淺談我國現(xiàn)行法律框架下的居住權(quán)

蔣 潔

上海市靜安區(qū)人民法院，上海 200042

一、居住權(quán)在審判實(shí)踐中的類型

（一）公有住房中的居住權(quán)糾紛

公有住房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)歸國家所有，個(gè)人只有承租權(quán)。承租人在法律允許范圍內(nèi)，對公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。

1.未實(shí)際居住的承租人的居住權(quán)

案例1：原告肖甲是某公房的承租人，被告肖乙是原告的侄子。原告原居住在該公房內(nèi)，后因工作原因，在上世紀(jì)70年代遷往他地，該房由其母親（已故）居住，被告肖乙在此期間住進(jìn)了該公房，并將戶口一并遷入?，F(xiàn)原告退休，要遷回該公房居住卻遭被告拒絕，故原告起訴被告，要求確認(rèn)其在該公房內(nèi)享有居住權(quán)①。

2.實(shí)際居住的非戶籍人員的居住權(quán)

案例2：張某與曾某系母子關(guān)系，母親張某承租一套公房。上世紀(jì)60年代，曾某作為知青到四川插隊(duì)落戶。90年代末，曾某因病內(nèi)退，攜妻回滬。因無處居住，曾某夫妻住到了該公房內(nèi)，與張某一起擠在12平米的老房子里。后張某與曾某妻子產(chǎn)生矛盾，故張某起訴要求確認(rèn)曾某夫妻在該公房內(nèi)無居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)立即遷出②。

（二）售后公房中的居住權(quán)糾紛

常見于涉售后公房的居住權(quán)糾紛，原配房人口之一將房屋購買為產(chǎn)權(quán)房，后產(chǎn)權(quán)人要求其他配房人口遷出。

案例3：余甲與其叔叔余乙共同居住在一套公房內(nèi)，余乙為承租人。2004年，余乙將該公房購買為產(chǎn)權(quán)房。2006年，余甲外出一段時(shí)間后發(fā)現(xiàn)余乙已將房屋出租給他人。經(jīng)交涉，余乙認(rèn)為自己是產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)將房屋出租。余甲遂起訴要求保護(hù)其居住權(quán)③。

（三）因我國傳統(tǒng)習(xí)慣引發(fā)的居住權(quán)糾紛

按我國傳統(tǒng)，家族的財(cái)產(chǎn)多由長房掌握，但不影響未分家的各支按照習(xí)慣在家族大宅中居住。一旦長房根據(jù)物權(quán)法提出權(quán)利主張，則會(huì)引發(fā)居住權(quán)糾紛。

案例4：黎家在解放前系一個(gè)大家族，在上海擁有一套獨(dú)立三層洋房。按照習(xí)慣，該房地契辦到了長房名下，各兄弟均在該房內(nèi)居住。政治運(yùn)動(dòng)來襲前，黎甲逃到香港，將兄弟黎乙留在上海老宅內(nèi)。黎甲到香港后，與一女子同居，生有一女黎丙。黎甲過世前，立下遺囑，將該房屋留給黎丙繼承，對其他事項(xiàng)未作處理。黎丙在黎甲過世后，持遺囑完成了房屋的繼承。房屋過戶后，黎丙就起訴黎乙要求排除妨害，判令黎乙搬離該房屋④。

（四）親屬關(guān)系間的居住權(quán)糾紛

案例5：原告李某與被告顧乙系繼母女關(guān)系，被告的父親顧甲與原告李某于1990年登記結(jié)婚，1992年生育原告顧丙。1992年，顧甲的母親顧某通過置換成為了齊河路房屋的承租人。顧甲、顧乙與顧某戶籍均遷入齊河路房屋，李某、顧丙的戶籍遷入李某娘家中山北一路房屋。但齊河路房屋由李某、顧乙、顧丙共同居住。直到90年代末期，李某為照顧顧丙讀書，兩人一同居住于中山北一路房屋，偶回齊河路房屋居住。2003年，顧某將齊河路房屋購買為產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)登記于顧某一人名下。2009年，顧某將齊河路房屋出售給顧乙，產(chǎn)權(quán)登記于顧乙一人名下。2013年，顧乙將齊河路房屋門鎖更換，拒絕李某、顧丙入內(nèi)。故李某、顧丙起訴要求確認(rèn)其在齊河路房屋內(nèi)享有居住權(quán)⑤。

（五）由協(xié)議約定的居住權(quán)糾紛

案例6：原告朱甲與胡甲系夫妻關(guān)系，被告朱乙系兩原告的長子，兩原告原一直居住在張楊路房屋，該房屋系動(dòng)遷所得。動(dòng)遷時(shí)，兩原告與被告簽訂《房屋分配協(xié)議》，約定張楊路房屋登記在被告名下，兩原告對張楊路房屋享有永久居住權(quán)?，F(xiàn)被告拒絕兩原告居住張楊路房屋，致兩原告在外借住，故兩原告起訴要求被告支付在外借房的租金⑥。

（六）因法定義務(wù)而產(chǎn)生的居住權(quán)糾紛

案例7：原告吳某系被告朱某的母親。2003年，吳某與朱某所在公房動(dòng)遷，獲得蓮園路安置房一套，登記為兩人共有。后吳某經(jīng)不住朱某游說，將產(chǎn)權(quán)份額過戶給朱某，但仍居住在內(nèi)。多年后，吳某因年齡較大、疾病纏身，被朱某送入養(yǎng)老院。吳某不愿意在養(yǎng)老院居住，自行返回蓮園路房屋，發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)被朱某更換鑰匙。吳某遂提起訴訟，要求確認(rèn)其在蓮園路房屋的居住權(quán)⑦。

（七）由遺囑設(shè)定的居住權(quán)糾紛

案例8：被繼承人甲臨終前立下遺囑一份，明確將其名下財(cái)產(chǎn)成立信托，受托人為其兄弟姐妹四人。受托人應(yīng)當(dāng)將所有財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)，再用其中650萬元在上海購買住房一套，其現(xiàn)任妻子及兩個(gè)女兒在該房中均終生享有居住權(quán)，但無權(quán)處分房屋。后，法院判決確認(rèn)遺囑有效，信托成立，由遺囑執(zhí)行人執(zhí)行遺囑⑧。

二、我國居住權(quán)的法律屬性

要解決居住權(quán)糾紛的問題，首先應(yīng)當(dāng)明確什么是中國國情下的居住權(quán)和居住權(quán)的性質(zhì)。居住權(quán)，即居住權(quán)人對他人的住房及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。我國本無居住權(quán)制度，其與物權(quán)法同樣屬于舶來品。因此，對于什么是中國的居住權(quán)，不能盲目跟從外國的定義。筆者從上述案件中對我國現(xiàn)實(shí)存在的居住權(quán)進(jìn)行了梳理。從收集的案例來看，我國的居住權(quán)具備這么幾個(gè)特點(diǎn)：主體為自然人；以他人的住宅為權(quán)利客體；以占有住宅、居住為權(quán)利內(nèi)容；對于任何妨礙權(quán)利行使的行為，居住權(quán)人都可以直接向其請求排除妨害。

（一）主體為特定身份的自然人

從上述案例來看，居住權(quán)的主體都是自然人。學(xué)者的觀點(diǎn)也認(rèn)為，居住權(quán)的享有者只能是特定的自然人，法人或其他組織不能享有居住權(quán)⑨。居住權(quán)是為了特定的自然人的生活用房需要而設(shè)，享有居住權(quán)的主體只能是自然人而不能是法人或其他組織。而且居住權(quán)一般是基于婚姻、家庭關(guān)系而產(chǎn)生，往往涉及到家庭成員的利益，因而居住權(quán)的主體還具有一定的身份性。因此，居住權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)是與所有權(quán)人或公房承租人存在特定關(guān)系的自然人。

（二）是一種復(fù)合型權(quán)利

居住權(quán)是以用益物權(quán)內(nèi)容為主，兼具債權(quán)性質(zhì)的一種權(quán)利。從上述案例來看，若居住權(quán)的客體為個(gè)人所有的住宅，那么居住權(quán)就是由特定人對他人所有的物進(jìn)行使用的對世權(quán)，是一種用益物權(quán)。但若客體為公有住房，那么公有住房的承租人并非所有權(quán)人，而非所有權(quán)人是不能設(shè)立用益物權(quán)的。而居住權(quán)不僅涉及私房，還包括很大程度上的公房。而公房承租權(quán)的性質(zhì)，從《人民法院報(bào)》刊登的指導(dǎo)案例來看，認(rèn)為公房承租權(quán)是一種復(fù)合型的權(quán)利，不僅僅是承租關(guān)系這一債權(quán)關(guān)系中的權(quán)利，同時(shí)也包含了物權(quán)的內(nèi)容，受人身關(guān)系的限制⑩，該觀點(diǎn)從一定程度上代表了審判實(shí)務(wù)界的看法。也就是居住權(quán)不再是純粹的用益物權(quán)，而是一種復(fù)合型的權(quán)利。

（三）不具備流轉(zhuǎn)性

從上述案例來看，沒有因居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承引發(fā)訴訟。說明當(dāng)前社會(huì)大眾對居住權(quán)的普遍認(rèn)識(shí)是特定個(gè)人基于特定身份而取得。加之居住權(quán)的人役權(quán)性質(zhì)，居住權(quán)人僅限于對他人房屋的占有和使用，而不包括對房屋的收益和處分，故而居住權(quán)不具備流轉(zhuǎn)型，不可轉(zhuǎn)讓、繼承。

（四）具有無償性和長期性

設(shè)定居住權(quán)的目的是為了解決特定主體的居住問題，具有很強(qiáng)的人身專屬性，一般都理解為是終身居住的權(quán)利，具有長期性的特征。沒有出現(xiàn)房屋滅失、居住權(quán)人放棄等特殊情況，只有權(quán)利人死亡，居住權(quán)才消失。同時(shí)，從上述案例中，也未見支付對價(jià)取得居住權(quán)的情形。筆者認(rèn)為，如果居住權(quán)和租賃一樣需要支付對價(jià)、設(shè)定期限，則居住權(quán)的設(shè)定便失去了意義，這也體現(xiàn)了居住權(quán)的無償性。

綜上，在物權(quán)私有化的社會(huì)進(jìn)程中，居住權(quán)制度有著不可替代的更能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地位。在保護(hù)權(quán)利人權(quán)益的同時(shí)，達(dá)到物盡其用。筆者認(rèn)為，根據(jù)我國司法實(shí)踐及生活實(shí)際的需要，我國完全有必要設(shè)立居住權(quán)制度來保障社會(huì)弱勢群體的權(quán)益，亦達(dá)到社會(huì)財(cái)富的更有效利用。

注釋：

①（2003）黃民一（民）初字第5759號民事判決書．

②（2008）靜民三（民）初字第137號民事判決書．

③（2007）滬一中民二終字第1507號民事判決書．

④（2012）靜民一（民）初字第2898號民事判決書．

⑤（2013）浦民一（民）初字第12828號民事判決書．

⑥（2013）浦民一（民）初字第16895號民事判決書．

⑦（2015）浦民一（民）初字第23393號民事判決書．

⑧（2017）滬0106民初33419號民事判決書．

⑨錢明星，著．關(guān)于在我國物權(quán)法中設(shè)置居住權(quán)的幾個(gè)問題[J].中國法學(xué)，2001（5）：34．

⑩譚紅，張琴，著．公房承租權(quán)的性質(zhì)認(rèn)定——重慶五中院判決楊合碧等訴王友萍等法定繼承糾紛案[N].人民法院報(bào)，2013年01月24日案例指導(dǎo)版面．