張智博 韓悅 魏潔云

引言

國家提出加快商業(yè)養(yǎng)老保險改革創(chuàng)新，拓寬養(yǎng)老保險資金投資領(lǐng)域。老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險可從滿足孤寡、無子女等特定群體老年人的需求出發(fā)，使養(yǎng)老不再是一個“問題”，這需要全社會共同關(guān)注、共同努力。

我國老齡人口眾多，導(dǎo)致設(shè)施資源供應(yīng)不到位。截至2020年，中國老齡人口達(dá)到2.4億。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，江蘇省60歲以上常住老齡人口為185.53萬人，占總?cè)丝诒壤秊?1.84%（全國18.70%），高于全國3.14個百分點(diǎn)，位居全國第六位。江蘇每5個人中，有1個是老人，“養(yǎng)老難”的問題將會越來越嚴(yán)重。子女難以全面照顧老年人，加之老齡人口每年大幅增加，養(yǎng)老資源不足。據(jù)實(shí)地調(diào)查，大部分老年人服務(wù)中心名存實(shí)亡，服務(wù)僅限于夏天乘涼、冬天取暖，甚至無人看管。社區(qū)活動舉辦不積極，福利不到位；大部分社區(qū)醫(yī)院醫(yī)療水平不足，老年人活動場所甚至被改建為商場、圖書館等。

一、以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀

以房養(yǎng)老屬于特殊的貸款業(yè)務(wù)。在我國，老年人信息閉塞，缺乏理財知識，導(dǎo)致以房養(yǎng)老普及率低。由于中國人的房屋情結(jié)，老年人對于以房養(yǎng)老理念的認(rèn)同，是以房養(yǎng)老普及的一個重要前提。

表1 以房養(yǎng)老的實(shí)踐[1]

2015年9月12日統(tǒng)計的全國范圍內(nèi)的以房養(yǎng)老項(xiàng)目，在之后5個月內(nèi)僅12戶22人簽約。截至2018年11月末，全國只剩下幸福生命保險公司開展的不動產(chǎn)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，范圍僅為北京、上海、廣州等8個城市，意向客戶168戶247人，已承保117戶172人，105戶150人領(lǐng)取養(yǎng)老金。

通過在南京和揚(yáng)州對老年人進(jìn)行實(shí)地問卷調(diào)查和街頭采訪，實(shí)際發(fā)放問卷300份，實(shí)際有效問卷（以65周歲以上老年人為樣本）為237份，樣本為南京秦淮區(qū)、玄武區(qū)、江寧區(qū)、雨花臺區(qū)，揚(yáng)州邗江區(qū)、廣陵區(qū)的老居民小區(qū)居民。在調(diào)查中，有73.7%的老年人并不了解以房養(yǎng)老，24.3%的老年人表示不考慮以房養(yǎng)老這種抵押房產(chǎn)如此高額換取微薄資金的形式，認(rèn)為效益不對等。其余的老年人雖認(rèn)為以房養(yǎng)老模式可行，但不愿意把自己奮斗一生或者居住了半輩子的房子轉(zhuǎn)讓他人。

被調(diào)查的237位老年人中，名下有房產(chǎn)的占40.5%，其余均居住于子女名下房屋或出租房、出租門面內(nèi)，并且有房產(chǎn)的老人均計劃將房產(chǎn)留給子女。因此，所調(diào)查的老年人中，沒人愿意接受以房養(yǎng)老。

二、以房養(yǎng)老的優(yōu)勢

1.以房養(yǎng)老能夠拓寬社會養(yǎng)老渠道，彌補(bǔ)社會資金的不足，改善老年人的生活水平，有利于緩解社會養(yǎng)老壓力。目前我國采取的養(yǎng)老保險是將個人賬戶和社會統(tǒng)籌混合管理，個人賬戶空賬現(xiàn)象普遍。我國作為一個自有住房率相對較高的國家，以房養(yǎng)老可以作為一種補(bǔ)充形式，在緩解政府養(yǎng)老資金壓力的同時緩解社會的養(yǎng)老壓力。

2.使用以房養(yǎng)老的方式來養(yǎng)老的老年人，在獲得養(yǎng)老保險金之外，每個月還能獲得一筆來自以房養(yǎng)老的資金，這使老年人的可支配收入大大增加，可提高老年人的生活水平。尤其是對于低收入的家庭來說，這一筆收入將使他們的生活質(zhì)量大幅提升。根據(jù)我國傳統(tǒng)，一般家庭積累的財產(chǎn)主要用于購房、結(jié)婚、教育、日常生活的消費(fèi)支出，到了老年幾乎沒有財產(chǎn)。隨著年齡的增加，在醫(yī)療方面的投入與日俱增，會導(dǎo)致生活水平下降。以房養(yǎng)老的發(fā)展給老年人帶來了新的收入渠道，在不失去住宅使用權(quán)的基礎(chǔ)上，老年人的可支配資金增加，不僅能維持正常的生活，還能經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，從而更加全面地保障生活質(zhì)量。[2]

3.實(shí)行以房養(yǎng)老，可增加銀行與保險公司等金融機(jī)構(gòu)的收入，使貨幣易于流通。同時，老年人的收入增加，拉動消費(fèi)增長，可擴(kuò)大旅游、家政方面的內(nèi)需，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)，緩解我國嚴(yán)峻的就業(yè)壓力，這對于整個社會乃至國家都有著積極的影響。

4.以房養(yǎng)老的實(shí)施使市面上二手房存有量增加，可在一定程度上調(diào)節(jié)房價，使得房價趨于穩(wěn)定，改善目前投機(jī)購房的不良趨勢，可以使得房地產(chǎn)交易更加趨向居住和投資需求。這種模式可以有效地推進(jìn)房地產(chǎn)、養(yǎng)老保險、金融投資聯(lián)合，發(fā)揮房地產(chǎn)多重功能，完善社會現(xiàn)有養(yǎng)老體系，為社會和諧穩(wěn)定發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。[3]

三、以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)困境

（一）自身原因

1．我國在金融領(lǐng)域?qū)嵤┝藝?yán)格的分工監(jiān)督、運(yùn)營制度，無論是在監(jiān)督方面還是在運(yùn)營方面，都對以房養(yǎng)老的發(fā)展有所阻礙。

2．金融機(jī)構(gòu)易受到產(chǎn)權(quán)制約。以房養(yǎng)老在我國的發(fā)展空間是在未來，但我國規(guī)定住宅用地的最高年限為70年，當(dāng)老年人將房產(chǎn)抵押時，土地使用期限大多所剩無幾，保險公司也將面臨續(xù)期支付土地出讓金等各項(xiàng)費(fèi)用。這使保險公司的積極性和投入力大大受到抑制。[4]

3.政府在以房養(yǎng)老需求端和供給端的實(shí)施策略并不完善，無法在金融產(chǎn)品中為老年人的權(quán)利提供保障。以房養(yǎng)老涉及房地產(chǎn)、金融、社會保障、保險等相關(guān)政府部門，需要與這些領(lǐng)域聯(lián)動，也需要透明公正的法律環(huán)境。

保證這些行業(yè)的公平公正，是我國面臨的一個極大的挑戰(zhàn)。住房價值須由住房評估機(jī)構(gòu)評估，而中國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)起步晚、專業(yè)素質(zhì)低，估價水平良莠不齊。老年人這樣的弱勢群體，很難得到公正對待。

4．政府支持力度不足。政府機(jī)構(gòu)并未實(shí)際參與政策設(shè)計，相關(guān)政策僅有2014年保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），僅涉及部分監(jiān)管職能。從內(nèi)容來看，《指導(dǎo)意見》只對保險人、保險公司的資格、產(chǎn)品等方面進(jìn)行指導(dǎo)，沒有提供具體的政策支持。從實(shí)踐來看，政府的參與力度明顯不足，雖然多家機(jī)構(gòu)取得了試點(diǎn)資格，但是最后只授權(quán)了幸福人壽和人壽保險兩家機(jī)構(gòu)。

（二）社會原因

1．以房養(yǎng)老宣傳不到位。由調(diào)查可知，73.7%的老年人并不了解以房養(yǎng)老，這是因?yàn)檎⒔鹑跈C(jī)構(gòu)宣傳力度不夠，消息覆蓋性不夠廣，而且老年人信息閉塞，缺乏理財知識，無法對以房養(yǎng)老形成正確的認(rèn)知。

2．江蘇省農(nóng)村人口凈流出極嚴(yán)重，農(nóng)村房屋無法盤活，導(dǎo)致外圍以房養(yǎng)老實(shí)施極為困難。

3．養(yǎng)老機(jī)構(gòu)良莠不齊。老年人不愿意離開自己的房子，很大程度上也是因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善。好的養(yǎng)老院收費(fèi)太高，差的服務(wù)不到位，老人難以找到合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

4．老年人選擇遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的傾向大于以房養(yǎng)老的傾向。[5]從本質(zhì)上來說，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議與以房養(yǎng)老的區(qū)別如表2所示。

表2 遺贈扶養(yǎng)協(xié)議與以房養(yǎng)老保險的區(qū)別

“養(yǎng)兒防老”觀念一直影響著中國人，把自己多年居住的房地產(chǎn)抵押給外人而不給孩子，很多人不能接受。這種抵押難以得到老年人的認(rèn)同，使得以房養(yǎng)老難以真正普及。

根據(jù)實(shí)地考察，眾多老年人擁有遺贈傾向，選擇將自己唯一的不動產(chǎn)遺贈給近親而不是與金融機(jī)構(gòu)簽訂以房養(yǎng)老合同。老年人對于合同比較謹(jǐn)慎，對于以房養(yǎng)老的理解不到位，擔(dān)憂金融機(jī)構(gòu)的執(zhí)行力不足。

5．江蘇醫(yī)療條件較為成熟。江蘇醫(yī)療水平在全國處于領(lǐng)先位置，老年人壽命較之前有不同程度的增加，這使金融機(jī)構(gòu)難以預(yù)測支付金額和年限。

6．以房養(yǎng)老潛在客戶的問題。照現(xiàn)在的狀況分析，最有可能選擇以房養(yǎng)老的人群是：膝下無子女的老人和空巢老人。前者沒有繼承等問題，一定條件下會以房養(yǎng)老考慮。只是江蘇空巢老人雖多，但其擁有的一般是農(nóng)村自建房，商業(yè)價值較低，金融機(jī)構(gòu)不買賬。

四、應(yīng)對策略

（一）金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)混業(yè)經(jīng)營

以房養(yǎng)老有廣義和狹義之分。廣義上，以房養(yǎng)老包括金融類以房養(yǎng)老和非金融類以房養(yǎng)老。狹義上，以房養(yǎng)老僅指金融類以房養(yǎng)老。

我國金融業(yè)近年來發(fā)展迅速，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相互結(jié)合，相互滲透。自上世紀(jì)90年代住房商品化以來，我國通過住房制度改革，逐漸實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)私有化。金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為我國兩大高負(fù)債行業(yè)，原本是兩個互不相干的行業(yè)，直至住宅作為消費(fèi)品或投資品進(jìn)入市場。在混業(yè)經(jīng)營的大趨勢下，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)混業(yè)經(jīng)營的優(yōu)勢有以下兩點(diǎn)。

1．金融機(jī)構(gòu)資金充裕。以房養(yǎng)老是長期產(chǎn)品，前期需要投入大量資金維持運(yùn)行。隨著我國經(jīng)濟(jì)的健步發(fā)展，我國銀行、保險等金融行業(yè)的現(xiàn)金流十分可觀，可為以房養(yǎng)老提供資金支持。

2．推動二手房市場的發(fā)展。老年人去世后，處置抵押房產(chǎn)是金融機(jī)構(gòu)回籠資金的重要途徑，此時需要完全成熟的二手房地產(chǎn)市場。我國的二手房市場起步雖晚，但是發(fā)展很快。近幾年，二線以上城市的二手房交易量已經(jīng)超過了新房交易量。此番運(yùn)營，對盤活房屋存量、緩解住房供需壓力也可起到重要作用。[6]

（三）加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的投入，提升服務(wù)人員的質(zhì)量

國家應(yīng)加大對養(yǎng)老設(shè)施的投入，積極開展養(yǎng)老服務(wù)，并通過減免稅收等政策優(yōu)惠來提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的存活率，鼓勵私人養(yǎng)老院的建設(shè)。在專業(yè)人才引進(jìn)方面，可與高校或醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，培養(yǎng)護(hù)理、康養(yǎng)人才，同時引進(jìn)優(yōu)秀的康復(fù)治療人員，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)工作人員的技能素質(zhì)進(jìn)行篩查，提高養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的人才質(zhì)量。

（三）針對以房養(yǎng)老完善法律法規(guī)

對于抵押房產(chǎn)的劃分，可用法律法規(guī)明確規(guī)定農(nóng)村自建住房是否能夠納入抵押范圍，解決農(nóng)村老年人以房養(yǎng)老問題。進(jìn)一步明晰在房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后，機(jī)構(gòu)是否需要承擔(dān)土地出讓金等各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)出臺以房養(yǎng)老相關(guān)法律法規(guī)，與《物權(quán)法》《合同法》《房地產(chǎn)管理法》等相聯(lián)系，對以房養(yǎng)老的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)到期續(xù)期的各項(xiàng)費(fèi)用繳納、對項(xiàng)目房產(chǎn)的評估依據(jù)、對以房養(yǎng)老合約執(zhí)行的監(jiān)督等作出規(guī)定，對項(xiàng)目未來風(fēng)險進(jìn)行法律控制，形成完備的法律體系，規(guī)范以房養(yǎng)老相關(guān)行業(yè)的風(fēng)氣，營造出有利于以房養(yǎng)老發(fā)展的法律環(huán)境，來確保老年人和金融機(jī)構(gòu)各方的利益不受侵害，提高老年人對以房養(yǎng)老的信任度和金融機(jī)構(gòu)的積極性。

（四）支持反向抵押后再贖回

鑒于在傳統(tǒng)觀念中老年人與年輕人之間存在遺贈與被遺贈的關(guān)系，政府應(yīng)加強(qiáng)對以房養(yǎng)老的宣傳，闡述利弊和權(quán)責(zé)關(guān)系，對有意向加入以房養(yǎng)老的老年人的晚輩做思想工作，避免老年人與家屬之間產(chǎn)生隔閡。

當(dāng)前扶養(yǎng)老人有經(jīng)濟(jì)等方面壓力的年輕人，可以先通過以房養(yǎng)老獲得部分扶養(yǎng)金，待有經(jīng)濟(jì)能力時再贖回房屋。支持申贖不僅可解決傳統(tǒng)的“房屋情結(jié)”，同時也可加強(qiáng)二手房在市場的流通。

（五）給予相應(yīng)的政策優(yōu)惠

對于商業(yè)銀行、保險公司、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等以房養(yǎng)老的主推機(jī)構(gòu)，可以在房產(chǎn)無法處置變現(xiàn)階段，或是其資金流短暫斷流階段，給予一定的財政補(bǔ)貼，幫助這些商業(yè)機(jī)構(gòu)渡過難關(guān)，也可出臺相關(guān)政策，對保險公司等機(jī)構(gòu)給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。

稅收方面，對擁有該項(xiàng)目運(yùn)營資質(zhì)或正在運(yùn)營該項(xiàng)目的保險公司等機(jī)構(gòu)給予一定的稅收優(yōu)惠，視其運(yùn)營情況，不同程度地減征其企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，激勵其參與以房養(yǎng)老的積極性。對于參與該項(xiàng)目的老年人，對以房養(yǎng)老所得扶養(yǎng)金的稅收可給予適當(dāng)?shù)臏p征或免征，鼓勵老年人參與以房養(yǎng)老項(xiàng)目。[7]

（六）政府規(guī)范引導(dǎo)

要推行以房養(yǎng)老，國家應(yīng)加大參與和推廣力度，加強(qiáng)監(jiān)管。對于抵押房產(chǎn)的老年人，國家應(yīng)明確告知其應(yīng)履行維護(hù)房屋的義務(wù)。對于私人機(jī)構(gòu)，政府應(yīng)對以房養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計、老年人房屋的估值、合約的擬定到合約的最終簽訂的過程進(jìn)行實(shí)時監(jiān)督，保障老年人不受私人機(jī)構(gòu)的欺騙，確保老年人在決策前對所簽協(xié)議的條款內(nèi)容有清晰明確的理解，以維護(hù)老年人的合法權(quán)益。

應(yīng)明確規(guī)定以房養(yǎng)老項(xiàng)目參與各方的職責(zé)，創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。規(guī)范的以房養(yǎng)老項(xiàng)目可增強(qiáng)公眾對由私人機(jī)構(gòu)運(yùn)營的養(yǎng)老業(yè)務(wù)的信任，有助于形成多元化的養(yǎng)老保障體系。

五、結(jié)語

以房養(yǎng)老目前仍沒有被大眾熟知，并且存在大量問題。首先需要加大政策支持和引導(dǎo)力度，以政府為主導(dǎo)，發(fā)揮社會力量作用，鼓勵設(shè)計新型養(yǎng)老產(chǎn)品，從外部影響內(nèi)部，讓老年人以及他們的家人能夠真正相信此類產(chǎn)品。金融機(jī)構(gòu)必須根據(jù)產(chǎn)品設(shè)計與風(fēng)險管理能力審慎參與試點(diǎn)，老年人與金融機(jī)構(gòu)的利益共享機(jī)制非常重要。應(yīng)發(fā)展多層次、多支柱的養(yǎng)老保險體系。以房養(yǎng)老是健全基本養(yǎng)老、為老年人醫(yī)療籌資的中流砥柱。