《民法典》下房屋商事續(xù)租制度的缺陷與對(duì)策

文/沈晨冉

一、引言

商事租賃是指作為商事主體的承租人基于商事?tīng)I(yíng)業(yè)的目的，從出租人處取得租賃物以進(jìn)行使用、收益，并支付相應(yīng)的租金。不同于民事租賃中的承租人，商事承租人租賃房屋并非為了居住，而是用作營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。為了維護(hù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和顧客資源，租賃期限屆滿后，商事承租人往往傾向于繼續(xù)租賃該房屋。遺憾的是，我國(guó)《民法典》采取了“民商合一”的立法體例，并未區(qū)分民事租賃和商事租賃，且《民法典》在物權(quán)編中規(guī)定了居住權(quán)以保護(hù)民事承租人的利益，卻未針對(duì)商事承租人的利益保護(hù)作出任何規(guī)定。因此，為了更好地維護(hù)商事承租人的續(xù)租利益，有必要對(duì)當(dāng)前我國(guó)房屋商事續(xù)租制度存在的缺陷進(jìn)行檢視分析，從而探尋相應(yīng)的完善對(duì)策。

二、《民法典》下的房屋商事續(xù)租制度及其缺陷

（一）《民法典》中有關(guān)房屋商事續(xù)租的規(guī)定

我國(guó)《民法典》采用“民商合一”的立法體例，且并未區(qū)分商事租賃和民事租賃，因此，無(wú)論是商事續(xù)租還是民事續(xù)租，在《民法典》中均適用相同的規(guī)定。

首先，根據(jù)《民法典》第七百零五條第二款的規(guī)定，租賃期限屆滿后，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，且以雙方合意為條件。此條規(guī)定被稱為合意續(xù)租，又稱為租賃合同的約定更新[1]。

其次，《民法典》第七百三十四條第一款規(guī)定，租賃期限屆滿后，出租人明知承租人繼續(xù)使用租賃物而沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。此條規(guī)定被稱為默示續(xù)租，在法教義學(xué)上被歸為“法定更新”（又稱“默示更新”）[2]。

再次，《民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。此條規(guī)定通過(guò)賦予承租人以優(yōu)先承租權(quán)的方式，保障承租人的續(xù)租利益。

正是以上三條規(guī)定，構(gòu)成了我國(guó)現(xiàn)行的房屋商事續(xù)租制度。

（二）《民法典》下房屋商事續(xù)租制度的缺陷

1. 合意續(xù)租規(guī)則的缺陷分析。根據(jù)《民法典》第七百零五條第二款，租賃期限屆滿后由當(dāng)事人雙方合意決定是否續(xù)租。商事租賃中的承租人多為了以自己的商號(hào)和自行獲得的客戶關(guān)系經(jīng)營(yíng)一項(xiàng)營(yíng)利事業(yè)而僅將所承租的房屋作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所[3]。在擴(kuò)大商號(hào)知名度和積累屬于自己的顧客資源的過(guò)程中，承租人必定花費(fèi)了如裝修費(fèi)、廣告費(fèi)等各種費(fèi)用，所有的努力都是為了穩(wěn)定客戶群所帶來(lái)的穩(wěn)定可預(yù)期的流水。為了維護(hù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和顧客資源，租賃期限屆滿后，承租人往往傾向于繼續(xù)租賃該房屋。這也就意味著，最終能否續(xù)租主要取決于出租人的態(tài)度。如此一來(lái)，承租人便陷入了被動(dòng)，很可能被迫承受出租人帶來(lái)的不利益。

若出租人拒絕續(xù)租，則承租人必須搬出所承租的房屋而另尋營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。對(duì)于商事主體的營(yíng)業(yè)活動(dòng)而言，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的重要性不言而喻。它不僅僅是交易行為的場(chǎng)所，還是營(yíng)業(yè)活動(dòng)中心和營(yíng)業(yè)成果的歸屬場(chǎng)所[4]。因此，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的變動(dòng)必然極大地影響承租人的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。變動(dòng)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所一方面不利于承租人營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的維護(hù)，且不說(shuō)承租人極難覓得合適的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，即使承租人尋得了新的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，其在原營(yíng)業(yè)場(chǎng)所積累的顧客資源和知名度也將不復(fù)存在，這一損失是難以衡量的；另一方面還會(huì)影響承租人營(yíng)業(yè)活動(dòng)的正常進(jìn)行，根據(jù)《民法典》第七百零五條第二款的規(guī)定，續(xù)租的時(shí)間點(diǎn)是期限屆滿后，那么在期限屆滿后至找到新的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所前，承租人根本無(wú)法正常進(jìn)行營(yíng)業(yè)活動(dòng)，承租人在此期間遭受的損失也是難以衡量的。并且，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所是商事登記的必要事項(xiàng)[5]。因此，承租人在變動(dòng)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所后還須進(jìn)行變更登記，營(yíng)業(yè)活動(dòng)的效率也會(huì)受到一定程度的影響。

出租人即使同意續(xù)租，也可能趁機(jī)哄抬租價(jià)壓榨承租人。我國(guó)司法實(shí)踐中，也并不缺少此類糾紛①。而承租人為了避免喪失長(zhǎng)期辛苦經(jīng)營(yíng)才獲得的穩(wěn)定顧客資源，也為了免去找尋新?tīng)I(yíng)業(yè)場(chǎng)所的麻煩，只能被迫接受出租人的要求。

有學(xué)者指出，之所以規(guī)定合意續(xù)訂租賃合同，是為了給雙方當(dāng)事人提供一個(gè)緩沖期，重新考慮雙方的租賃利益關(guān)系[1]，為出租人提供適時(shí)調(diào)整租金的機(jī)會(huì)。筆者認(rèn)為，如此觀點(diǎn)恰恰體現(xiàn)了對(duì)商事租賃與民事租賃區(qū)別認(rèn)識(shí)的不足?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！庇纱丝梢?jiàn)，商事租賃的租金本就可以由當(dāng)事人自行約定，租賃雙方可以在訂立租賃合同時(shí)寫入“出租人得適時(shí)調(diào)整租金”的條款，而無(wú)需通過(guò)合意續(xù)租的方式來(lái)調(diào)整，這樣不僅多此一舉，還會(huì)使承租人遭受不利益。

2. 默示續(xù)租規(guī)則的缺陷分析?！睹穹ǖ洹返谄甙偃臈l第一款所規(guī)定之默示續(xù)租的弊端在于，雖然此時(shí)承租人得以繼續(xù)使用所承租的房屋進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但租賃形式已經(jīng)成為不定期租賃，根據(jù)《民法典》第七百三十條的規(guī)定，不定期租賃中的雙方當(dāng)事人都可以隨時(shí)解除合同?！睹穹ǖ洹返谄甙偃畻l并未區(qū)分商事租賃和民事租賃，未對(duì)商事租賃中的任意解除權(quán)作出任何規(guī)制。如此一來(lái)，商事承租人依然存在失去營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的可能。

更為糟糕的是，此時(shí)解除合同的時(shí)機(jī)完全掌握在了出租人手中，若出租人有意等待至承租人的營(yíng)業(yè)活動(dòng)如日中天時(shí)方行使任意解除權(quán)解除租賃合同，再將該場(chǎng)所以高價(jià)出租給承租人的商業(yè)對(duì)手，抑或自己坐享其成，利用承租人在該區(qū)域積累的知名度和顧客資源開(kāi)展類似的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人也只能啞巴吃黃連，除了承受巨大損失和另尋新的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所外，別無(wú)他計(jì)可施。司法實(shí)踐中亦不乏此種情況。例如：天津市紅橋區(qū)人民法院的一則判例中，承租人在租賃期限屆滿后繼續(xù)使用所承租房屋經(jīng)營(yíng)糕點(diǎn)生意并繳納租金，出租人未提出異議，但隨后卻于糕點(diǎn)店生意火爆之時(shí)突然提出終止合同，并且法院支持了出租人的主張，判決承租人搬離租賃房屋。②

此外，如果出租人未在解除合同前的合理期間內(nèi)通知承租人，商事租賃中的承租人因此遭受的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于民事租賃中的承租人。理由在于，后者承租房屋多是為了居住，只要為其預(yù)留出尋找可替代當(dāng)前所承租房屋的新住處的時(shí)間即可。前者則不然，尋找合適的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所本已不易，而在此期間，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也極有可能受到影響，承租人因此蒙受的損失難以衡量。

3. 優(yōu)先承租權(quán)的缺陷分析?！睹穹ǖ洹返谄甙偃臈l第二款賦予了房屋承租人以優(yōu)先承租權(quán)，原《合同法》中無(wú)款規(guī)定，有關(guān)優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定只是散落在部分地區(qū)有關(guān)房屋租賃管理的法規(guī)規(guī)章中③。對(duì)此，學(xué)界多有批評(píng)之聲。但優(yōu)先承租權(quán)入典，對(duì)商事續(xù)租問(wèn)題而言，似乎仍無(wú)顯著裨益。原因在于，優(yōu)先承租權(quán)的制度設(shè)計(jì)本身存在著重大缺陷。

首先，《民法典》第七百三十四條第二款并未區(qū)分商事租賃和民事租賃，一律要求房屋承租人須以與第三人同等的條件優(yōu)先承租。也就是說(shuō)，商事承租人必須以出租人與第三人約定的新價(jià)格承租房屋。而這新約定的租金中，很可能吸收了承租人經(jīng)營(yíng)所得的顧客群增值[6]。承租人努力經(jīng)營(yíng)獲得增值，最終卻為出租人提高租金作了嫁衣，顯為不公。但若不行使優(yōu)先承租權(quán)，承租人又要遭受營(yíng)業(yè)資產(chǎn)及顧客資源的損失。無(wú)論何種情況，均非其所愿。

其次，優(yōu)先承租權(quán)的行使可能給第三人造成損失。由于第三人無(wú)從得知承租人是否會(huì)行使優(yōu)先承租權(quán)，為了盡快尋得合適的租賃房屋，第三人必定也付出了種種努力。若在其即將與出租人達(dá)成租賃協(xié)議時(shí)，承租人突然行使優(yōu)先承租權(quán)，第三人先前的努力將盡化泡影。尤其是在商事租賃中，商事主體為了能更好地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，必定對(duì)地理位置、客流量等關(guān)鍵因素進(jìn)行了全力考察，尋得心儀的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所相當(dāng)不易。由于優(yōu)先承租權(quán)的行使，作為第三人的商事主體不得不另尋他處，這勢(shì)必對(duì)其營(yíng)業(yè)活動(dòng)的開(kāi)展有所影響。

再次，存在誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)的隱患[6]。為了規(guī)避優(yōu)先承租權(quán)的行使，出租人可能與第三人串通一氣，訂立虛假租約以哄抬租價(jià)。承租人極可能因此望而卻步，放棄優(yōu)先承租權(quán)的行使；即使承租人依舊行使了優(yōu)先承租權(quán)，出租人也達(dá)到了加租的目的。此外，由于缺乏相應(yīng)的補(bǔ)償制度作為后續(xù)[7]，出租人無(wú)需為此承擔(dān)任何責(zé)任，因而更加有恃無(wú)恐。

此外，優(yōu)先承租權(quán)在司法實(shí)踐中也往往得不到承認(rèn)。例如，在甘肅省慶陽(yáng)市中級(jí)人民法院的一則判例中，由于商鋪?zhàn)赓U合同期滿后雙方未達(dá)成合意，承租人主張行使優(yōu)先承租權(quán)，但法院以其未就租金標(biāo)準(zhǔn)與出租人達(dá)成一致為由，認(rèn)為承租人不具備享有優(yōu)先承租權(quán)的前提條件。④

三、比較法上商事續(xù)租權(quán)的立法模式

基于前文對(duì)我國(guó)《民法典》下房屋商事續(xù)租制度存在缺陷的具體分析，為了更好地保護(hù)商事承租人的續(xù)租利益，筆者轉(zhuǎn)向比較法探尋進(jìn)路，力求完善我國(guó)的房屋商事續(xù)租制度。不同于我國(guó)以合意續(xù)約的方式統(tǒng)一規(guī)制商事租賃和民事租賃的做法，他國(guó)不僅大多區(qū)分了商事租賃和民事租賃，還將續(xù)租作為商事承租人的一項(xiàng)權(quán)利。雖然各國(guó)法律的表述方式和所采取立法模式各不相同，但實(shí)質(zhì)都是賦予商事承租人續(xù)租權(quán)。他國(guó)關(guān)于商事續(xù)租權(quán)的立法模式主要可分為三種：法定續(xù)租、司法續(xù)租與默示續(xù)租[7]。

（一）法定續(xù)租

法定續(xù)租是指由立法直接賦予承租人續(xù)租權(quán)，不必求助于司法的個(gè)案認(rèn)定，也不論出租人異議與否[2]。采取此種立法模式的主要國(guó)家有法國(guó)和英國(guó)。

1. 法國(guó)：商事租約續(xù)展權(quán)。法國(guó)于1926年6月30日確立了商事租約續(xù)展權(quán)，并強(qiáng)制要求無(wú)合法理由而拒絕續(xù)租的出租人向承租人支付“遷出租賃場(chǎng)所的賠償金”[6]。法國(guó)《商法典》第L145-1條至第L145-60條均是關(guān)于商事租賃的規(guī)定，其中第L145-8條至第L145-13條是針對(duì)承租人的續(xù)租權(quán)的規(guī)定，第L145-14條至第L145-30條是針對(duì)出租人拒絕續(xù)租的規(guī)定。

根據(jù)法國(guó)《商法典》的規(guī)定，承租人取得續(xù)租權(quán)須滿足以下四個(gè)條件：其一，承租人須為商事主體，且所承租房屋被用于商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（第L145-1條）⑤；其二，承租人須為在該租賃場(chǎng)所內(nèi)經(jīng)營(yíng)之營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán)人（第L145-8條）；其三，在租賃期限屆滿前的三年內(nèi)，承租人須實(shí)際經(jīng)營(yíng)該營(yíng)業(yè)資產(chǎn)（第L145-8條）；其四，承租人原則上須具有法國(guó)國(guó)籍，除非具備特定條件（第L145-13條）。

此外，除非出租人具備第L145-7條所規(guī)定的正當(dāng)理由，否則不得拒絕承租人的續(xù)租請(qǐng)求。若其無(wú)正當(dāng)理由而予以拒絕，則承租人有權(quán)請(qǐng)求遷出租賃場(chǎng)所的賠償金。這一賠償請(qǐng)求權(quán)和前述的續(xù)租權(quán)一起，被合稱為商業(yè)所有權(quán)[8]。

2.英國(guó)：更新權(quán)。英國(guó)法律中，商業(yè)租賃中的承租人也享有類似于法國(guó)的續(xù)展權(quán)與賠償請(qǐng)求權(quán)，分別規(guī)定在兩部成文法中。其一是1954年的《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》，賦予從事商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人以租賃更新權(quán)，且該權(quán)利的保護(hù)是自動(dòng)的，除非向法院提出申請(qǐng)，否則當(dāng)事人意圖排除該權(quán)利的任何行為均屬無(wú)效[9]。其二是1927年的《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》，向出租人施加了補(bǔ)償義務(wù)，若租賃期限屆滿時(shí)其不同意續(xù)訂租約，就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償承租人的商譽(yù)損失[10]。

至于承租人取得續(xù)租權(quán)的構(gòu)成要件，與法國(guó)的規(guī)定大同小異，因此不予贅述。

（二）司法續(xù)租

司法續(xù)租是指當(dāng)租賃期限屆滿時(shí)，若承租人意欲續(xù)約而出租人意欲拒絕，則由法院裁決延長(zhǎng)租賃期限[2]。采取此種立法模式的主要國(guó)家是瑞士。

瑞士雖然與我國(guó)同屬“民商合一”的國(guó)家，但卻同時(shí)顧及了商事租賃與民事租賃，且立法技術(shù)頗受肯定，誠(chéng)值我國(guó)借鑒。根據(jù)《瑞士債法典》第二百六十七條規(guī)定的租賃合同展期制度，承租人請(qǐng)求司法續(xù)租須滿足如下情形之一：第一種情形，出租人依照第二百五十九條、第二百六十七條和第二百七十條的規(guī)定通知承租人搬出房屋，承租人或其家庭因此生活困難，在向出租人支付到期利益后也不能證明是合理的；第二種情形，租賃合同延續(xù)期間，承租人傾盡一切合理努力仍未能消除困難。第一種情形下的商事承租人可獲法院延長(zhǎng)的期限不超過(guò)兩年，第二種情形下的商事承租人可以在相同條件下請(qǐng)求法院再次延長(zhǎng)租賃期限，但以三年為限。此外，兩種情形下的承租人均須向法院交付延期的補(bǔ)償費(fèi)。[11]

（三）默示續(xù)租

默示續(xù)租，亦稱默示更新或法定更新，是指租賃期限屆滿后，出租人在明知承租人繼續(xù)使用租賃物的情況下未提出任何異議，則租賃合同由法律推定為繼續(xù)有效[2]。采取此種立法模式的國(guó)家主要是日本。

根據(jù)《日本民法典》第六百一十九條規(guī)定，租賃期滿后，承租人繼續(xù)租賃物的使用或收益，而出租人知情卻沒(méi)有提出異議時(shí)，推定為與之前的租賃同一條件再次進(jìn)行了租賃，但出租人可以與無(wú)期限規(guī)定情形的相同條件解約。日本民法之所以如此設(shè)置，是認(rèn)為在有期限約定的繼續(xù)性合同中，若當(dāng)事人在期限屆滿后仍然無(wú)異議地繼續(xù)前的狀態(tài)，通常已有繼續(xù)該契約的意思。如果能舉證證明并無(wú)更新的意思，也可以推翻更新的效果。[12]

值得一提的是，日本民法中關(guān)于租賃更新的規(guī)定看上去似乎與我國(guó)關(guān)于續(xù)租的規(guī)定大同小異，其實(shí)不然。最大的區(qū)別在于，日本關(guān)于更新的民法規(guī)定受到了特別法的根本修正，因而不存在與我國(guó)類似的問(wèn)題。一為昭和十六年修訂的“借地法”，對(duì)借地契約的租賃更新主要作了以下根本性變更：其一，期滿時(shí)建筑物仍然存在，當(dāng)事人合意更新的，若出租人拒絕更新，則無(wú)論其是否有正當(dāng)理由，都負(fù)有購(gòu)買該建筑物的義務(wù)；其二，期滿時(shí)建筑物仍然存在，當(dāng)事人默示更新的，若出租人及時(shí)提出了異議，但并無(wú)正當(dāng)理由，不能阻止更新效果的發(fā)生；其三，期滿前建筑物滅失而承租人重建，且出租人未立即提出異議，租賃期限可延長(zhǎng)。其二為昭和十六年修訂的“借家法”，對(duì)借家契約的租賃更新主要作了以下根本性變更：其一，期滿時(shí)，承租人無(wú)需請(qǐng)求更新，出租人未預(yù)先通知拒絕更新抑或無(wú)正當(dāng)事由拒絕更新的，借家關(guān)系視為當(dāng)然更新；其二，期滿后，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人未立即提出異議的，即使此前已預(yù)先通知了拒絕更新，借家關(guān)系仍視為更新。[12]

（四）對(duì)我國(guó)的啟示

法定續(xù)租規(guī)則一方面賦予了商事承租人在租賃期限屆滿前提出續(xù)租的權(quán)利，另一方面又保留了出租人在正當(dāng)事由下的拒絕續(xù)租權(quán)。此種立法設(shè)計(jì)不但維護(hù)了商事承租人的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)和顧客資源，還兼顧了對(duì)出租人所有權(quán)的正當(dāng)保護(hù)。司法續(xù)租與法定續(xù)租涉及是立法選擇問(wèn)題，相較于司法續(xù)租規(guī)則強(qiáng)制所有的續(xù)租案件訴諸法院的做法，法定續(xù)租有利于避免訴累[2]。默示續(xù)租規(guī)則無(wú)法獨(dú)立支撐起商事續(xù)租制度，需要通過(guò)特別法上的規(guī)定予以修正，最終還是從默示續(xù)租逐漸邁向法定續(xù)租。

此外，相較于我國(guó)的默示續(xù)租規(guī)則，法定續(xù)租權(quán)掌握在承租人手中，有利于排除出租人解約的任意性。相較于我國(guó)的優(yōu)先承租規(guī)則，法定續(xù)租規(guī)則可為第三人清晰所知，有利于降低商事租賃場(chǎng)合的締約風(fēng)險(xiǎn)。因此，他國(guó)的法定續(xù)租規(guī)則不失為我國(guó)可資借鑒的良策。

四、我國(guó)房屋商事續(xù)租制度的完善對(duì)策

通過(guò)上文分析可知，要完善我國(guó)的房屋商事續(xù)租制度，賦予商事承租人法定續(xù)租權(quán)，是我國(guó)的應(yīng)然選擇。至于法定續(xù)租權(quán)的相關(guān)構(gòu)造，法國(guó)《商法典》已作出了較為詳盡的規(guī)定。但是，法國(guó)的租賃制度與我國(guó)并不相同，法國(guó)的續(xù)租規(guī)則也并非盡善盡美，因此，我國(guó)不可一味地照搬照抄，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況揚(yáng)長(zhǎng)避短。

（一）法定續(xù)租權(quán)的取得要件

1.積極要件。其一，承租人須為商事主體，且承租的目的在于從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這既是商事租賃區(qū)別于民事租賃的根本所在，也是商事續(xù)租權(quán)欲保護(hù)營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)生原因。

其二，承租人與出租人之間須有合法的長(zhǎng)期租賃關(guān)系，且在租賃期限內(nèi)確實(shí)進(jìn)行了實(shí)際的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。至于“長(zhǎng)期”究竟為多長(zhǎng)，我國(guó)《民法典》只規(guī)定了20年的最長(zhǎng)期限，并未規(guī)定最短期限。關(guān)于這一問(wèn)題，法國(guó)商法規(guī)定以9年為最短期限，且賦予承租人每隔3年可請(qǐng)求解除合同的權(quán)利，目的在于確保承租人與其顧客建立穩(wěn)定關(guān)系[13]。筆者認(rèn)為，如此規(guī)定過(guò)于絮煩，我國(guó)學(xué)者主張的5年期限更為適宜。理由在于，要擴(kuò)大商號(hào)在該場(chǎng)所范圍內(nèi)的知名度以及建立起穩(wěn)定的顧客群，5年時(shí)間足矣[10]。

2.消極要件。其一，承租人不存在重大的違約事由。例如：承租人未按約支付租金；承租人并未從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，擅自改變了房屋用途；承租人未盡到妥善維護(hù)租賃物的善良管理人義務(wù)；承租人未經(jīng)出租人同意，將所承租房屋轉(zhuǎn)租他人。若存在以上事由，則排除承租人的續(xù)租權(quán)。

其二，租賃雙方未以合意事先排除法定續(xù)租權(quán)。法定續(xù)租權(quán)雖為法律直接賦予承租人的權(quán)利，但若承租人在訂立租賃合同時(shí)自愿與出租人達(dá)成排除續(xù)租權(quán)的約定，則期限屆滿后，出租人得以該約定對(duì)抗承租人法定續(xù)租權(quán)的行使。

（二）法定續(xù)租權(quán)的行使程序

1.承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)提出續(xù)租請(qǐng)求。若承租人意欲續(xù)租，則應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前的合理期限內(nèi)明確告知出租人。在此不妨借鑒法國(guó)《商法典》的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在期滿前的六個(gè)月內(nèi)向出租人提出續(xù)租的請(qǐng)求，出租人應(yīng)在收到承租人請(qǐng)求的15天內(nèi)予以答復(fù)，逾期不答復(fù)的，即使有拒絕續(xù)租的正當(dāng)事由，也視為同意續(xù)租。

不欲續(xù)租的出租人，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿之日的六個(gè)月前將拒絕續(xù)租的意愿告知承租人，以便承租人有充足的時(shí)間尋找新的租賃場(chǎng)所。逾期未告知的，視為同意續(xù)租，續(xù)租與否完全取決于承租人的意愿。

2.締結(jié)續(xù)租合同。承租人行使法定承租權(quán)且出租人同意續(xù)租的，雙方應(yīng)當(dāng)訂立續(xù)租合同。之所以不在原來(lái)的租賃合同上延續(xù)，是因?yàn)槔m(xù)租時(shí)當(dāng)事人需要就租期、租金等攸關(guān)雙方利益的重要事項(xiàng)重新進(jìn)行協(xié)商。

關(guān)于續(xù)租的租期長(zhǎng)度，以5年為上限較為可行，過(guò)長(zhǎng)或過(guò)短均會(huì)有損承租人和出租人之間的利益平衡。關(guān)于續(xù)租期內(nèi)的租金問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)賦予租賃雙方當(dāng)事人以租金調(diào)整權(quán)，允許雙方根據(jù)實(shí)際情況的變化請(qǐng)求對(duì)方調(diào)整租金。[2]若雙方無(wú)法達(dá)成合意的，可以訴諸法院，請(qǐng)求司法裁判決定。

（三）法定續(xù)租權(quán)的法律效果

法定續(xù)租權(quán)的法律效果分為兩種：發(fā)生續(xù)租的效果以及不發(fā)生續(xù)租的效果。在不發(fā)生續(xù)租效果的情況下，又根據(jù)出租人是否有拒絕續(xù)租的正當(dāng)事由，來(lái)決定承租人是否享有賠償請(qǐng)求權(quán)。

1.發(fā)生續(xù)租的效果。第一種情形：承租人滿足法定續(xù)租權(quán)的取得要件，并在租賃期限屆滿前的六個(gè)月內(nèi)將續(xù)租意愿告知出租人，且雙方達(dá)成續(xù)租合同的，法定續(xù)租權(quán)得到順利行使，發(fā)生續(xù)租的效果。

第二種情形：出租人未在期限屆滿之日的六個(gè)月前將拒絕續(xù)租的意愿告知承租人，并且又未在收到承租人續(xù)租請(qǐng)求后的15天內(nèi)予以答復(fù)，則無(wú)論其是否具有拒絕續(xù)租的正當(dāng)事由，都視為同意續(xù)租，只要承租人行使了法定續(xù)租權(quán)，即發(fā)生續(xù)租的效果。

2.不發(fā)生續(xù)租的效果。第一種情形：出租人在承租人提出續(xù)租請(qǐng)求前，于期限屆滿之日的六個(gè)月前明確告知拒絕續(xù)租，則承租人即使取得了法定續(xù)租權(quán)，也不得行使，因而不發(fā)生續(xù)租的效果。但是，除非出租人具有正當(dāng)理由，否則承租人享有賠償請(qǐng)求權(quán)，即出租人應(yīng)當(dāng)賠償承租人因被其“驅(qū)逐”出該租賃場(chǎng)所而遭受的一切合理?yè)p失。但是，該賠償金最高不得超過(guò)租賃物的價(jià)值。

第二種情形：出租人未在期限屆滿之日的六個(gè)月前將拒絕續(xù)租的意愿告知承租人，但在收到承租人續(xù)租請(qǐng)求后的15天內(nèi)作出拒絕續(xù)租的答復(fù)，不發(fā)生續(xù)租的效果。但是，無(wú)論其是否具有正當(dāng)事由，都應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。理由在于，既然出租人具有正當(dāng)事由，必然早有不續(xù)租的打算，如此就該盡早告知承租人，以便為其預(yù)留出尋找新場(chǎng)地的充足時(shí)間。但出租人直待承租人行使法定承租權(quán)時(shí)才予以拒絕，這必然會(huì)給承租人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)一定程度的消極影響。因此，此種情形下，承租人對(duì)具有正當(dāng)事由的出租人也享有賠償請(qǐng)求權(quán)。

五、結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)《民法典》采用的是“民商合一”的體例，并未對(duì)商事租賃和民事租賃加以區(qū)分，不利于維護(hù)商事承租人的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)和顧客資源，存在“商法化不足”的弊端。首先，合意續(xù)租易發(fā)生出租人拒絕出租和出租人哄抬租金的情況；其次，默示續(xù)租中的出租人享有未加任何規(guī)制的任意解除權(quán)，承租人仍可能隨時(shí)被解約；再次，優(yōu)先承租權(quán)的制度設(shè)計(jì)本身就存在缺陷，不但未明確“同等條件”的具體界定，而且給房屋租賃場(chǎng)合下的第三人增加了締約風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國(guó)現(xiàn)行續(xù)租制度無(wú)法滿足商事租賃中承租人的續(xù)租需求，應(yīng)當(dāng)賦予商事承租人續(xù)租權(quán)，以完善我國(guó)的房屋商事續(xù)租制度。

在比較法上，關(guān)于商事續(xù)租權(quán)的立法模式主要有三種：以法國(guó)和英國(guó)為代表的法定續(xù)租規(guī)則、以瑞士為代表的司法續(xù)租規(guī)則以及以日本為代表的默示續(xù)租規(guī)則。其中，法定續(xù)租和司法續(xù)租涉及立法選擇問(wèn)題，前者可免于訴累；默示續(xù)租則無(wú)法獨(dú)立滿足商事續(xù)租的需要，最終還需邁向法定續(xù)租的道路。因此，采用法定續(xù)租規(guī)則是我國(guó)的最優(yōu)選擇。

關(guān)于法定續(xù)租權(quán)的具體構(gòu)建，可從取得要件、行使程序和法律效果三個(gè)方面加以規(guī)定。法定續(xù)租權(quán)的取得要件為：其一，承租人須為商事主體，且承租的目的在于從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；其二，承租人與出租人之間須有合法的長(zhǎng)期租賃關(guān)系，且在租賃期限內(nèi)確實(shí)進(jìn)行了實(shí)際的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；其三，承租人不存在重大的違約事由；其四，租賃雙方未以合意事先排除法定續(xù)租權(quán)。法定續(xù)租權(quán)的行使程序?yàn)椋菏紫?，承租人?yīng)當(dāng)在期滿前的六個(gè)月內(nèi)向出租人提出續(xù)租的請(qǐng)求，出租人應(yīng)在收到承租人請(qǐng)求的15天內(nèi)予以答復(fù)；其次，雙方應(yīng)當(dāng)訂立續(xù)租合同，并就租期和租金等重要事項(xiàng)重新達(dá)成合意，且租期以5年為上限，租金由雙方協(xié)商調(diào)整。法定續(xù)租權(quán)的法律效果有三種情況：其一，發(fā)生續(xù)租的效果，其二，不發(fā)生續(xù)租的效果，但承租人享有賠償請(qǐng)求權(quán)；其三，不發(fā)生續(xù)租的效果，且承租人不享有賠償請(qǐng)求權(quán)。

注釋

①參見(jiàn)上海市黃浦區(qū)人民法院（2012）黃浦民四（民）初字第519號(hào)判決書。

②參見(jiàn)天津市紅橋區(qū)人民法院（2017）津0106民初4550號(hào)判決書。

③例如，《上海市房屋租賃條例》第四十四條規(guī)定：“房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)?！薄缎陆S吾爾自治區(qū)城市房屋租賃管理規(guī)定》第二十二條規(guī)定：“房屋共有人或原承租人在同等條件下，對(duì)出租的房屋有優(yōu)先承租權(quán)?！?/p>

④參見(jiàn)甘肅省慶陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2014）慶中民終字第556號(hào)判決書。