房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)分析

駱靜霞

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革與進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，逐步成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展形式的好壞，嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)資金投入量大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目投資與運(yùn)行時(shí)總是存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。其融資能力對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目是否可以順利進(jìn)行有著極其重要的意義。本文根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本原因，淺析其融資成本存在的風(fēng)險(xiǎn)以及解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；融資；風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行需要大量的資金投入，而在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金鏈時(shí)常存在短缺的問(wèn)題。所以為使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利的開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行及時(shí)的融資活動(dòng)解決資金問(wèn)題。雖然在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中融資渠道多種多樣，但是任何的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資過(guò)程也是如此，融資風(fēng)險(xiǎn)的存在使得企業(yè)的融資過(guò)程存在一定的阻礙，例如法律風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)以及與政策相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)等，只有深入了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)融資過(guò)程中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)其產(chǎn)生問(wèn)題的原因進(jìn)行了解，對(duì)問(wèn)題進(jìn)一步解決，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)融資渠道較為單一

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其融資過(guò)程理論上存在著很多的渠道，但是在具體的融資過(guò)程中，很多渠道的融資開(kāi)展，存在著極大的問(wèn)題，使的融資渠道單一的情況出現(xiàn)。很多房地產(chǎn)的融資渠道主要是銀行貸款的形式，事實(shí)上此種融資方式確實(shí)存在著極大的便利，有著融資風(fēng)險(xiǎn)低、成本低、融資過(guò)程簡(jiǎn)單的優(yōu)點(diǎn)，但是此種融資方式也為企業(yè)的帶來(lái)極大的問(wèn)題，企業(yè)對(duì)此種融資方式存在著極大的依賴，大量的銀行資金貸款將會(huì)對(duì)社會(huì)金融行業(yè)的整體狀況帶來(lái)極大不穩(wěn)定的情況發(fā)生。當(dāng)融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的時(shí)候，單一的融資模式會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的資金鏈的斷裂，阻礙項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資制度需要健全

在房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展的今天，在我國(guó)相關(guān)法律的建立以及完善上還存在很多問(wèn)題，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資過(guò)程中，國(guó)家更多的采用宏觀調(diào)控方式，在房地產(chǎn)的融資過(guò)程以及融資的渠道等方面關(guān)注較少，雖然存在著對(duì)房地產(chǎn)融資方面的法力條款，但是條款對(duì)融資的具體事項(xiàng)以及融資過(guò)程的關(guān)注較少，法律條款缺乏實(shí)際的可行性以及切實(shí)的對(duì)融資事項(xiàng)的具體管理力度。使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的融資過(guò)程存在很多法律風(fēng)險(xiǎn)。此種情況對(duì)企業(yè)的融資過(guò)程也造成了一定的困難，提高了企業(yè)在融資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中融資風(fēng)險(xiǎn)的制度需要完善

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的融資過(guò)程以及融資風(fēng)險(xiǎn)不僅僅與國(guó)家的法律法規(guī)有關(guān)，更與企業(yè)內(nèi)部的融資風(fēng)險(xiǎn)管理制度存在著極大的聯(lián)系?，F(xiàn)階段在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部，存在著融資過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管理制度不完善的情況，并且企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的融資體系管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，專業(yè)人員對(duì)融資的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，知識(shí)不夠?qū)I(yè)，最終導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)加大，且融資管理不完善。不論是何種融資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生歸根結(jié)底均為企業(yè)對(duì)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制沒(méi)有完善，阻礙企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。甚至有些小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為，融資過(guò)程僅僅是資金的籌集過(guò)程，對(duì)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展以及資金的運(yùn)用沒(méi)有太大的關(guān)系，致使企業(yè)融資過(guò)程中減少了融資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估、以及融資風(fēng)險(xiǎn)分析等過(guò)程，增加融資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生幾率，在增加融資成本的同時(shí)，也造成了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)大的情況。

（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資限制情況復(fù)雜

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步的進(jìn)行改革，在此過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資限制也隨之增多。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)既需要大量的資金支持，但是同時(shí)國(guó)家的相關(guān)政策融資又存在很多的阻礙。及多數(shù)的條款限制使的企業(yè)的融資十分的困難。除此之外國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資加大了信貸的管理力度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的資金無(wú)法得到保障，使得此類企業(yè)的發(fā)展受到很多阻礙。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中融資困難解決方案

（一）增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)如今在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中占有極其重要的地位，并且房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)業(yè)具有極大的優(yōu)勢(shì)，企業(yè)自身應(yīng)充分認(rèn)識(shí)自身在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合企業(yè)自身的情況綜合評(píng)價(jià)自身內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)行綜合的評(píng)估，進(jìn)一步整合多種融資情況，擴(kuò)充融資渠道，選擇與自身較為適應(yīng)的融資形式，分散企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)只有拓展融資渠道，豐富融資方式，才能避免企業(yè)單一的融資方式為企業(yè)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)展，確保企業(yè)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）完善房地產(chǎn)融資法律法規(guī)以及制度

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，最為重要的就是國(guó)家政策的支持，相關(guān)的法律法規(guī)只有逐步的進(jìn)行完善，才會(huì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行以及融資風(fēng)險(xiǎn)的降低帶來(lái)一定的保障。首先需要相關(guān)的管理部門(mén)制定相關(guān)的融資法律制度，針對(duì)具體的融資過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題以及矛盾進(jìn)行具體的法規(guī)制定，并且在企業(yè)融資過(guò)程中的法規(guī)的空白進(jìn)行完善。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)與相關(guān)政府部門(mén)的溝通，增加對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的了解，為企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)展以及融資過(guò)程提供更多的制度保障。政府也應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督力度，降低企業(yè)融資過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目融資管理機(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其融資存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)降低融資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)先從企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理開(kāi)始，進(jìn)行科學(xué)的分析以及管理機(jī)制，對(duì)融資過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，充分的做好融資前的各種準(zhǔn)備工作，例如融資的風(fēng)險(xiǎn)辨別以及風(fēng)險(xiǎn)控制等。在加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，增加企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管理，完善融資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，運(yùn)用科學(xué)的手段建立正確的風(fēng)險(xiǎn)完善策略，進(jìn)一步降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，在企業(yè)房地產(chǎn)融資人員管理水平方面也應(yīng)做出針對(duì)其抓專業(yè)技術(shù)的提高。不僅僅增加其理論知識(shí)的專業(yè)性，并且在相關(guān)人員的實(shí)踐能力上也應(yīng)進(jìn)行完善。例如對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)管理人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，聘請(qǐng)專業(yè)的專家，為管理人員分析當(dāng)前形勢(shì)下企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)類型。并且根據(jù)實(shí)際可能發(fā)生的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)模擬訓(xùn)練，完善企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理制度，以及管理人員專業(yè)素質(zhì)。

（四）提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低融資風(fēng)險(xiǎn)

作為房地產(chǎn)企業(yè)本身，其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中雖然占有一定的優(yōu)勢(shì)，但是由于其資金需求量大，并且運(yùn)行周期長(zhǎng)的狀況，企業(yè)的融資存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，很多投資人對(duì)此種項(xiàng)目選擇規(guī)避的方式，避免投資風(fēng)險(xiǎn)。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該進(jìn)一步樹(shù)立良好的企業(yè)形象，建立完善的融資機(jī)制，為投資者做好投資保障工作，提高企業(yè)自身信譽(yù)，降低融資過(guò)程中的各方面阻礙，進(jìn)一步對(duì)融資資金做合理的投資規(guī)劃，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步有著極大的促進(jìn)作用，但是資金的支持將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的一大有待解決的問(wèn)題。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中為解決企業(yè)融資困難降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)完善相應(yīng)的法律法規(guī)，增加企業(yè)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的融資風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)一步提高企業(yè)的綜合實(shí)力，樹(shù)立品牌形象。只有這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)一步順利開(kāi)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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（作者單位：福建磁商投資發(fā)展有限責(zé)任公司）