關(guān)于直管公房管理中存在的問題的分析及建議

楊玉晗

現(xiàn)今，直管公房的管理面臨著房租收繳不力、違規(guī)轉(zhuǎn)租頻發(fā)、出租程序不規(guī)范等一系列問題，如若這些問題不能夠得到有關(guān)部門的重視和及時解決，就會導(dǎo)致直管公房的管理越發(fā)艱難。本文通過探討直管公房管理中存在的問題以及其背后的原因，尋求切實(shí)可行的解決辦法，希望能夠提高直管公房的管理水平，使其更好地服務(wù)廣大居民。

一、現(xiàn)狀

直管公房是指由直管公房行政主管部門代表政府直接管理的通過國家接管、經(jīng)租、收購、新建、擴(kuò)建的公有房屋，房地產(chǎn)主管部門代表政府進(jìn)行直接管理。作為計劃經(jīng)濟(jì)時代的產(chǎn)物，直管公房為改善居民居住環(huán)境作出過突出貢獻(xiàn)。隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，直管公房已經(jīng)不能適應(yīng)時代的需求。直管公房屬于國有資產(chǎn)，管理直管公房就是防止國有資產(chǎn)流失，維護(hù)國家利益。因此，對于直管公房的管理改革迫在眉睫?，F(xiàn)今，相關(guān)部門對直管公房的管理存在諸多問題。

（一）應(yīng)收未收直管公房房屋租金

政府授權(quán)住建或房管部門對工業(yè)、商業(yè)、行政事業(yè)單位用房等直管公房的經(jīng)租、維修及產(chǎn)籍進(jìn)行管理。但是在管理過程中，相關(guān)單位或管理人員未嚴(yán)格履行職責(zé)，對部分直管公房房屋未按協(xié)議收取租金。其主要形式有：一是未對直管公房租賃情況建立臺賬，也未與租戶簽訂租賃協(xié)議。二是將部分直管公房無償交與下屬單位管理，下屬單位將房屋對外出租簽訂房屋租賃協(xié)議并收取租金用于本單位開支，造成國有資產(chǎn)流失。三是將某些商業(yè)用房對外租賃，雖然簽訂了租賃合同，但是簽訂合同后卻不聞不問，租金收取未安排具體措施去落實(shí)。

（二）房屋轉(zhuǎn)租造成國有資產(chǎn)流失

違規(guī)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象屢禁不止。承租單位將房屋違規(guī)轉(zhuǎn)租繼而收取高額租金，有的承租單位為政府相關(guān)自收自支單位，以低價承租直管公房后再以高價轉(zhuǎn)租給個人第三方，收取的差價用來彌補(bǔ)本單位的開支。這種現(xiàn)象不僅造成國有資產(chǎn)嚴(yán)重流失，而且違背了直管公房的建設(shè)初衷，使國家資產(chǎn)淪為個人謀取私利的工具或是濫用國家資產(chǎn)，嚴(yán)重違反了國家有關(guān)規(guī)定。

（三）對外出租國有資產(chǎn)未實(shí)行公開競價等招租程序

住建或房管部門將其管理的直管公房對外出租時隨意制定價格，未按照公開、公正、公平的原則實(shí)行公開競價招租或定價招租，定價普遍低于周邊同類出租房屋價格。有的直管公房租期過長，租用價格多年不變，導(dǎo)致國有資產(chǎn)長期流失。

二、造成上述問題的原因

（一）直管公房房屋租賃制度不健全，監(jiān)管執(zhí)行不力

目前對于直管公房的取得、使用和管理方面國家、省、市已出臺了許多政策法規(guī)，但是在直管公房房屋租賃方面還未能形成系統(tǒng)的制度，甚至出現(xiàn)了有些政策法規(guī)之間“扯皮”“打架”的現(xiàn)象。有些政策法規(guī)過于僵化，如公房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)跟不上社會經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，直管公房的租賃期過長。同時，相關(guān)監(jiān)管部門未能進(jìn)行有效的監(jiān)督，執(zhí)行力度不夠。這都導(dǎo)致了直管公房管理混亂，出現(xiàn)了無償使用和閑置、違規(guī)轉(zhuǎn)租等問題，致使直管公房經(jīng)濟(jì)效益下降。

（二）相關(guān)部門對直管公房管理政策認(rèn)識不深、宣傳不夠

直管公房管理部門保留傳統(tǒng)落后的陳舊觀念，不能認(rèn)清形勢，跟不上社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，推陳出新。一方面，管理人員對于直管公房的市場化、科學(xué)化、規(guī)范化管理認(rèn)識不深，不能更新思想，轉(zhuǎn)變觀念，深入細(xì)致地做好相關(guān)工作。另一方面，管理部門對政策規(guī)定的宣傳力度不夠，違規(guī)租賃現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

（三）歷史遺留問題較多

直管公房是在特定的時期形成的，其歷史原因復(fù)雜，有些直管公房承租人把直管公房視為自己的私有財產(chǎn)，擅自改建，把直管公房傳給子女、親屬等，有的已經(jīng)涉及家庭內(nèi)部矛盾，給直管公房管理工作加大了難度。

三、建議

建議對直管公房進(jìn)行資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)清查，核實(shí)直管公房具體位置、用途、狀態(tài)，建立健全直管公房信息平臺。對直管公房進(jìn)行徹底的摸底、清查。首先對直管公房的數(shù)量、房屋面積等房屋基本情況進(jìn)行統(tǒng)計，其次統(tǒng)計直管公房的當(dāng)前使用情況，包括直管公房的閑置和轉(zhuǎn)租情況，再次對直管公房的房齡和房屋狀況進(jìn)行檢查，對老舊危房進(jìn)行登記。相關(guān)部門應(yīng)建立健全直管公房信息平臺，包含以上統(tǒng)計的全部信息，為直管公房的管理提供有效依據(jù)。根據(jù)信息平臺的數(shù)據(jù)信息，重新審核入住人員是否符合條件。建立房屋租賃聯(lián)合管理機(jī)制，完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)。進(jìn)行動態(tài)跟蹤管理，建立長效管理機(jī)制。

建議修改現(xiàn)行的《直管公房管理辦法》，規(guī)范直管公房對外出租程序，建立房屋租賃聯(lián)合管理機(jī)制，完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)。完善直管公房政策法規(guī)，規(guī)范出租程序是直管公房管理順利開展的重要條件。目前的直管公房相關(guān)政策規(guī)定不能形成科學(xué)有效的管理體系，針對目前直管公房在管理中存在的問題，包括入住條件、出租、買賣、拆遷等問題，新的《直管公房管理辦法》應(yīng)該從保障性住房角度出發(fā)，成為切實(shí)有效、可執(zhí)行的管理辦法，為相關(guān)部門在實(shí)際操作中提供指導(dǎo)。切實(shí)保障承租直管公房中低收入群體的利益，改善他們的居住條件。

建議相關(guān)部門制定直管公房租賃合同示范文本，將出租情況及時向主管部門登記備案，加強(qiáng)監(jiān)督管理，并將租賃信息向社會公布，接受社會公眾的監(jiān)督。針對拖欠房租等有損國家利益的行為，直管公房的相關(guān)管理部門應(yīng)根據(jù)具體情況，與地方有關(guān)部門加強(qiáng)合作，進(jìn)行專項(xiàng)整治。對于違規(guī)轉(zhuǎn)租、故意欠租等行為應(yīng)加強(qiáng)管理，切實(shí)消除違法現(xiàn)象，不斷規(guī)范直管公房的管理監(jiān)督機(jī)制。房屋管理部門可采取合同與直管公房信息平臺上的具體信息相結(jié)合的方式，不定期地調(diào)查承租人對直管公房的真實(shí)使用情況，一旦發(fā)現(xiàn)與合同不符，要予以嚴(yán)肅處理。通過增加違規(guī)成本，可以進(jìn)一步減少違規(guī)行為。同時，各相關(guān)部門要重視輿論監(jiān)督、群眾監(jiān)督，充分調(diào)動群眾積極性，雙管齊下，不斷完善直管公房監(jiān)管體系。

綜上所述，我們要詳細(xì)分析直管公房管理中存在的問題，根據(jù)實(shí)際情況制訂科學(xué)合理的解決方案，切實(shí)保障貧困居民的居住條件，保護(hù)國有資產(chǎn)并使其為人民群眾提供更好的服務(wù)。隨著社會的進(jìn)步，充分發(fā)揮住房保障的功能和作用，對維護(hù)社會穩(wěn)定、推動社會發(fā)展具有深遠(yuǎn)而重大的意義。

（作者單位：開封市審計局）