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    房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)成本研究

    2019-06-09 08:42:09張津
    商業(yè)會(huì)計(jì) 2019年4期
    關(guān)鍵詞:股權(quán)轉(zhuǎn)讓

    張津

    【摘要】? 伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái),以及“去庫(kù)存”政策的引導(dǎo),房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來(lái)回籠資金,實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存化,增加收益,但這種操作方式存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。為了能夠了解其操作模式和稅務(wù)成本、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),文章結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的現(xiàn)實(shí)背景,找尋法律依據(jù)和涉稅案例、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的注意事項(xiàng)、相關(guān)流程、稅種和稅率以及案例分析,最后對(duì)該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為提出了相關(guān)意見(jiàn)和建議。

    【關(guān)鍵詞】? ?房企;股權(quán)轉(zhuǎn)讓;土地轉(zhuǎn)讓;稅務(wù)成本

    【中圖分類號(hào)】? F234? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】? A? 【文章編號(hào)】? 1002-5812(2019)04-0061-02

    土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)在公民或法人之間的轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)企業(yè)在拿地后,會(huì)出現(xiàn)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況,其中不乏采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式,而國(guó)家為了杜絕非法囤地的行為,出讓方在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)會(huì)受到法律法規(guī)的諸多限制,除此之外還需繳納較高的稅費(fèi),涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅等多項(xiàng)稅費(fèi)內(nèi)容,因此,研究股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)成本問(wèn)題具有較強(qiáng)的實(shí)踐價(jià)值和理論意義。

    一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實(shí)背景

    由于近年來(lái)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)行業(yè)投資增速放緩,以及在“去庫(kù)存”的政策引導(dǎo)下,房地產(chǎn)企業(yè)想盡辦法去庫(kù)存。同時(shí)也由于房地產(chǎn)公司自身閑置了摘牌的土地,或者進(jìn)行了道路、景觀、水電等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),投入達(dá)到項(xiàng)目投資總額的25%,以及投入未達(dá)到項(xiàng)目投資總額的25%,后期缺乏相關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、資金鏈緊張,想及時(shí)回籠資金,就將自己所擁有的土地、在建工程、項(xiàng)目公司整體打包進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

    綜合以上因素,該方式逐漸受到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞,成為了目前房地產(chǎn)公司較為常用的庫(kù)存去化方法,但稅務(wù)部門對(duì)這種方式實(shí)質(zhì)的認(rèn)定上存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。下文我們將對(duì)這種方式所涉及的相關(guān)法律規(guī)定、股權(quán)轉(zhuǎn)讓流程和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,使房地產(chǎn)公司更好地把握轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的相關(guān)規(guī)定,獲得收益的同時(shí)也不違反稅法的規(guī)定。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)

    就股權(quán)轉(zhuǎn)讓而言,目前只有《公司法》就有限責(zé)任公司及其股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)做出了規(guī)定,從規(guī)定內(nèi)容來(lái)看,沒(méi)有特殊的限制性規(guī)定。但在討論股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力時(shí),《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)要求按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū)。

    從《公司法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定可以看出,除了投入要完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上,沒(méi)有其他特殊的限制性規(guī)定。但該模式除了被稅務(wù)部門認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的行為,也有可能被稅務(wù)部門認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。

    “營(yíng)改增”之前,國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)案例發(fā)布了一個(gè)公開(kāi)的批復(fù);但“營(yíng)改增”后對(duì)于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值稅問(wèn)題,國(guó)家稅務(wù)總局及各省稅務(wù)機(jī)關(guān)如何認(rèn)定,目前尚無(wú)案例可循。

    總體看來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是有一定法律支撐的,但其轉(zhuǎn)讓過(guò)程中可能會(huì)存在被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,而涉及增值稅和土地增值稅。本文從公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的全部稅種入手,通過(guò)案例的方式,來(lái)計(jì)算分析企業(yè)的稅收成本,然后針對(duì)此行為的涉稅風(fēng)險(xiǎn)提出一些建議。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)及涉稅分析

    (一)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的注意事項(xiàng)

    1.以土地使用權(quán)作價(jià)入股階段,評(píng)估公司雖然是對(duì)土地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,但應(yīng)出具《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》,而不是《土地評(píng)估報(bào)告》。

    2.在標(biāo)的公司召開(kāi)董事會(huì)后即可同步提供資料至產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行項(xiàng)目的信息預(yù)披露。

    3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的所有文件應(yīng)注意時(shí)間邏輯并注意把控整體時(shí)間節(jié)奏。

    4.在審計(jì)單位及評(píng)估單位出具回復(fù)的《審計(jì)報(bào)告》(送審稿)及《評(píng)估報(bào)告》(送審稿)的修改意見(jiàn)時(shí),經(jīng)辦部門應(yīng)審核意見(jiàn)回復(fù)的合理性及準(zhǔn)確性。

    5.設(shè)置受讓方報(bào)名資格條件時(shí),盡量不設(shè)除常規(guī)條件外的報(bào)名資格條件。

    6.股權(quán)比例盡可能精確計(jì)算,并保證過(guò)程文件上股權(quán)比例的一致性。

    7.填寫(xiě)項(xiàng)目《信息預(yù)披露表格》及《產(chǎn)權(quán)交易申請(qǐng)書(shū)》時(shí)務(wù)必保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確,最好的做法就是多人多次檢查。

    8.流程涉及集團(tuán)公司召開(kāi)總裁辦公會(huì)和發(fā)協(xié)會(huì),會(huì)議的召開(kāi)時(shí)間無(wú)法預(yù)計(jì),應(yīng)提前和集團(tuán)公司做好溝通。

    9.省國(guó)資委的評(píng)估備案是整個(gè)流程中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié),應(yīng)提前和省國(guó)資委做好溝通。

    10.《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》在省國(guó)資委未同意備案以前評(píng)估機(jī)構(gòu)只能出具電子版以便修改,省國(guó)資委同意備案后方可出具正式報(bào)告。

    11.掛牌價(jià)不低于省國(guó)資委的評(píng)估備案價(jià)。

    (二)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體流程

    房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程包括三級(jí)公司通過(guò)相關(guān)決議和審計(jì)評(píng)估將相關(guān)資料上報(bào)二級(jí)公司,然后二級(jí)公司通過(guò)召開(kāi)相關(guān)會(huì)議形成決議和書(shū)面請(qǐng)示上報(bào)集團(tuán)公司,集團(tuán)公司召開(kāi)相關(guān)會(huì)議和形成相關(guān)文件上報(bào)國(guó)資委,國(guó)資委進(jìn)行評(píng)審和備案后批準(zhǔn),最后在產(chǎn)交所掛牌交易等幾個(gè)階段,主要涉及公司審計(jì)評(píng)估和相關(guān)決議、集團(tuán)公司批準(zhǔn)、國(guó)資委備案和產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易等內(nèi)容。

    (三)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)稅種、稅率

    房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)稅種和稅率見(jiàn)表1。

    四、G集團(tuán)對(duì)A公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的案例分析

    (一)背景介紹

    G集團(tuán)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),其資產(chǎn)主要為24塊土地,土地使用權(quán)面積共計(jì)800 000平方米,用地性質(zhì)有商住用地、商業(yè)用地及工業(yè)用地;目前G集團(tuán)擬將其子公司A進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓,以實(shí)現(xiàn)A公司內(nèi)土地資產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,A公司內(nèi)地塊已經(jīng)進(jìn)行了開(kāi)發(fā),投入資金占到地塊投資總額的25%以上,購(gòu)買方購(gòu)買后A公司保留,僅進(jìn)行公司法人名稱變更, A公司進(jìn)行100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓;G集團(tuán)對(duì)A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)以評(píng)估價(jià)100 500萬(wàn)元為準(zhǔn),購(gòu)買方須承擔(dān)債務(wù)50 000萬(wàn)元,凈資產(chǎn)部分的股權(quán)交易價(jià)格為50 500萬(wàn)元;對(duì)A公司股本為30 000萬(wàn)元, A公司的所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都在稅務(wù)部門進(jìn)行了老項(xiàng)目備案,增值稅稅率為5%;此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓僅引起公司法人名稱變更,而且在進(jìn)行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過(guò)程中,土地、房屋權(quán)屬并未發(fā)生轉(zhuǎn)移,因此,我們認(rèn)為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓不會(huì)涉及契稅。A公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)為68 000萬(wàn)元,具體項(xiàng)目和金額情況見(jiàn)表2。

    A公司經(jīng)過(guò)專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值情況見(jiàn)表3。

    其中增值部分為存貨,是已經(jīng)開(kāi)發(fā)至25%以上的土地項(xiàng)目,還有固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn),在計(jì)算稅務(wù)部門認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)的增值稅時(shí)僅考慮存貨增值(土地增值部分)。

    (二)稅務(wù)部門不同認(rèn)定下的稅收成本計(jì)算

    如果是土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓,即應(yīng)相應(yīng)交納增值稅和土地增值稅,而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓則不需交納增值稅和土地增值稅。從G集團(tuán)的角度計(jì)算轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán)未被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為和被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為的不同認(rèn)定下的稅收成本計(jì)算如下頁(yè)表4所示。

    1.如果G集團(tuán)對(duì)A公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為未被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為,則此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓可能涉及的稅收總成本為:印花稅50萬(wàn)元+企業(yè)所得稅5 125萬(wàn)元=5 175(萬(wàn)元)。

    2.如果G集團(tuán)對(duì)A公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),則此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓可能涉及的稅收總成本為:增值稅952萬(wàn)元+增值稅金及附加114萬(wàn)元+土地增值稅4 765萬(wàn)元+印花稅50萬(wàn)元+企業(yè)所得稅5 125萬(wàn)元=11 006(萬(wàn)元)。

    由此看來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未被稅務(wù)部門認(rèn)定為實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為涉及稅種較少,稅務(wù)處理也較為簡(jiǎn)單,稅收總成本也較少,就以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式來(lái)考慮稅收問(wèn)題就行;而如果被稅務(wù)部門認(rèn)定為實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為則涉及稅種較多,稅務(wù)處理較為復(fù)雜,稅收總成本也較多。

    五、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的意見(jiàn)及建議

    為了使公司通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存、回籠資金、增加收益和降低涉稅成本的目的,應(yīng)當(dāng)采取穩(wěn)健型政策,即在遵循相關(guān)法規(guī)的前提下,按照房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的流程進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓,把握關(guān)鍵環(huán)節(jié),使土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的轉(zhuǎn)讓能夠順利進(jìn)行。同時(shí)為了房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收成本降低可以采取以下措施:

    1.將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至投資總額的25%時(shí)再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,被轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的公司要有實(shí)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)業(yè)務(wù),即進(jìn)行項(xiàng)目公司土地一級(jí)開(kāi)發(fā),比如三通一平、景觀綠化、道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入達(dá)到項(xiàng)目總投入的25%;同時(shí)項(xiàng)目公司應(yīng)該有必要的人工成本支出和前期工程投入。

    2.標(biāo)的公司股權(quán)可以逐次轉(zhuǎn)讓、分期轉(zhuǎn)讓,股權(quán)可以分次轉(zhuǎn)讓,可以按照公司的實(shí)際逐次轉(zhuǎn)讓股權(quán),而不是出售土地使用權(quán)將公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓。

    3.購(gòu)買方可以先以增資擴(kuò)股方式進(jìn)入股權(quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的公司,然后公司再將自己的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買方,因?yàn)楣蓶|對(duì)此股權(quán)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。Z

    【主要參考文獻(xiàn)】

    [1] 黃鳳羽,黃晶.股權(quán)式資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的避稅與反避稅行為研究[J].稅務(wù)研究,2013,(10).

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    [3] 張作玲.“營(yíng)改增”后以股權(quán)交易方式買賣房地產(chǎn)還會(huì)節(jié)稅嗎[J].財(cái)會(huì)月刊,2017,(34).

    [4] 王繼晨.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅相關(guān)政策梳理[J].財(cái)會(huì)月刊,2017,(19).

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