如何解決住房空置率過高的問題

●張 改 張 宇

一、造成城市住房空置率過高的原因

空置房，是指長期無人居住的房屋，一般6 個月以上無人居住的房屋，可以認定為空置房。我國城市住房屋空置率有多高，很難得出準確數(shù)據(jù)，保守估計，我國城市住房空置率在20%以上，造成住房空置率過高的原因之一，是房產(chǎn)炒作投資以房價漲價升值為主要目的，而不是為了自住或者出租，當房屋租金過低或者出租難時，寧愿房產(chǎn)空置。另外有的業(yè)主擔(dān)心住房出租損壞裝修，使房產(chǎn)陳舊，造成房產(chǎn)貶值，或者出售時因租戶退房不及時影響銷售而不愿意出租。造成城市房產(chǎn)空置率過高的原因之二，是房地產(chǎn)開發(fā)商或者房地產(chǎn)中介捂盤惜售，操縱房地產(chǎn)市場，坐等房地產(chǎn)漲價，導(dǎo)致房產(chǎn)長期空置。造成房產(chǎn)空置率過高的原因之三，是縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)這些地方買房者一般是外出打工的農(nóng)民工，買房的主要目的是結(jié)婚、養(yǎng)老、或者孩子上學(xué)，由于這些地方就業(yè)困難，農(nóng)民工買了房子后一般就繼續(xù)外出打工，縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房子難以出租或者租金很低，導(dǎo)致房產(chǎn)空置。

二、城市房地產(chǎn)空置率過高的解決措施

1.減少房地產(chǎn)土地供應(yīng)?，F(xiàn)在我國很多落后地區(qū)縣城和建制鎮(zhèn)，由于當?shù)毓I(yè)不發(fā)達，地方政府缺少稅收來源，賣地收入是地方財政的主要收入，政府對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)具有極大的熱情，招商引資最喜歡房地產(chǎn)行業(yè)，各種政策優(yōu)惠稅收優(yōu)惠紛紛推出，利益的驅(qū)動使地產(chǎn)商也紛紛進入縣城和靠近城市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。近年來房價也是一路上漲，房地產(chǎn)商賺得盆滿缽滿，導(dǎo)致各地的房地產(chǎn)開發(fā)盲目擴張，很多縣城和建制鎮(zhèn)靠近城區(qū)的基本農(nóng)田和耕地被大量征用或者占用，城鎮(zhèn)像攤大餅一樣急速擴張，工地一個接著一個，到處腳手架林立，工地上熱火朝天，縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)一棟棟高樓拔地而起，成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)光鮮亮麗。近幾年，我們國家的城鎮(zhèn)化建設(shè)空前加速，這也帶來很多問題和隱患。我國中西部縣城和建制鎮(zhèn)房產(chǎn)空置率已經(jīng)非常高，如果不采取有效措施，這些地方的房地產(chǎn)泡沫會很快破裂?，F(xiàn)在很多落后地區(qū)地方政府采取很多政策手段來推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，讓學(xué)校集中到城鎮(zhèn)，讓醫(yī)療資源集中到城鎮(zhèn)，迫使農(nóng)民不得不進城居住生活，城鎮(zhèn)化建設(shè)占用大量耕地，基本農(nóng)田存在上山和旱地化傾向，基本農(nóng)田的劣質(zhì)化，導(dǎo)致農(nóng)民種田成本更高，加上現(xiàn)在農(nóng)業(yè)本來收益較低，農(nóng)民種糧積極性更是大幅度降低，長期下去，我國很難保證國家糧食安全，糧食危機難以避免。國家必須實行更加嚴格的耕地保護政策，保證我們的飯碗能夠端在自己的手里。對盲目進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的縣城和建制鎮(zhèn)，必須采取措施，合理規(guī)劃，精確計算，保證房地產(chǎn)土地供應(yīng)符合當?shù)爻Ｗ∪丝谛枨螅乐钩霈F(xiàn)房地產(chǎn)建的太多，導(dǎo)致房產(chǎn)大量空置。對住房空置率超過20%以上的城市和地區(qū)，必須減少房地產(chǎn)土地供應(yīng)，減少新建住房供應(yīng)量，促使庫存房產(chǎn)上市銷售。對住房空置率超過40%以上的地區(qū)，必須停止住宅土地供應(yīng)，采取有效措施降低房地產(chǎn)庫存。對賣地收入減少導(dǎo)致的財政收入減少，可以通過征收房產(chǎn)稅進行替代。房產(chǎn)稅的征收有利于空置房減少，有利于地方經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展。

2.用征收房產(chǎn)空置稅的稅收手段減少住房空置率。我們國家這些年房地產(chǎn)市場的野蠻生長，導(dǎo)致社會貧富懸殊急劇擴大，很多年輕人買不起房，蝸居在地下室或者城中村，而有些炒房者幾套、甚至幾十套房產(chǎn)空置，房產(chǎn)空置不但浪費社會資源，還引發(fā)廣大群眾對社會的不滿，房產(chǎn)之所以會大量空置，主要原因房產(chǎn)持有成本太低。建議國家在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)空置稅，對房產(chǎn)空置者征收高額稅收，促使房產(chǎn)合理有效利用。對不自行居住又不出租的房屋，規(guī)定房產(chǎn)空置半年以上必須征收房產(chǎn)空置稅，按房產(chǎn)賬面價值征收1%～2%的年房產(chǎn)空置稅，這對有效減少房產(chǎn)空置，防范開發(fā)商和中介炒房者捂盤惜售和操縱房產(chǎn)市場價格具有積極重要作用；這對解決年輕人的居住需求，加大居住房源供應(yīng)，促進社會和諧發(fā)展，促進社會共同富裕具有一定作用。

3.用政策手段減少住房空置率。我國東部沿海某地級城市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，有“德信東宸里”“德信東望里”“紅星天鉑”等數(shù)十個在建和建成樓盤，建成樓盤銷售狀況一般，一到夜晚，建成的很多樓盤一片漆黑，房屋空置率很高。當?shù)卣疄榱藴p少房產(chǎn)空置率，降低房產(chǎn)庫存，推出一系列購房優(yōu)惠政策，規(guī)定高層次人才、技工、大學(xué)本科以上學(xué)歷員工買房政府給予一定補貼，這項政策非常好，當?shù)丶饶芪瞬藕土糇∪瞬?，又有利于房產(chǎn)去庫存。

三、農(nóng)村住房空置率過高的原因

現(xiàn)在由于種植糧食收益太低，糧賤如水，大部分農(nóng)民靠種植糧食已經(jīng)無法維持基本生活，許多青壯年農(nóng)民只得背井離鄉(xiāng)去外地打工維持生活。這其中有30%的農(nóng)民家庭拖家?guī)Э谕獬龃蚬?，?dǎo)致房屋常年空置，還有50%左右的家庭老人和小孩或者女人和小孩在當?shù)厣?，這部分家庭有很多老人或者婦女在城鎮(zhèn)上租房照顧孩子上學(xué)，該家庭的主要勞動力常年在外地打工，現(xiàn)在農(nóng)村真正不出去打工以務(wù)農(nóng)為生的農(nóng)民家庭不到20%。農(nóng)村住房空置率非常高，筆者的老家是大別山區(qū)的一個500 多人的自然村，根據(jù)筆者的統(tǒng)計，我們這個自然村常年在老家生活的村民不超過70 人。我們行政村總共2000多人，現(xiàn)在常年在家生活的不到300 人，20 世紀90 年代村小學(xué)學(xué)生有200 多人，可現(xiàn)在上學(xué)孩子才5 人加兩個老師?；氐郊亦l(xiāng)看到一棟棟高樓聳立，但大門緊鎖，殘垣斷壁與高樓大廈掩映，很多庭院雜草叢生，曾經(jīng)熱鬧的山村變得冷冷清清。現(xiàn)在農(nóng)村住房很多建得很漂亮，由于農(nóng)民工大多從事建筑行業(yè)，現(xiàn)在農(nóng)村住房建筑質(zhì)量也很好，很多住房建筑質(zhì)量明顯高于商品房，二層三層的小別墅在我們村很多?，F(xiàn)在我們村每戶住房面積最少在200 平米以上，大部分家庭有100 平方米以上的庭院，但平時這些住房60%以上長期空置。這是一筆巨大的浪費。

四、農(nóng)村住房空置率過高的解決措施

建議國家鼓勵城鄉(xiāng)居民雙向流動，如果城市和農(nóng)村居民不能夠雙向流動，現(xiàn)階段下農(nóng)村青壯年農(nóng)民為了生存，為了孩子教育，為了更便捷的醫(yī)療，還要繼續(xù)到城市謀生，還要繼續(xù)向城市轉(zhuǎn)移，還要繼續(xù)去城市買房居住。農(nóng)村常住人口也會越來越少，農(nóng)村沒有人口，只能是越來越蕭條，土地荒蕪也就越來越嚴重?，F(xiàn)在中西部很多農(nóng)村，除了老弱病殘，青壯年農(nóng)民平時在農(nóng)村居住生活的人很少，國家鄉(xiāng)村振興政策都無法發(fā)揮效果。國家應(yīng)該制定政策讓有追求“采菊東籬下，悠然見南山”生活的城鎮(zhèn)居民能夠無障礙地去農(nóng)村生活，國家為了保護農(nóng)民利益，規(guī)定城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地建房，不得購買農(nóng)村住房，但是可以鼓勵城鎮(zhèn)居民去農(nóng)村長租農(nóng)民住房養(yǎng)老，城鎮(zhèn)居民可以采用長租的方式租用農(nóng)民和農(nóng)村集體土地建設(shè)的房屋，制定相關(guān)法規(guī)保障城鎮(zhèn)居民租住的合法權(quán)益，現(xiàn)在長租有效期限是20 年，可以修改相關(guān)法規(guī)，最好將長租期限延長至30 年，甚至40 年，如果農(nóng)村住房能夠長租40 年，那么同在城鎮(zhèn)購買商業(yè)用地建設(shè)的公寓使用年限相同。農(nóng)村和城市只有雙向流動才有活力，農(nóng)村只有有人才能夠振興。農(nóng)村振興現(xiàn)在主要缺人，其次缺少資本。國家應(yīng)該鼓勵城鎮(zhèn)市民下鄉(xiāng)，鼓勵資本下鄉(xiāng)，參與鄉(xiāng)村振興，城市市民有積蓄有退休金，能夠很好地在鄉(xiāng)村生存，城市市民文化水平較高，能夠帶動和發(fā)展鄉(xiāng)村經(jīng)濟建設(shè)及文化建設(shè)，城市市民的環(huán)保意識高于農(nóng)民，能夠促進鄉(xiāng)村生態(tài)文明建設(shè)，可以成為鄉(xiāng)村建設(shè)的重要力量。國家應(yīng)該改革我們國家的戶籍制度，全面推行居住證制度，讓城市居民長期生活在農(nóng)村的人有參與農(nóng)村政治生活的權(quán)利，讓有能力的城市居民能夠有資格競選村干部，讓對鄉(xiāng)村建設(shè)捐款捐物作出貢獻的市民能夠擔(dān)任榮譽村干部，鼓勵有財力的城市居民積極投入古民居保護，讓有實力的城市居民有條件參與農(nóng)村旅游資源開發(fā)，采取有效措施盤活農(nóng)村生產(chǎn)要素，這樣鄉(xiāng)村振興才有可能實現(xiàn)?，F(xiàn)階段，鄉(xiāng)村振興建設(shè)美麗鄉(xiāng)村，單純依靠本地農(nóng)民，道路曲折漫長，國家必須防范打著鄉(xiāng)村振興的旗號進行大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的資本運作，國家鄉(xiāng)村振興的指導(dǎo)思想應(yīng)該是城鄉(xiāng)融合、資源節(jié)約、環(huán)境宜居、生態(tài)改善。必須按照習(xí)近平總書記的“兩山”理論進行鄉(xiāng)村開發(fā)建設(shè)。國家必須重視糧食安全，實現(xiàn)地方政府一把手糧食安全負責(zé)制，加大糧食生產(chǎn)，發(fā)展有機農(nóng)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)，重視生態(tài)保護，重視農(nóng)村法制建設(shè)，重視農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)，盤活農(nóng)村住房，讓農(nóng)民有一份穩(wěn)定收入，給予一定生活保障，從而讓農(nóng)民能夠安心農(nóng)業(yè)，擴大糧食生產(chǎn)，保障國家糧食安全。

五、結(jié)語

住房空置率過高，造成社會資源嚴重浪費，不利于我國社會主義經(jīng)濟建設(shè)，住房空置率過高問題的解決，是一項利國利民的重要舉措，是提供更多房源、是構(gòu)建和諧社會、促進社會公平、減少資源浪費的有效途徑。