新型住房制度下共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐與思考
——以北京、上海、廣州、深圳為例

文/羅異鏗

共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府與住房保障對(duì)象按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性住房。隨著黨的十九大報(bào)告提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，共有產(chǎn)權(quán)住房日益受到重視。我國(guó)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》明確提出要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，2021年政府工作報(bào)告則提出要切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。北京、上海、廣州、深圳（下稱“北上廣深”）等城市率先開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐，在積累經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也暴露出了許多問(wèn)題，通過(guò)本次系統(tǒng)的梳理和剖析，希望為下一步總結(jié)推廣奠定更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、前言

共有產(chǎn)權(quán)住房最早始于上個(gè)世紀(jì)八十年代的英國(guó)。我國(guó)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房起步較晚，目前仍處于探索階段。

（一）產(chǎn)權(quán)型保障性住房回顧

共有產(chǎn)權(quán)住房是產(chǎn)權(quán)型保障性住房的一類。在產(chǎn)權(quán)型保障性住房的發(fā)展歷程中，最為典型的形式就是經(jīng)濟(jì)適用住房。1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào)）首次提出要建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系，1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)）更是明確要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，將經(jīng)濟(jì)適用住房提到前所未有的高度。然而，由于外部經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響以及自身制度設(shè)計(jì)的缺陷，經(jīng)濟(jì)適用住房的成效并未達(dá)到預(yù)期，逐步退出了城鎮(zhèn)住房保障體系。例如，廣東省在2012年的《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》（粵府辦〔2012〕12號(hào)）就明確規(guī)定“除已批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目外，暫停新建經(jīng)濟(jì)適用住房，將其供應(yīng)對(duì)象納入公租房供應(yīng)范圍”。

在經(jīng)濟(jì)適用住房逐步退出之際，共有產(chǎn)權(quán)住房也開(kāi)始進(jìn)入人們的視野，尤其是國(guó)家提出住房發(fā)展要堅(jiān)持“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的總體思路后，共有產(chǎn)權(quán)住房成為“中端有支持”的重要著力點(diǎn)，在滿足低端住房需求的保障性租賃住房和滿足高端住房需求的商品住房之間搭建了一座“橋梁”。2007年江蘇省淮安市率先開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房的探索，2014年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建?！?014〕174號(hào)）選取了北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等6個(gè)試點(diǎn)城市，2017年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見(jiàn)》（建?！?017〕210號(hào)）鼓勵(lì)北京、上海進(jìn)一步開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)。

表1 共有產(chǎn)權(quán)住房與保障性租賃住房、商品住房比較一覽表

（二）共有產(chǎn)權(quán)住房研究綜述

對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的學(xué)術(shù)研究，已有一定的積累。學(xué)者對(duì)于發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房基本都持支持態(tài)度。秦虹（2017）認(rèn)為在居民收入與房?jī)r(jià)矛盾突出的城市，住房供應(yīng)需要從過(guò)去保障和市場(chǎng)的“兩分法”改為保障、支持和市場(chǎng)“三分法”，在住房保障供給和市場(chǎng)供給之間增加有政策支持的共有產(chǎn)權(quán)住房。馬輝民等人（2016）認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房是一種整合了傳統(tǒng)各類型保障性住房的新型住房保障方式，其作為租賃與自有、保障與市場(chǎng)的過(guò)渡，可有效銜接我國(guó)住房保障體系和住房市場(chǎng)體系。趙燕菁（2012）認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房不僅可以解決住有所居問(wèn)題，更可以成為容納積極財(cái)政政策和寬松貨幣政策帶來(lái)的貨幣洪流的蓄水池。呂萍等人（2013）認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房可以將政府在保障性住房投入的各類資源顯性化，使價(jià)值市場(chǎng)化和資本化，加強(qiáng)政府保障能力，提高政府保障效率。

同時(shí)，學(xué)者也認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展仍有許多值得探討的空間，提出了諸多富有建設(shè)性的建議。莫智等人（2010）通過(guò)系統(tǒng)分析英國(guó)、美國(guó)和澳大利亞推廣共有產(chǎn)權(quán)住房的經(jīng)驗(yàn)做法，建議我國(guó)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房形式要多樣化，管理機(jī)構(gòu)要專業(yè)化和市場(chǎng)化，住房保障功能應(yīng)有延續(xù)性。李哲等人（2018）梳理并對(duì)比了試點(diǎn)城市共有產(chǎn)權(quán)住房的政策，提出要明確制度認(rèn)識(shí)與定位、厘清與原有保障制度的關(guān)系等建議。李海濤（2016）提出公共產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計(jì)要堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作，拓寬供應(yīng)對(duì)象，培育住房管理協(xié)會(huì)。陳杰等人（2017）通過(guò)剖析北京共有產(chǎn)權(quán)住房政策，建議共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展要更加市場(chǎng)化，與商品房的政策界限要更加分明。嚴(yán)榮（2015）提出要明確共有產(chǎn)權(quán)住房的政策性住房定位，設(shè)定明確的準(zhǔn)入條件，設(shè)定共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的最長(zhǎng)期限，鼓勵(lì)專業(yè)社會(huì)組織參與運(yùn)行管理等。

總的來(lái)說(shuō)，近年來(lái)共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐，掀起了一波研究熱潮，尤其在國(guó)際經(jīng)驗(yàn)、特征要素、個(gè)案實(shí)踐方面已有相當(dāng)?shù)难芯炕A(chǔ)，而在比較研究方面仍比較薄弱。因此，本文從比較研究的視角從發(fā)，選擇北上廣深作為研究對(duì)象，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房制度進(jìn)行再剖析。當(dāng)然，目前除了北上廣深外，探索共有產(chǎn)權(quán)住房的城市還有淮安、西安、南京、福州、珠海、佛山、煙臺(tái)等多個(gè)城市，之所以選擇這四個(gè)城市進(jìn)行對(duì)比研究，主要有以下三個(gè)方面的考慮：一是四個(gè)城市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房的探索相對(duì)較早，有著較為扎實(shí)的實(shí)踐基礎(chǔ)，且均為特大城市，具有可比性；二是共有產(chǎn)權(quán)住房的政策導(dǎo)向較為領(lǐng)先，受到各界的認(rèn)可與關(guān)注；三是雖然四個(gè)城市所面臨的問(wèn)題以及所構(gòu)建的方案較為特殊，其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)無(wú)法全盤(pán)復(fù)制，但是其做法無(wú)疑能為其他城市的實(shí)踐打開(kāi)思路。另外，需要特別指出的是，在概念方面，除北京、廣州直接稱為“共有產(chǎn)權(quán)住房”外，上海稱為“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”，深圳稱為安居型商品房，但其均具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，故本文將其統(tǒng)稱為共有產(chǎn)權(quán)住房。

表2 我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房主要政策一覽表

二、共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展模式解讀

共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計(jì)主要包括籌集、分配和轉(zhuǎn)讓三大核心要素。只有形成有效的籌集、公平的分配、規(guī)范的轉(zhuǎn)讓，共有產(chǎn)權(quán)住房政策才能有用、好用、管用。因此，本文著重對(duì)北上廣深四市的共有產(chǎn)權(quán)住房的籌集、分配、轉(zhuǎn)讓模式進(jìn)行比較與分析。

（一）籌集模式：主要通過(guò)招拍掛供地方式新建和配建，以中小套型為主

在籌集渠道方面，一般包括新建房源和盤(pán)活存量房源。新建房源包括政府集中新建、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中新建、商品住房項(xiàng)目配建、城市更新項(xiàng)目配建、企業(yè)自建等。北京、上海以新建房源為主，但是北京一般不采用政府集中新建；廣州、深圳則涵蓋新建房源與盤(pán)活存量，其中廣州要求城市更新改造項(xiàng)目配建的政府分成部分要安排不少于10%的房源作為共有產(chǎn)權(quán)住房，深圳要求商品住房項(xiàng)目和城市更新項(xiàng)目的配建比例不低于30%。

在用地出讓方面，一般通過(guò)招拍掛供地，部分項(xiàng)目允許采用劃撥或協(xié)議出讓方式供地。比如，上海規(guī)定單獨(dú)選址、集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目采用行政劃撥方式供地，廣州明確符合劃撥用地目錄的新建共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)用地采用行政劃撥或協(xié)議出讓方式供地，深圳也提出劃撥一定數(shù)量的共有產(chǎn)權(quán)住房用地。

在建筑面積方面，一般以中小套型為主。北京規(guī)定城六區(qū)不大于90平方米，其他區(qū)90平方米以下要占比70%，同時(shí)最大不超過(guò)120平方米；上海按照單身人士配售一居室、2人或者3人家庭配售二居室、4人及以上家庭配售三居室的原則籌集房源，最大一般在90平方米左右；廣州規(guī)定以90平方米以下的中小套型為主；深圳則同上海一樣，按照單身居民、2至3人家庭配售建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為65平方米左右，4人及以上家庭配售建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為85平方米左右的原則籌集房源，最大不超過(guò)90平方米，最新政策草案中提出建筑面積要以小于70平方米為主。

（二）分配模式：兼顧戶籍家庭和非戶籍家庭，個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額不低于50%

在供應(yīng)對(duì)象方面，一般從戶籍家庭逐步擴(kuò)展到非戶籍家庭。北京在政策出臺(tái)時(shí)就明確要供給不少于30%的房源給非戶籍家庭；上海則在2018年通過(guò)補(bǔ)充配套政策的方式將非戶籍家庭納入供應(yīng)范圍，供應(yīng)20%左右的房源；廣州非戶籍家庭申請(qǐng)需要符合學(xué)歷、職稱或技能等條件；深圳主要面向戶籍家庭供應(yīng)。

在產(chǎn)權(quán)比例方面，一般個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額不低于50%。北京雖在政策中未明確個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額的下限，但是在實(shí)際操作中基本按照50%進(jìn)行控制；上海、廣州在政策文件中規(guī)定個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額原則上不低于50%，深圳在現(xiàn)行政策中提出最高銷(xiāo)售價(jià)格不高于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70%，而在最新政策草案中提出銷(xiāo)售價(jià)格為同區(qū)域同類型市場(chǎng)商品住房售價(jià)的50%左右。

（三）轉(zhuǎn)讓模式：要求一定期限后方可轉(zhuǎn)讓，北京和廣州要求封閉流轉(zhuǎn)

在轉(zhuǎn)讓期限方面，要求一定期限后方可轉(zhuǎn)讓。北京、上海要求取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。廣州要求滿足本市住房限售年限，按照《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（穗府辦函〔2017〕65號(hào)）的規(guī)定，即2年。深圳則規(guī)定簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后10年方可轉(zhuǎn)讓。

在轉(zhuǎn)讓方式方面，分為封閉流轉(zhuǎn)和上市交易兩種。北京、廣州明確轉(zhuǎn)讓對(duì)象為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)條件的家庭，實(shí)行定向封閉流轉(zhuǎn)。上海規(guī)定戶籍家庭可以購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)份額或者上市轉(zhuǎn)讓，變成商品住房，非戶籍家庭的轉(zhuǎn)讓對(duì)象為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)條件的家庭，實(shí)行定向封閉流轉(zhuǎn)。深圳明確符合條件的可以申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)，上市交易。

表3 北上廣深共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展模式一覽表

三、共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展理念剖析

北上廣深根據(jù)自身實(shí)際制定共有產(chǎn)權(quán)住房政策，發(fā)展模式各具特色，但是追本溯源，仍有許多共性的內(nèi)容，無(wú)不圍繞保障、居住、共有的發(fā)展理念進(jìn)行政策的制定，以更好地完善城鎮(zhèn)住房保障體系，進(jìn)一步解決住房困難家庭的居住問(wèn)題。

（一）體現(xiàn)保障理念：適度保障，精準(zhǔn)保障

供給側(cè)，遵循適度保障原則。共有產(chǎn)權(quán)住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，其核心是保障。因此，住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)建造過(guò)程應(yīng)按照適度保障的原則推進(jìn)。所謂的適度保障，是以解決住房保障對(duì)象的居住問(wèn)題為首要目標(biāo)，其中單套建筑面積是一個(gè)核心的變量，北上廣深的單套房型基本均規(guī)定以90平方米以下的中小套型為主。

需求側(cè)，遵循精準(zhǔn)保障原則?？茖W(xué)、合理地設(shè)定共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入門(mén)檻，是共有產(chǎn)權(quán)住房精準(zhǔn)保障的又一體現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用住房的一大弊端就是將其供應(yīng)對(duì)象限定為低收入家庭，然而低收入家庭根本沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，導(dǎo)致供需嚴(yán)重錯(cuò)配。北京、廣州、深圳將共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入門(mén)檻直接設(shè)定為無(wú)房家庭，上海則規(guī)定住房、收入、資產(chǎn)三個(gè)條件均需低于規(guī)定限額，精準(zhǔn)鎖定供應(yīng)對(duì)象。

（二）體現(xiàn)居住理念：市場(chǎng)定價(jià)，房住不炒

價(jià)格端，堅(jiān)持市場(chǎng)定價(jià)。住房是一個(gè)兼具居住和投資屬性的產(chǎn)品，堅(jiān)持房住不炒既是底線，也是目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的項(xiàng)目利潤(rùn)不高于3%，政府建設(shè)的項(xiàng)目不得有利潤(rùn)，以成本價(jià)銷(xiāo)售，導(dǎo)致后期以市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓形成巨大的套利空間。共有產(chǎn)權(quán)住房的定價(jià)則錨定商品住房，基本以市場(chǎng)價(jià)出售。比如：北京規(guī)定其銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素，不再像經(jīng)濟(jì)適用住房一樣限制3%的利潤(rùn)；廣州則規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房銷(xiāo)售前，由代持管理機(jī)構(gòu)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同地段、同類型新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，綜合考慮市場(chǎng)評(píng)估價(jià)和保障對(duì)象支付能力確定銷(xiāo)售價(jià)格。

轉(zhuǎn)讓端，堅(jiān)持房住不炒。經(jīng)濟(jì)適用住房允許購(gòu)房滿5年后按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例補(bǔ)繳價(jià)款，隨后可上市轉(zhuǎn)讓，成為商品住房，打通了經(jīng)濟(jì)適用住房和商品住房的政策通道。目前，北京、廣州和上海非戶籍住房保障對(duì)象實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)，不允許其轉(zhuǎn)為商品住房；對(duì)上海戶籍和深圳住房保障對(duì)象，允許其轉(zhuǎn)為商品住房。雖然，上海、深圳留有轉(zhuǎn)為商品住房的政策通道，但是上市也是有嚴(yán)格限制的，上海要求繳納政府產(chǎn)權(quán)份額所對(duì)應(yīng)的價(jià)款，深圳要求簽約滿10年才允許取得完全產(chǎn)權(quán)。

（三）體現(xiàn)共有理念：收益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

收益共享。所謂共有，根據(jù)《物權(quán)法》第九十三條的規(guī)定，是指不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。住房的產(chǎn)權(quán)共有是共有產(chǎn)權(quán)住房的最大特點(diǎn)，同時(shí)體現(xiàn)在附著在產(chǎn)權(quán)上的用益物權(quán)上。比如：北京規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，政府和個(gè)人按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分；上海戶籍住房保障對(duì)象將共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易，只能獲得其產(chǎn)權(quán)份額相對(duì)應(yīng)的價(jià)款，政府產(chǎn)權(quán)份額相對(duì)應(yīng)的價(jià)款歸政府。

風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格低于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格如何處理的問(wèn)題。比如，廣州規(guī)定轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的差價(jià)政府不予補(bǔ)償，明確個(gè)人與政府共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

四、共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展策略建議

共有產(chǎn)權(quán)住房從提出到現(xiàn)在已經(jīng)歷時(shí)十余年，然而不同于經(jīng)濟(jì)適用住房，國(guó)家對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房制度至今尚無(wú)明確統(tǒng)一的指導(dǎo)意見(jiàn)，仍以鼓勵(lì)地方發(fā)展為主。北上廣深因地制宜的發(fā)展模式，必定難以全盤(pán)復(fù)制至二線城市及三、四線城市，這些地方在發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房過(guò)程中該如何取舍，本文建議重點(diǎn)從籌建、分配、轉(zhuǎn)讓三個(gè)層面把握好發(fā)展策略。

（一）籌建層面：發(fā)揮市場(chǎng)力量籌建房源，探索社會(huì)與個(gè)人的共有

發(fā)揮市場(chǎng)力量籌建房源。經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，政府大包大攬籌集房源，一方面品質(zhì)不高、效率不高，另一方面極大加重了住房保障部門(mén)的負(fù)擔(dān)。在籌集環(huán)節(jié)，建議盡量減少政府自行組織集中建設(shè)，而是像北京、廣州、深圳那樣，通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“綜合招標(biāo)”等多種出讓方式，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)，或者通過(guò)商品住房項(xiàng)目以及城市更新配建的方式來(lái)籌集房源。

探索社會(huì)與個(gè)人的共有。目前，政府與住房保障對(duì)象共同擁有住房，是北上廣深的主要模式。在起步階段，政府與住房保障對(duì)象共有住房，可以起到有效供應(yīng)的作用，履行住房保障職責(zé)，但是壓力和風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)與日俱增。因此，廣州提出探索鼓勵(lì)將符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的其他國(guó)有土地用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，實(shí)行社會(huì)與住房保障對(duì)象共有的模式。同時(shí)，可以進(jìn)一步完善國(guó)有代持機(jī)構(gòu)的職能，以現(xiàn)在的代表政府持有政府產(chǎn)權(quán)份額為基礎(chǔ)，學(xué)習(xí)英國(guó)住房協(xié)會(huì)（Housing Association）的做法，承擔(dān)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)、分配、管理等事務(wù)，逐步成為共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)者。

（二）分配層面：分層滿足住房保障需求，警惕住房保障的福利化

分層滿足住房保障需求。在共有產(chǎn)權(quán)住房起步發(fā)展階段，供給相對(duì)緊張是普遍現(xiàn)象，合理設(shè)置配售規(guī)則尤為重要。北上廣深的供應(yīng)對(duì)象準(zhǔn)入門(mén)檻有著較為明顯的差異，對(duì)于戶籍、住房、收入、資產(chǎn)等條件設(shè)置各不相同。各地在設(shè)置準(zhǔn)入門(mén)檻時(shí)，一方面要重點(diǎn)明確保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象范圍，二者的準(zhǔn)入門(mén)檻是重疊、交集還是平行，需要根據(jù)實(shí)際確定，另一方面要平衡戶籍家庭需求和非戶籍家庭需求，目前將非戶籍家庭尤其是人才納入共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)范圍的城市已越來(lái)越多。因此，建議將供應(yīng)對(duì)象劃分為三個(gè)層次：第一層次是戶籍住房困難家庭，要優(yōu)先覆蓋；第二層次是新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)所需的，具有一定學(xué)歷、職稱、技能的非戶籍住房困難家庭，尤其是一些新就業(yè)職工、新市民；第三層次是在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的非戶籍住房困難家庭。

警惕住房保障的福利化。共有產(chǎn)權(quán)住房是一個(gè)承上啟下的居住產(chǎn)品，上有商品住房，下有保障性租賃住房，促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房與商品住房、保障性租賃住房的流通非常重要。對(duì)于難以承擔(dān)共有產(chǎn)權(quán)住房消費(fèi)支出的保障家庭，要將其導(dǎo)向保障性租賃住房；對(duì)于有條件改善居住條件的保障家庭，要引導(dǎo)其退出共有產(chǎn)權(quán)住房，通過(guò)商品住房解決住房問(wèn)題。為此，在建筑面積等方面的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)介于商品住房和保障性租賃住房之間，處理好住房保障和福利陷阱的關(guān)系，防止住房保障福利化，實(shí)現(xiàn)公共資源公平善用。

（三）轉(zhuǎn)讓層面：盡量減少政府直接回購(gòu)，分步實(shí)施增購(gòu)產(chǎn)權(quán)份額

盡量減少政府直接回購(gòu)。政府回購(gòu)主要有兩種情形：一種是為了防止住房保障對(duì)象低價(jià)轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)住房，按照《物權(quán)法》等有關(guān)規(guī)定設(shè)定政府優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；另一種是住房保障對(duì)象未達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件就退出的，政府按照一定的價(jià)格回購(gòu)。北上廣深基本都設(shè)置了政府回購(gòu)的渠道，然而政府回購(gòu)后的房源又需再次推出供應(yīng)，會(huì)增加轉(zhuǎn)讓成本。為了促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的流通效率、簡(jiǎn)化流通程序，建議盡量減少政府回購(gòu)，而是直接將其轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房條件的申請(qǐng)人。

分步實(shí)施增購(gòu)產(chǎn)權(quán)份額。《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建?！?014〕174號(hào)）允許住房保障對(duì)象增購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)份額，直至取得完全產(chǎn)權(quán)，上海、深圳執(zhí)行此規(guī)定，北京、廣州則不允許住房保障對(duì)象增購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)份額。允許住房保障對(duì)象增購(gòu)產(chǎn)權(quán)使其可以穩(wěn)定居住，但是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，這不僅會(huì)增加政府供給壓力，也會(huì)釋放投資的預(yù)期。因此，對(duì)于增購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)份額的問(wèn)題，需要分步來(lái)看。當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)住房處于起步階段，供給相對(duì)緊缺，建議暫時(shí)不允許增購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)份額，維持房源的穩(wěn)定，使其覆蓋更多家庭；當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展到一定階段，房源供給相對(duì)充裕了，再允許符合條件的住房保障對(duì)象增購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)份額，由此提升住房保障對(duì)象的獲得感、幸福感、安全感。

五、結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，隨著新型住房制度的深入推進(jìn)，共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展明顯加快，尤其是北上廣深等一線城市?？偟膩?lái)說(shuō)，雖然共有產(chǎn)權(quán)住房被一致看好，但是至今未得到全面推廣，一方面是因?yàn)榻陙?lái)保障性租賃住房和棚戶區(qū)改造的深入推進(jìn)使住房保障問(wèn)題有所緩解，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的迫切性有所減弱，另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，土地財(cái)政對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用更為顯著，各地存在發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房可能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂。本文以北上廣深為例，系統(tǒng)分析其發(fā)展模式、發(fā)展理念，提出發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房要重點(diǎn)把握好的三個(gè)方面，以期為下一步共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計(jì)提供些許參考。