基于合約的房地產(chǎn)成本管理探析

王慶先

摘要：隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)效益是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都特別重視。而做好成本管理工作對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)，效果極其顯著。在許多的成本管理方法中，利用合約管理來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目成本的控制的方法是最有效也是最受關(guān)注的，很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其都十分注重。正因如此，本文通過(guò)對(duì)于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合約內(nèi)容分析，針對(duì)每個(gè)階段不同的項(xiàng)目成本情況和存在的問(wèn)題，提出了一些對(duì)于項(xiàng)目成本控制的建議。

關(guān)鍵詞：合約;房地產(chǎn);成本管理

近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，在促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中做出了巨大的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)階段在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中應(yīng)用合約管理來(lái)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的成本控制，在實(shí)踐過(guò)程中也取得了一定的成效，具有重要的意義。通過(guò)合約管理來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制，成為當(dāng)前行業(yè)內(nèi)主要的關(guān)注焦點(diǎn)，一方面可以降低項(xiàng)目成本的投入，另一方面還可以降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)對(duì)其的研究有著重要的實(shí)踐意義。

1 合約規(guī)劃對(duì)成本管理的重要性

合約規(guī)劃就是在項(xiàng)目成本目標(biāo)制定后，有關(guān)本部門預(yù)估項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的全部合同大類以及金額，是實(shí)現(xiàn)成本控制的重要基礎(chǔ)。合約規(guī)劃作為房地產(chǎn)成本管理環(huán)節(jié)的關(guān)鍵部分，能夠有效的將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行連接，有利于對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行效果進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控。有效的合同規(guī)劃是房地產(chǎn)進(jìn)行事前成本控制的重要方法之一，主要是對(duì)企業(yè)的目標(biāo)成本和成本科目進(jìn)行科學(xué)管控。首先，由于成本管理工作的專業(yè)性要求較高，各部門對(duì)有關(guān)成本的數(shù)據(jù)信息不能透徹的掌握，加上由造價(jià)管理部門主要負(fù)責(zé)目標(biāo)成本，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)難以發(fā)揮指導(dǎo)作用，目標(biāo)成本管理工作開(kāi)展受阻。開(kāi)展合約規(guī)劃后，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的成本管理直接通過(guò)合同的形式體現(xiàn)出來(lái)，使企業(yè)的成本管理逐漸向合同管理轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)成本造價(jià)部門與業(yè)務(wù)部門的共同管控，促使企業(yè)全體員工及部門參與成本管理工作中，房地產(chǎn)的成本管理更加全面、高效。其次，合約規(guī)劃能夠支撐資金計(jì)劃預(yù)測(cè)工作的順利開(kāi)展，其在房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本基礎(chǔ)上將所涉及到的資金通過(guò)合約的形式進(jìn)行具體的分級(jí)體現(xiàn)，能夠?qū)?xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中的資金發(fā)生情況做出合理的預(yù)測(cè)，幫助企業(yè)制定資金計(jì)劃。有效的降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身周期性長(zhǎng)、涉及范圍廣的特點(diǎn)，就造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)性。而有效的合約管理則可以在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的把控。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目受市場(chǎng)環(huán)境的影響很大，每個(gè)階段都會(huì)受到不同的不可控因素的影響。例如，在施工階段，如果施工材料在某段時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生了較大波動(dòng)，就提高項(xiàng)目施工階段的風(fēng)險(xiǎn)性。但是通過(guò)對(duì)合約的有效管理，就可以在問(wèn)題發(fā)生之前進(jìn)行約定，降低施工階段受外界因素的影響，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效把控。另外，通過(guò)合約管理還可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整，有效的規(guī)避因項(xiàng)目規(guī)劃變更出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)糾紛，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。因此，有效的合約管理能夠極大程度的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

2 基于合約的房地產(chǎn)成本管理探析

2.1 健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合約管理體系

健全合約管理是一個(gè)非常困難的過(guò)程，它需要每一個(gè)人的努力，需要共同協(xié)作才能夠完成。合約管理能否發(fā)揮出它最大的作用就要看相關(guān)人員是不是用心在完成，不管是從合約的發(fā)展、合約的內(nèi)容還是合約的合理合法性來(lái)說(shuō)，每一個(gè)人的作用都是不容小覷的。只有把握好每一步才能取得最重要的成功。

2.2 框定合理的合約規(guī)劃

合約規(guī)劃就是目標(biāo)成本確定后，對(duì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的全部合同范圍及金額進(jìn)行預(yù)估，他是實(shí)現(xiàn)成本控制的主線，是對(duì)成本科目金額進(jìn)行分解，是連接成本與合同的橋梁，就房地產(chǎn)成本管理而言，合約規(guī)劃就是將復(fù)雜的合約管理簡(jiǎn)單化，把混亂的合約管理從源頭上規(guī)劃好。合約規(guī)劃的價(jià)值是成本控制的抓手，是指導(dǎo)招采實(shí)施的依據(jù)。主要分一下三個(gè)步驟：①確定合約規(guī)劃模板。合約規(guī)劃模板非常重要，決定了管理模式是否順暢，在做模板時(shí)考慮哪些科目需要編制合約規(guī)劃，合約和科目的對(duì)應(yīng)關(guān)系，責(zé)任部門是誰(shuí)等主要因素。②框定合約數(shù)量。統(tǒng)計(jì)本公司歷史項(xiàng)目的合同數(shù)量，并借鑒標(biāo)桿企業(yè)的做法，結(jié)合公司現(xiàn)有的供應(yīng)商庫(kù)、公司工程管理能力、公司授權(quán)體系等情況，框定本公司的合同數(shù)量，一開(kāi)始數(shù)量不宜過(guò)多，接口多，管理和執(zhí)行難度較大。③界定合約范圍。合約規(guī)劃建立時(shí)，必須清晰界定合約范圍，特別是總分包合同之間的工作界面要核對(duì)清楚，這是規(guī)避合同變更的前提。

2.3 樹(shù)立合約規(guī)劃意識(shí)，加強(qiáng)合同管理

基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)成本管理工作的有效開(kāi)展，需要相關(guān)人員樹(shù)立合約規(guī)劃意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)到合約規(guī)劃對(duì)企業(yè)成本管理的作用，及時(shí)對(duì)有關(guān)資料進(jìn)行歸類整合，為合約的簽訂提供可靠的依據(jù)，并且應(yīng)該充分考慮到項(xiàng)目開(kāi)展時(shí)的動(dòng)態(tài)因素影響，保證相關(guān)合同能夠?qū)Τ杀灸繕?biāo)進(jìn)行科學(xué)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。再有，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)合同管理工作，完善合同管理機(jī)制，嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)，使合同管理更加科學(xué)合理，從而充分發(fā)揮出合約規(guī)劃對(duì)企業(yè)成本管理的積極作用，也在一定程度上促進(jìn)了相關(guān)企業(yè)的發(fā)展。例如，某房地產(chǎn)項(xiàng)目在具體開(kāi)展時(shí)就十分重視合約規(guī)劃對(duì)成本管理的作用，對(duì)于每個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)都簽訂了建筑設(shè)計(jì)合同、樁基礎(chǔ)施工合同、土建承包合同、水電安裝合同、消防安裝合同等方面的合同，為相關(guān)的成本管理工作帶來(lái)了極大的促進(jìn)作用。

2.4 構(gòu)建高素質(zhì)的成本管理團(tuán)隊(duì)

員工團(tuán)隊(duì)是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的基礎(chǔ)，高素質(zhì)的成本管理團(tuán)隊(duì)是開(kāi)展有效工作的重要前提保障，所以企業(yè)必須重視專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。首先，企業(yè)應(yīng)該定期對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行合約規(guī)劃以及成本管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)教育，拓寬其知識(shí)面，提升其知識(shí)水平，保證其工作能力不斷增強(qiáng)。其次，應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)各部門員工間的交流溝通，可以派遣財(cái)務(wù)工作人員深入到其他部門，了解相關(guān)工作內(nèi)容，幫助其理解有關(guān)資料信息，保證成本管理工作的高效開(kāi)展。再有，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行人才招聘上可以與有關(guān)高校開(kāi)展合作，吸納校內(nèi)的高素質(zhì)人員。同時(shí)，對(duì)于應(yīng)聘人員應(yīng)該全面考慮其學(xué)習(xí)能力、專業(yè)水平以及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等方面的素質(zhì)，確保所招納的人員能夠高質(zhì)量的完成相關(guān)工作，促進(jìn)企業(yè)高素質(zhì)專業(yè)成本管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，確保相關(guān)成本管理工作的高效開(kāi)展。

2.5 建立完善的動(dòng)態(tài)監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)動(dòng)態(tài)成本沒(méi)有統(tǒng)一的定義，但是對(duì)動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成基本一致，從以下的動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成來(lái)看，動(dòng)態(tài)成本就是預(yù)計(jì)最終成本。動(dòng)態(tài)成本=未結(jié)算合同成本+已結(jié)算合同成本+非合同成本+預(yù)計(jì)待發(fā)發(fā)生如何有效的控制動(dòng)態(tài)成本，管控的重心是待發(fā)生成本，包括預(yù)測(cè)待發(fā)生成本和合同內(nèi)的變更費(fèi)用，管控方法主要是預(yù)警和強(qiáng)控，控制模式有總額控制和單項(xiàng)控制。

2.6 壓縮對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合約的數(shù)量

壓縮對(duì)房地產(chǎn)合約的數(shù)量，必須要派專業(yè)人員進(jìn)行梳理和分析，準(zhǔn)確的研究合約的內(nèi)容。壓縮合約的數(shù)量的同時(shí)也要確保合約的完整。與此同時(shí)，希望經(jīng)過(guò)壓縮合約數(shù)量使得合約能夠更近一步。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通過(guò)科學(xué)的合約管理對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制已經(jīng)取得了一定的成效，在今后的工作中還要通過(guò)不斷加強(qiáng)合約管理制度的完善、團(tuán)隊(duì)體系的完善以及全方位提高人員的素質(zhì)等手段來(lái)不斷提高合約管理的應(yīng)用，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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