房地產(chǎn)投資風險管理研究構架

紀玉娟

摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，宏觀調控力度日益加大。市場對于房地產(chǎn)的觀望情緒加重，給房地產(chǎn)投資帶來巨大的壓力，同時也帶來了風險。進行房地產(chǎn)開發(fā)項目具有周期長，投資大的特色。在市場經(jīng)濟波動環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對的考驗越來越多，做好自身資金管理水平的提升、土地儲備等風險因素的防控，對未來的風險做好科學的應對，是當前房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需求。本文結合實際案例公司風險管控的改進措施進行分析，期望能夠對其他中小企業(yè)房地產(chǎn)公司具有借鑒作用。

關鍵詞：房地產(chǎn)投資;風險管控;框架研究

進行房地產(chǎn)投資風險管理當前采取科學有效的風險評價指標體系，運行先進的管理技術和科學管理工具，制定系統(tǒng)的風險管理方案，方能應對風云變幻的市場風險。

一、房地產(chǎn)投資風險管控必要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有延續(xù)性特點，在風險管控上樹立全面風險管控思路，對投資項目的風險進行分析和控制，做好企業(yè)的組織架構和內部管理目標的設定，有針對性地提出系統(tǒng)的風險管理方案，整體實現(xiàn)風險科學管控。

二、當前房地產(chǎn)項目投資開發(fā)風險管控中的不足

目前宏觀調控的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有“小散差”的特征，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模開發(fā)能力等受到傳統(tǒng)管理方式的限制，對項目的管控不足，不重視風險的管控。風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、風險管理人員的素質不高，導致了房地產(chǎn)項目的風險因素的規(guī)避力度不足。

一些房地產(chǎn)項目投資管理上起步較晚，雖然也取得了一定的成果，但是對投資風險的定義不夠全面，對房地產(chǎn)項目投資的風險認識不夠深入，在房地產(chǎn)項目投資分析上，沒有相對可行的分析評價方法。由于控制管控環(huán)節(jié)缺失，例如房地產(chǎn)項目投資研究上缺乏定性的研究和定量的分析，缺乏具體的預防規(guī)范，缺乏前瞻性的預防事業(yè)，使得投資風險的管理空洞化、形式化，缺少持續(xù)性和切實性的解決方案。

三、某房地產(chǎn)公司風險管控案例分析

某房地產(chǎn)公司非常注重員工隊伍建設。經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，從創(chuàng)立初期到現(xiàn)今的組織架構建設，團隊逐漸實現(xiàn)多元化，包括建筑、工程、財務、經(jīng)濟、金融等專業(yè)為一體，儲備了堅實的人才資源，致力于發(fā)展健康精品住宅，并全力開拓配套產(chǎn)業(yè)。在公司項目投資風險管理方面，針對政策風險、市場供求風險、投資收益風險等進行了相關的論證，發(fā)現(xiàn)公司在對政策風險的分析和應對上，主要采用了政策性投資住房為主的應對方法。而對于市場供求風險等，公司缺少項目的市場供求分析，涉及到具體的項目規(guī)劃方案，應用經(jīng)濟技術指標，對項目容積率、住宅建筑面積、商業(yè)建筑面積等進行了對比分析之后，根據(jù)市場部門的市場調研和銷售部門的銷售經(jīng)驗，綜合分析了相關數(shù)據(jù)，論證結果為需要進行評估投資項目的風險的預測，根據(jù)相關的經(jīng)濟技術指標，測量的投資收益率、項目盈虧平衡點等相關測算結果，以評定項目的風險大小[2]。

在規(guī)劃設計階段，公司對于投資項目的規(guī)劃設計采用了邀標方式，要求國內知名的規(guī)劃設計院進行了規(guī)劃設計，并組織專家評審團以委托的方式委托評審。通過這種方式，開發(fā)商引入了先進的設計理念和新興的施工材料，避免了房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長的情況。在銷售階段，公司對于項目銷售階段的廣告效應程度較為重視，通過加大廣告費用投入，增大了廣告宣傳的覆蓋面，以降低宣傳效果不好的風險。通過銷售的方式，讓客戶直接了解公司的產(chǎn)品市場變化趨勢，以降低銷售過程中市場變化帶來的不確定風險。對于公司風險管控的不足進行了分析，發(fā)現(xiàn)：首先由于缺乏良好的風險控制內部環(huán)境，使得風險控制職能部門相對缺失，組織架構上只能根據(jù)風險發(fā)生的階段進行內部的風險控制，但是缺乏統(tǒng)一的風控部門，進行項目的整體風險把控。董事會對于公司每個項目的資金會進行嚴格的審批，但是沒有發(fā)揮出應有的監(jiān)督指導作用，出現(xiàn)了問題不能及時地掌握。風險控制人力資源保障系統(tǒng)需要技術強專業(yè)性強的風險控制專業(yè)人士，但是公司對于人員的配備，還沒有設置相應的專業(yè)技術崗位，無法進行全面的風險管控。在風險識別能力上，公司制定投資決策和公司管理目標，沒有有效地運用風險識別技術進行風險識別，缺少科學的風險評估工具，對歷史數(shù)據(jù)無法進行統(tǒng)計分析，信息沒有達到共享，缺乏有效的溝通，各部門之間有資源浪費的情況，增加項目風險，對于風險管理也缺乏有效動態(tài)的監(jiān)控機制。

上述調研結束后，公司進行了項目投資風險控制策略的部署和實施：

首先，為了提高風險控制能力，公司全員樹立了風險管理的思想，對投資項目者的風險進行分析分析和控制之后，結合企業(yè)的組織架構和內部管理目標，運行科學的管理工具和先進的管理技術，制定出系統(tǒng)的風險管理方案。結合公司自身特點，對于公司的組織架構進行了重新的建立，增加了風險控制委員會，審計部經(jīng)營計劃部主要負責國家和區(qū)域經(jīng)濟政策，做好相應的公司層面的組織架構的增設，由公司總經(jīng)理直接負責審計部，強化財務監(jiān)督和計劃，實施專業(yè)監(jiān)督，幫助總經(jīng)理對于公司經(jīng)營日?；顒又械捻椖炕顒雍陀媱潏?zhí)行情況進行審計。加強公司項目階段性的工作考評和項目最終實施結果的考評，重新調整公司組織架構。

第二，結合實際建立科學的風險管理機制。從對公司風險預測、風險識別到有效的實施風險應對決策，最后進行風險控制效果的評價，在實際的風險控制中，通過流程的設定，讓決策者、管理者到執(zhí)行者清楚風險管控的價值。采取動態(tài)循環(huán)的風險管理系統(tǒng)，保證公司制定的風險應對措施能夠及時落地。例如建立項目標準風險管理計劃表，依靠公司管理的經(jīng)驗，在風險識別和風險評價方面予以投入，系統(tǒng)的綜合的對公司面臨的風險進行識別和評價，對大量營銷信息資料進行系統(tǒng)分析，了解各種營銷風險，確定營銷風險發(fā)生的內在外在原因，對項目投資實行全過程分階段的風險防范。

第三，針對土地政策風險、現(xiàn)金流風險和技術風險，加強土地政策的風險分析應對，利用不同區(qū)域的地理環(huán)境條件，經(jīng)濟條件因素，實施區(qū)域分散、實踐分散和物業(yè)分散等投資分散策略，運用實物期權理論彌補傳統(tǒng)現(xiàn)金流分析方法不足。在項目實施階段，與設計單位簽訂委托設計合同轉移風險，要求設計單位進行限額設計，按照分配的投資限額進行設計的控制，嚴格控制技術設計和施工圖設計不合理變更的情況。將規(guī)劃設計和施工設計分開委托，以應對市場技術不斷更新的風險。

第四，在項目施工建造階段，強化保險手段轉移風險，加強項目動態(tài)監(jiān)控，應對成本增加的風險，實施專項建材集中采購，以保證材料質量，并降低通貨膨脹風險。

第五，在項目銷售階段，采取組合方式應對競爭風險，將銷售營銷渠道予以拓展，實施銷售全過程控制，加強營銷效率的分析以應對價格風險。通過公司品牌宣傳，使公司企業(yè)形象擁有良好的聲譽，將營銷工作打造為整體，具有連續(xù)性、時效性的優(yōu)勢。

四、結語

通過案例房地產(chǎn)公司的風險管控測試，結合中小房產(chǎn)企業(yè)的特點，運用風險管控理論，加強房地產(chǎn)公司的風險控制，解決在項目投資風險控制方面的分散問題，有針對性的進行分散化投資期權理論和限額設計等手段實施，實現(xiàn)了對風險的識別和及時的規(guī)避。今后應對房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域擴張等風險，在管控策略上加大研究力度，立足以后的工作做好定量分析，進一步提升房地產(chǎn)風險控制能力。

參考文獻：

[1]熊偉.局部區(qū)域金融風險管控研究初探——以景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)及銀行信貸風險管控為例[J].景德鎮(zhèn)學院學報，2019，34（4）：23-27.

[2]蔡雅欣.銀行業(yè)對房地產(chǎn)信貸風險管控的國際經(jīng)驗及啟示[J].知識經(jīng)濟，2019，（14）：68-69.

[3]胡燕君.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管控探析[J].財會學習，2019，（9）：60，62.

[4]劉云.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管控[J].當代會計，2019，（7）：156-157.