房價將向何處去

在過去的二十年，中國城市化快速推進，人口在城鄉(xiāng)間大規(guī)模遷徙，與之相伴的，是房地產(chǎn)在中國經(jīng)歷的不平凡時光。要求調(diào)控房地產(chǎn)，防范樓市泡沫的聲音此起彼伏。2015年以來，中國樓市經(jīng)歷了從放松調(diào)控去庫存，到收緊調(diào)控防風(fēng)險的轉(zhuǎn)折。“房住不炒”成為主旋律。如今中國樓市逐漸進入新一輪的調(diào)整期，人們在思考，中國主要城市的房價將向何處去？

鐘偉：歡迎兩位參與本期的“圓桌”討論。2015年下半年以來，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了一次較大規(guī)模的去庫存進程，然后逐漸開始以“房住不炒”為主線，以“五限”為手段，展開了持續(xù)調(diào)控。在兩位看來，目前樓市庫存去化是較為徹底還是仍不徹底？相應(yīng)地，棚改政策是否應(yīng)有所調(diào)整或擇機退出？

沈建光：自2015年決策層提出去庫存以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了巨變，去庫存超出預(yù)期，甚至帶動全國房價大幅攀升，由一、二線城市蔓延到三、四線城市。政策也隨之由發(fā)力去庫存轉(zhuǎn)向抑制房地產(chǎn)泡沫。

數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅待售面積在2016年2月達到峰值4.66億平方米，而到今年9月已降至2.60億平方米，較峰值下降了44.2%。若以當(dāng)年商品住宅銷售面積累計值動態(tài)測算去化周期，2014—2017年末分別約為4.64、4.83、3.51、2.94個月，整體下降趨勢明顯。

然而，伴隨著近兩年的棚改貨幣化，以及一、二線城市的溢出效應(yīng)，三、四線城市房價出現(xiàn)明顯過熱。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，自2014年12月至今，抵押補充貸款（PSL）合計投放3.2萬億元。展望未來，棚改貨幣化政策已不合時宜，會明顯收緊。當(dāng)前政策方面也反映了這一趨勢：今年1—9月，PSL的投放量為5495億元，但8月、9月僅分別為91億、125億元，較前期大幅下降。棚改存在調(diào)整的必要性。

楊現(xiàn)領(lǐng)：從全國層面的待售面積及去化周期看，目前全國商品住宅待售庫存為2.6億平、較2016年年初峰值下降了44%，從一個側(cè)面反映了去庫存取得的效果。但去庫存也帶來了一些問題：2015年以來，密集、連續(xù)、長時期的政策放松帶來價格的過快上漲，投資投機需求集中入場，蘊藏了杠桿風(fēng)險、社會財富分配不均衡等問題。為了解決這些問題，開啟了五限、共有產(chǎn)權(quán)房、限價房等以控制房價漲幅為核心目標的調(diào)控措施。在行政調(diào)控和金融緊縮的雙重壓力下，市場可能陷入更長時間的下行周期。

棚改的出發(fā)點應(yīng)該是針對住房條件較差的城市棚戶區(qū)，按照業(yè)主自己的意愿和城市規(guī)劃進行調(diào)整，以對應(yīng)體量的供應(yīng)來安置。大規(guī)模的棚改貨幣化其實是讓可能不具備住房支付能力的群體進入市場，增加短期需求，但卻沒有相應(yīng)的供應(yīng)承接。因此，這本就不應(yīng)該長期大規(guī)模推行，應(yīng)當(dāng)擇機淡出。

鐘偉：縱觀過去20年中國樓市的發(fā)展，特別是考慮到其歷史貢獻，房地產(chǎn)仍然應(yīng)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但同時房地產(chǎn)可能也深刻地影響到居民的收入分配，影響到金融體系。在兩位看來，房地產(chǎn)是緩解還是加劇了中國的貧富分化？同時，兩位如何看待當(dāng)下中國樓市對金融體系在風(fēng)險防控方面的影響？

沈建光：過去的一二十年，中國房地產(chǎn)價格陷入了屢控屢漲的怪圈，加大了居民收入差距與貧富分化程度。除此以外，在我看來，中國房價過高、增長過快的局面也加大了金融風(fēng)險。

具體體現(xiàn)在以下方面：一是當(dāng)前中國的房價過高，特別是北上深等一線城市，房價堪比紐約、倫敦，缺少基本面與收入增長的支撐，難以持續(xù)；二是房地產(chǎn)一枝獨秀，房價過高帶動租金上漲，遏制轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新；三是房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟作用顯著，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的五分之一，如算上其帶動的上下游投資，比重則更大，其波動會影響整個上下游產(chǎn)業(yè)鏈和金融安全。此外，房地產(chǎn)屢控屢漲，容易讓市場形成政府為房地產(chǎn)背書的預(yù)期，捆綁政策決策。

楊現(xiàn)領(lǐng)：總體來看，房地產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展、居民財富的增長是相輔相成、互相促進的關(guān)系。房地產(chǎn)緩解還是加劇中國貧富分化需要分階段看。在市場上行周期中，有房群體享受財富紅利更明顯,無房群體的入市門檻則越來越高，房產(chǎn)的相對購買力越來越弱。在這種情況下，房地產(chǎn)會加劇貧富分化。但是如果市場轉(zhuǎn)向下行周期，資產(chǎn)所有者比貨幣持有者的財富縮水會更嚴重，從而緩解上行周期帶來的貧富分化。

鐘偉：隨著全球主要央行貨幣政策的常態(tài)化進程，全球樓市似乎出現(xiàn)了一些新跡象。如美國樓市和股市都出現(xiàn)了降溫。進入2018年第四季度，國內(nèi)不少開發(fā)商和房屋中介機構(gòu)也采取了和以往不同的策略。兩位如何看待包括中國在內(nèi)的房價走向？是否已呈現(xiàn)了穩(wěn)中趨降的跡象？

沈建光：如今房地產(chǎn)市場寒意已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1—9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.9%，較1—8月小幅下降0.2%。但如果剔除土地購置費對名義價格的影響，則下降會更加顯著。需求方面也顯露疲態(tài)，1—9月，全國商品房銷售面積及銷售額分別增長2.9%、13.3%，較1—8月分別回落1.1、1.2個百分點。與此同時，市場對于房價只漲不跌的預(yù)期也出現(xiàn)改變。房地產(chǎn)商情緒轉(zhuǎn)為悲觀，一級市場土地流拍、二級市場打折促銷均有發(fā)生，知名房企更是聲稱準備過冬。在此背景下，預(yù)計房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)穩(wěn)中趨降的態(tài)勢。

楊現(xiàn)領(lǐng)：進入2018年四季度后，房地產(chǎn)整體上的短周期轉(zhuǎn)向，其實也是一個市場出清的過程，不應(yīng)該把它解讀成“崩盤”“泡沫破裂”。2015年以來的一系列去庫存政策伴隨著企業(yè)和居民的加杠桿，一方面蘊藏了金融風(fēng)險，另一方面房價的過快上漲也擠壓了實體經(jīng)濟,加劇了社會矛盾。2016年四季度政策開始轉(zhuǎn)向，目前市場的回落，其實可以理解為前期強預(yù)期支撐下導(dǎo)致政策效果滯后。

房價確實出現(xiàn)了穩(wěn)中趨降的跡象。其表現(xiàn)就是新房的去化率明顯下降，限價新房“日光”占比減少；再就是二手房客戶觀望情緒增長，導(dǎo)致業(yè)主面對降溫的市場報價下跌；此外，還有土地市場流拍率增加、樓面價下跌等。貝殼研究院的經(jīng)紀人預(yù)期指數(shù)是被市場所驗證的超前指標，該指數(shù)四季度的預(yù)期值是-35.8，前三季度則分別為-7.4、-6.3、-23.9。以此預(yù)計，短期內(nèi)市場將依舊處在下行通道中。

鐘偉：中國樓市逐漸強調(diào)多渠道供給、滿足多層次需求、租售并舉的調(diào)控方式。在兩位看來，以往開發(fā)商流行的高負債、高周轉(zhuǎn)、高成長的模式該如何進行調(diào)整？政府在房屋租賃市場和房地產(chǎn)稅等領(lǐng)域，如何擇機而為？

沈建光：今年是房地產(chǎn)巨變之年：在房住不炒的政策下，房地產(chǎn)一枝獨秀的局面或迎來改變。面對這一改變，房地產(chǎn)商要改變傳統(tǒng)的依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)進行瘋狂擴張的行為，轉(zhuǎn)而要關(guān)注流動性風(fēng)險。而對政府而言，則應(yīng)該加快房地產(chǎn)長效機制的推出，通過“租售并舉”、房產(chǎn)稅等諸多政策組合拳增加供給，抑制投機需求；同時，要注意協(xié)調(diào)配合，防止單一措施冒進，對房地產(chǎn)市場乃至宏觀經(jīng)濟造成金融風(fēng)險。

楊現(xiàn)領(lǐng)：租售并舉是新時代房地產(chǎn)政策和調(diào)控的思路。這其實也是適應(yīng)“存量時代”的要求：總體已經(jīng)告別住房短缺時代，但是結(jié)構(gòu)、地域上不匹配。面對時代的變化，再依靠增量市場中的高杠桿、快周轉(zhuǎn)，顯然是行不通的。以開發(fā)商進入長租公寓為例，長租公寓的本質(zhì)是運營，運營的核心是服務(wù)，都是很難“快”的。因此，對開發(fā)商來說，轉(zhuǎn)型長租公寓一方面要做好拿地、房源端的把控，更重要的是增強后期的運營服務(wù)能力。高負債、高周轉(zhuǎn)、高成長模式肯定行不通。

在房屋租賃市場領(lǐng)域，政府可以做的有以下幾點：一是鼓勵私人房源出租，增加市場化房源的供給主體。二是培育專業(yè)化租賃機構(gòu)，提高租住品質(zhì)，促進市場供應(yīng)主體的多元化，提高租賃房屋質(zhì)量。另外，還可以鼓勵國有企業(yè)將閑置房源交由專業(yè)租賃運營機構(gòu)，以及為開發(fā)商建設(shè)租賃房源提供較為寬松的政策支持等。三是逐步完善承租人在租住城市中的各種權(quán)利，讓2億流動人口真正融入城市。

說到房地產(chǎn)稅，其出發(fā)點應(yīng)該是作為重要的稅收收入來源和調(diào)節(jié)收入分配的手段，而不應(yīng)該使其成為降房價的工具，因此，整體上應(yīng)該實行“低稅率、寬口徑、廣覆蓋”的原則。但目前看，由于內(nèi)外部不確定因素較多，并不是一個合適的出臺時點。

鐘偉：謝謝兩位的參與?？磥韮晌欢颊J為當(dāng)下樓市去庫存任務(wù)大致完成，但也付出了一輪房價上漲的代價。兩位也都認同房地產(chǎn)在穩(wěn)增長中的重要作用，以及穩(wěn)健的樓市有利于金融穩(wěn)定的判斷；同時，也指出短期樓市將穩(wěn)中趨弱，棚改和“五限”政策有適當(dāng)調(diào)整的必要性。而我更擔(dān)心的是，隨著全球央行貨幣政策的常態(tài)化，以及全球總體增長和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的遲緩，包括樓市在內(nèi)的資產(chǎn)價格可能會持續(xù)承壓。