房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管理研究

聶海霞

摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的日益成熟，市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)市場變得越來越規(guī)范、透明，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，成本控制一直是人們所關(guān)心的重點(diǎn)，而項目開發(fā)建設(shè)前期的成本管控又是全過程成本控制中的重中之重，也是提高房地產(chǎn)業(yè)整體效益的關(guān)鍵?；诖?，文章分析了開發(fā)建設(shè)前期的成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)把握，并詳細(xì)論述了成本控制思路，希望能夠為相關(guān)業(yè)內(nèi)人士帶來一定啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；前期成本控制

當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)全球化迅速發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的關(guān)系日益緊密，在綜合國力不斷增強(qiáng)的同時，中國人民的生活水平也在不斷的提升，對衣、食、住、行各個方面的需求只增無減，尤其房地產(chǎn)行業(yè)，已然成為人們所關(guān)注的焦點(diǎn)。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)已然成為提高國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有著任何其他行業(yè)都無法取代的地位。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制涵蓋了投資決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段等項目的全生命周期的各個階段，每一個階段都是必不可少的。其中，項目開發(fā)前期的成本控制尤為關(guān)鍵，80%以上的成本決定因素在于建設(shè)前期。為了取得較好的成本控制效果，應(yīng)積極探索可行有效的成本控制措施，最終以經(jīng)濟(jì)合理的建設(shè)成本保持建筑產(chǎn)品市場價格優(yōu)勢。

一、成本管理體系要素及目標(biāo)

（一）形成責(zé)任成本管理為核心的全成本管理體系以市場為導(dǎo)向確定合理的目標(biāo)成本，并將其分解成責(zé)任成本，再量化評估目標(biāo)，將責(zé)任成本控制落實到業(yè)務(wù)操作的各個環(huán)節(jié)中，實現(xiàn)降低成本的目的。在總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)公司應(yīng)建立戰(zhàn)略執(zhí)行體系，將成本控制戰(zhàn)略應(yīng)用于投資決策、規(guī)劃設(shè)計、材料采購、招投標(biāo)及施工等房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并建立成本監(jiān)督等體系使成本控制的執(zhí)行得到有效的組織保障，實現(xiàn)成本控制的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（二）牢固樹立全員成本管理意識企業(yè)管理者營造成本控制的文化氛圍，各部門加強(qiáng)成本控制信息溝通，如成本控制部門不僅要完成成本審核，而且要輔助其他部門完成招標(biāo)和合同管理工作，尤其在供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)注意市場信息的收集。

（三）明確房地產(chǎn)項目成本控制要素與目標(biāo)房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本要素，按其用途分為土地成本、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、間接開發(fā)費(fèi)、稅收及行政性收費(fèi)、咨詢營銷費(fèi)和資金成本等。根據(jù)成本要素，將目標(biāo)成本分解并編寫“目標(biāo)成本控制責(zé)任書”，規(guī)定各項目費(fèi)用的責(zé)任部門及主要職責(zé)，如控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段等，還應(yīng)將責(zé)任成本的管理引入考核評估機(jī)制。房地產(chǎn)成本控制目標(biāo)向管理者提供有效的成本信息，使其及時了解項目狀況，及時分析實際結(jié)果和目標(biāo)結(jié)果的差異及原因，制定改進(jìn)措施，將項目成本控制在預(yù)算目標(biāo)范圍內(nèi)，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。[3]

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管理的基本邏輯

（一）根據(jù)市場確定產(chǎn)品定位。項目決策階段要進(jìn)行充分的市場調(diào)研，對周邊競爭樓盤售價進(jìn)行摸底，對受眾客戶群的需求狀況進(jìn)行調(diào)查，最終對產(chǎn)品類型、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行定位。

（二）站在收益的維度進(jìn)行總成本預(yù)測。在設(shè)計前期，房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人員根據(jù)建設(shè)工程項目投資進(jìn)行估算，推算出項目的盈利空間和合理投入建設(shè)投資總成本。

（三）根據(jù)建設(shè)投資總成本進(jìn)行拆解形成詳細(xì)的目標(biāo)成本。形成建設(shè)投資總成本以后需進(jìn)行優(yōu)化配置，對其拆解和分配，形成詳細(xì)目標(biāo)成本，確立限額指標(biāo)對設(shè)計進(jìn)行引導(dǎo)，并對日后的合規(guī)規(guī)劃及具體的招標(biāo)工作形成指導(dǎo)。[1]

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的成本管理措施

（一）投資決策階段成本管理

投資決策階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)周期的開始，投資決策的正確與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目建設(shè)的成敗。企業(yè)一方面面臨復(fù)雜多變的外部市場環(huán)境風(fēng)險，另一方面又面臨主觀對房地產(chǎn)市場供求形勢、國家新政策的理解把握上的偏差導(dǎo)致的投資失誤風(fēng)險。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，投資決策階段成本控制的關(guān)鍵在于建立科學(xué)的決策機(jī)制，正確規(guī)避決策中的各種風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢做充分的市場調(diào)研，選擇有投資價值的項目，根據(jù)主體設(shè)計的不同階段編制投資估算，確定最低利潤、最低銷售和最高成本目標(biāo)。采用目標(biāo)成本控制方法進(jìn)行投資決策控制，同時成本項目應(yīng)盡可能考慮全面，合理計算，對影響工程造價變動的主要因素進(jìn)行敏感性分析，確定投資最高限額，并且不能隨意變動。為規(guī)避風(fēng)險，投資項目可以選擇多樣化投資組合，如不同消費(fèi)需求的住宅類型，不同商業(yè)樓、寫字樓以及娛樂場所等，以求較為平均的收益。[5]

（二）設(shè)計階段成本管理

1、方案設(shè)計階段成本控制典型內(nèi)容如下：①整體設(shè)計。主要圍繞建筑容積率指標(biāo)、平面布置開展成本控制，為提升建筑有效面積與得房率，采用了控制層高的設(shè)計方式，建筑層高被控制在2.9m，關(guān)注建筑容積率、進(jìn)深及品質(zhì)、收益之間的關(guān)系也將實現(xiàn)更高質(zhì)量的設(shè)計階段成本控制；②造型與豎向布置。需避免出現(xiàn)“建筑不顧結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)不顧安裝”傳統(tǒng)弊病出現(xiàn)，同時關(guān)注操作空間狹窄、通用預(yù)留預(yù)埋無法滿足特殊工藝需要等問題，否則項目成本造價將受到較為負(fù)面影響；③關(guān)注方案設(shè)計細(xì)節(jié)。

2、施工圖設(shè)計階段成本控制施工圖階段成本控制策略：①加強(qiáng)圖紙內(nèi)部評審。圍繞建筑專業(yè)、結(jié)構(gòu)專業(yè)、安裝專業(yè)、住宅線路開展了嚴(yán)格的圖紙內(nèi)部審核，由此實現(xiàn)了更高質(zhì)量的成本控制；②設(shè)計變更預(yù)管理。企業(yè)建立了設(shè)計變更預(yù)管理制度，規(guī)定了設(shè)計單變更費(fèi)用超過竣工結(jié)算價格3%扣罰設(shè)計單位一定比例的設(shè)計費(fèi)，由此實現(xiàn)了設(shè)計變更有效的預(yù)管控；③具體成本控制對策。結(jié)構(gòu)設(shè)計、園林景觀設(shè)計、室內(nèi)精裝修設(shè)計可開展成本控制。[4]

（三）招標(biāo)及合約階段成本管理

對設(shè)計單位進(jìn)行招標(biāo)，在設(shè)計方案中選擇最優(yōu)方案，以市場競爭來增加招投標(biāo)的透明度。標(biāo)書制定上要逐步實施工程量清單招標(biāo)，以合理低價為中標(biāo)原則，在市場上篩選最佳性價比的材料和設(shè)備，推行招標(biāo)采購。招標(biāo)單位的選擇要綜合考慮資質(zhì)、管理、技術(shù)、信譽(yù)、資金和合作經(jīng)歷等方面的隱私，公司采購部、專家小組和相關(guān)責(zé)任部門要對投標(biāo)單位進(jìn)行明確審核，一旦發(fā)現(xiàn)有舞弊行為，嚴(yán)懲不貸。強(qiáng)化對招標(biāo)文件的管理，在合同中明確工期、造價、質(zhì)量、付款方式、招標(biāo)范圍、結(jié)算形式、驗收標(biāo)準(zhǔn)、圖紙等各方面要求，強(qiáng)化技術(shù)性評標(biāo)、經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)。在材料和設(shè)備采購上要嚴(yán)格合同管理，強(qiáng)化材料的性價比、進(jìn)場計劃、款項支付、材料驗收。[2]

四、結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)項目前期的成本管理將定調(diào)未來成本總投資，此階段介入成本管理的重要和必要性不言而喻，兩者相輔相成。成本控制也絕不是一味的成本壓縮，一個真正好的成本管控一定是以客戶價值為導(dǎo)向，明確客戶價值排序與成本額度分配的優(yōu)先次序之間的關(guān)系，以達(dá)到目標(biāo)成本中營銷、設(shè)計及成本的平衡，實現(xiàn)成本和客戶價值的最優(yōu)的對應(yīng)關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

[1]王姣，于立君.淺論商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目前期的成本控制[J].商場現(xiàn)代化，2015（26）：249-250.

[2]姜晨翔，姜寶珍.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制研究[J].生產(chǎn)力研究，2014（10）：59-62.

[3]彭霞.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制問題與對策[J].工程設(shè)計與研究，2012（02）：41-44.

[4]竹隰生，史穎.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本管理研究[J].項目管理技術(shù)，2012，10（07）：61-65.

[5]黃先鋒，謝英杰，王勝，曹智強(qiáng).青島地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段成本控制研究[J].青島理工大學(xué)學(xué)報，2009，30（06）：130-136.