淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目投資測(cè)算財(cái)務(wù)分析

文/謝承偉

房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，在歷年GDP占比中呈逐年上升的趨勢(shì)。從1978年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)至今已走過(guò)四十多年，行業(yè)發(fā)展由粗獷化轉(zhuǎn)向規(guī)?；⒕?xì)化、規(guī)范化。房地產(chǎn)投資測(cè)算既是拿項(xiàng)目的可研需要，也是后續(xù)開(kāi)發(fā)和財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)，做好房地產(chǎn)投資測(cè)算有著非常重要的經(jīng)濟(jì)意義。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)測(cè)算是對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況預(yù)測(cè)，有幾個(gè)重要假設(shè)依據(jù)：拿地方式、項(xiàng)目指標(biāo)、工程成本和進(jìn)度、銷(xiāo)售和回款安排、期間費(fèi)用及資金籌措。

一、土地取得方式和價(jià)格的財(cái)務(wù)分析

土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要組成部分，其取得方式和價(jià)格對(duì)項(xiàng)目效益影響巨大。目前主流拿地方式分四大類(lèi)：“招拍掛”、收并購(gòu)、合作建房與委托代建、勾地。

（一）“招拍掛”

“招拍掛”是土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌制度的簡(jiǎn)稱(chēng)，是最為規(guī)范的拿地方式。因土地出讓方為國(guó)家，相關(guān)成本均可列支，在企業(yè)所得稅和土地增值稅抵扣上不存在爭(zhēng)議。收并購(gòu)方式分為資產(chǎn)收購(gòu)和股權(quán)收購(gòu)。

（二）收并購(gòu)

資產(chǎn)收購(gòu)是直接以貨幣資產(chǎn)從業(yè)主手中購(gòu)買(mǎi)土地的使用權(quán)，包括未開(kāi)發(fā)的土地、在建中的項(xiàng)目、已建成未售的項(xiàng)目?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”，導(dǎo)致資產(chǎn)收購(gòu)只能是對(duì)已完成一定投資額的在建工程收購(gòu)。在實(shí)際操作中，購(gòu)買(mǎi)在建工程，資金投入大、手續(xù)繁瑣、辦理流程復(fù)雜、稅費(fèi)極高，故鮮少公司使用。股權(quán)收購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)購(gòu)買(mǎi)持有土地的項(xiàng)目或上級(jí)公司的股權(quán)，以達(dá)到能控制和支配該塊土地的收購(gòu)方式。股權(quán)收購(gòu)的表現(xiàn)手法多樣化，包括購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目或上級(jí)公司的股權(quán)、持有土地一方以土地作價(jià)入股收購(gòu)方、設(shè)立項(xiàng)目公司與持有土地一方項(xiàng)目公司合并、持有土地公司先分立再合并到收購(gòu)方公司等方式。股權(quán)收購(gòu)的方式如稅收籌劃得當(dāng)可大幅降低購(gòu)地成本，但更易受到國(guó)家財(cái)稅政策影響和遭到稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查。

（三）合作建房與委托代建

合作建房是指持有土地的公司性質(zhì)不變，以土地作為資本，合作方根據(jù)協(xié)議出資并運(yùn)作，待房子建成后，按照協(xié)議約定來(lái)分房子。委托代建是指開(kāi)發(fā)商根據(jù)委托方的需求提供從土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)管理、工程施工到最終將產(chǎn)品提供給委托方的全過(guò)程服務(wù)。合作建房和委托代建方式需要公司有相當(dāng)水準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)和管理團(tuán)隊(duì)，一般只有大開(kāi)發(fā)商采取這種方式。

（四）勾地

勾地是指購(gòu)買(mǎi)方提前與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎi定供地計(jì)劃、規(guī)劃指標(biāo)、地價(jià)等條件，推動(dòng)政府按開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求進(jìn)行掛牌，企業(yè)再通過(guò)招拍掛途徑獲取土地。勾地，需要購(gòu)買(mǎi)方與當(dāng)?shù)卣辛己玫年P(guān)系，購(gòu)買(mǎi)方往往需承擔(dān)凈地前的拆遷和場(chǎng)平工作，一般是有影響力的本土企業(yè)才能使用。拓展部門(mén)應(yīng)理清具體拿地方式，獲取地塊大概價(jià)格和技術(shù)指標(biāo)。不同的方式對(duì)資金、稅款影響巨大，財(cái)務(wù)部可提前介入，在可能的拿地方式中將土地成本及稅負(fù)影響降到最低。

二、項(xiàng)目指標(biāo)是做好單方成本的重要指標(biāo)

項(xiàng)目指標(biāo)，主要包括土地面積、容積率、建筑面積、綠化率等。土地面積是指一宗地權(quán)屬界線(xiàn)范圍內(nèi)土地的面積。容積率是指一定地塊內(nèi)，地上計(jì)容建筑面積與建筑用地面積的比值?？偨ㄖ娣e包括地上計(jì)容建筑面積、地下建筑面積、不算容積率的建筑面積。從土地面積、容積率、總建筑面積可以算出土地樓面價(jià)。綠化率，是指綠化用地面積與總用地面積之比。容積率、綠化率這兩個(gè)指標(biāo)關(guān)系到項(xiàng)目小區(qū)的舒適度，間接影響開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)，與項(xiàng)目測(cè)算的總收入有關(guān)。但需關(guān)注容積率和可售面積的關(guān)系，容積率越小，雖然小區(qū)的舒適度會(huì)提高，但項(xiàng)目的可售面積會(huì)變小，導(dǎo)致單方可售面積成本增加。對(duì)于我們財(cái)務(wù)人員，在做項(xiàng)目投資測(cè)算時(shí)，需重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)有土地面積、可售面積、地下建筑面積，這幾個(gè)指標(biāo)對(duì)單方成本影響較大。

三、科學(xué)、合理測(cè)算和安排工程成本

工程成本指除土地費(fèi)用外的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，一般包括前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)。前期費(fèi)用包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審圖費(fèi)等。建安費(fèi)用包括主體建筑費(fèi)用和主體安裝費(fèi)用。公司一般會(huì)進(jìn)行細(xì)分，如主體建筑費(fèi)用可分為基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修、門(mén)窗工程、公共部位裝修、室內(nèi)裝修等，主體安裝費(fèi)用分為室內(nèi)水暖氣電、設(shè)備及安裝費(fèi)、弱電工程?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包括室外給排水工程費(fèi)、小市政熱力工程費(fèi)、室外燃?xì)馔饩€(xiàn)工程費(fèi)、室外消防工程費(fèi)、電力工程費(fèi)、室外智能化工程費(fèi)、道路工程、市政接口費(fèi)、園林綠化費(fèi)等。公共配套費(fèi)主要指為建造包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理和社區(qū)服務(wù)及綠地等公共設(shè)施產(chǎn)生的費(fèi)用。

四、及時(shí)預(yù)算銷(xiāo)售和回款節(jié)點(diǎn)

營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型、施工進(jìn)度預(yù)計(jì)產(chǎn)品售價(jià)、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)編制銷(xiāo)售及回款計(jì)劃表。

資金籌措的假設(shè)前提是公司總能籌足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金。

當(dāng)上述的項(xiàng)目投資測(cè)算依據(jù)都拿到后，財(cái)務(wù)部就可對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算了，一般按照收入預(yù)計(jì)、成本預(yù)計(jì)、稅金預(yù)計(jì)的順序進(jìn)行。項(xiàng)目投資測(cè)算財(cái)務(wù)指標(biāo)表格至少包括利潤(rùn)表和現(xiàn)金流表。

拓展部考察地塊后，如該地塊有前景，公司會(huì)安排前期部和營(yíng)銷(xiāo)部實(shí)地考察，走訪(fǎng)周邊樓盤(pán)，對(duì)該區(qū)域的產(chǎn)品定位、去化率進(jìn)行了解。設(shè)計(jì)部根據(jù)項(xiàng)目指標(biāo)設(shè)計(jì)產(chǎn)品類(lèi)型及數(shù)量，工程部根據(jù)實(shí)際情況編制施工計(jì)劃表，營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品定位，包括但不限于采用周邊樓盤(pán)定價(jià)法的方式來(lái)預(yù)計(jì)產(chǎn)品售價(jià)，根據(jù)施工計(jì)劃安排銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，按月分產(chǎn)品類(lèi)型編制銷(xiāo)售計(jì)劃表發(fā)給財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部根據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃表的數(shù)據(jù)計(jì)算填列項(xiàng)目現(xiàn)金流表的收入項(xiàng)。

五、期間費(fèi)用和資金籌措的測(cè)算安排

成本預(yù)計(jì)主要是土地費(fèi)用、工程成本、期間費(fèi)用的預(yù)計(jì)。拓展部將土地費(fèi)用按節(jié)點(diǎn)拆分發(fā)給財(cái)務(wù)部。成本部和工程部配合將工程成本按月拆分后發(fā)給財(cái)務(wù)部。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用一般按照項(xiàng)目工程成本（不包括土地費(fèi)用）的比例預(yù)計(jì)。管理費(fèi)用預(yù)計(jì)有兩種方法，一種按照營(yíng)業(yè)收入的比例來(lái)預(yù)計(jì)，一種按照預(yù)計(jì)管理人數(shù)乘單人費(fèi)用來(lái)預(yù)計(jì)。銷(xiāo)售費(fèi)用一般按照營(yíng)業(yè)收入的比例預(yù)計(jì)。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和管理費(fèi)用按月平均拆分填列到現(xiàn)金流表中，銷(xiāo)售費(fèi)用需營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)按月拆分。

財(cái)務(wù)部根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)部的收入數(shù)據(jù)按月計(jì)算稅金，不僅考慮增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種的預(yù)繳因素，還要考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅的清算因素。財(cái)務(wù)部應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注地下建筑、公共配套對(duì)土地增值稅和所得稅的影響。財(cái)務(wù)部根據(jù)“月初資金余額+月收入+月投資額-月成本-月稅金”的公式計(jì)算月資金累計(jì)凈值，根據(jù)月資金累計(jì)凈值來(lái)制定融資計(jì)劃。融資計(jì)劃需考慮實(shí)際情況，依據(jù)施工計(jì)劃預(yù)計(jì)融資放款時(shí)點(diǎn)和金額，并計(jì)算利息。

經(jīng)過(guò)上述的數(shù)據(jù)處理，財(cái)務(wù)部會(huì)得出按月填列的包括收入、成本、稅金、投融資及利息等要素的現(xiàn)金流表和項(xiàng)目利潤(rùn)表。我們根據(jù)現(xiàn)金流表和項(xiàng)目利潤(rùn)表對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行靜態(tài)和動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。

靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，主要包括最大資金需求峰值、凈利潤(rùn)率、股東投資回報(bào)率、靜態(tài)投資回收期、凈利潤(rùn)等。最大資金需求峰值，是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中不考慮融資因素，累計(jì)資金需求最大的金額，反映項(xiàng)目對(duì)資金需求的規(guī)模，如超過(guò)公司所能籌集的最大資金量，項(xiàng)目不具可行性。凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目的凈利潤(rùn)占營(yíng)業(yè)凈額的百分比，綜合反映項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效率，如項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率低于公司要求，除非公司出于規(guī)模擴(kuò)展的考慮，不然是不可行的。股東投資回報(bào)率是指項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)占股東投資的百分比，是股東選擇項(xiàng)目投資的重要考慮因素，如低于股東要求的回報(bào)率，一般會(huì)放棄該項(xiàng)目。靜態(tài)投資回收期是不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素，以投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量收回原始總投資所需時(shí)間，可以體現(xiàn)項(xiàng)目的回本能力，一般應(yīng)接近或小于同行業(yè)或者同類(lèi)型項(xiàng)目的投資回收期。

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)是考慮了貨幣時(shí)間價(jià)值的，其主要包括內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期等。內(nèi)部收益率（IRR）定義是使資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率常和公司融資成本進(jìn)行比較，當(dāng)內(nèi)部收益率大于公司的融資成本時(shí)，該項(xiàng)目是值得投資的；反之，該項(xiàng)目不可行。但項(xiàng)目的現(xiàn)金流為非常態(tài)的情況下，內(nèi)部收益率會(huì)失效，會(huì)出現(xiàn)多個(gè)數(shù)值，這時(shí)的內(nèi)部收益率就不具有參考性。凈現(xiàn)值（NPV）是指未來(lái)資金流入現(xiàn)值與未來(lái)資金流出現(xiàn)值的差額。項(xiàng)目投資測(cè)算的凈現(xiàn)值的預(yù)計(jì)折現(xiàn)率是公司可以接受的最低投資機(jī)會(huì)成本，一般采用銀行同期貸款利率來(lái)確定。如果項(xiàng)目的凈現(xiàn)值小于公司所要求的最低投資機(jī)會(huì)成本，該項(xiàng)目不具可行性。凈現(xiàn)值是項(xiàng)目投資測(cè)算的基本指標(biāo)，往往和內(nèi)部收益率一起使用。動(dòng)態(tài)投資回收期是根據(jù)現(xiàn)值計(jì)算的投資回收期，考慮了貨幣時(shí)間價(jià)值，該指標(biāo)應(yīng)接近或小于同行業(yè)或者同類(lèi)型項(xiàng)目的投資回收期，一般說(shuō)來(lái)越小越好。

綜上，房地產(chǎn)投資測(cè)算財(cái)務(wù)分析是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程，并非一成不變，需各部門(mén)密切配合，根據(jù)環(huán)境的變化而不斷修正[1]。對(duì)于財(cái)務(wù)指標(biāo)，不能光看單一指標(biāo)，需要綜合考慮。比如因項(xiàng)目產(chǎn)品的差異性，初期推出的產(chǎn)品很暢銷(xiāo)，但后期產(chǎn)品滯銷(xiāo)，內(nèi)部收益率會(huì)虛大，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期兩個(gè)指標(biāo)。在互斥項(xiàng)目的選擇上還要考慮凈現(xiàn)值率指標(biāo)，在其他指標(biāo)都接近的情況下，選凈現(xiàn)值率大的。只有這樣，才能最為有效地為房地產(chǎn)企業(yè)做好項(xiàng)目投資測(cè)算財(cái)務(wù)分析，規(guī)范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。