“房住不炒”將成未來五年新主題

宋慧芳

十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

10月18日，中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會在北京人民大會堂開幕。國家主席習近平在大會召開中發(fā)表重要講話。對于處于風口浪尖的地產(chǎn)行業(yè)，十九大報告放在特別重要的位置。對于住房問題，十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。對于房地產(chǎn)市場問題，盡管報告的字數(shù)不多，但具有十分豐富的內涵。它基本上確定了十九大后新時代中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本方向。相比十七大、十八大時的提法，已經(jīng)發(fā)生重大變化。

地產(chǎn)市場的主要矛盾

十九大上，習近平總書記在報告中提到：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！?/p>

“這個論斷不僅適用于整個社會，也適用于房地產(chǎn)?！?鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，“從1998年房地產(chǎn)市場化改革以來，經(jīng)過20年的新房開發(fā)，市場的主要矛盾已經(jīng)從供給整體不足轉化為局部不足，從總量不足轉化為結構失衡，從‘不夠住的問題轉化為‘住的貴和‘住的不好的問題。”

楊現(xiàn)領認為，在這個大背景下，未來房地產(chǎn)市場的潛在空間將主要表現(xiàn)在三個領域。第一，一線和個別熱點二線，仍然存在總量供給不足，未來仍然需要增量的開發(fā)，例如，北京和上海的供應缺口都超過500萬間，補充這個缺口需求至少5年的建設周期。第二，住房消費全面升級產(chǎn)生的新需求。目前換房和改善成為新的剛性需求，人民對“好宅”的需求明顯增加，這不僅僅是更大的房子，也是更宜居、更健康的房子，全面提升人民的“居住體驗”將成為房地產(chǎn)行業(yè)的新使命。第三，住房服務需求的快速增加。住房不僅僅是一種空間的需求，更是一種服務的需求，包括物業(yè)管理、社區(qū)服務、中介服務、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務等一系列與居住和家庭相關的服務需求將快速增長，住房成為一種消費行為，房地產(chǎn)行業(yè)從制造業(yè)全面轉向服務業(yè)。

保障性住房

對于習近平總書記在報告中提到的“保障性住房建設穩(wěn)步推進”內容，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，此類內容被納入到惠民和民生的內容體系中，充分體現(xiàn)了保障房住房建設發(fā)揮的重要作用。從實際情況看，最近五年實際上提到的住房雙體系建設，更多的就是強調了類似的住房保障內容，成績也是卓越的，尤其是大城市通過購置和承租保障房等，較好地實現(xiàn)了租賃市場的發(fā)展。

嚴躍進認為，十九大以后，類似雙體系的制度建設會不斷演變?yōu)槿w系的制度建設，即增加了租賃住房的項目建設，這個體系將包括普通商品住房即繼續(xù)強調90/70的戶型政策和全裝修的住房供應政策、保障房即以共有產(chǎn)權住房為主打產(chǎn)品、租賃住房即以企業(yè)經(jīng)營的市場化房源為主打產(chǎn)品的三種類型。類似類型有助于吻合當前國內較多的住房需求的導向，也有助于吻合流動人口的居住規(guī)律。這也是當前通過不斷改進不平衡不充分的住房供應體系，進而吻合人民日益增長的美好生活需要的一個重要體現(xiàn)。

土地政策

對于土地政策，習近平總書記提到：“鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，深化農(nóng)村土地制度改革，完善承包地‘三權分置制度。保持土地承包關系穩(wěn)定并長久不變，第二輪土地承包到期后再延長三十年?！?/p>

對此，嚴躍進表示，主要有三方面的含義。第一、農(nóng)村土地制度的改革會繼續(xù)深化，其深化的含義會強調土地承包關系的穩(wěn)定。之所以要強調這一點，就在于要積極配合當前農(nóng)村各類改革，尤其是要防范各類近郊區(qū)的農(nóng)村土地不被隨意侵占等現(xiàn)象的出現(xiàn)。第二、強調了承包地‘三權分置。”這個表述實際上是2016年的時候提出的，核心內容是放活承包經(jīng)營權，有助于后續(xù)農(nóng)村土地市場集約化經(jīng)營的實現(xiàn)，或者說類似家庭農(nóng)場、農(nóng)村土地信托等內容有進一步加快建設的可能。第三、提到了土地承包續(xù)期的概念。這個概念和過去大家關心的住房70年產(chǎn)權的概念是類似的，而且很多土地承包經(jīng)營權或也到了30年到期續(xù)期的問題，所以此次表述有積極的作用。

堅持房子是用來住的

此次十九大會議上，習近平提到了：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

10月19日下午，住建部部長王蒙徽在中央國家機關代表團開放日活動上也同時表示，下一步將按照這次總書記提出的堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的制度，讓全體人民住有所居。

在嚴躍進看來，此類表述與最近幾年住房制度的改革和實踐要求基本上吻合。其主要包含有三層含義。第一、房住不炒的概念繼續(xù)強調，類似表述比較樸素，但卻是這幾年住房制度改革的核心內容，后續(xù)的各類政策出臺也會緊扣這句話。第二、提到了住房制度建立的內容，即多主體供給、多渠道保障、租購并舉的模式。要看到，多主體供給是希望更多的社會資本參與到住房供給側結構性改革中。而多渠道保障也是希望后續(xù)對各類住房供應有更全面的發(fā)展，比如說共有產(chǎn)權住房等建設。而在租購并舉方面，過去的常規(guī)表述更多的是購租并舉，現(xiàn)在“購”和“租”兩個次序有所轉變，也體現(xiàn)了租賃市場發(fā)展的緊迫性。第三、政策提到了讓全體人民住有所居的目標，這實際上就是中國夢在住房領域的體現(xiàn)。類似內容最后都會在住房長效發(fā)展機制中得到體現(xiàn)。

嚴躍進也再三強調，“房住不炒”不僅僅是房地產(chǎn)調控政策的主基調，也將是長效機制的主基調，這四個字將指導未來5年甚至更長時期內中國房地產(chǎn)政策的基本走向：第一、短期內，調控政策不會放松，甚至趨于強化，尤其對于新熱點和次熱點城市。第二、長效機制必將加快推出。第三、從租購并舉到租購同權，租賃必然成為長效機制的重要組成部分，有品質的租房將成為房地產(chǎn)供給側調控的重要環(huán)節(jié)。endprint

長效機制建立

王蒙徽就有關“房地產(chǎn)長效機制有無時間表”的問題時表示，住建部以及有關部門按照黨中央國務院的部署，正在抓緊落實這方面的工作，堅持“房子是用來住的”的定位，以滿足新市民需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產(chǎn)長效機制的建立。

嚴躍進認為，發(fā)展長效機制，應該說“滿足新市場需求”為主要出發(fā)點，實際上就是對流動人口的租賃和住房需求的關注。另外在長效機制的各類手段中，提到了“投資”的概念，這個概念應該理解為多元化供給的重要體現(xiàn)，后續(xù)如何讓各類社會資本參與住房供應，將成為關鍵。

就在10月19日上午9時人民銀行行長周小川在黨的十九大中央金融系統(tǒng)代表團開放日上，關于去杠桿時談到：“關于家庭部門的債務杠桿率，從全球比較來講，中國還不算高，但是最近幾年增長很快。這個快的程度提請大家注意，不是說現(xiàn)在就要去杠桿，而是說增長的過程要注意質量，要使增量部分保持穩(wěn)健，同時又是高質量的?！?/p>

對于央行的表述，在嚴躍進看來，實際上就是兩個含義。第一是家庭的杠桿率并不算較高，有風險但依然可控，實際上就是認為住房市場的購房行為總體上還是健康的。同時也說到穩(wěn)健和重質量的導向，后續(xù)對于各類貸款依然會進行，但是會有更嚴格的資金審核動作。

對于近期住建部的工作，王蒙徽說：“主要包含五方面：一是加快培育住房租賃市場，在12個人口凈流入的城市開展住房租賃的試點工作，同時研究制定《住房租賃管理條例》；第二、加快推進住房保障和供應體系建設，我們支持北京和上海開展共有產(chǎn)權的住房試點，多渠道、多方式為住房群體提供住房需要；第三、統(tǒng)籌規(guī)劃大中小城市的空間布局和設施配套，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和推進新型城鎮(zhèn)化能有機結合起來，加強基礎設施的互聯(lián)互通，同時提高公共服務水平，引導住房需求合理分布；第四、大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，始終保持高壓嚴查的態(tài)勢，加大對違法違規(guī)企業(yè)的查處曝光力度，進一步凈化市場環(huán)境，切實維護群眾的切身利益；第五、研究建立房地產(chǎn)的統(tǒng)計和市場監(jiān)測預警的指標體系，加快建立市場的預警機制，加強監(jiān)測分析，指導地方保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)?！?/p>

嚴躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，從住建部這五項工作來看，總結起來實際上就是抓租賃、強供給、增服務、管秩序和謀預警。類似工作從供給端等角度出發(fā)，和此前的需求端管控形成了一個閉環(huán)，有效地引導了住房市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展，充分體現(xiàn)了當前房地產(chǎn)市場各類問題的解決。此類內容也會在“房住不炒”的導向下繼續(xù)得到扎實推進。

五年來成就顯著

10月22日上午10時，“滿足人民新期待，保障改善民生”記者招待會在北京梅地亞中心召開。住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽介紹滿足人民新期待，保障改善民生有關情況，并回答記者提問。

王蒙徽介紹，黨的十八大以來，我們住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)改革發(fā)展取得了巨大的成就。具體體現(xiàn)在四個方面。第一，住房保障成就顯著，近八千萬困難群眾改善了住房條件。五年來，棚戶區(qū)改造大力推進，有6000多萬棚戶區(qū)居民出棚進樓。同時公租房保障能力顯著提升，有1900多萬住房困難的群眾住進了公租房，城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房條件明顯改善，城鎮(zhèn)低保、低收入家庭基本上實現(xiàn)了應保盡保。

嚴躍進告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，其主要是從住房條件改善方面來說的，包括棚戶區(qū)出棚進樓、公租房居住規(guī)模增加等。類似的表述符合了十九大提出的“人民日益增長的美好生活需要”的表述，充分體現(xiàn)了十八大以來對于住房各類需求的關心，尤其是住房困難群體的關心。對于后續(xù)的的發(fā)展，嚴躍進認為，預計會圍繞兩類群體進行住房問題的重點解決，既新市民和困難群眾。

第二，房地產(chǎn)調控成效顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定。我們堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，堅持分類調控，因城因地施策，落實地方政府主體責任，出臺了一系列有針對性的措施來穩(wěn)定市場。目前，一線城市和部分熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，三四線城市的房價也趨于穩(wěn)定。同時我們正在進行12個大中城市住房租賃試點工作，支持北京、上海市積極探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房。房地產(chǎn)長效機制目前也在抓緊研究制定，同時，在抓緊推進住房租賃市場的立法工作。應該說，房地產(chǎn)調控的效果持續(xù)顯現(xiàn)。

“這五年房地產(chǎn)調控其實是有很大的變化的，從此前積極去庫存而微妙地轉變到抑制過快上漲房價的層面上來。兩類政策總體上都發(fā)揮了較好的效應，充分體現(xiàn)了穩(wěn)定市場的導向。尤其是從城市分類或分化的角度看，大城市的價格增幅受到了抑制，中小城市的去庫存效果較好，房價也回歸平穩(wěn)。” 嚴躍進表示。易居研究院副院長楊紅旭在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時認為，效果初顯，這個結論是客觀的。同時也暗示，效果還不夠明顯，還沒到位。因此，還需繼續(xù)堅持一段時間的調控不放松。長效機制文件制定中。

第三，城市規(guī)劃改革深入推進，城市發(fā)展方式在加快轉變。我們認真貫徹習近平總書記對城市規(guī)劃工作的重要講話和指示批示精神，推動規(guī)劃改革創(chuàng)新。把握好戰(zhàn)略定位、空間布局、要素配置，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，以主體功能區(qū)戰(zhàn)略和制度為基礎，劃定城市生態(tài)保護紅線和開發(fā)邊界，落實多規(guī)合一，實現(xiàn)一張藍圖干到底。目前我們正在開展城市總體規(guī)劃編制試點工作，抓好規(guī)劃的實施，踐行新發(fā)展理念，加快城市轉型的步伐。同時，全面開展城市設計，歷史建筑保護進一步加強，生態(tài)修復和城市修補工作深入推進，城市環(huán)境明顯得到了改善，城市的公共服務功能在不斷提升。

在嚴躍進看來，城市和樓市的關系較為緊密，當前對于城市規(guī)劃的發(fā)展節(jié)奏加快，有助于真正實現(xiàn)新型城市化和宜居城市生活環(huán)境的打造。尤其是提到了城市設計的概念，這也意味著后續(xù)對于“城市美”工作開展的深入推進，符合十九大提出的解決“不平衡不充分的發(fā)展”問題的導向，尤其是不充分的發(fā)展方面，后續(xù)對于此類城市建設勢必會以更充分的發(fā)展方式進行，這樣也有助于房地產(chǎn)市場的更美好發(fā)展。

第四，城市建設水平不斷提高，城市環(huán)境更加生態(tài)宜居。五年來，我們國家共新增城市道路5.54萬公里，城市的軌道交通1600多公里，新增城市綠地45.8萬公頃，城市生活垃圾無害化處理能力提高了38.9個百分點，城鎮(zhèn)污水處理率達到92.5%。海綿城市建設正在有序推進，地下管廊建設已經(jīng)建成廊體1600多公里，城市基礎設施建設取得了明顯進展。

“基礎設施的持續(xù)改進，也符合當前‘城市讓生活更美好的戰(zhàn)略導向的落實?！眹儡S進認為?！翱傮w上看，這次成就的介紹中提到了很多基礎設施的內容，包括城市道路、城市軌道交通、城市綠地、垃圾處理、污水處理、地下管廊等，這些內容都是城市全面發(fā)展的重要基礎，后續(xù)這些內容也會成為全國房地產(chǎn)市場發(fā)展的新領域或新的結合點?！眅ndprint