淺談自管公房權(quán)益轉(zhuǎn)移認定

摘要：自管公房的權(quán)益轉(zhuǎn)移問題已經(jīng)成為一個歷史遺留問題，目前處于法律模糊化階段，因為缺少具體的法律規(guī)定則使得實際的權(quán)益轉(zhuǎn)移中困難重重。對此本文從自管公房使用權(quán)轉(zhuǎn)移的角度，分析自管公房權(quán)益轉(zhuǎn)移的法律依據(jù)。

關(guān)鍵詞：自管公房權(quán)益轉(zhuǎn)移法律依據(jù)

一、自管公房內(nèi)涵與特征

自管公房是國家機關(guān)、企事業(yè)單位給予員工的一種住房福利。參照職工的年齡、職稱等來綜合權(quán)衡向其分配的特定面積的住房。獲得公房福利的職工和供房單位之間形成房屋租賃關(guān)系，其中單位擁有房屋產(chǎn)權(quán)，職工則只僅有居住權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)。

自管公房雖然在職工與供房單位之間形成的是租賃關(guān)系，然而，其使用權(quán)也蘊含了實際的價值意義，其價值體現(xiàn)，即是對職工住房花銷的一種有效補貼，屬于勞動價值的組成部分。從市場經(jīng)濟的角度來分析，勞動價值則與生產(chǎn)勞動力所必需的生活資料價值呈正比例關(guān)系，住房則屬于職工生產(chǎn)與發(fā)展所必須的資料，這其中的消費勢必成為創(chuàng)造勞動價值的回報，也就是應(yīng)該成為職工工資的一部分。然而，在最初的住房分配制度之下，通常將住房福利與工資分隔開來，也就是將本該納入工資的住房福利歸為供房單位，供房單位從自管公房獲得利潤，單位則利用這部分利潤建設(shè)公房，并以低于市場價的租金再分配給職工，所以自管公房的權(quán)益問題則有待探究。

二、自管公房轉(zhuǎn)移需求的合理性分析

（一）滿足住房需求，維護社會和諧

一方面，獲得公房的職工可以通過公房轉(zhuǎn)租、交易等賺得差價，增加經(jīng)濟收入：另一方面，國有企事業(yè)單位向職工提供處管公房還能讓無房群體低價地獲得暫時的住所，緩解社會住房壓力，安撫了無房職工的情緒，提高工作積極性。因此不是簡單地為企事業(yè)單位提供住房福利，而是有效地維護了社會安定，具有實實在在的現(xiàn)實社會意義。

（二）提高公房使用效率

獲得公房的職工在經(jīng)濟條件允許后，可以自行購置其他商品房或者二手房進行居住，騰空的公房可以再次分配給無房群體，這樣就可以有效地提高企事業(yè)單位公房的使用效率，同時也助推了一個地域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并逐步形成住房的層次性消費模式。不同人根據(jù)自身的經(jīng)濟條件來選擇適合自身的住房，達到人人有房可住，達到合理科學(xué)地進行資源配置的目的。

（三）推動住房的商品化分配

現(xiàn)階段，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，特別是房地產(chǎn)蓬勃興起，住房正在逐步朝著市場化方向發(fā)展。然而，國家機關(guān)以及企事業(yè)單位受歷史遺留問題地阻擾和制約，至今依然無法把分給職工的公房福利納入職工工資體系，對此個人認為應(yīng)借助市場經(jīng)濟的助推力量，將自管公房的交易納入市場，逐步推動和實現(xiàn)自管公房的商品化分配。

三、自管公房權(quán)益轉(zhuǎn)移問題剖析

（一）自管公房權(quán)益的債權(quán)屬性

從物權(quán)法與傳統(tǒng)債權(quán)法兩大法律角度分析，自管公房使用權(quán)依然沒有明確的法律定位，而是有著債權(quán)與物權(quán)雙重屬性。然而，兩者之間自管公房更具債權(quán)屬性。這是因為自管公房特殊的使用權(quán)產(chǎn)生模式，依賴于兩份契約。其一：租賃合同，公房使用人要定期向供房單位交租金，禁止買賣、轉(zhuǎn)租等交易行為，公房產(chǎn)權(quán)人則要優(yōu)化房屋居住條件，負責(zé)維護與檢修，也就是說自管公房自始至終都非使用人自身之物，即便被轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓也系他人之物，使用者絕非擁有物權(quán)法所規(guī)定的自物獨立處理權(quán)利，因為其寄托于租賃權(quán)，對此其債權(quán)屬性更為合適。其二：買賣合同，自管公房在權(quán)益買賣中也需要簽訂買賣合同，它們都被認定為合同法規(guī)領(lǐng)域，對此自管公房使用權(quán)更具債權(quán)性質(zhì)。

（二）權(quán)益轉(zhuǎn)移的利益糾葛

不同于直管公房，自管公房的產(chǎn)權(quán)歸單位，其權(quán)益轉(zhuǎn)移會干涉到產(chǎn)權(quán)所有者單位的利益，雖然目前的住房分配逐漸趨向于市場化、商品化。但是，自管公房鑒于其獨特的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬，絕對不能繞開法律來行事，依然要維護公房產(chǎn)權(quán)人的利益。得不到法律保護的自管公房權(quán)益轉(zhuǎn)移不僅得不到法律的認可，還可能讓公房使用者受到經(jīng)濟制裁。

四、自管公房權(quán)益轉(zhuǎn)移的法律依據(jù)

（一）準(zhǔn)用益物權(quán)特征

從物權(quán)法中準(zhǔn)用益物權(quán)的角度來剖析，自管公房使用權(quán)達到了在承認供房單位擁有公房產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，使用人在符合法律、合同規(guī)定的前提下來行使公房的直接支配權(quán)，體現(xiàn)出用益物權(quán)的法律規(guī)定。參照《物權(quán)法》的相關(guān)法規(guī)：用益物權(quán)人對非本人的不動產(chǎn)可以占有、使用與收益，而且不動產(chǎn)的使用方享有優(yōu)先獲得收益的權(quán)利。由此來看，職工通過轉(zhuǎn)讓公房的使用權(quán)也是享受收益權(quán)的體現(xiàn)，可以免受公房產(chǎn)權(quán)方的制約。但是，傳統(tǒng)意義上的不承認公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要是因為害怕這種轉(zhuǎn)讓會干涉到產(chǎn)權(quán)方的利益，單位之所以為職工提供公房使用權(quán)，也是對職工工資的一種補償，這種補償體現(xiàn)在職工所創(chuàng)造的勞動價值中，從這一方面來看自管公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是職工自我維權(quán)的表現(xiàn)，而不是傳統(tǒng)意義上認為的通過交易用人單位的房屋使用權(quán)自主獲利行為，更不是對集體財產(chǎn)的侵犯，可以理解為單位職工對自己的勞動報酬或工資的自行處理。整個過程中，用人單位依然享有公房產(chǎn)權(quán)，也就是公房所有權(quán)還是歸單位所有，作為產(chǎn)權(quán)人的用人單位依然可以通過租賃的方式同其他使用人創(chuàng)建關(guān)系。所以，從物權(quán)法中準(zhǔn)用益物權(quán)的角度來剖析，公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓具有一定的法律依據(jù)。

（二）傳統(tǒng)債權(quán)角度

用人單位與職工以簽署合同的形式來讓轉(zhuǎn)讓自管公房使用權(quán)，這其中就涉及到了職工對公房的自行管理，用人單位無權(quán)處分等問題。所謂無權(quán)處分就是指行為人在不享有處分權(quán)的情況下依然以自身名義來處分他人財產(chǎn)。行為人自行把單位的公房使用權(quán)通過轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借以及轉(zhuǎn)讓等方式提供給其他使用人的行為就被認定為無權(quán)處分。這其中所有人的追查與認定則成為影響無權(quán)處分合同是否生效的一個重要因子。所以，房屋產(chǎn)權(quán)人實際所選的公房使用權(quán)享受對象也影響了公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為是否具有法律依據(jù)，然而，現(xiàn)實中全盤地否認公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的想法也是不科學(xué)的。

雖然，我國在九十年代出臺了一系列法律，對公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的是否有效做出了一系列的規(guī)定，然而，在公房使用權(quán)方面卻未能形成特定的法規(guī)系統(tǒng)，不具有強制性約束意義。由此看來，公房使用全權(quán)轉(zhuǎn)讓合同缺少違背效力性的統(tǒng)一規(guī)范，然而，其是否有效也無法準(zhǔn)確定位。所以，站在傳統(tǒng)債權(quán)的角度，全面去權(quán)衡，片面地否認自管公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無效也是不科學(xué)的。

（三）《合同法》的依據(jù)

參照《合同法》中的相關(guān)條文“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無權(quán)處分人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！睆拇藯l文可以看出，無處分權(quán)的合同是否具有有效也有待研究，最后是否有效力主要看產(chǎn)權(quán)人是否追查，而且從買賣合同法的角度來看，物權(quán)之所以變動與買賣行為有直接關(guān)系，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移成為最終的物權(quán)變動依據(jù)，即便簽署合同的一方當(dāng)時不享有所有權(quán)與處分權(quán)，但是，合同卻依然可能是有效的。然而，具體的物權(quán)變動與否則主要在于雙方的日后協(xié)商，這就意味著整個過程中，物權(quán)變動的效力也難以確定，合同內(nèi)容僅需達到規(guī)定的規(guī)范與要件就具有法律效力。

五、完善自管公房權(quán)益轉(zhuǎn)移操作管理的建議

自管公房權(quán)益轉(zhuǎn)移之所以存在多重問題和阻力，一方面是因為目前的有關(guān)自管公房使用權(quán)轉(zhuǎn)移的法律法規(guī)不健全，另一方面也是因為自管公房特殊的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)歸屬所決定的。但是，隨著房產(chǎn)的商品化、市場化發(fā)展，自管公房權(quán)益依然無法適應(yīng)這一形勢，最佳的辦法就是讓公房產(chǎn)權(quán)人以買賣的方式轉(zhuǎn)移公房產(chǎn)權(quán)，讓職工享有獨立的產(chǎn)權(quán)，這樣就可以讓他們在法律范圍內(nèi)自行轉(zhuǎn)讓、支配，從而逐漸形成一個循環(huán)鏈，最終獲得一個較為理想管理的管理效果。

自管公房權(quán)益轉(zhuǎn)移中的問題是歷史遺留性問題，由于自管公房其特殊的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)導(dǎo)致其在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中困難重重，對此需要國家不斷地完善相關(guān)法律法規(guī)，在保護公房產(chǎn)權(quán)人與使用人雙方利益的前提下逐步推動自管公房的市場化、商品化發(fā)展。

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（張恒，蘭州石化公司民建與房產(chǎn)管理部）