我國房地產(chǎn)稅立法后面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對策略

徐水泉

[摘 要] 對我國房地產(chǎn)稅盡快立法具有重要的意義和價(jià)值，但是立法后可能面臨一系列風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)成為政府部門及專家學(xué)者面臨的重要課題。房地產(chǎn)稅立法后可能面臨缺乏征收經(jīng)驗(yàn)、征管成本過高等征管風(fēng)險(xiǎn)，納稅遵從度過低、易引發(fā)社會(huì)矛盾等公共風(fēng)險(xiǎn)以及評(píng)估管理制度不完善、爭議解決機(jī)制不健全等技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，遵從“立法先行、充分授權(quán)、分步實(shí)施”的立法總體思路，提出擴(kuò)大征稅范圍、設(shè)計(jì)差別化稅率、制定合理計(jì)稅依據(jù)的稅制要素以及從評(píng)估層面解決技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)問題等對策建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)稅;稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);征收管理;稅制要素

[中圖分類號(hào)] F299.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2020）01-0166-03

一、引言

隨著我國對依法治國理念的深入推進(jìn)，對房地產(chǎn)稅立法的呼聲也越來越高。對民眾的私有財(cái)產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅不僅能夠體現(xiàn)稅收的法定原則，而且也是全面落實(shí)依法治國的重要體現(xiàn)。自從國家對上海、重慶兩個(gè)直轄市實(shí)行房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)以來，專家學(xué)者對其效應(yīng)評(píng)價(jià)褒貶不一，不管是從短期來看還是長期來看，其效果并不顯著。從短期看，房價(jià)暴漲的趨勢并沒有得到有效抑制;從長期看，并沒有縮小貧富差距，也沒有給地方政府帶來充足的收入來源。從實(shí)際來看，我國房地產(chǎn)稅相關(guān)的稅收法律法規(guī)位階偏低，加之沒有得到政府相關(guān)部門的足夠重視，致使房地產(chǎn)稅的立法層級(jí)滯后，種種跡象表明，對我國房地產(chǎn)稅進(jìn)行立法改革迫在眉睫。目前，對房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)成為我國的立法項(xiàng)目，并且已經(jīng)進(jìn)入全國人大常委會(huì)立法程序，對房地產(chǎn)稅立法可以有效理順房地產(chǎn)稅制方面體系的復(fù)雜性。

對房地產(chǎn)稅立法是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，立法后肯定會(huì)有很多需要面臨和應(yīng)對的復(fù)雜問題、障礙和風(fēng)險(xiǎn)。因此，在積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的過程中，首先應(yīng)當(dāng)理順立法后可能面臨的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，并制定有效的措施加以應(yīng)對和化解。本文結(jié)合我國目前房地產(chǎn)稅的立法現(xiàn)狀和問題，對立法后可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)展開研究，并提出具有針對性的對策建議，對我國房地產(chǎn)稅的即將立法具有一定的理論參考價(jià)值。

二、我國房地產(chǎn)稅立法后面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)稅征收管理方面的風(fēng)險(xiǎn)

1.缺乏對家庭和個(gè)人征收直接稅的基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)

我國長期以來一直施行間接稅征稅結(jié)構(gòu)。比如，個(gè)人所得稅就是由企業(yè)代扣代繳的，納稅人并沒有直接進(jìn)行納稅，也就是說納稅人不直接跟稅務(wù)部門接觸。但房地產(chǎn)稅是直接稅，是納稅人直接面向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。截止到目前，我國還沒直接面向個(gè)人征稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)也沒有直接向個(gè)人征稅，這對于稅務(wù)機(jī)關(guān)來說也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)還有很多的工作要開展，前期的準(zhǔn)備環(huán)節(jié)非常多，需要積累經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)稅是通過評(píng)估價(jià)征收的，這就給征收工作帶來了不小的難度，評(píng)估每個(gè)人的房產(chǎn)價(jià)值是非常困難呢，需要有嚴(yán)格、精細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。想要對房地產(chǎn)進(jìn)行客觀的評(píng)估就要了解房地產(chǎn)的信息和納稅人的財(cái)產(chǎn)信息，我國在2018年已經(jīng)構(gòu)建了全國房地產(chǎn)信息登記平臺(tái)，有了完善的信息系統(tǒng)是成功的第一步，后續(xù)還要考慮如何能在征收工作中平衡好政府與百姓之間的利益，要保證民意和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，目前來看，我國征收房地產(chǎn)稅還不成熟。

2.房地產(chǎn)稅征管成本偏高

為了更好的征收房地產(chǎn)稅就要做好房地產(chǎn)評(píng)估工作，這就需要國家在一段時(shí)間內(nèi)就要對房產(chǎn)價(jià)值以及價(jià)格進(jìn)行重新評(píng)估，對個(gè)人房產(chǎn)信息也要進(jìn)行更新，例如房產(chǎn)的位置、樓層、新舊程度、配套設(shè)施等，這么大量的工作需要巨大的成本和人力，這些成本如果放在房地產(chǎn)稅中那勢必會(huì)抬高稅率，容易引起納稅人的反感和抵抗。

我國的上海和重慶是房地產(chǎn)稅的兩個(gè)試點(diǎn)城市，上海納稅期限是12個(gè)月，而重慶則是10個(gè)月，為了做好征收工作，稅務(wù)部門經(jīng)常會(huì)使用短信告知或郵寄納稅稅款通知單的方式來通知納稅人進(jìn)行納稅，這些工作量是非常大的，稅務(wù)部門的工作人員有限，常常需要加班完成，有時(shí)納稅人的聯(lián)系方式是錯(cuò)誤的，或者換了聯(lián)系方式，這些都給本就困難的工作增加了難度，并且會(huì)出現(xiàn)通知不及時(shí)的現(xiàn)象，影響效率。

（二）征收房地產(chǎn)稅公共風(fēng)險(xiǎn)問題

1.房地產(chǎn)稅納稅遵從度較低

我國在征收房地產(chǎn)稅時(shí)施行“自行申報(bào)”原則，這使得不繳納稅款的情況非常嚴(yán)重，我國自2011起在上海、重慶兩地進(jìn)行房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作，采取從租計(jì)征的方式，當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娎U納積極性不高，大多數(shù)人抱有不想繳納稅款的心理，尤其是年紀(jì)偏大的人，主動(dòng)納稅的意識(shí)更不強(qiáng)烈。從市場上看，房屋租賃時(shí)房主為了減少納稅成本會(huì)將這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到承租方，使得承租方的租房成本越來越高，真正應(yīng)該納稅的房主并沒有履行納稅義務(wù)，這就違反了房地產(chǎn)稅征收的目的。

2.征收房地產(chǎn)稅可能引發(fā)社會(huì)矛盾

從目前看，我國居民的個(gè)人稅負(fù)較多，如果再征收房地產(chǎn)稅會(huì)引發(fā)一些矛盾，尤其我國房價(jià)普遍偏高，百姓買房已經(jīng)承擔(dān)了很大的壓力，需要還貸款，如果再征稅房地產(chǎn)稅無疑是雪上加霜，甚至對年輕人的工作、婚姻、生活方式都會(huì)帶來一定的影響，給我們百姓、家庭帶來負(fù)擔(dān)，所以，征收房地產(chǎn)稅會(huì)有很高的風(fēng)險(xiǎn)。我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，納稅人的納稅能力與其擁有的房產(chǎn)情況并不一定匹配，并不能真實(shí)的反映出真實(shí)情況，如果盲目開征房地產(chǎn)稅會(huì)對經(jīng)濟(jì)與社會(huì)帶來不小的影響，看似征收了稅款，但卻對經(jīng)濟(jì)活力進(jìn)行打壓，同時(shí)還會(huì)帶來不小的社會(huì)矛盾，嚴(yán)重時(shí)可引發(fā)群體性事件。

（三）房地產(chǎn)稅征收面臨的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

1.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理制度不完善

截止到目前，我國仍然沒有建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估體系，不能準(zhǔn)確、公平的對現(xiàn)有房屋進(jìn)行正確的評(píng)估，這對房地產(chǎn)稅征收是不利的。我國應(yīng)該建立完善的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，并選取或設(shè)立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，由專業(yè)的評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)國家還應(yīng)建立抽檢和復(fù)議制度，對已經(jīng)完成評(píng)估或評(píng)估有問題的房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估。

2.房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的爭議解決機(jī)制不健全

在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估過程中一定會(huì)遇見許許多多的問題，例如，評(píng)估的工作人員不專業(yè)、評(píng)估工作出現(xiàn)問題、評(píng)估流程不完善等等，一旦出現(xiàn)這些問題如果來解決是非常重要的，一定要保障房地產(chǎn)所有者的利益，不能讓其在此過程中蒙受損失。對于一些爭議問題要建立解決機(jī)制，保證房地產(chǎn)評(píng)估工作順利進(jìn)行。

三、我國房地產(chǎn)稅立法的總體思路

（一）立法先行

我國在2011年開始啟動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，選取上海、重慶作為試點(diǎn)城市;2014年，十八屆三中全會(huì)要求領(lǐng)域立法，房地產(chǎn)稅要先立法后改革，所以，我國政府要充分調(diào)研，盡快建立起相關(guān)法規(guī)，一定要堅(jiān)持立法先行，保證人民的利益。

（二）充分授權(quán)

在房地產(chǎn)稅征收工作中，我國中央政府要賦予地方政府一定的權(quán)力，各地方政府可以因地制宜。我國國土面積較大，幅員遼闊，各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，所以全國不能一刀切，一定要考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，不能讓房地產(chǎn)稅征收工作給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來負(fù)面的影響。對地方政府授權(quán)就能較好的解決的這一問題，地方政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來制定稅率。地方政府被充分授權(quán)后也能更好的發(fā)揮主觀能動(dòng)性，制定相應(yīng)的稅收減免政策，增強(qiáng)稅收工作與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性。

（三）分步實(shí)施

房地產(chǎn)稅立法不能操之過急，應(yīng)該有步驟的實(shí)施，應(yīng)該建立在充分的調(diào)研和試點(diǎn)后再開始啟動(dòng)。房地產(chǎn)稅立法的構(gòu)建是一個(gè)系統(tǒng)工程，對技術(shù)性的要求比較高。我國各地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，擁有住房的人群分類較多，住房產(chǎn)權(quán)的形式也是多樣的，所以再實(shí)施前要充分考慮這些問題，先在大、中城市開始起步，然后再向小城市、農(nóng)村推進(jìn)，降低改革成本。

四、完善房地產(chǎn)稅立法的對策建議

（一）科學(xué)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制要素

1.擴(kuò)大征稅范圍

目前，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種的征稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而沒有包含農(nóng)村，房地產(chǎn)稅立法后其征稅范圍應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大，把部分農(nóng)村房地產(chǎn)包含在內(nèi)，具體可以在原有征稅范圍基礎(chǔ)上加上農(nóng)村的豪宅和別墅、農(nóng)村與城市交界的工商業(yè)房地產(chǎn)以及農(nóng)村商品房。其主要原因在于以下兩點(diǎn)：一是隨著新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得到較快發(fā)展，在農(nóng)村涌現(xiàn)出一大批商品房;二是很多企業(yè)為了節(jié)約成本，選擇在農(nóng)村地區(qū)投資設(shè)廠。因此，如果不對農(nóng)村部分房地產(chǎn)征稅將會(huì)導(dǎo)致大量稅收流失，違反了稅收公平原則。

2.設(shè)計(jì)差別化稅率

目前，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種稅率比較單一，對房地產(chǎn)稅立法應(yīng)當(dāng)在稅率的設(shè)計(jì)上采取差別化措施：一是在設(shè)計(jì)稅制要素和征管制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各個(gè)省市的實(shí)際情況以及各區(qū)域居民的承受能力來確定差異化的稅率水平;二是地方政府在依據(jù)中央政府確定的稅率框架范圍內(nèi)，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況，確定合理的、適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的稅率，并且每年對稅率進(jìn)行適度調(diào)整;三是對不同用途的房地產(chǎn)，制定不同的稅率，區(qū)別自用房、投資房和商品房;區(qū)別豪宅、經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅，制定不同稅率，以體現(xiàn)稅收公平原則。

3.以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)

目前，與房地產(chǎn)相關(guān)稅種的計(jì)稅依據(jù)也很不合理，房地產(chǎn)稅立法后應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)更為科學(xué)合理。其原因主要包括以下三點(diǎn)：一是房地產(chǎn)市值很容易受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和周邊環(huán)境等因素的影響，對房地產(chǎn)定期評(píng)估和征收更為科學(xué)合理;二是更容易使房地產(chǎn)的總體市值與稅收保持一致性，使稅收基礎(chǔ)更加準(zhǔn)確、科學(xué)和合理;三是也能更好地讓政府參與房地產(chǎn)價(jià)值增值的利益共享，不僅能夠很好地組織財(cái)政收入，而且能夠使得政府更好地為居民提供公共服務(wù)。

（二）從評(píng)估層面解決技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)問題

1.建立統(tǒng)一且規(guī)范的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

目前，我國對房地產(chǎn)評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)并沒有統(tǒng)一且加以規(guī)范，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)理應(yīng)獨(dú)立于稅務(wù)機(jī)關(guān)而存在。為了保證稅收的高效率和公平性，對房地產(chǎn)的征收管理及評(píng)估工作應(yīng)該堅(jiān)持低成本運(yùn)行。如果將房地產(chǎn)的評(píng)估工作由稅務(wù)機(jī)關(guān)來主導(dǎo)評(píng)估，不僅不能使征管與評(píng)估相互獨(dú)立，而且難以保證評(píng)估結(jié)果的公平性和客觀性，即房地產(chǎn)稅的征收必須與房地產(chǎn)的評(píng)估分離開來。因此，對房地產(chǎn)評(píng)估，其評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)隸屬于房屋管理部門，由其來規(guī)范負(fù)責(zé)各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)評(píng)估工作，這樣才能確保房地產(chǎn)評(píng)估工作的有效性和公平性。

2.建立房地產(chǎn)稅評(píng)估結(jié)果的異議審查機(jī)制

對不同的房地產(chǎn)，其評(píng)估的結(jié)果肯定會(huì)有所差異，建立房地產(chǎn)稅評(píng)估結(jié)果的異議審查機(jī)制尤為重要。首先，房地產(chǎn)稅納稅人可以要求評(píng)估機(jī)構(gòu)為其提供書面評(píng)估報(bào)告，對此評(píng)估報(bào)告規(guī)定一個(gè)異議期，納稅人可以在此期限對評(píng)估報(bào)告提出異議;其次，如納稅人提出異議，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理并審查，并將結(jié)果書面通知納稅人;再次，如納稅人對審查結(jié)果仍不滿意，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提請申訴，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)并提出意見，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)重組小組進(jìn)一步評(píng)估;最后，如納稅人仍有異議的，可提出稅務(wù)行政復(fù)議，對復(fù)議不滿的，還可向人民法院提起訴訟。

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[責(zé)任編輯：王鳳娟]