基于國(guó)家營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)體系的不動(dòng)產(chǎn)登記評(píng)價(jià)分析

葉必召

摘要：本文通過(guò)比較分析、定性和定量分析相結(jié)合的方法，從評(píng)價(jià)體系概況、評(píng)價(jià)重點(diǎn)、工作機(jī)制等方面，分析登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)的評(píng)價(jià)現(xiàn)狀，指出當(dāng)前存在指標(biāo)設(shè)計(jì)缺陷、工作機(jī)制不完善、指標(biāo)領(lǐng)域工作不到位的問(wèn)題，提出建議。目的是幫助更多行業(yè)人員清晰了解國(guó)家營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)體系中的登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)，優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域營(yíng)商環(huán)境。

關(guān)鍵詞：營(yíng)商環(huán)境；評(píng)價(jià)體系；財(cái)產(chǎn)；評(píng)價(jià)指標(biāo)

“營(yíng)商環(huán)境”一詞最早來(lái)源于世界銀行“Doing Business”（簡(jiǎn)稱“DB”）項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告，旨在通過(guò)從企業(yè)全生命周期所適用的法規(guī)進(jìn)行評(píng)估，橫向比較各經(jīng)濟(jì)體商業(yè)監(jiān)管環(huán)境。從2003年發(fā)布首部《營(yíng)商環(huán)境報(bào)告》，多年來(lái)持續(xù)對(duì)全球190個(gè)經(jīng)濟(jì)體的營(yíng)商環(huán)境開(kāi)展調(diào)查評(píng)價(jià)并發(fā)布報(bào)告。北京、上海代表中國(guó)參加DB評(píng)價(jià)，在《2020年?duì)I商環(huán)境報(bào)告》中，我國(guó)營(yíng)商環(huán)境全球排名從2014年的96名上升至第31位，連續(xù)兩年被世界銀行評(píng)為全球營(yíng)商環(huán)境改善幅度最大的十個(gè)經(jīng)濟(jì)體之一。2005年，DB評(píng)價(jià)報(bào)告新增登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)相關(guān)內(nèi)容，我國(guó)登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)一直處于中上水平，整體高于國(guó)家營(yíng)商環(huán)境總排名，最新報(bào)告顯示，我國(guó)登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)位列全球第28位，如表1所示，較2014年的48名取得了一定的進(jìn)步，如圖1所示。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)現(xiàn)狀分析

（一）國(guó)家營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2018年，國(guó)家發(fā)展改革委根據(jù)國(guó)務(wù)院的部署要求，牽頭構(gòu)建國(guó)家營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)（簡(jiǎn)稱“國(guó)評(píng)”）體系，選取22個(gè)城市組織開(kāi)展?fàn)I商環(huán)境試評(píng)價(jià)。2019年對(duì)直轄市、省會(huì)城市和部分地縣級(jí)市等41個(gè)城市開(kāi)展評(píng)價(jià)和東北地區(qū)21個(gè)城市開(kāi)展試評(píng)價(jià)，并發(fā)布我國(guó)營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)領(lǐng)域首部國(guó)家權(quán)威報(bào)告《中國(guó)營(yíng)商環(huán)境報(bào)告2020》。2020年在全國(guó)范圍內(nèi)80個(gè)城市及18個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)開(kāi)展評(píng)價(jià)，發(fā)布《中國(guó)營(yíng)商環(huán)境報(bào)告2021》。國(guó)評(píng)體系以DB評(píng)價(jià)體系為基礎(chǔ)，從衡量企業(yè)全生命周期、反映城市投資吸引力、體現(xiàn)監(jiān)管和服務(wù)三個(gè)維度構(gòu)建，從2018年最初的23個(gè)一級(jí)指標(biāo)、106個(gè)二級(jí)指標(biāo)，經(jīng)不斷完善精簡(jiǎn)為目前的18個(gè)一級(jí)指標(biāo)、87個(gè)二級(jí)指標(biāo)。在企業(yè)全生命周期鏈條視角，設(shè)置開(kāi)辦企業(yè)、勞動(dòng)力市場(chǎng)監(jiān)管、辦理建筑許可、政府采購(gòu)、招標(biāo)投標(biāo)、獲得電力、獲得用水用氣、登記財(cái)產(chǎn)、獲得信貸、保護(hù)中小投資者、知識(shí)產(chǎn)權(quán)創(chuàng)造保護(hù)和運(yùn)用、跨境貿(mào)易、納稅、執(zhí)行合同、辦理破產(chǎn)15個(gè)指標(biāo)，完整反映企業(yè)從開(kāi)辦到注銷的全生命周期，衡量中小企業(yè)獲得感和辦事便利度。從城市高質(zhì)量發(fā)展視角，設(shè)置市場(chǎng)監(jiān)管、政務(wù)服務(wù)、包容普惠創(chuàng)新3個(gè)指標(biāo)，綜合評(píng)價(jià)投資貿(mào)易便利度和吸引力，衡量城市高質(zhì)量基本面。2021年9月，世界銀行集團(tuán)高管層決定中止《營(yíng)商環(huán)境報(bào)告》及其數(shù)據(jù)的發(fā)布，2022年2月，發(fā)布“宜商環(huán)境”評(píng)價(jià)體系（簡(jiǎn)稱“BEE”）預(yù)概念說(shuō)明文件，將原DB的12個(gè)一級(jí)指標(biāo)修改、調(diào)整成BEE的10個(gè)一級(jí)指標(biāo)，其中“獲取經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所”指標(biāo)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)租賃、產(chǎn)權(quán)和城市規(guī)劃法規(guī)的質(zhì)量，公共服務(wù)質(zhì)量和信息透明度，獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的效率，內(nèi)容涉及原DB指標(biāo)中的“辦理建筑許可”及“登記財(cái)產(chǎn)”，如表2所示。

（二）登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)內(nèi)涵

值得注意的是，國(guó)評(píng)體系登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)在2018年最初制訂中名為“不動(dòng)產(chǎn)登記”，包含不動(dòng)產(chǎn)登記程序、時(shí)間、成本、土地管理質(zhì)量指數(shù)4個(gè)二級(jí)指標(biāo)。從一級(jí)指標(biāo)名稱看，“不動(dòng)產(chǎn)登記”更加直接地將財(cái)產(chǎn)聚焦于不動(dòng)產(chǎn)；從二級(jí)指標(biāo)看，基本沿用DB登記財(cái)產(chǎn)的4個(gè)二級(jí)指標(biāo)；從基本內(nèi)涵上看，均衡量一個(gè)有限責(zé)任公司（買方）從另一個(gè)企業(yè)（賣方）購(gòu)買一個(gè)財(cái)產(chǎn)（限不動(dòng)產(chǎn)），并把此財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)從賣方轉(zhuǎn)移到買方使買方能使用此財(cái)產(chǎn)、或?qū)⒋素?cái)產(chǎn)作為貸款抵押、或?qū)⒋素?cái)產(chǎn)賣掉的所有手續(xù)，以及完成每項(xiàng)手續(xù)所需的時(shí)間和費(fèi)用。同時(shí)，評(píng)估土地行政管理質(zhì)量，包括基礎(chǔ)設(shè)施的可靠性、信息透明度、地理覆蓋范圍、土地爭(zhēng)議解決等維度的綜合評(píng)價(jià)。

不同的是，國(guó)評(píng)體系解釋了程序包括申請(qǐng)、受理、審核、登簿、發(fā)證等環(huán)節(jié)，與我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》所需程序保持一致。而DB土地管理質(zhì)量還包含平等獲得財(cái)產(chǎn)權(quán)內(nèi)容，即考察男性和女性是否平等擁有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。2019年經(jīng)過(guò)優(yōu)化調(diào)整，該指標(biāo)名稱修改為“登記財(cái)產(chǎn)”，增加了“便利度”二級(jí)指標(biāo)，考察流程的精簡(jiǎn)優(yōu)化、數(shù)據(jù)共享與公開(kāi)、申請(qǐng)證明材料的清理和規(guī)范、提升便民服務(wù)效率和質(zhì)量等，順應(yīng)了當(dāng)前深化“放管服”改革要求，引導(dǎo)各地落細(xì)落實(shí)國(guó)家決策部署。同時(shí)，“流程”強(qiáng)調(diào)企業(yè)所需經(jīng)歷的政府審批和外部辦事所有流程，包括與政府機(jī)構(gòu)、檢查員、公證人、律師和中介之間的任何互動(dòng)，從簽訂合同或房源核驗(yàn)開(kāi)始，到完成繳費(fèi)并領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為止，2020年與2019年基本保持一致，如表3所示。

（三）登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)方式

DB評(píng)價(jià)方法主要圍繞指標(biāo)設(shè)計(jì)一個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)化假設(shè)案例，以普遍性、一般化的方式限定交易條件，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，問(wèn)卷受訪者通過(guò)模擬在本經(jīng)濟(jì)體案例操作下遇到的情況，得出登記財(cái)產(chǎn)所需手續(xù)、時(shí)間、成本等相對(duì)準(zhǔn)確的定量數(shù)據(jù)，按照不同層級(jí)的指標(biāo)分別賦以不同權(quán)重，通過(guò)前沿距離法測(cè)算其與最佳表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)體的“前沿距離”，稱前沿距離分?jǐn)?shù)（也稱營(yíng)商環(huán)境便利度分?jǐn)?shù)）。信息采集主要考察有效的產(chǎn)權(quán)交易和保護(hù)法律法規(guī)，反映產(chǎn)權(quán)和投資者的保護(hù)力度。我國(guó)評(píng)價(jià)由評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方聯(lián)合參與的評(píng)價(jià)團(tuán)隊(duì)具體實(shí)施，通過(guò)登記財(cái)產(chǎn)涉及的政府部門參評(píng)和企業(yè)滿意度測(cè)評(píng)，以問(wèn)卷填報(bào)、實(shí)地調(diào)研、數(shù)據(jù)抽查核實(shí)、大數(shù)據(jù)抓取相結(jié)合等方式相互印證調(diào)查數(shù)據(jù)，客觀反映環(huán)節(jié)、時(shí)間、成本等實(shí)際情況。與世界銀行相比，我國(guó)調(diào)查對(duì)象主要有各種性質(zhì)、規(guī)模、行業(yè)的企業(yè)、政府部門和專業(yè)人士，來(lái)源更加豐富，收集方式更加多樣化，城市覆蓋面更加廣泛，而世界銀行指標(biāo)數(shù)據(jù)大部分來(lái)自企業(yè)調(diào)研，委托第三方機(jī)構(gòu)自行收集，主要采取調(diào)查問(wèn)卷的方式，只評(píng)估經(jīng)濟(jì)體首都或最大、第二大的商業(yè)城市。我國(guó)和世界銀行均采取“前沿距離”得分法，但賦值權(quán)重不同。其公式為：

DTF＝（w－d）/（w－f）

DTF為前沿距離值，w為該指標(biāo)的最差值，d為被評(píng)對(duì)象實(shí)際值，f為最優(yōu)值。

在登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)中，土地管理質(zhì)量指數(shù)、便利度屬于制度類指標(biāo)，即正向指標(biāo)，觀測(cè)值（即實(shí)際值）越大越好；而流程、耗時(shí)、費(fèi)用為逆向指標(biāo)，觀測(cè)值越小越好。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)問(wèn)題辨析

（一）登記制度的差異導(dǎo)致指標(biāo)設(shè)計(jì)存在缺陷

DB評(píng)價(jià)體系由世界銀行制定，世界銀行是聯(lián)合國(guó)為二戰(zhàn)后重建在布雷頓森林會(huì)議上設(shè)立的專門機(jī)構(gòu)，旨在構(gòu)建以美國(guó)為首的國(guó)際貨幣體系新秩序。DB指標(biāo)“Registering property”，直譯為登記財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上符合我國(guó)“不動(dòng)產(chǎn)登記”相關(guān)法律規(guī)定的規(guī)范表述和語(yǔ)法習(xí)慣，體現(xiàn)了我國(guó)營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)深受世界銀行的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記在國(guó)際上通常有契約登記、托倫斯登記、權(quán)利登記三種登記制度，我國(guó)實(shí)行權(quán)利登記制度，采取實(shí)質(zhì)主義登記，大部分物權(quán)的設(shè)立或轉(zhuǎn)移，一般需經(jīng)政府機(jī)構(gòu)登記才生效。由于我國(guó)土地管理政策有其特殊性，不同于采取契約登記制度、托倫斯登記制度的美國(guó)、日本、英國(guó)、新加坡等私有制為主的國(guó)家，采用DB指標(biāo)的衡量標(biāo)準(zhǔn)會(huì)導(dǎo)致國(guó)評(píng)指標(biāo)設(shè)計(jì)具有先天缺陷。

1.評(píng)價(jià)重點(diǎn)含義不明

例如，在“流程”指標(biāo)中，評(píng)價(jià)的是企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所需經(jīng)歷的政府審批和外部辦事流程，包括買方或賣方與政府機(jī)構(gòu)、檢查人員、公證人員、律師及中介的任何互動(dòng)，不符合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的特點(diǎn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行依申請(qǐng)登記原則，流程從向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)開(kāi)始。如果涉及檢查人員、公證人員、律師及中介，并非政策強(qiáng)制要求，實(shí)際上已不符合標(biāo)準(zhǔn)化、一般化的案例情形。而西方國(guó)家的產(chǎn)權(quán)登記制度決定了律師在不動(dòng)產(chǎn)買賣中的重要地位，律師是不可或缺的組成部分，可以保障買賣雙方的權(quán)利利益。

2.衡量范圍缺乏可比性

登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)的衡量從房源核驗(yàn)開(kāi)始，到領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為止，但實(shí)際上房源核驗(yàn)并非法定程序，根據(jù)國(guó)土資源部相關(guān)要求，屬于多余的前置條件，此流程受各地的房地產(chǎn)限購(gòu)影響區(qū)域差異性大，橫向可比性不強(qiáng)。我國(guó)物權(quán)記載于登記簿即生效，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證根據(jù)申請(qǐng)人需要自行安排時(shí)間，具有很大的時(shí)間彈性，納入衡量范圍不具有考察意義。

3.指標(biāo)設(shè)定功能重復(fù)

土地管理質(zhì)量指數(shù)和便利度指標(biāo)考察的內(nèi)容均包含土地信息管理、信息公開(kāi)和信息共享等制度、機(jī)制，流程、耗時(shí)表現(xiàn)了便利度水平。

4.評(píng)價(jià)導(dǎo)向不全面

登記財(cái)產(chǎn)評(píng)價(jià)提倡提升效率和便利化，要同時(shí)注重登記質(zhì)量和效率，僅靠效率不足以使監(jiān)管環(huán)境良好運(yùn)行，必須制定保障措施，以確保高質(zhì)量的監(jiān)管環(huán)境。

（二）迎評(píng)工作機(jī)制尚未有效運(yùn)行

由于每年評(píng)價(jià)指標(biāo)的調(diào)整和參評(píng)城市的變化，許多城市及部門尚未建立一套成熟的迎評(píng)工作機(jī)制，從而在參評(píng)時(shí)，由于準(zhǔn)備不足沒(méi)有完整、準(zhǔn)確作答或提交材料，無(wú)法客觀、真實(shí)地反映當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境全貌。

1.統(tǒng)籌推動(dòng)機(jī)制不健全

許多地方并未成立專門的營(yíng)商環(huán)境建設(shè)機(jī)構(gòu)，營(yíng)商環(huán)境迎評(píng)工作多由當(dāng)?shù)匕l(fā)展改革委、商務(wù)局或政府辦負(fù)責(zé)，受人員力量及工作重心的制約，往往表現(xiàn)得不夠重視。但登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)，涉及資規(guī)、住建、稅務(wù)部門，甚至可能需要法院、公安、民政等部門配合，例如，沒(méi)有專門負(fù)責(zé)的機(jī)構(gòu)很難形成對(duì)指標(biāo)的統(tǒng)籌推動(dòng)、跟蹤評(píng)估、溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。

2.協(xié)同配合機(jī)制有待加強(qiáng)

雖然登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)已明確了牽頭部門，但牽頭部門未充分發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，在指標(biāo)難點(diǎn)、堵點(diǎn)研究解決上主動(dòng)性不足，時(shí)效性不強(qiáng)。同時(shí)，配合部門參與的積極性不高，對(duì)部門職責(zé)分工尚不清晰，缺乏日常工作的聯(lián)系對(duì)接和溝通協(xié)調(diào)。

3.省市上下聯(lián)動(dòng)不夠

地方業(yè)務(wù)主管部門對(duì)接聯(lián)系不夠緊密，存在省級(jí)政策措施傳導(dǎo)落地不扎實(shí)、市級(jí)訴求上傳研究解決不到位的現(xiàn)象。省級(jí)單位未能快速、有效的了解、參與和指導(dǎo)迎評(píng)工作。

4.迎評(píng)團(tuán)隊(duì)有待進(jìn)一步強(qiáng)化

參評(píng)城市因人員更換調(diào)整，存在經(jīng)驗(yàn)不足、團(tuán)隊(duì)配合不默契、前期材料準(zhǔn)備不充分等情況，會(huì)影響填報(bào)質(zhì)量。有些填報(bào)人員對(duì)評(píng)價(jià)工作不重視，對(duì)業(yè)務(wù)理解不準(zhǔn)確，導(dǎo)致填報(bào)數(shù)據(jù)存在偏差。

（三）評(píng)價(jià)結(jié)果反饋的問(wèn)題

目前，受限于交易和登記兩項(xiàng)密切相關(guān)的業(yè)務(wù)分散在兩個(gè)部門管理，環(huán)節(jié)、審批時(shí)間的精簡(jiǎn)進(jìn)入瓶頸，只能通過(guò)“一窗”的方式改變受理的形式。成本執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，部分地區(qū)根據(jù)財(cái)力通過(guò)政府買單實(shí)現(xiàn)減免收費(fèi)。事實(shí)上最大的成本在于交易環(huán)節(jié)的中介費(fèi)，或特殊情況下可能發(fā)生的公證費(fèi)、律師費(fèi)。而土地質(zhì)量管理指數(shù)和便利度，因強(qiáng)制性政策和指導(dǎo)性意見(jiàn)各地執(zhí)行的差異和自主創(chuàng)新的選擇成為評(píng)價(jià)時(shí)與前沿水平的主要拉分項(xiàng)。

第一，部門間的業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)互通共享能力不足。不動(dòng)產(chǎn)登記所需的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公證書、戶口簿等材料互通共享不充分，未能有效直接調(diào)用，數(shù)據(jù)資源難以支撐業(yè)務(wù)場(chǎng)景應(yīng)用。第二，登記數(shù)據(jù)質(zhì)量有待提升。尚未建立健全日常登記簿和數(shù)據(jù)入庫(kù)質(zhì)量保障機(jī)制，無(wú)法確保數(shù)據(jù)的全面準(zhǔn)確性。第三，電子證照推廣使用力度不夠。根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查，多數(shù)企業(yè)表示不清楚在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)是否能采用電子營(yíng)業(yè)執(zhí)照、不動(dòng)產(chǎn)電子證書（證明），體現(xiàn)了電子材料推廣應(yīng)用不夠廣泛。第四，自助服務(wù)有待加強(qiáng)。未建立不動(dòng)產(chǎn)登記24小時(shí)自助服務(wù)專區(qū)，智能化手段運(yùn)用不足，未能通過(guò)大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、人工智能等技術(shù)打造智慧平臺(tái)或智慧登記服務(wù)大廳。

三、優(yōu)化與提升建議

（一）迎評(píng)工作機(jī)制層面

1.加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，打造迎評(píng)團(tuán)隊(duì)

首先，參評(píng)城市要從政府的高度，高位推動(dòng)形成迎評(píng)各項(xiàng)工作機(jī)制，例如，構(gòu)建頂層政策體系、會(huì)商調(diào)度機(jī)制、督查考核機(jī)制、工作通報(bào)機(jī)制、培訓(xùn)研討機(jī)制。其次，成立專門負(fù)責(zé)營(yíng)商環(huán)境建設(shè)的機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌謀劃各項(xiàng)工作制度的落實(shí)，例如，黑龍江省、遼寧省成立營(yíng)商環(huán)境建設(shè)局。再次，梳理指標(biāo)考察重點(diǎn)，明確登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)牽頭部門和配合部門責(zé)任，既要各司其職、各盡其責(zé)，又要左右協(xié)同、密切配合。強(qiáng)化省市上下聯(lián)動(dòng)，建立由省級(jí)指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)、市級(jí)填報(bào)團(tuán)隊(duì)、組織保障團(tuán)隊(duì)組成的迎評(píng)團(tuán)隊(duì)，省級(jí)指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)迎評(píng)各階段業(yè)務(wù)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)等工作，市級(jí)填報(bào)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)指標(biāo)評(píng)價(jià)準(zhǔn)備和填報(bào)等工作，營(yíng)商環(huán)境建設(shè)組織機(jī)構(gòu)要做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和組織保障。最后，注重迎評(píng)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)管理，暢通溝通渠道，及時(shí)更新人員調(diào)整，注重日常的經(jīng)驗(yàn)交流分享，開(kāi)展培訓(xùn)研討，強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)素質(zhì)，適時(shí)開(kāi)展模擬測(cè)評(píng)，提前熱身和練兵。

2.對(duì)標(biāo)評(píng)價(jià)指引，做好迎評(píng)準(zhǔn)備

首先，營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)評(píng)估政策落實(shí)情況再通過(guò)組織專題座談、問(wèn)卷填報(bào)等方式進(jìn)行部門調(diào)研。因此，在日常工作中，要梳理政策清單，整理佐證材料，準(zhǔn)備典型案例，做好提煉總結(jié)，以便在填報(bào)時(shí)完整、準(zhǔn)確、快速提交材料；另外，以企業(yè)和群眾滿意度為標(biāo)尺，通過(guò)企業(yè)座談、電話訪談、問(wèn)卷調(diào)查的方式進(jìn)行調(diào)研。

其次，準(zhǔn)備企業(yè)全量樣本清單，做好企業(yè)政策宣貫，例如，通過(guò)“政企面對(duì)面早餐會(huì)”“政策宣講周”等活動(dòng)，暢通政企溝通渠道，收集企業(yè)訴求，及時(shí)回應(yīng)關(guān)切，重點(diǎn)解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題。同時(shí)，采取大廳暗訪的方式，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記大廳實(shí)地暗訪，了解大廳軟硬件、登記服務(wù)規(guī)范化及辦事群眾滿意度情況。

再次，不動(dòng)產(chǎn)登記大廳應(yīng)按照政務(wù)服務(wù)大廳標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，配齊自助服務(wù)機(jī)、查詢機(jī)等硬件設(shè)備，設(shè)置“服務(wù)企業(yè)專窗”“歷史遺留問(wèn)題專窗”“辦不成事專窗”等特色窗口，登記工作人員應(yīng)加強(qiáng)禮儀培訓(xùn)，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)工作制度。

最后，通過(guò)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，收集官方網(wǎng)站、新聞媒體等信息，抓取登記財(cái)產(chǎn)領(lǐng)域信息公開(kāi)、新聞報(bào)道及輿情信息，及時(shí)將政策文件信息公開(kāi)，注重正面的宣傳報(bào)道，營(yíng)造良好的輿論氛圍。

（二）指標(biāo)領(lǐng)域推動(dòng)層面

1.關(guān)注評(píng)價(jià)重點(diǎn)，緊扣理論基礎(chǔ)

2019年10月，國(guó)務(wù)院頒布《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》，作為我國(guó)營(yíng)商環(huán)境領(lǐng)域最高層級(jí)的行政法規(guī)，在立法上對(duì)“營(yíng)商環(huán)境”作出明確定義，即指企業(yè)等市場(chǎng)主體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的體制機(jī)制性因素和條件。所以不動(dòng)產(chǎn)登記中涉及市場(chǎng)主體的體制機(jī)制等軟環(huán)境，都需要關(guān)注和解決?！秲?yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》第四十七條第一款：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)部門協(xié)作，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記、交易和繳稅一窗受理、并行辦理，壓縮辦理時(shí)間，降低辦理成本。在國(guó)家規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)限內(nèi)，各地區(qū)應(yīng)確定并公開(kāi)具體辦理時(shí)間。該條明確施行“一窗受理”，也是近幾年國(guó)家大力減時(shí)間、減環(huán)節(jié)、減成本的根本依據(jù)和必然要求。值得注意的是，第二款：國(guó)家推動(dòng)建立統(tǒng)一的動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保登記公示系統(tǒng)，逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)主體在一個(gè)平臺(tái)上辦理動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保登記。雖然該款講的并非不動(dòng)產(chǎn)，但“登記財(cái)產(chǎn)”指標(biāo)中關(guān)于“財(cái)產(chǎn)”的限定是否會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大還不夠明確。相關(guān)部門還要重視國(guó)家層面頂層設(shè)計(jì)政策要求，逐條分析逐項(xiàng)梳理，對(duì)標(biāo)對(duì)表量化落實(shí)。

2.聚焦評(píng)價(jià)前沿，緊跟時(shí)代步伐

BEE評(píng)價(jià)體系重構(gòu)了原登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)。BEE每套指標(biāo)都從監(jiān)管框架、公共服務(wù)、整體效率三個(gè)維度設(shè)置二級(jí)指標(biāo)，其中，獲取經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所指標(biāo)包含不動(dòng)產(chǎn)租賃、產(chǎn)權(quán)和城市規(guī)劃法規(guī)的質(zhì)量（體現(xiàn)監(jiān)管框架），公共服務(wù)質(zhì)量和信息透明度（體現(xiàn)公共服務(wù)），獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的效率（體現(xiàn)整體效率）三組二級(jí)指標(biāo)。BEE指標(biāo)按照企業(yè)全生命周期制定，分別為企業(yè)設(shè)立、運(yùn)營(yíng)和退出三個(gè)階段，其中獲取經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為企業(yè)設(shè)立階段，BEE認(rèn)為獲得適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)地點(diǎn)對(duì)企業(yè)獲得客戶、運(yùn)輸、勞動(dòng)力和材料等方面有著重要影響，無(wú)論是租賃還是購(gòu)買地產(chǎn)，所在區(qū)位的監(jiān)管框架和公共服務(wù)都會(huì)影響企業(yè)發(fā)展。與DB辦理建筑許可和登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)不同，獲取經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所將包括房地產(chǎn)租賃法規(guī)的質(zhì)量、綠色建筑和環(huán)境許可方面的環(huán)境問(wèn)題等新領(lǐng)域，且不限于國(guó)內(nèi)中小企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，包括外資企業(yè)。

世界銀行評(píng)價(jià)體系在全球范圍被廣泛認(rèn)可，其評(píng)價(jià)報(bào)告對(duì)境內(nèi)外投資具體度量衡的意義，BEE評(píng)價(jià)體系具有風(fēng)向標(biāo)的作用，將影響我國(guó)營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)體系的調(diào)整和評(píng)價(jià)的重心。根據(jù)BEE的調(diào)整，不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域應(yīng)注意調(diào)整評(píng)價(jià)視角，注重公共服務(wù)及數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用，注重法律規(guī)定和政策執(zhí)行的實(shí)踐效果，注重收集法律服務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)及專家咨詢意見(jiàn)。

在業(yè)務(wù)上，第一，推進(jìn)法治建設(shè)，研究出臺(tái)居住權(quán)、地下空間確權(quán)登記等具體操作規(guī)范。第二，強(qiáng)化數(shù)字賦能，通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”實(shí)現(xiàn)跨省通辦，充分運(yùn)用區(qū)塊鏈等技術(shù)保障線上交易安全。第三，突出流程再造，深化不動(dòng)產(chǎn)登記與交易備案、納稅及房產(chǎn)租賃、土地租賃等業(yè)務(wù)的融合，建議將交易和登記環(huán)節(jié)整合到一個(gè)部門管理。第四，促進(jìn)綠色發(fā)展，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬管理與自然資源規(guī)劃審批、建筑安全許可、生態(tài)環(huán)境監(jiān)管的業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)。

四、結(jié)語(yǔ)

從國(guó)評(píng)體系各指標(biāo)內(nèi)涵看，登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)不僅涉及不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，還包括繳稅、交易備案等工作，這或許是沒(méi)有將“登記財(cái)產(chǎn)”稱為“不動(dòng)產(chǎn)登記”的原因。每年國(guó)評(píng)體系都會(huì)結(jié)合反饋情況進(jìn)行調(diào)整，以營(yíng)商環(huán)境推動(dòng)“放管服”改革，才是評(píng)價(jià)的核心本質(zhì)，筆者只基于現(xiàn)有評(píng)價(jià)體系給出各部門通力合作、協(xié)同作戰(zhàn)的優(yōu)化提升建議。針對(duì)營(yíng)商環(huán)境評(píng)價(jià)追求效率和便利化的價(jià)值導(dǎo)向，不動(dòng)產(chǎn)登記更要把握保護(hù)權(quán)利人物權(quán)、保障產(chǎn)權(quán)交易安全的初衷，借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，平衡登記效率和質(zhì)量的關(guān)系，塑造安全高效的好口碑。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)，林念修.中國(guó)營(yíng)商環(huán)境報(bào)告2021[M].北京：中國(guó)地圖出版社，2021.

[2]李文婧.世界銀行財(cái)產(chǎn)登記指標(biāo)方法論變遷進(jìn)路及啟示[J].中國(guó)土地科學(xué)，2020，34（04）：41-47.