新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)及建議

陳玉武

【摘 要】新形勢下，為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展，我國已堅(jiān)定“房住不炒”的定位。房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢背景下，提前了解土地政策變化規(guī)則，搶先把握土地利用政策利好，善用政策工具找準(zhǔn)問題，將會(huì)給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，而未能根據(jù)行業(yè)變化調(diào)整自身定位，無法抓住機(jī)遇，難以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不能適應(yīng)新形勢的企業(yè)，終將面臨淘汰。

【關(guān)鍵詞】房住不炒;風(fēng)險(xiǎn)與建議;可持續(xù)發(fā)展

【中圖分類號(hào)】F299;F271 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2021）01-0132-03

0 引言

隨著我國城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)數(shù)十載的風(fēng)雨，已得到巨大的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也產(chǎn)生了巨大的促進(jìn)作用。同時(shí)，快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)也反向影響市場，一是土地資源越來越稀缺，導(dǎo)致同行企業(yè)之間的競爭加大，房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展越來越困難;二是近年來國家針對(duì)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，頒布了多輪調(diào)控政策，自此我國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)步入“房住不炒”的新形勢，呈現(xiàn)出房價(jià)逐步回歸正常、回歸理性的趨勢。

新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)只有洞察環(huán)境，針對(duì)政策、市場等影響因素，明確自身的發(fā)展方向，才能適應(yīng)新環(huán)境、抓住新機(jī)遇，做出最優(yōu)的發(fā)展舉措。

1 房地產(chǎn)企業(yè)所處行業(yè)背景變化

1998年，我國開始全面取消福利分房制度，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)行業(yè)開啟了市場化需求，掀起了我國房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)浪潮，房價(jià)與此同時(shí)也悄然上漲。

2003年下半年“非典”疫情過后，出于保增長的考慮，住建部發(fā)布了“18號(hào)文”，將鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展定性為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資增長、保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要渠道，樓市價(jià)格開始迅速上漲。2007年下半年美國次貸危機(jī)逼近，很快全球股市出現(xiàn)崩盤，樓市閃跌。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國推出更為寬松的貨幣政策，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的爆發(fā)式上漲。2009年，為抑制漲勢過猛的房價(jià)，我國開始進(jìn)入調(diào)控時(shí)期。2013年，國家開始重申限購、限貸的調(diào)控。2016年底，繼中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”的定位后，2017年各地關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策也緊密發(fā)布，明確“房子是用來住的，不是用來炒的”的樓市發(fā)展方向[1]，限購、限價(jià)、限售等政策強(qiáng)硬出臺(tái)，導(dǎo)致城市房價(jià)開始出現(xiàn)了拐點(diǎn)。2020年初新冠肺炎疫情的到來，使得房地產(chǎn)成交量極其低迷，但此次國家并未為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展而推出房地產(chǎn)方面的寬松政策，反而還于2020年8月出臺(tái)了新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。在“十四五”規(guī)劃中依然堅(jiān)持“房住不炒”的定位，提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時(shí)要防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，并新提出面向市民大力發(fā)展住房租賃。

新形勢下，無論是從中央的政策定位，還是從地方的具體落實(shí)來看，已然堅(jiān)定“房住不炒”的定位，保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性、延續(xù)性，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

2 新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，拔高了的房價(jià)一方面確實(shí)給社會(huì)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，但另一方面也產(chǎn)生了相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，呈現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)面前就有諸多問題，特別是過高的金融杠桿，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1 政策環(huán)境問題

國家近年來一直堅(jiān)定調(diào)控房地產(chǎn)的決心，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，強(qiáng)化住房市場的監(jiān)管和整頓，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。通過“因城施策”、調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等形式形成房地產(chǎn)市場有效供給;通過限地價(jià)競配建、提高競買土地保證金比例、縮短土地出讓金付款期限等方式降低金融杠桿;通過盤活存量土地、節(jié)約集約用地等模式著重強(qiáng)調(diào)存量商品住房“去庫存”;通過多部門聯(lián)合、專項(xiàng)整治等行動(dòng)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場亂象、投機(jī)炒房等違法違規(guī)行為，切實(shí)維護(hù)人民合法權(quán)益，健全房地產(chǎn)市場的監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)行業(yè)上看，政府與政策是不可避開的因素。政府是房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商，并向房地產(chǎn)行業(yè)輸出政策。新形勢下，越來越嚴(yán)厲的政府監(jiān)管和越來越細(xì)化的政策法規(guī)，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的挑戰(zhàn)。

2.2 行業(yè)競爭問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多、市場集中度不高的現(xiàn)象。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是中小規(guī)模的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)間的實(shí)力相差較大，前十位巨頭房企壟斷者分布在不同的地域，占據(jù)明顯的資源優(yōu)勢，通常呈現(xiàn)區(qū)域“馬太效應(yīng)”的特點(diǎn)[2]。房地產(chǎn)企業(yè)不管規(guī)模大小，往往都隨著利潤而行、向著資源而行。大房企會(huì)強(qiáng)力擠占中小房企的生存空間，除了在一線城市搶占資源，還到二、三線城市規(guī)劃布局。一線城市的土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)政策限制更為苛刻，房地產(chǎn)開發(fā)利潤也更為豐厚，更多中小企業(yè)被迫選擇退居三、四線城市拓展業(yè)務(wù)，剩下大城市房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭往往更激烈。以廣州為例，“保利”“越秀”等國企雖然形成了一定的規(guī)模優(yōu)勢，但是本土的民企“時(shí)代中國”“合景泰富”和外來的上規(guī)模房企“碧桂園”“萬科”“綠地”等同樣在緊隨其后，因此通常具備同等條件、實(shí)力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)企業(yè)幾乎每次都會(huì)在土地招拍掛現(xiàn)場呈現(xiàn)出一番“激烈角逐、瘋狂廝殺”的景象。

房地產(chǎn)行業(yè)市場量大，但行業(yè)集中度不高，強(qiáng)區(qū)域性，同等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自身競爭力提出高要求，特別是同一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)面臨更高的競爭風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 金融風(fēng)險(xiǎn)問題

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有對(duì)金融體系的依賴度高、對(duì)資金需求量大的特點(diǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)一方面受制于國家和地區(qū)出臺(tái)的法律政策的健全程度，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資過度依賴將會(huì)帶來更高的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)[3];另一方面是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在融資結(jié)構(gòu)不合理的情況，真正達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量很少，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在對(duì)銀行的依賴程度過高、融資渠道單一、融資比例較高的問題。金融政策的松緊、金融手段的好壞、金融行為的規(guī)范與否都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的規(guī)模大小、時(shí)間長短、利率高低等產(chǎn)生巨大的影響。

新形勢下，房企融資“三道紅線”強(qiáng)勢推出，意味著房企融資渠道將面臨全方位監(jiān)管。這對(duì)于信用評(píng)級(jí)較高、負(fù)債低的房企影響不大，但對(duì)于處于高杠桿、負(fù)債高的房企無疑是當(dāng)頭一棒。按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照2019年度銷售額前50家房企進(jìn)行檔次劃分，同時(shí)踩到“三道紅線”的房企有14家，踩到“兩道紅線”的房企有10家，踩到“一道紅線”的房企有14家，全部不踩線的房企只有12家，這導(dǎo)致不少處于紅線的房企為達(dá)標(biāo)值，開始了打折甩賣售房。

2.4 發(fā)展不均問題

我國城市化的發(fā)展已歷經(jīng)七十余載。期間，大中小城市迅速發(fā)展，齊頭并進(jìn)，新型城市蓬勃發(fā)展，城市群格局基本形成[4]，如今城市化發(fā)展更多呈現(xiàn)區(qū)域性、地方性，體現(xiàn)了我國城市發(fā)展的不平衡趨勢，也體現(xiàn)了我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，而我國將長期處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國情沒有變。

部分縣域地區(qū)城市發(fā)展已放緩，甚至停滯且人口外流，但一線城市和部分強(qiáng)二線城市每年持續(xù)有大量的人口涌入。隨之出現(xiàn)的是多方面的發(fā)展不平衡問題，部分城市人口密度的逐年增加，房價(jià)持續(xù)上漲，對(duì)住房需求仍供不應(yīng)求;部分城市房地產(chǎn)市場低迷，季度連續(xù)呈現(xiàn)零交易，甚至同一座城市部分區(qū)域房價(jià)上漲驚人;部分區(qū)域房地產(chǎn)市場十年漲幅不如同期新興區(qū)域一年的漲幅。

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的“不平衡不充分”發(fā)展，帶來的是房地產(chǎn)市場的不同增值收益，因此房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的“戰(zhàn)場”，意味著它們將面臨不同的發(fā)展方向。

3 新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的思考

我國還將長期處于社會(huì)主義初級(jí)階段的國情沒有變，新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的變化，找準(zhǔn)問題，提出應(yīng)對(duì)思路，明確發(fā)展方向，制定長期發(fā)展戰(zhàn)略，提高自身競爭力，保障企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

3.1 堅(jiān)持適應(yīng)環(huán)境

為進(jìn)一步維護(hù)房地產(chǎn)秩序和人民的合法權(quán)益，我國堅(jiān)持房地產(chǎn)市場“房住不炒”的定位，加快土地流轉(zhuǎn)、保證供應(yīng)，嚴(yán)厲打擊投資房地產(chǎn)行為，專項(xiàng)整治房地產(chǎn)市場亂象。我國政府作為土地資源的供應(yīng)者、土地政策的導(dǎo)向者及房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者，房地產(chǎn)企業(yè)離不開與政府部門打交道。土地作為房地產(chǎn)依附的主要因素，沒有土地資源儲(chǔ)備，房地產(chǎn)企業(yè)也是“巧婦難為無米之炊”。同樣，房地產(chǎn)市場泡沫過分膨脹，一旦破滅，房地產(chǎn)企業(yè)將無一幸免。房地產(chǎn)企業(yè)不管是在市場監(jiān)管方面，還是在社會(huì)責(zé)任方面，都應(yīng)該義不容辭、主動(dòng)配合。

面臨越來越嚴(yán)苛的監(jiān)管、越來越細(xì)致的政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)適應(yīng)新形勢環(huán)境，有利于企業(yè)率先認(rèn)清國家對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展要求，有利于企業(yè)提前理清自身發(fā)展方向，并結(jié)合監(jiān)管政策做出應(yīng)對(duì)策略，順應(yīng)新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.2 提升競爭實(shí)力

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已在固定區(qū)域形成壁壘，新形勢下很少有人會(huì)在未經(jīng)深思熟慮、萬全思考下冒險(xiǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)更多的是來自同行之間的競爭。房地產(chǎn)行業(yè)“蛋糕”比較大，呈現(xiàn)行業(yè)集中度不高、強(qiáng)區(qū)域性的特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)同行之間的競爭，其實(shí)就相當(dāng)于某一區(qū)域同等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭。

面臨同區(qū)域同等規(guī)模的競爭對(duì)手，要想取得領(lǐng)先優(yōu)勢，更需造就“打鐵還需自身硬”的核心競爭力。不管是通過儲(chǔ)備低成本的土地資源、降低建安投入成本的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，還是通過良好信譽(yù)提高資金獲取能力、提高運(yùn)營效率獲得更高利益的差異化戰(zhàn)略;不管是通過充分研究土地政策、金融手段獲得資源與杠桿，還是通過招攬人才、合作開發(fā)取得競爭與優(yōu)勢;不管是增加土地更新城市舊改項(xiàng)目的投入，還是緊隨政策轉(zhuǎn)向開拓住房租賃市場業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)優(yōu)先考慮挖掘自身核心競爭力，持續(xù)發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，彌補(bǔ)劣勢，制定發(fā)展戰(zhàn)略，把握機(jī)遇，戰(zhàn)勝對(duì)手。

3.3 警惕金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)需要足夠的資金支持，籌資過程中，企業(yè)會(huì)轉(zhuǎn)向資本市場尋求最佳的籌資結(jié)構(gòu)。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴程度過高、融資渠道單一，籌資過程中企業(yè)將不可避免地受到自身規(guī)模、信譽(yù)度及不同發(fā)展階段不利因素的影響。金融政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的規(guī)模大小、時(shí)間長短、利率高低等產(chǎn)生巨大的影響。從籌備到開發(fā)建設(shè)，再到完成銷售的一系列過程中，房地產(chǎn)企業(yè)有可能出現(xiàn)大量難以預(yù)測的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，擁有良好的資金資源也是競爭對(duì)手難以替代、難以模仿的戰(zhàn)略性資源[5]。

為了在激烈的競爭中獲得一席之地，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債，達(dá)到“三道紅線”的綠檔標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)增設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備金，提前識(shí)別金融風(fēng)險(xiǎn)，做出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)舉措，規(guī)避、轉(zhuǎn)移和降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 選擇增長區(qū)域

衡量房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況可以分為三大階段因素，正所謂“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，一是金融信貸政策會(huì)短期刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，二是建設(shè)用地指標(biāo)的供應(yīng)量決定房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模，三是房地產(chǎn)市場能否長期持續(xù)發(fā)展取決于人口的流動(dòng)和匯聚，這3個(gè)因素在我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡的當(dāng)下有著巨大的影響，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展主要呈現(xiàn)區(qū)域性與規(guī)律性。

某區(qū)域房子價(jià)格能夠保持高增長，那是確實(shí)具備一定的價(jià)值，包括但不限于以下因素：具有未來前景規(guī)劃、位于良好的地段、配備便捷的公共交通、擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源、大量企業(yè)就業(yè)崗位等。

房地產(chǎn)企業(yè)可通過多分析某城市、某區(qū)域的上述影響因素，結(jié)合市場行情估算對(duì)比不同城市、不同區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值的增長速率，摒棄低價(jià)值區(qū)域，選擇更適合競爭發(fā)力的陣地，為企業(yè)增值收益進(jìn)行長期的規(guī)劃布局。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金大、周期長、復(fù)雜而系統(tǒng)的工程項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會(huì)遇到許多問題和風(fēng)險(xiǎn)，這就需要企業(yè)對(duì)自身方面的經(jīng)營管理提出要求，在新形勢下，只有洞察環(huán)境，適應(yīng)變化、抓住機(jī)遇，針對(duì)影響因素明確自身的發(fā)展方向，才能提升企業(yè)的競爭實(shí)力，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利收益，做出最優(yōu)的發(fā)展舉措，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]劉鶴.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究[J].科技經(jīng)濟(jì)市場，2018（6）：58-59，144.

[2]肖遙.房地產(chǎn)業(yè)集中度加速提升房企轉(zhuǎn)型開拓發(fā)展新空間[N].中國建設(shè)報(bào)，2019-01-08（006）.

[3]熊秀云.關(guān)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的幾點(diǎn)思考[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2019，27（14）：248.

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