現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和決策研究

劉海波

摘要：伴隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也被細(xì)化為住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)兩個(gè)不同范疇。國(guó)家對(duì)于住宅地產(chǎn)的管理較為嚴(yán)格，現(xiàn)代企業(yè)也紛紛將重心投入到商業(yè)地產(chǎn)范圍，對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)和決策工作的相關(guān)內(nèi)容研究也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義?；诖?，本文首先論述商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，然后探索商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與決策方案。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);決策

現(xiàn)代社會(huì)的商業(yè)地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)但高回報(bào)的項(xiàng)目，但商業(yè)地產(chǎn)需要較強(qiáng)的綜合性與技術(shù)性要求。住宅地產(chǎn)項(xiàng)目在房屋正式出售后，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)交易獲取價(jià)值;但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言其回收期比較長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移，也會(huì)產(chǎn)生諸多不確定性條件。尤其是商業(yè)地產(chǎn)周?chē)慕煌顩r和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化都會(huì)引起最終收益邊緣化。所以商業(yè)地產(chǎn)面臨虧損或調(diào)整的可能性較高，風(fēng)險(xiǎn)管理的作用更加突出。

1 商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.1 宏觀風(fēng)險(xiǎn)

宏觀風(fēng)險(xiǎn)主要基于城市規(guī)劃或政策調(diào)控過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。例如近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大的影響。房地產(chǎn)行業(yè)本身需要大量的資金支持，對(duì)銀行的依賴性較高，通常通過(guò)銀行獲取融資，所以受到政策變化的影響幅度較大。我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策具有全局性特征，一旦某項(xiàng)政策出臺(tái)后，投資工作和項(xiàng)目建設(shè)都會(huì)受到不同程度的影響，不僅從時(shí)間成本上帶來(lái)壓力，也給經(jīng)濟(jì)成本帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。特別是對(duì)于上海、廣州等國(guó)際都市而言，某些商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，在時(shí)間周期內(nèi)的任何規(guī)劃都有可能導(dǎo)致項(xiàng)目的成本流失。

1.2 微觀風(fēng)險(xiǎn)

微觀風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化等方面?，F(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求量趨于飽和趨勢(shì)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。一旦某些投資方在住宅類(lèi)地產(chǎn)上的發(fā)展受到阻礙，便更愿意將目光鎖定在商業(yè)地產(chǎn)，加劇了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。但商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金和企業(yè)資質(zhì)要求較高，尤其對(duì)是資金運(yùn)營(yíng)水平和商業(yè)運(yùn)作方式的考驗(yàn)非常明顯。此外市場(chǎng)供求情況、消費(fèi)者傾向等因素也會(huì)帶來(lái)不利影響?，F(xiàn)代社會(huì)商業(yè)性質(zhì)的地區(qū)面積不斷擴(kuò)大，投資方需要具備更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能在行業(yè)中占據(jù)有利地位。任何行業(yè)永遠(yuǎn)是保持優(yōu)勝劣汰的局面，如果不能處于行業(yè)高端，必然面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)指的是商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題和財(cái)務(wù)問(wèn)題，這些問(wèn)題一般是由于投資者自身因素所導(dǎo)致。例如經(jīng)營(yíng)管理不當(dāng)導(dǎo)致決策失誤，往往會(huì)讓實(shí)際收益低于預(yù)期收益，甚至出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)和不同的經(jīng)營(yíng)技巧都會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理模式的轉(zhuǎn)變。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，需要根據(jù)企業(yè)自身的情況綜合分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少資金缺口。盡管在一定范圍內(nèi)，企業(yè)所獲取的收益與既定收益期望目標(biāo)之間存在偏差，讓很多企業(yè)處于負(fù)債經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下。從項(xiàng)目投資的角度而言，管理工作需要考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所對(duì)應(yīng)的政策變化和成本變化，明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，減少?zèng)Q策問(wèn)題的產(chǎn)生。

2 商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與決策方案

2.1 準(zhǔn)確把握政策變化趨勢(shì)

投資者需要在面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)尋找有效的應(yīng)對(duì)方法，明確經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，起到防范風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)。密切關(guān)注國(guó)家政策變化，按照政策調(diào)整趨勢(shì)，及時(shí)調(diào)整投資決策行為是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要手段之一。一項(xiàng)新政策的出臺(tái)到最終的貫徹執(zhí)行，中途經(jīng)歷的時(shí)間對(duì)于投資方而言是作出決策的黃金時(shí)期。政策由點(diǎn)到面進(jìn)行擴(kuò)展的過(guò)程中，是否會(huì)受到市場(chǎng)因素和經(jīng)濟(jì)因素的影響，都需要得到正確認(rèn)識(shí)。市場(chǎng)主體要完全接受一項(xiàng)政策是需要時(shí)間基礎(chǔ)的，投資者應(yīng)正確把控政策調(diào)控時(shí)的時(shí)間差，在政策制定但尚未實(shí)施的時(shí)間段內(nèi)及時(shí)地作出決策，究竟是繼續(xù)投資還是退出競(jìng)爭(zhēng)保護(hù)收益?？傮w來(lái)看，投資決策工作需要將風(fēng)險(xiǎn)概率降到最低，同時(shí)最大化贏得利潤(rùn)。

2.2 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

投資方不僅要關(guān)注市場(chǎng)政策的變化，也需要關(guān)注業(yè)態(tài)和行業(yè)趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)從投入到運(yùn)營(yíng)再到最終成熟伴隨著穩(wěn)定的生命周期。具體來(lái)看，項(xiàng)目成長(zhǎng)階段時(shí)，由于剛剛推向市場(chǎng)，投資者會(huì)獲得較為豐厚的商業(yè)利益。但商品趨于成熟的階段時(shí)，同類(lèi)商品數(shù)量增加到一定規(guī)模后，市場(chǎng)普及率與消費(fèi)傾向的變化會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)商品的認(rèn)知度，這一階段的收益將面臨下降趨勢(shì)。經(jīng)營(yíng)方要充分吸收并理解商品產(chǎn)權(quán)相關(guān)的知識(shí)內(nèi)容，合理地確定供銷(xiāo)環(huán)節(jié)開(kāi)展方式與開(kāi)展時(shí)機(jī)，做出正確決策并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 因地制宜的商業(yè)模式

商業(yè)房地產(chǎn)從本質(zhì)上看仍然是商品的銷(xiāo)售過(guò)程，是滿足個(gè)體需求而出現(xiàn)的商品交易。投資方在進(jìn)行決策前要對(duì)周?chē)闆r進(jìn)行調(diào)研，包括地理信息，人口統(tǒng)計(jì)和交通便利程度調(diào)查等。一般情況下的信息普查，能夠提供社會(huì)生活中的關(guān)鍵信息參數(shù)，從而預(yù)算市場(chǎng)潛力，確定市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略中是否會(huì)受到變量的影響。商業(yè)企業(yè)的發(fā)展必須要適應(yīng)社會(huì)人群，即商業(yè)輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)者要通過(guò)商業(yè)項(xiàng)目獲得服務(wù)。綜合而言，在確定消費(fèi)者類(lèi)型、區(qū)位信息、市場(chǎng)定位后應(yīng)展開(kāi)信息研究，確定區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，最終進(jìn)行經(jīng)營(yíng)選址和消費(fèi)需求的評(píng)估，作出合理的成本和收益分析。另外，很多數(shù)據(jù)信息都要不斷地進(jìn)行動(dòng)態(tài)化更新，以此為基礎(chǔ)加強(qiáng)管理運(yùn)營(yíng)，建立業(yè)態(tài)發(fā)展模式讓投資者獲得應(yīng)有的回報(bào)。

3 結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市發(fā)展的作用顯而易見(jiàn)，城市越發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)也會(huì)更加高端。但高收益項(xiàng)目伴隨著的結(jié)果必然是高風(fēng)險(xiǎn)的存在，我國(guó)投資方對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值認(rèn)知已然明確，如何總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)因素，并采取有效的應(yīng)對(duì)決策方案，能夠保障項(xiàng)目的長(zhǎng)期受益，維持自身的可持續(xù)發(fā)展。我國(guó)城市商圈規(guī)模建設(shè)工作已見(jiàn)成效，因此也需要配套運(yùn)營(yíng)模式的支持，與城市形態(tài)的發(fā)展相輔相成，互相促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)精品化城市建設(shè)。

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