房產(chǎn)中介企業(yè)失控下房東與租客的權(quán)益糾紛

邢思宇

【內(nèi)容摘要】隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，既有房屋租賃關(guān)系中的房屋所有權(quán)人與承租人的兩方民事主體地位，逐步為房產(chǎn)中介企業(yè)的出現(xiàn)所改變。考慮到進(jìn)一步增強(qiáng)市場活力等諸多因素，2014年修改的《公司法》注冊資本由實(shí)繳制度變更為認(rèn)繳制，取消驗(yàn)資環(huán)節(jié)，這在一定程度上促進(jìn)了房產(chǎn)中介這一類型企業(yè)的日益繁盛，但隨之而來的問題也不容我們忽視。以有限責(zé)任公司為主要形態(tài)的房產(chǎn)中介企業(yè)，其運(yùn)營過程中的資金安全性與持續(xù)性問題都將成為公司承擔(dān)民事責(zé)任的障礙。同時，房產(chǎn)中介企業(yè)作為房屋所有權(quán)人與承租人之間的媒介，其運(yùn)營情況對雙方都會產(chǎn)生重大影響。

【關(guān) 鍵 詞】委托，房屋租賃;權(quán)利義務(wù);責(zé)任承擔(dān)

中圖分類號：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-4379-（2020）02-0201-02

筆者以2019年西安某商業(yè)運(yùn)營管理公司運(yùn)營失控事件為例，暫不考慮公司運(yùn)營管理體制中可能存在的問題，以房產(chǎn)中介企業(yè)，房屋所有權(quán)人，承租人三方民事主體之間的權(quán)利義務(wù)為切入點(diǎn)，從法律角度出發(fā)，對整個事件進(jìn)行粗淺分析，從而為各方主體的責(zé)任承擔(dān)與權(quán)益維護(hù)，房產(chǎn)中介企業(yè)如何良性發(fā)展，未來如何預(yù)防此類事件的發(fā)生，以及事件發(fā)生后如何采取妥善的解決方式提供一定的建議。2019年9月，西安某商業(yè)運(yùn)營管理公司與多數(shù)承租者簽訂房屋租賃合同，并收取承租人半年或者一年期的房屋租金。在房屋租賃合同履行期間，多數(shù)承租人突然收到房屋所有權(quán)人與西安某商業(yè)運(yùn)營管理公司解除合同的通知，并要求承租人搬出其原承租房屋或向其繳納相應(yīng)的租金。在協(xié)商過程中，部分房東采取強(qiáng)行封堵房門或者強(qiáng)行搬出承租人物品的方法迫使承租人搬出房屋。承租人在與原簽訂房屋租賃合同的中介公司聯(lián)系未果的情況下，在前往其公司所在地時才發(fā)現(xiàn)與其簽訂房屋租賃合同的某商業(yè)運(yùn)營公司已被查封，隨即向其所在區(qū)公安部門報(bào)案。

事件至此，主要矛盾焦點(diǎn)在于房屋所有人要求承租人搬出房屋或者向其繳納剩余租期內(nèi)的享有租金，房屋所有權(quán)人基于所有權(quán)采取的迫使承租人搬出的方法是否合法，以及雙方所受損失如何補(bǔ)救，如何維護(hù)自己的合法權(quán)益。筆者以《民法總則》《公司法》等法律法規(guī)為依據(jù)，對事件所涉民事法律關(guān)系作如下分析：

首先，根據(jù)我國《合同法》第八條：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！?第十條：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同?！?第三百九十九條：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)?！?第四百零二條：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人。”等法律規(guī)定，房產(chǎn)中介公司作為法人，具有與其登記經(jīng)營范圍相一致的民事權(quán)利能力和民事行為能力。房屋所有權(quán)人基于其對房屋的所有權(quán)，同時具有民事權(quán)利能力與民事行為能力。二者均為適格民事法律關(guān)系主體，房屋所有權(quán)人對其所有的房屋享受排他的所有權(quán)，其基于處分意思表示與房產(chǎn)中介公司達(dá)成合意，且該合意不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，故二者之間的委托合同合法有效，對二者均具有法律約束力。房產(chǎn)中介公司作為受托人，基于房屋所有權(quán)人授權(quán)，對其擁有的房屋享有一定的處分權(quán)利。同時，基于房屋所有權(quán)人的授權(quán)，房產(chǎn)中介公司享有以自己的名義與第三人訂立合同的權(quán)利。

其次，根據(jù)我國《合同法》第二百一十二條：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。”;第二百一十五條：“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！?第二百一十六條：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在承租期間保持租賃物符合約定的用途?！?第二百一十七條：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物?！钡确梢?guī)定，承租人作為第三人，基于其租賃房屋的意思表示，具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力與民事行為能力，為適格的民事法律關(guān)系主體。在合同訂立過程中，承租人基于房產(chǎn)中介公司與房屋所有權(quán)人的委托合同及房屋所有權(quán)人的委托授權(quán)書，與房產(chǎn)中介公司簽訂的租賃合同不存在《合同法》規(guī)定的無效情形，故雙方訂立的房屋租賃合同合法有效，該合同對承租人與房產(chǎn)中介企業(yè)均具有約束力。同時，房產(chǎn)中介企業(yè)在與承租人訂立合同時出具了其與房屋所有權(quán)人的委托合同與授權(quán)書，符合上述第三人在訂立合同時知道委托人與受托人之間代理關(guān)系的規(guī)定，故該房租租賃合同對于房屋所有權(quán)人，也具有法律約束效力。

綜上所述，房屋所有權(quán)人與房產(chǎn)中介企業(yè)，房產(chǎn)中介企業(yè)與承租人之間的合同均合法有效，根據(jù)我國《合同法》第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)目的和交易習(xí)慣履行通知協(xié)助保密等義務(wù)。”之規(guī)定，房屋所有權(quán)人將其對房屋的處分權(quán)在合同期限內(nèi)讓渡給房產(chǎn)中介公司，房產(chǎn)中介公司在授權(quán)范圍內(nèi)享有對房屋的處分權(quán)，雙方均應(yīng)按照合同約定，履行合同義務(wù)，房產(chǎn)中介公司應(yīng)按約定向房屋所有權(quán)人支付相關(guān)費(fèi)用，房屋所有權(quán)人將其房屋交予房產(chǎn)中介企業(yè)處分。承租人基于雙方委托合同及授權(quán)書，與房產(chǎn)中介公司簽訂租賃合同，雙方也應(yīng)按照合同約定，履行合同義務(wù)，承租人應(yīng)按約定向房產(chǎn)中介企業(yè)支付租金，并按約定用途使用房屋。房產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)按約定向承租人交付房屋，并保證其交付的房屋符合約定。

在上述兩對合法有效的民事法律關(guān)系履行過程中，其權(quán)利義務(wù)沖突在于在房屋所有權(quán)人與房產(chǎn)中介企業(yè)簽訂的委托合同期限內(nèi)，房屋中介企業(yè)因自身經(jīng)營失控，出現(xiàn)異常而未能按照約定向房屋所有權(quán)人支付相關(guān)費(fèi)用，房屋所有權(quán)人是否可以基于房屋所有權(quán)，解除與房產(chǎn)中介企業(yè)之間的委托合同關(guān)系，要求承租人搬離房屋或者向其重新繳納房屋租金。筆者認(rèn)為，根據(jù)我國《合同法》相關(guān)規(guī)定，由于合同關(guān)系是僅在特定人之間發(fā)生的法律關(guān)系，因此只有合同關(guān)系當(dāng)事人之間才能相互提出請求，合同一方當(dāng)事人只能向另一方當(dāng)事人提出合同上的請求和提起訴訟。其次，除法律、合同另有規(guī)定以外，只有合同相對方才能享有合同規(guī)定的權(quán)利并承擔(dān)該合同規(guī)定義務(wù)。再次，違約責(zé)任只能在特定的當(dāng)事人之間發(fā)生，合同關(guān)系以外的第三人不承擔(dān)違約責(zé)任，合同當(dāng)事人也不對其承擔(dān)違約責(zé)任。雖然《合同法》中規(guī)定了在委托合同情形下，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但其還是無法突破合同相對性原則。且承租人已經(jīng)履行了支付房屋租金的義務(wù)，其租賃期間仍處于房屋所有權(quán)人與房產(chǎn)中介公司委托合同的授權(quán)期限內(nèi)，故房屋所有權(quán)人只能要求房產(chǎn)中介企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，而不能要求承租人向其再次支付租金，或者在租賃期間未滿的情況下，要求其搬離。從另一角度來看，在房產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營失控的情形下，房屋所有權(quán)人與承租人均為合同的受損失一方，雙方均沒有過錯，且二者之間不存在直接的合同關(guān)系，談不上違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)，雙方應(yīng)就自己所受損失，向房產(chǎn)中介企業(yè)提出賠償請求。在實(shí)踐中，房產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營異常往往不能被房屋所有權(quán)人或是承租人所預(yù)見，在其出現(xiàn)經(jīng)營失控的情況下，人去樓空成為普遍的現(xiàn)象。在房屋所有權(quán)人和承租人的權(quán)利無法得到及時維護(hù)時，基于兩個合同所指向同一標(biāo)的物，雙方通常的會產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)沖突。在要求承租人向其強(qiáng)行要求承租人搬離房屋，或者采取斷電斷水換鎖等行為往往加劇了兩者之間的矛盾，同時其不適當(dāng)?shù)男袨檫€會產(chǎn)生一些侵權(quán)問題，繼而使原本受到的損失擴(kuò)大化。

針對上述問題，筆者認(rèn)為城鄉(xiāng)住房管理部門應(yīng)加強(qiáng)對房產(chǎn)中介企業(yè)資金安全性的監(jiān)管，推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)的出臺;其次，房產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)范自身的經(jīng)營行為，按照規(guī)定及時準(zhǔn)確報(bào)送企業(yè)年報(bào)等相關(guān)信息，強(qiáng)化社會責(zé)任意識，主動承擔(dān)企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)及其產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。再次，房屋所有權(quán)人及其承租人在選擇房屋中介企業(yè)時，應(yīng)自主了解所選企業(yè)資質(zhì)征信問題，并且強(qiáng)化法律意識，在自身的合法權(quán)益受到侵害時，采用正當(dāng)?shù)姆绞骄S權(quán)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對法律安定性提出了新的挑戰(zhàn)，在由房屋租賃合同引發(fā)的相關(guān)權(quán)益糾紛的同時，不適當(dāng)?shù)木S權(quán)方式往往會引發(fā)附帶的治安管理處罰與侵權(quán)訴訟。為保證各方利益的平衡，我們應(yīng)當(dāng)集合多方力量以防止類似企業(yè)經(jīng)營失控的事件出現(xiàn)，以促使房產(chǎn)中介企業(yè)與房屋租賃市場的穩(wěn)健發(fā)展。

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