經(jīng)濟適用房租賃相關(guān)問題探討

羊月晴

海南省儋州市人民法院，海南 儋州 571700

購房人將經(jīng)濟適用房用以出租的現(xiàn)象屢見不鮮，因此對經(jīng)濟適用房租賃的研究具有一定的現(xiàn)實意義。

一、經(jīng)濟適用房租賃合同的效力

根據(jù)《民法總則》第143條的規(guī)定，民事法律行為有效的三個要件是：1.當事人具有相應(yīng)的民事行為能力；2.意思表示真實；3.合同內(nèi)容既不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也不違背公序良俗。下文將從民事法律行為的有效要件出發(fā)，分析經(jīng)濟適用房租賃合同的效力。

（一）是否具有相應(yīng)行為能力及意思表示真實

經(jīng)濟適用房租賃合同是房屋租賃合同，合同當事人應(yīng)具有完全民事行為能力。所謂意思表示真實，系指行為人表示于外的意思與其內(nèi)心真意相一致，即表示與意思相一致①。在司法實踐中，訂立經(jīng)濟適用房租賃合同的當事人絕大部分是完全民事行為能力人，而且不存在欺詐、脅迫等意思表示不真實的情況，所以我們一般認為經(jīng)濟適用房租賃合同的當事人具有完全民事行為能力且意思表示真實。

（二）是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

需要注意的是，該民事法律行為有效要件對“強制性規(guī)定”有法律效力位階的限制，即該“強制性規(guī)定”須為法律或行政法規(guī)所規(guī)定的。然而，縱觀經(jīng)濟適用房的各項規(guī)定，例如七部委聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》系部門規(guī)章，其他經(jīng)濟適用房的相關(guān)規(guī)定系地方政府規(guī)章或地方規(guī)范性文件，法律效力位階較低，均未達到該有效要件要求的“法律、行政法規(guī)”的效力位階。由此可知，即使出租經(jīng)濟適用房違反經(jīng)濟適用房的相關(guān)管理規(guī)定，也并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

（三）是否違背公序良俗

公序良俗即公共秩序和善良風俗，公共秩序乃系國家社會的一般利益②，善良風俗主要指體現(xiàn)在一國現(xiàn)行法律秩序之中的國家社會一般道德③。公共秩序著眼于公共利益，而善良風俗著眼于公共道德。因為出租經(jīng)濟適用房并不涉及道德層面的問題，即無關(guān)善良風俗，所以討論經(jīng)濟適用房的租賃合同是否違反公序良俗，實則是在討論經(jīng)濟適用房的租賃合同是否違反公共秩序，即是否損害公共利益。因此，我們通過判斷經(jīng)濟適用房的租賃合同是否損害公共利益，即可得知其是否違背公序良俗。

從《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第33條規(guī)定得知，國家并非絕對禁止經(jīng)濟適用房的租賃，而是對其租賃有產(chǎn)權(quán)方面的限制。所以對于經(jīng)濟適用房的租賃合同是否違背公序良俗的問題，要以經(jīng)濟適用房有無完全產(chǎn)權(quán)為標準分類進行判斷。需要說明的是，我國民法學所使用的產(chǎn)權(quán)，除非另有說明，均指所有權(quán)④。

1.具有完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房

根據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》第5條及住建部《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》第十一條的規(guī)定，具有完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房可以上市交易，依據(jù)“舉重以明輕”的原則，具有完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房自然可以出租。所以出租具有完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房是被國家、法律所認可的，不損害公共利益，據(jù)前文所述，也就不違背公序良俗。因此，出租完全產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的租賃合同不違背公序良俗。

2.具有有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房

《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第33條規(guī)定，我國不允許出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房。那么，出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的租賃合同是否違背公序良俗呢？筆者將從以下幾個方面進行分析。

（1）制度目的。經(jīng)濟適用住房的制度目的是解決城市低收入家庭住房困難問題。該制度目的的實現(xiàn)方式是政府向城市低收入住房困難家庭提供經(jīng)濟適用房，使其獲得經(jīng)濟適用房。而出租經(jīng)濟適用房是將一定期限的經(jīng)濟適用房使用權(quán)能轉(zhuǎn)讓給他人，但并未影響經(jīng)濟適用房購房人的有限產(chǎn)權(quán)，購房人仍然擁有經(jīng)濟適用房，所以經(jīng)濟適用房的制度目的并未遭到損害。

（2）是否損害他人利益。出租經(jīng)濟適用房主要影響的對象有經(jīng)濟適用房的購房人即出租人、承租人及潛在的經(jīng)濟適用房購買人。對于經(jīng)濟適用房出租人而言，其所擁有的經(jīng)濟適用房有限產(chǎn)權(quán)不會因租賃而受到影響，出租人甚至還會因租賃而獲利，所以出租經(jīng)濟適用房并不會損害經(jīng)濟適用房出租人的利益。對于承租人而言，其以較市場價更便宜的價格租賃到房屋，出租經(jīng)濟適用房自然也不會損害其利益。對于潛在的經(jīng)濟適用房購買人而言，出租經(jīng)濟適用房有可能導(dǎo)致政府收回經(jīng)濟適用房重新進行統(tǒng)籌分配，這也就意味著潛在的經(jīng)濟適用房購買人有可能獲得該經(jīng)濟適用房，對其是有利的，所以出租經(jīng)濟適用房并不會損害潛在經(jīng)濟適用房購買人的利益。因此出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的租賃合同不損害他人利益。

（3）違法的嚴重程度。出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房違反了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第33條的規(guī)定。然而《經(jīng)濟適用住房管理辦法》并非法律、行政法規(guī)，僅為部門規(guī)章，效力層級較低。而且經(jīng)濟適用房并非禁止流通物，只是對其上市交易有期限和產(chǎn)權(quán)的限制，所以出租經(jīng)濟適用房租賃合同的標的物并不違法，僅為合同的部分要素違法，故違法程度較低。

因為出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的租賃合同不損害經(jīng)濟適用房的制度目的、他人利益且違法程度較低，所以該租賃合同并不損害公共利益，也就不違背公序良俗。

綜上所述，經(jīng)濟適用房租賃合同符合民事法律行為的有效要件，所以經(jīng)濟適用房租賃合同應(yīng)為有效合同。

二、出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的法律后果

具有完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房可以上市交易和出租經(jīng)營，不會導(dǎo)致不利的法律后果。所以本文主要討論出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房可能導(dǎo)致的法律后果。

（一）公法層面

1.收回經(jīng)濟適用房并取消購房資格。據(jù)住建部關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知第16條規(guī)定，違規(guī)出租經(jīng)濟適用房的購房人，主要是指出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的購房人，政府可按有關(guān)規(guī)定或合同約定收回其經(jīng)濟適用房并取消其5年內(nèi)的保障性住房購房及租賃資格。

2.罰款?！渡虾Ｊ泄灿挟a(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》第32條第（二）項規(guī)定：購房人在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得擅自出租共有產(chǎn)權(quán)保障住房。該管理辦法第51條進一步規(guī)定：違反該辦法第32條第（二）項規(guī)定的，政府應(yīng)責令限期改正；逾期未改正的，處以罰款。因此，出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的購房人逾期未改正出租行為的可能被處以罰款。

（二）私法層面

1.違約責任。從《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條及《?？谑薪?jīng)濟適用住房管理暫行辦法》第25條的規(guī)定得知，政府會與購房人簽訂經(jīng)濟適用房買賣合同，約定相關(guān)的違約責任。若出租有限產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房違反經(jīng)濟適用房買賣合同的約定，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。

2.返還一定比例的租金。經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。該“有限產(chǎn)權(quán)”可以理解為經(jīng)濟適用房購房人擁有部分產(chǎn)權(quán)，即購房人與政府按份共有經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)，也可以理解為購房人擁有的產(chǎn)權(quán)是受到限制的。我國司法實踐更傾向于購房人與政府按份共有經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)這一觀點，例如《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》第2條就如此規(guī)定。江蘇也采取了經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)模式，按購房人所承擔的購房價格來確定購房人與政府的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)比例。考慮到按份共有產(chǎn)權(quán)這一觀點，更有利于政府對經(jīng)濟適用房的管理，也在司法實踐中得到了較好地適用，因此筆者贊同購房人與政府按份共有經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)這一觀點。

購房人將經(jīng)濟適用房出租給他人，就取得了租金或請求支付租金的債權(quán)。根據(jù)我國《民法總則》第78條及《物權(quán)法》第102條的規(guī)定：政府作為經(jīng)濟適用房的按份共有人，可以按產(chǎn)權(quán)份額比例獲得租金。若購房人取得了全部租金，政府可以不當?shù)美麨橛梢筚彿咳朔颠€一定比例的租金。

注釋：

①最高人民法院各民事審判庭、研究室．《中華人民共和國民法總則》條文理解與適用（下冊）[M].人民法院出版社，2017：358．

②我妻榮．新訂民法總則[M].于敏，譯.中國政法大學出版社，2008：254．

③楊德群．公序良俗原則比較研究[D].湖南師范大學，2014.④崔建遠．住房有限產(chǎn)權(quán)論綱[J].吉林大學社會科學學報，1994（1）：28．