住宅批量精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)分析

王卓

摘要：目前，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)在住宅項(xiàng)目批量精裝修研究方面，表現(xiàn)得較為匱乏，尤其在認(rèn)知層面。再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在批量精裝修管理方面的能力和水平也表現(xiàn)得良莠不齊，因此在管理標(biāo)準(zhǔn)與相關(guān)流程方面難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。為提高批量精裝修設(shè)計(jì)管理效果，本文主要針對(duì)住宅批量精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)進(jìn)行分析，以期可以從根本上加強(qiáng)批量精裝房的品質(zhì)，確保批量精裝修項(xiàng)目的最終落地效果。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目批量精裝修;設(shè)計(jì)管理;要點(diǎn)問(wèn)題;現(xiàn)場(chǎng)管理

住宅批量精裝修在某種程度上可以作為住宅產(chǎn)業(yè)化的關(guān)鍵組成部分，要求開(kāi)發(fā)商針對(duì)住宅批量精裝修產(chǎn)品進(jìn)行全流程的設(shè)計(jì)管控，尤其在室內(nèi)同步建筑戶型、設(shè)計(jì)方案評(píng)審、主材設(shè)備選型、樣板先行、現(xiàn)場(chǎng)施工等多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，確保最終產(chǎn)品品質(zhì)得以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。其中，設(shè)計(jì)管理作為住宅批量精裝修項(xiàng)目的管理要點(diǎn)問(wèn)題，理應(yīng)得到高度重視。設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)該肩負(fù)起自身的重責(zé)，從多個(gè)方面對(duì)設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)籌考慮與合理部署，從根本上確保住宅批量精裝修項(xiàng)目的最終品質(zhì)。根據(jù)當(dāng)前實(shí)施情況來(lái)看，項(xiàng)目管理人員加強(qiáng)對(duì)批量精裝修設(shè)計(jì)管理工作的程度，效果顯著。

1 住宅批量精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)概念及流程分析

1.1 基本概念

所謂住宅精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)概念主要是針對(duì)全面住宅家居解決方案而言，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要在項(xiàng)目前期定位階段開(kāi)始介入，直到精裝修施工圖完成為止。在住宅精裝修設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理人員需要重點(diǎn)針對(duì)建筑戶型、設(shè)施設(shè)備、機(jī)電安裝等環(huán)節(jié)進(jìn)行管控，力求可以實(shí)現(xiàn)綜合設(shè)計(jì)目標(biāo)，排查沖突點(diǎn)。與傳統(tǒng)毛坯房設(shè)計(jì)相比，精裝設(shè)計(jì)就顯得更為精細(xì)化。主要表現(xiàn)在設(shè)計(jì)人員對(duì)住宅精裝設(shè)計(jì)全周期、全過(guò)程進(jìn)行精細(xì)化管理，提供出更加具體、細(xì)致的家居解決方案[1]。

1.2 住宅批量精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)管控流程和要點(diǎn)

結(jié)合以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住宅批量精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)管控流程與要點(diǎn)主要體現(xiàn)于下述階段中：

設(shè)計(jì)管控人員需要從項(xiàng)目產(chǎn)品策劃階段入手，協(xié)助產(chǎn)品定位部門做好項(xiàng)目產(chǎn)品定位工作。與此同時(shí)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)施工條件以及工程進(jìn)度要求，做好精裝修方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目管理工作。針對(duì)精裝修銷售交付樣板問(wèn)題進(jìn)行分析，做好住宅批量精裝修施工圖設(shè)計(jì)階段的管理工作。除此之外，施工樣板房與批量精裝修施工階段應(yīng)該嚴(yán)格按照既定的規(guī)范與流程，確保項(xiàng)目批量精裝修施工品質(zhì)有所保障[2]。

2 住宅批量精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)分析

2.1產(chǎn)品策劃階段設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

產(chǎn)品策劃階段要求設(shè)計(jì)人員應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究方面進(jìn)行入手，做好產(chǎn)品策劃定位工作，并確認(rèn)好精裝修的功能及配置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。與此同時(shí)，針對(duì)規(guī)劃多方案問(wèn)題進(jìn)行綜合對(duì)比與分析，得到與項(xiàng)目工程地塊指標(biāo)相符合的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。目前來(lái)看，產(chǎn)品策劃階段設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)可以從項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)可研階段、定位與產(chǎn)品策劃階段與設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制工作方面入手。其中，項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)可研階段主要針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制可研報(bào)告進(jìn)行研究，目的在于確定產(chǎn)品是否具備可行性。根據(jù)可行性研究報(bào)告的數(shù)據(jù)問(wèn)題進(jìn)行決策，得出產(chǎn)品可研的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)。

定位與產(chǎn)品策劃階段主要根據(jù)先前的可行性報(bào)告數(shù)據(jù)，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)問(wèn)題的精確定位。在此階段當(dāng)中，管理人員在設(shè)計(jì)管理方面應(yīng)該充分與營(yíng)銷部之間進(jìn)行協(xié)調(diào)交流，同時(shí)也應(yīng)該充分根據(jù)精裝修產(chǎn)品市場(chǎng)定位目標(biāo)，給予精裝修戶型指導(dǎo)建議[3]。

2.2精裝修同步設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

建筑方案設(shè)計(jì)階段要求精裝修設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)該從室內(nèi)戶型優(yōu)化方面入手，重點(diǎn)針對(duì)戶型空間流線的合理性、建筑門窗結(jié)構(gòu)與室內(nèi)的對(duì)應(yīng)關(guān)系以及室內(nèi)機(jī)電安裝點(diǎn)位等設(shè)計(jì)問(wèn)題等進(jìn)行綜合考慮。如果建筑類型是裝配式建筑，設(shè)計(jì)管理人員必須將室內(nèi)設(shè)計(jì)工作放在建筑方案階段。這樣做的主要目的在于借此解決預(yù)制構(gòu)件與機(jī)電設(shè)備點(diǎn)位之間存在的不協(xié)調(diào)問(wèn)題。與此同時(shí)，合理確定裝修配置標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，確保精裝修室內(nèi)設(shè)計(jì)單位可以優(yōu)先實(shí)現(xiàn)機(jī)電設(shè)計(jì)工作的協(xié)調(diào)處理過(guò)程。除此之外，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)該重點(diǎn)針對(duì)機(jī)電設(shè)計(jì)方案問(wèn)題進(jìn)行分析，合理確定機(jī)電點(diǎn)位問(wèn)題。需要注意的是，待確定好之后，PC設(shè)計(jì)單位應(yīng)該同步進(jìn)行深化處理，確保設(shè)計(jì)全過(guò)程實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)與發(fā)展目標(biāo)。

2.3 批量精裝修主要材料及設(shè)施設(shè)備選型管理要點(diǎn)

批量精裝修樣板房在主材和設(shè)施設(shè)備的選擇上要注意材料的普適性和便于集采、運(yùn)輸，設(shè)施設(shè)備的選型要與室內(nèi)圖紙進(jìn)行核對(duì)并匹配，尤其是放在室外平臺(tái)的設(shè)備主機(jī)尺寸。

2.4 精裝修銷售交付樣板階段設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

精裝修交付樣板間展示工作基本上可以視為批量精裝修住宅能否實(shí)現(xiàn)正式銷售的關(guān)鍵條件，同時(shí)也可以視為實(shí)現(xiàn)交付標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵階段。鑒于精裝修銷售交付樣板階段的重要性，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)該針對(duì)實(shí)施打造階段、過(guò)程整改階段等方面進(jìn)行研究，為后續(xù)驗(yàn)收總結(jié)與整改呈現(xiàn)效果提供保障。并在精裝修施工圖的設(shè)計(jì)方面進(jìn)行合理反饋與修改，目的在于確保批量精裝設(shè)計(jì)管理過(guò)程可以滿足循環(huán)要求[4]。

在交付樣板房正式實(shí)施之前，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)該針對(duì)圖紙交底過(guò)程涉及到的不足問(wèn)題進(jìn)行反饋與交流，嚴(yán)格要求設(shè)計(jì)人員應(yīng)該重點(diǎn)針對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行研究，并整改。目前為進(jìn)一步確保精裝修設(shè)計(jì)管理效果，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)該在樣板樓棟的土建施工過(guò)程下足功夫，尤其在墻體定位、門窗洞口尺寸等問(wèn)題進(jìn)行合理定位，避免產(chǎn)生施工誤差，以確保精裝修銷售交付樣板階段設(shè)計(jì)管理效果得以達(dá)到預(yù)期。

2.5 住宅批量精裝修施工圖設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

住宅批量精裝修施工圖基本上可以視為實(shí)現(xiàn)合理施工的決策依據(jù)，鑒于施工圖的重要性，應(yīng)從多方面針對(duì)專業(yè)施工問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與合理部署，防止其他專業(yè)施工與現(xiàn)場(chǎng)之間出現(xiàn)交叉施工矛盾問(wèn)題。在此過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)該根據(jù)精裝修銷售交付樣板施工單位提出的意見(jiàn)進(jìn)行研究與分析，并由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)審核管理過(guò)程。需要注意的是，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)該嚴(yán)格按照?qǐng)D紙?jiān)O(shè)計(jì)要求，做好批量精裝施工的部署與規(guī)劃工作，目的在于防止后續(xù)正式施工過(guò)程出現(xiàn)不良問(wèn)題，給批量精裝施工品質(zhì)造成不良影響[5]。

2.6 批量精裝修施工階段質(zhì)量管理

從事于現(xiàn)場(chǎng)施工的人員在對(duì)施工單位的選擇上需要注意，選擇符合資質(zhì)并做過(guò)批量精裝修項(xiàng)目的單位為宜，在對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考察上尤為重要。當(dāng)施工單位進(jìn)場(chǎng)前需做好土建界面的驗(yàn)收及移交工作，以確保室內(nèi)工作界面的完整性。此外還需對(duì)施工單位做好現(xiàn)場(chǎng)交底工作，并提前對(duì)圖紙上的問(wèn)題進(jìn)行答疑，避免施工過(guò)程中產(chǎn)生問(wèn)題。在整個(gè)標(biāo)段大面積實(shí)施前，需要讓施工單位通過(guò)做主力戶型來(lái)完成施工樣板先行，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收達(dá)標(biāo)后才能進(jìn)行大批量精裝修工作環(huán)節(jié)的開(kāi)展。

3 結(jié)語(yǔ)

總而言之，住宅批量精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作要求管理人員應(yīng)該嚴(yán)格按照上述相關(guān)原則與要求，從多個(gè)方面進(jìn)行綜合考慮，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理質(zhì)量與效益。在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，管理人員可以從產(chǎn)品策劃階段、設(shè)計(jì)方案等方面入手，通過(guò)精細(xì)化管理，確?，F(xiàn)場(chǎng)施工各個(gè)工序之間可以保持協(xié)調(diào)配合效果。與此同時(shí)，管理人員應(yīng)該嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)事前與事中設(shè)計(jì)過(guò)程的管控強(qiáng)度，盡量在前端解決設(shè)計(jì)過(guò)程存在的漏項(xiàng)。除此之外，設(shè)計(jì)管理工作與協(xié)調(diào)工作等應(yīng)該合理貫徹與落實(shí)到各個(gè)部門工作當(dāng)中，如營(yíng)銷部、工程部、采購(gòu)部等，從根本上提高住宅批量精裝修項(xiàng)目的管理品質(zhì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王善忠. 提高批量精裝修工程質(zhì)量管理控制的措施[J]. 居舍，2019（21）：25+33.

[2]葉穎. 住宅項(xiàng)目批量精裝修設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)探討[J]. 建材與裝飾，2019（24）：71-72.

[3]田佳. 精裝修住宅項(xiàng)目成本管理影響因素研究[D].重慶大學(xué)，2018.