房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對策

于珂

摘? ? 要：目前，我國經(jīng)濟體制不斷的完善，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的成本管理，導(dǎo)致企業(yè)在對成本的控制及成本核算方式中存在一定的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成一定阻礙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據(jù)有利的地位，就應(yīng)當逐步完善成本核算與控制體制，加強對經(jīng)營活動的監(jiān)管，進一步促進企業(yè)經(jīng)濟效益不斷提高，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);成本核算方法;成本控制對策

1? 引言

隨著時代的發(fā)展，我國房地產(chǎn)事業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢，為了順應(yīng)時代的發(fā)展趨勢，提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力水平，應(yīng)加大成本核算及控制力度，對企業(yè)成本合理控制，以實現(xiàn)企業(yè)降本增效的目的。本文將對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對策展開分析研究，為我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定重要基礎(chǔ)。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與成本控制間的關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制能力是企業(yè)綜合實力、成本控制的體現(xiàn)。系統(tǒng)是指企業(yè)管理者通過科學(xué)的方法對產(chǎn)品成本資金進行合理的控制。在標準范圍內(nèi)進行監(jiān)督和控制，采取有效措施減少。企業(yè)低成本管理。為確保成本控制的有效實施，企業(yè)應(yīng)明確開發(fā)項目成本的內(nèi)容，正確計算開發(fā)項目成本。確保全面降低成本支出，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理水平發(fā)出砰的聲響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本核算中應(yīng)嚴格執(zhí)行相關(guān)會計制度。提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，準確計算開發(fā)項目成本來吧。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)注意項目開發(fā)成本的返還。建立科學(xué)、準確的核算，如項目、兒童合理分攤土地成本水電行業(yè)常見的園林配套設(shè)施配置、精裝修成本管理與控制等支出分析、材料消耗支持、工程機械設(shè)備成本分攤等。還應(yīng)注意為工程造價核算提供科學(xué)依據(jù)。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法

3.1? 目標成本法

現(xiàn)在目標成本法的使用已經(jīng)在企業(yè)的項目成本控制中比較普及，對企業(yè)的項目成本管理具有重大的意義，同時也能幫助企業(yè)的管理層對項目成本在實際工作過程中的變化有更深入的了解。目標成本法是企業(yè)的目標成本管理的核心內(nèi)容，企業(yè)可以通過分析、實地考察施工前期市場的環(huán)境，進一步分析影響項目成本的因素，然后結(jié)合項目本身的情況，制定出合理的項目目標成本，并將目標成本分配到各個部門。在項目的實施過程中，規(guī)范工作流程，將理論與實際結(jié)合起來，各部門的負責(zé)人應(yīng)該在每一個考核周期內(nèi)，實時對比項目的實際成本與目標成本，及時找出差異，采取有效的解決措施，在不影響工程進度的情況下，減少浪費，將不必要的成本流失降到最低。此外，在項目完工后，部門負責(zé)人應(yīng)結(jié)合部門所有工作人員的表現(xiàn)和執(zhí)行情況，獎懲相關(guān)責(zé)任人，做到獎罰分明，公平、公正，為降低成本控制形成良好的氛圍。在目標成本法的指導(dǎo)下，企業(yè)能夠及時發(fā)現(xiàn)對項目成本控制的不利因素，有效控制和管理項目的成本。目標成本法一定要從企業(yè)自身條件出發(fā)，結(jié)合企業(yè)自身實際情況，在實際工作過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，并及時做出相應(yīng)的調(diào)整和變化，切忌不顧企業(yè)和項目自身特點的直接套用。

3.2? 作業(yè)成本法

作業(yè)成本法應(yīng)該可以追溯到美國著名會計學(xué)家埃里克·科勒的相關(guān)思想，此時的作業(yè)成本法雖然僅僅是一個思想，但是卻為后來的作業(yè)成本法成形和應(yīng)用奠定了堅實的基礎(chǔ)。顧名思義，作業(yè)成本法就是以企業(yè)在實際運行過程中的“作業(yè)”為核算基礎(chǔ)和核心，然后將企業(yè)在此過程中耗費的資源分配進入各個可分割的“作業(yè)”場景和環(huán)節(jié)中，其基本的思想就是“成本對象通過作業(yè)動因?qū)崿F(xiàn)作業(yè)，作業(yè)對象通過資源動因耗費對應(yīng)的資源”?；诖怂枷氲淖鳂I(yè)成本法的成本核算方式能夠有效的提供相關(guān)成本信息，也有助于優(yōu)化企業(yè)的管理和決策。基于上述的概念，可以總結(jié)出作業(yè)成本法的主要相對優(yōu)勢如下：第一，成本控制和管理方式更加精確。這是由于成本核算對象是“作業(yè)”環(huán)節(jié)，這樣就會帶來更加精確的控制和核算，是一種涵蓋全過程的方式。第二，作業(yè)成本法是動態(tài)化的，這就非常有利于企業(yè)成本發(fā)生的實施監(jiān)控和分析。第三，作業(yè)成本法是一種“全面成本管理系統(tǒng)”，其不僅僅涵蓋了成本核算和控制，同時也涵蓋了分析反饋等優(yōu)化工作。

4? 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制對策

4.1? 構(gòu)建完善的成本核算方式

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的實際開發(fā)過程中，相關(guān)工作人員務(wù)必要認識到成本核算的重要性，企業(yè)內(nèi)部要給予核算人員相應(yīng)的人力及資金的支持。汲取以往成本核算方式的優(yōu)點及經(jīng)驗，對優(yōu)秀企業(yè)的成本核算方式加以借鑒，從根本上改變企業(yè)內(nèi)部的成本核算方式，對實際開發(fā)中存在的問題進行不斷優(yōu)化，尤其是要加強涉及成本核算的工作，為后續(xù)工作開展提供有力的依據(jù)。與此同時，在進行成本核算時，企業(yè)內(nèi)部要設(shè)立責(zé)任制，使員工都能夠明確自身工作職責(zé)。要注重對開發(fā)周期及條件進行附加說明，對實際開發(fā)過程中產(chǎn)生的公共成本與間接成本做出合理的分配。另外，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本周期也要進行明確的規(guī)范，不斷強化對成本核算數(shù)據(jù)的審計，降低核算誤差及失真，有效避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。通過制定完善的成本核算方式與合理的規(guī)章制度，為做好成本管控打下良好基礎(chǔ)，進而促進企業(yè)長遠發(fā)展。

4.2? 施工階段的成本控制

施工階段是工程造價最高的一部分，同時也是資金投入最高的一部分，因此對于施工過程的嚴格把控是必要工作，而如何對施工階段的成本進行把控主要可以通過幾點進行：第一，就是對投資的資金進行嚴格把控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對施工過程中的各項經(jīng)費，如現(xiàn)場經(jīng)費、管理經(jīng)費等進行嚴格把控，并且對后期的廣告宣傳和銷售方面也需要嚴格把控。第二，運用更加合理和科學(xué)的技術(shù)手段，多運用新材料，在合理范圍內(nèi)進行嚴格把控。第三，建立一套更加完善并科學(xué)的監(jiān)管制度，在管理層次上進行成本的嚴格把控。需要在工程管理過程中，建立投資控制管理機制，這對投資決策環(huán)節(jié)有著重要的作用;同時在施工過程中，可以根據(jù)國家的監(jiān)理規(guī)定建立管理監(jiān)督機制，嚴格把控工程進度，在施工過程中，嚴格按照計劃確定施工過程中費用的使用，進行成本控制。第四，需要對工程過程中的各項合同，進行嚴格把關(guān)控制。在施工過程的投標環(huán)節(jié)，施工單位總是運用低價中標獲得項目，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對于簽訂的合同進行嚴密把關(guān)，在施工環(huán)節(jié)中，施工隊伍的工作要根據(jù)合同進行嚴密把關(guān)，同時也要做好各項審核的嚴格把關(guān)工作，從美觀度、使用價值等各方面進行鑒定，如需進行工程變更，直接聯(lián)系施工單位，防止有多余成本產(chǎn)生。

4.3? 提高成本管理人員水平

企業(yè)在引進成本管理人員時，更多的要看重其在房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗，具備一定的房地產(chǎn)成本管理能力。對成本人員的工作要做到科學(xué)合理的分工，保證成本管理工作的順利開展。另外，注重提高成本人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析能力，以有利于完善成本數(shù)據(jù)指標的統(tǒng)計，建立完備的成本數(shù)據(jù)庫。

5? 結(jié)束語

步入新時期以來，房地產(chǎn)發(fā)展速度甚至在一定程度上高于經(jīng)濟發(fā)展的速度，因此出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱的情況與泡沫經(jīng)濟的問題。作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場必須保證其成本的穩(wěn)定性，經(jīng)濟才能更平穩(wěn)地發(fā)展。因此我國政府部分、房地產(chǎn)開發(fā)商必須從工程造價角度出發(fā)，保證房地產(chǎn)的成本的科學(xué)性、合理性，避免市場過熱而導(dǎo)致的經(jīng)濟危機。

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