合約規(guī)劃下的房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制

安燕鵬

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有了一定的提高。面對強大的市場競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)從自身的開發(fā)項目入手，開展合約規(guī)劃下的動態(tài)成本控制，促使其自身保持良好的盈虧水平。合約規(guī)劃，簡單來講就是合同。合同作為重大經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中尤為重要?；诖?，本文從合約規(guī)劃與動態(tài)成本控制的基本概述出發(fā)，闡述了合約規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行動態(tài)成本控制的價值以及遵循的基本原則，探究了合約規(guī)劃下房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制的具體流程，希望能保證房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：合約規(guī)劃;房地產(chǎn)開發(fā)項目;動態(tài)成本控制

Abstract： With the rapid development of China's social economy， the development of the real estate industry has improved to a certain extent. Faced with strong market competitiveness， real estate companies start with their own development projects and carry out dynamic cost control under contract planning， prompting them to maintain good profit and loss levels. As the basis of major economic activities， contracts are particularly important in real estate development projects. Based on this， this article starts from the basic overview of contract planning and dynamic cost control， expounds the value of contract planning for dynamic cost control of real estate development projects and the basic principles followed， and explores the specific process of dynamic cost control of real estate development projects under contract planning， hoping to ensure the stable development of the real estate industry.

Key words： contract planning;real estate development projects;dynamic cost control

0? 引言

在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中，采取動態(tài)成本控制是施工的必要前提。在合約規(guī)劃下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場需求，類似于契約關(guān)系的規(guī)劃，可以最大限度的減少由于人工失誤造成項目工程成本控制不到位。房地產(chǎn)行業(yè)屬于重大的經(jīng)濟主體，所開展的項目也被稱為重大的經(jīng)濟活動，必須要在簽訂合同的基礎(chǔ)上實行。因此，在當(dāng)前時代，房地產(chǎn)行業(yè)具體的施工工作中，需要及時進行合約規(guī)劃，實現(xiàn)有效的動態(tài)成本控制。本文主要介紹了合約規(guī)劃下實行動態(tài)成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)展產(chǎn)生的積極作用，從而促進經(jīng)濟發(fā)展。

1? 合約規(guī)劃與動態(tài)成本控制的基本概述

合約規(guī)劃是指涵蓋企業(yè)中所有部門的所有成員的規(guī)劃工作。在這一過程中，需要將目標(biāo)成本合理的表示出來，朝著這個既定的目標(biāo)發(fā)展。項目情況和投資指標(biāo)之間有著極為密切的關(guān)系，應(yīng)當(dāng)對目標(biāo)成本進行合理的分解，充分考慮合約中標(biāo)明的條件。每個項目中，都會涉及到合約規(guī)定和金額等問題，需要在實際的工作中特別注意這些問題。

動態(tài)成本控制是指在一個具體的成本生命周期中，將其劃分為不同的階段進行成本管理。分為前期、中期和后期。前期是對成本進行合理的預(yù)算，也是實現(xiàn)對成本控制的相對補充。中期進行成本核算工作，整個過程中應(yīng)當(dāng)充分的利用管理控制思想。后期對整個核算工作進行匯總，認(rèn)真分析成本管理中金額的數(shù)量，最終構(gòu)成具體的成本控制體系[1]。

2? 合約規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行動態(tài)成本控制的價值

當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中利用合約規(guī)劃進行動態(tài)成本控制，可以按照實際的合同內(nèi)容進行。在擬定合同這一過程中，注明合同金額、付款方式等。在實行房地產(chǎn)開發(fā)項目中，可以遵循合同實際的標(biāo)準(zhǔn)進行，有效的將成本管控工作落實到位。此外，有效的合約規(guī)劃可以支撐資金計劃實行動態(tài)預(yù)測。在實現(xiàn)合約規(guī)劃模式的基礎(chǔ)上，可以將已經(jīng)發(fā)生的合同或者待完成的計劃，形成清晰明了的資金運行計劃，并在項目過程中實現(xiàn)施工計劃，有效銷售回款，有效實現(xiàn)項目動態(tài)現(xiàn)金流。同時，合約規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制的后期招標(biāo)工作。在項目落實之后，進入采購階段。合約規(guī)劃可以將招標(biāo)采購劃分合理的范圍，對于超出控制價格的可以對其有一定的約束力，與此同時，房地產(chǎn)公司可以迅速了解到這種情況的發(fā)生，對此調(diào)整招標(biāo)方案，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行[2]。

3? 合約規(guī)劃下的房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制原則

合理化項目規(guī)劃原則是合約規(guī)劃下房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制的一個基本原則。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來講，施工需要是極為重要的，不能將資金過多的投入到前期建設(shè)中，這就需要不斷對工程施工進行合理化的計量。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要堅持安全性、適用性。同時，還需要遵循國家的法律法規(guī)，符合國家批準(zhǔn)的相關(guān)準(zhǔn)則。動態(tài)成本控制是一個時期性的工作，需要堅持合理化的項目規(guī)劃，及時跟蹤成本，最大限度的節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)項目成本。因此，合理化項目規(guī)劃是需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制中遵循的基本原則。除了合理化項目規(guī)劃原則之外，房地產(chǎn)企業(yè)要遵循滿足工程施工需要的原則。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進行成本控制尤為重要，但是要想實現(xiàn)成本得到最大限度的控制，就需要在施工建設(shè)中進行嚴(yán)格的成本控制。在房地產(chǎn)項目工程結(jié)構(gòu)合理的基礎(chǔ)上，進行適當(dāng)?shù)某杀举M用投入，不僅可以實現(xiàn)成本的控制，還能夠滿足施工的需要。動態(tài)成本控制是不斷變化的，需要房地產(chǎn)企業(yè)進行實時的監(jiān)控，及時進行工程施工成本控制[3]。

4? 合約規(guī)劃下的房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制的具體流程

4.1 確立合同簽約金額與合約規(guī)劃的關(guān)系

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目要是更好的實現(xiàn)其成本控制，需要進行合約規(guī)劃。首先就需要明確合同簽約金額與合約規(guī)劃之間的關(guān)系。根據(jù)合約規(guī)劃，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的合約簽訂進行有效的控制。簡單來講，就是實行一個合約規(guī)劃所對應(yīng)的是一份合同，遵循“一對一”原則。但是，反過來講，一份合同可以包含著多份合約規(guī)劃。如果在實際的房地產(chǎn)項目開發(fā)中，合同金額超出了合同規(guī)劃的部分，需要從規(guī)劃的余量中將其扣除;如果在實際的房地產(chǎn)項目開發(fā)中，合同金額少于合同規(guī)劃余量，此時就實現(xiàn)了合同簽訂的控制成本的最終目標(biāo)。確立合同簽約金額與合約規(guī)劃關(guān)系之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以對合同中出現(xiàn)的金額數(shù)據(jù)、付款方式等進行更改，但是更改機會只有二次。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)珍惜更改合約的機會，及時進行合約更改。同時從合約規(guī)劃中找到需要從企業(yè)財務(wù)中拿出的金額數(shù)量，及時對合約規(guī)劃中的內(nèi)容進行實際的落實，實現(xiàn)合約規(guī)劃下的房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制的最終目標(biāo)[4]。

4.2 變更管理的事前審批與事后確認(rèn)

變更管理中包含兩個方面，一個是事前審批，另一個是事后確認(rèn)。在合約規(guī)劃中，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時確認(rèn)是否應(yīng)該進行變更，準(zhǔn)確確認(rèn)變更的金額，有效實現(xiàn)動態(tài)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)如果在合同正式訂立時，合理對其進行預(yù)測變更，那么在合同發(fā)生的情況下，應(yīng)當(dāng)將變更合理控制在其范圍內(nèi)。但是，如果在此過程中并未做出預(yù)測，就需要合理的慮其是否含有相應(yīng)的規(guī)劃的余量問題，從未達到事前審批的成本控制指標(biāo)。事后確認(rèn)時，房地產(chǎn)企業(yè)需要的內(nèi)容包括完成量和金額，將之前的成本控制預(yù)測結(jié)果與最終實際發(fā)生的進行對比，核對金額進出項目成本，以確認(rèn)成本控制是否達到實際預(yù)測的效果事前審批和事后確認(rèn)這兩個環(huán)節(jié)是緊密聯(lián)系的，缺一不可。這兩個環(huán)節(jié)之間的先后順序不得打亂，嚴(yán)格遵循實現(xiàn)審批和事后確認(rèn)，能夠有效實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中的變更管理的內(nèi)容，幫助其企業(yè)的合約規(guī)劃更為完整。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加以重視[5]。

4.3 項目成本的預(yù)警和強控指標(biāo)

當(dāng)前，項目成本是在目標(biāo)成本的背景之下實現(xiàn)的各個控制級別的預(yù)警指標(biāo)。預(yù)警指標(biāo)是指在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本控制超出預(yù)測金額和數(shù)量時，會出現(xiàn)預(yù)警符號。此預(yù)警符號會迅速傳播到房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的負責(zé)人手中，盡管項目負責(zé)人收到了預(yù)警符號，但是可以繼續(xù)簽訂合同，并未對合同簽訂造成不利影響。而強控指標(biāo)的出現(xiàn)，意味著房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制已經(jīng)通過預(yù)警符號傳遞給項目負責(zé)人，但是其金額數(shù)據(jù)已經(jīng)超過了預(yù)測的范圍。因此，在產(chǎn)生強控指標(biāo)之后，需要經(jīng)過項目負責(zé)人認(rèn)真進行流程的審批，仔細核對項目目標(biāo)成本是否達到了不可預(yù)測的范圍，如果能夠合理將其控制，就可以繼續(xù)進行合同的簽訂。項目成本的預(yù)警指標(biāo)和強控指標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制簽訂合約規(guī)劃的一道關(guān)卡，可以有效實行動態(tài)成本控制的目標(biāo)[6]。

4.4 月度成本回顧

顧名思義，月度成本回顧，是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目實行動態(tài)成本控制的過程中，以每個月的時間為基準(zhǔn)，通過成本回顧的方式，將已經(jīng)簽訂的合同實行合同的預(yù)估和變更評估。同時，進行預(yù)估不是目的，是為了找到應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整的一系列目標(biāo)成本。在調(diào)整的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)將科目的相關(guān)目標(biāo)成本調(diào)到合理的范圍，有效實現(xiàn)每個月的動態(tài)成本控制，及時將每個月的成本變化情況詳細的標(biāo)明，及時分析出現(xiàn)問題的原因，并及時得出解決問題的對策。房地產(chǎn)企業(yè)在實行每月動態(tài)成本回顧的過程中，深入分析動態(tài)成本變化，將數(shù)據(jù)總結(jié)的過程，也是實現(xiàn)動態(tài)成本控制的過程。在此過程中，會發(fā)現(xiàn)諸多問題，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)遵循合約規(guī)劃的基本原則的基礎(chǔ)上，合理進行動態(tài)成本控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本控制的最終目標(biāo)。以每個月為一個時間段，房地產(chǎn)開發(fā)項目時一定要進行成本回顧，及時找出超過預(yù)測成本的部分，實時數(shù)據(jù)跟蹤處理工作，有效實現(xiàn)合約規(guī)劃的合理性[7]。

5? 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制是包含全過程的成本控制。主要內(nèi)容涉及到經(jīng)濟、技術(shù)等?；诤霞s規(guī)劃下的房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制，具體來講，就是將較為復(fù)雜、多變的合同管理進行優(yōu)化，從而實現(xiàn)簡單的成本管理目標(biāo)。將進行混合的合約管理從根本上落實，實時跟蹤成本數(shù)據(jù)，將動態(tài)變化著的成本數(shù)據(jù)，合理實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的管理。本文詳細介紹了合約規(guī)劃下的房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制的具體流程，主要包括確立合同簽約金額與合約規(guī)劃的關(guān)系、變更管理的事前審批與事后確認(rèn)、項目成本的預(yù)警和強控指標(biāo)、月度成本回顧。這四個具體的合約規(guī)劃下房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本控制流程，需要房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時進行合理的分析，才能有效實現(xiàn)合約規(guī)劃下動態(tài)成本控制的最終目標(biāo)。

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