投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與對(duì)策分析

馮彥華

摘 要：伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動(dòng)日益活躍，進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)投資規(guī)模，推進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。然而，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制還不成熟，目前正處于向規(guī)?；?、品牌化的轉(zhuǎn)型階段，市場(chǎng)供需矛盾較大，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)飛漲，國(guó)家宏觀調(diào)控頻出重拳，投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。為此，必須在全面了解投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，采用合理、客觀的投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，才能保證采取的防范措施科學(xué)、有效，才能最大限度降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：投資風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)業(yè)務(wù);風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1 投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

1.1 缺乏信息是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)商品交易不公平的主要原因。在其他市場(chǎng)交易中，往往明碼標(biāo)價(jià)，交易透明。而房地產(chǎn)交易、定價(jià)還不公開(kāi)，在交易過(guò)程中，很難掌握房地產(chǎn)商品的真實(shí)價(jià)值，特別是高層建筑，一樓一價(jià)，若投資者不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，不熟悉交易流程，極易被騙，出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)損失。

1.2 房地產(chǎn)投資資金多，回收期長(zhǎng)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)審批、年檢較為嚴(yán)格，入市門(mén)檻高。房地產(chǎn)商品具有耐久性，簽訂合同之后，涉及的權(quán)利、義務(wù)時(shí)間極長(zhǎng)，可達(dá)到40年、70年不等。為此，整個(gè)市場(chǎng)供需關(guān)系將直接決定房地產(chǎn)投資是否存在風(fēng)險(xiǎn)，若供大于求，則會(huì)出現(xiàn)房屋積壓，不利于資金回籠;若求大于供，則會(huì)刺激消費(fèi)，樓市哄搶?zhuān)瑯O易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。

2 投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別要點(diǎn)

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)防范的第一步，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及投資內(nèi)容眾多，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指在投資過(guò)程中，必須采取一定方法，分析大量來(lái)源可靠的信息，從中找出對(duì)項(xiàng)目投資產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行深入分析，在此基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素合理分類(lèi)。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，可有效增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，更全面、更準(zhǔn)確地掌握風(fēng)險(xiǎn)的特性，為后期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及決策提供依據(jù)。一般情況下，可按照既定順序進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，具體流程如表1所示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，投資決策最為重要，存在極大不確定性與機(jī)動(dòng)性。若一旦開(kāi)展房地產(chǎn)投資，將難以由項(xiàng)目建設(shè)中撤離，甚至?xí)冻鰢?yán)重代價(jià)。一般可通過(guò)定性或定量的方式區(qū)分各類(lèi)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，常用的定性識(shí)別方法包括頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品ā⒛壕胺治龇ǖ取３Ｓ玫亩孔R(shí)別法包括盈虧平衡分析、敏感性分析等。為全面了解投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，更好地識(shí)別具體項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)，有必要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面識(shí)別及分析，從而了解風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)及變化規(guī)律，更好地采取措施來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)大量研究表明，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)多為政策、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家政策直接關(guān)系著一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，政策變化將會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)損失。特別是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系還不健全的情況下，如不能預(yù)測(cè)房地產(chǎn)政策變化趨勢(shì)，必將給投資方帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失。目前，常見(jiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)包括產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、土地政策、稅收政策、城市規(guī)劃等方面。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)往往指的是市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)，這也是最常見(jiàn)、最直接的風(fēng)險(xiǎn)。常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括區(qū)域社會(huì)環(huán)境、土地價(jià)格、融資、市場(chǎng)供求等。市場(chǎng)供應(yīng)量是否均衡、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能力的強(qiáng)弱、市場(chǎng)價(jià)格是否穩(wěn)定等，都會(huì)反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的真實(shí)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，均會(huì)增加不確定性。若市場(chǎng)供需不均，將會(huì)出現(xiàn)大量房屋滯銷(xiāo)，從而給投資方帶來(lái)資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，若遇到物價(jià)上漲或下降，同樣會(huì)帶來(lái)通貨膨脹或緊縮風(fēng)險(xiǎn)，這種情況下，當(dāng)膨脹率降低，將會(huì)抑制購(gòu)房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，投資損失嚴(yán)重。膨脹率增大，將會(huì)刺激消費(fèi)，出現(xiàn)供不應(yīng)求，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

總之，房地產(chǎn)投資過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期、復(fù)雜的建設(shè)過(guò)程，在該過(guò)程中存在諸多不確定因素，不僅與法規(guī)政策相關(guān)，還與國(guó)計(jì)民生相關(guān)，為此，在風(fēng)險(xiǎn)控制中，必須了解什么是風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)存在于何處，只有做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作，才能保證投資決策正確，才能更全面、系統(tǒng)地控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，才能保證投資成功。

3 投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

3.1 地方政府須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度，控制房?jī)r(jià)上漲

宏觀角度分析，地方政府應(yīng)堅(jiān)守自己的行政職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證土地市場(chǎng)招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)等流程公開(kāi)化、透明化，積極引入市場(chǎng)機(jī)制，在商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過(guò)程中全面納入住房與土地，避免土地“內(nèi)幕交易”，防止炒賣(mài)地皮。同時(shí)，為緩解不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求與資源緊張之間的矛盾，要求相關(guān)部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法，全面清理商品住房的價(jià)格組成要求，將那么不合理收費(fèi)及時(shí)取消，合理管控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。此外，還要做好房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作，合理規(guī)劃高、中、低檔次的住房，要降低高檔住房比重，將普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房作為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象，建立合理、完善的廉租房管理制度，設(shè)置合理的住房貸款比例，實(shí)現(xiàn)商品住房售價(jià)穩(wěn)定。此外，通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的原則，及時(shí)淘汰實(shí)力低、規(guī)模小、品牌差的開(kāi)發(fā)商，加大力度實(shí)行品牌戰(zhàn)略，建立品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

3.2 密切關(guān)注并把握國(guó)家宏觀政策的動(dòng)向

為降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，必須密切關(guān)注并把握國(guó)家宏觀政策。若國(guó)民經(jīng)濟(jì)處于快速增長(zhǎng)階段，投資形勢(shì)、市場(chǎng)需求向好，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)性將大幅下降。反之，則會(huì)增加成本，增加風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致投資失利。為控制高位運(yùn)作的樓市，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，政府宏觀調(diào)控動(dòng)作不斷加快，這種情況下，企業(yè)必須審時(shí)度勢(shì)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)“全民投資”房產(chǎn)的現(xiàn)象有一個(gè)理想、深刻、清晰的認(rèn)識(shí)，并迎合國(guó)家政策，采用逆向思維，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，最大限度降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查，低潮時(shí)投入，過(guò)熱時(shí)回避

在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要先做好市場(chǎng)調(diào)查評(píng)估，深入了解市場(chǎng)變化趨勢(shì)，在大量數(shù)據(jù)的支撐下，合理預(yù)測(cè)市場(chǎng)。此外，也可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士，通過(guò)專(zhuān)業(yè)方式進(jìn)行調(diào)查分析。若市場(chǎng)需求較低，應(yīng)適時(shí)減少投資規(guī)模，降低資金占比，建設(shè)小型回收資金快的項(xiàng)目，增加資金流通量，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。若市場(chǎng)需求量大，則可在一個(gè)區(qū)域內(nèi)實(shí)施大規(guī)模投資，搶占市場(chǎng)占有率，增加收益。

在調(diào)查時(shí)，要重點(diǎn)分析房地產(chǎn)的有效需求，并掌握潛在需求，只有通過(guò)引導(dǎo)，在相應(yīng)條件下潛在需求才能向有效需求轉(zhuǎn)化。針對(duì)地區(qū)相同的房地產(chǎn)供給情況，首先要正視自己的不足，善于利用自己的優(yōu)勢(shì)，做到知己知彼，有針對(duì)性地做好營(yíng)銷(xiāo)、宣傳工作。例如戶(hù)型選擇方面，應(yīng)結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，合理建設(shè)需求量大的戶(hù)型。此外，還要回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱情況下投資，這種情況下，無(wú)論是土地成本，還是建材成本，或人工成本，均高于一般水平，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的時(shí)候，若投資過(guò)大，必定會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 合理編制融資方案，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用

第一，合理編制資金籌措方案。投資方應(yīng)結(jié)合自身財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，合理編制資金籌措方案，降低籌資成本，減少風(fēng)險(xiǎn)。若項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，且資金籌措極為困難，此時(shí)，可通過(guò)尋找開(kāi)發(fā)合作伙伴的方式，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，采用財(cái)務(wù)杠桿方法控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)杠桿是通過(guò)借款融資由企業(yè)取得的獲利能力與支付債務(wù)利息之間的比率。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資高、負(fù)債多，財(cái)務(wù)費(fèi)用龐大，通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿的合理應(yīng)用，可有效控制獲利和支付利息之間的比率，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 增強(qiáng)企業(yè)自身管理水平，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給彈性較為薄弱，若市場(chǎng)供給嚴(yán)重不平衡，極易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫。為更好地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)力度。要求不斷增強(qiáng)企業(yè)自身管理水平，提高風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，時(shí)刻將風(fēng)險(xiǎn)防控牢記心中，提高抗風(fēng)險(xiǎn)水平。此外，還要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)力度，建立地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)分析監(jiān)測(cè)體系，制定定期分析報(bào)告制度，做好房地產(chǎn)金融理論及實(shí)踐研究，更全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地把控市場(chǎng)變化，掌握消費(fèi)需求、客戶(hù)群體，更好地做好房地產(chǎn)定價(jià)，提高投資水平。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，伴隨城市化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，如何更好地識(shí)別及控制投資風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，若市場(chǎng)供給不平衡，極易產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。只有全面掌握風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生原因，才能更好地識(shí)別出風(fēng)險(xiǎn)，才能采取切實(shí)有效的措施積極消除或控制風(fēng)險(xiǎn)，才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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