境外房地產(chǎn)稅收主要制度設(shè)計及經(jīng)驗借鑒

張存省

摘 要：本文通過對境外國家及地區(qū)房地產(chǎn)稅收制度的研究，選取較有代表性的幾個國家及地區(qū)，以美國、英國、香港三地房產(chǎn)稅制度為例，進(jìn)行對比分析?？偨Y(jié)其制度設(shè)計的特點和長處，由此總結(jié)出一系列的政策建議，以期對我國全面推開房產(chǎn)稅有所借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 制度設(shè)計 稅率

當(dāng)今世界，房地產(chǎn)行業(yè)是各國國民經(jīng)濟運行不可或缺的一個部分。由于各國歷史、人文、環(huán)境因素的不同，房地產(chǎn)稅稅收制度也有所差異。我國房地產(chǎn)稅起步較晚，落后于西方發(fā)達(dá)國家。通過學(xué)習(xí)這些經(jīng)驗，可以給我國改革一些現(xiàn)實的啟示。

一、美國房地產(chǎn)稅在

擁有最完備房地產(chǎn)稅制的國家是美國，它實行分稅制。房屋本身就是課稅對象，房屋的產(chǎn)權(quán)所有人是納稅人，由于房屋和土地是直接的課稅對象，加之稅務(wù)機關(guān)有權(quán)將房產(chǎn)直接沒收拍賣充抵稅款，所以房地產(chǎn)稅的征收率是100%。美國房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房屋的評估價值，以評估價值的一定比例征收，這一比例由州以下的各級地方政府核定。但稅率十分復(fù)雜，通常情況下在0.8%～3%的水平，大部分地區(qū)是1.5%?，F(xiàn)實是，各地州政府確定一個稅率的范圍，州以下的各地政府本著“量出為入”的原則結(jié)合上一年度財政支出和收入計算出本年的稅率。它并不固定，根據(jù)當(dāng)年財政支出、房屋供需關(guān)系不斷變動調(diào)整。

美國房地產(chǎn)稅的征管和房屋價值的評估是分開的，且評估有一套嚴(yán)格的法律。評估人員通過計算得出評估價值，為房地產(chǎn)交易提供一個權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)并為稅務(wù)機關(guān)征收提供依據(jù)。評估的方法主要有三種：資本還原法、市場價格法、重置成本評估法。對于個人住房的評估主要采取市場價格法。

二、英國房地產(chǎn)稅

英國的房地產(chǎn)稅不僅是地方主體稅種，中央政府有時也會征收。地方征收的是房屋稅，該稅課稅對象是房屋，計稅依據(jù)是房屋的評估價值，評估過的房產(chǎn)除發(fā)生重大變動一般在一段時間內(nèi)不會再被重新評估。重新評估過后的房產(chǎn)稅總收入不會因為重新評估而增加，這是英國房地產(chǎn)稅與其他國家的不同之處。與美國相同的是，英國的房產(chǎn)稅稅率各地不同，而且每年都會有所變動。一般都是由中央政府制定一個稅率的最大值，各地政府根據(jù)每年財政收入與支出的差值確定相應(yīng)的稅率。各地的政府有權(quán)結(jié)合經(jīng)濟狀況與財政收入調(diào)整房地產(chǎn)稅稅率。房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的大小主要受稅率和房屋類別的影響。英國政府按評估價值將房屋分為8類，每類都有不同的征收比例。

三、香港房地產(chǎn)稅

在香港，差餉是真正意義上的房地產(chǎn)稅，物業(yè)稅和利得稅則是屬于所得稅。1845年，英國政府開始向擁有房屋的當(dāng)?shù)鼐用裾魇辗慨a(chǎn)稅，所收稅額用來支付當(dāng)?shù)鼐旃べY以及警局日常開銷?，F(xiàn)今，差餉的課稅對象仍然是居民擁有的房屋，但其用途已經(jīng)擴展到財政支出的各個部分。差餉的課稅對象是土地與房屋，納稅義務(wù)人是物業(yè)所有人，或者房屋使用者。應(yīng)課差餉租值是差餉的計稅依據(jù)，該租值由香港差餉物業(yè)估價署每年定期重估。它是指特定的房屋被空置出租時能夠獲得的租金市場價。應(yīng)納差餉額是應(yīng)課差餉租值乘差餉率得到的。地租的課稅對象是土地，納稅人是房地產(chǎn)所有者或者差餉的繳納者。地租的租金是應(yīng)課差餉租值的3%，地租會隨著應(yīng)課差餉租值的變化而變化。如果納稅義務(wù)人既要繳納差餉又要繳納地租，稅務(wù)機關(guān)可以將兩稅合并征收。

四、域外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗對我國的啟示

通過借鑒國際先進(jìn)的房地產(chǎn)稅收制度，對于進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)稅收制度具有非常積極的意義。以下是三個地區(qū)房地產(chǎn)稅制對我國改革的啟示。

（一）房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)為地方政府提供穩(wěn)定的財政收入

不論是美國、英國還是香港，地方政府財政收入中絕大多數(shù)都來自不動產(chǎn)稅收入。近年來我國房價居高不下，許多人希望改革房地產(chǎn)稅可以起到調(diào)控房地產(chǎn)市場、抑制房價的作用。決定房價的因素非常復(fù)雜，包括地段、基礎(chǔ)設(shè)施、升值空間等等。不能把調(diào)控房價的重任寄托在對房產(chǎn)稅的改革上。房地產(chǎn)稅最基本的功能還是為地方政府提供穩(wěn)定充足的財政收入，彌補政府提供公共服務(wù)的成本。

（二）房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)重，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)輕

就以上三個國家的房地產(chǎn)稅制來看，重保有輕流轉(zhuǎn)是共同特征。這樣做的好處既可以提高土地的利用效率，提高房屋所有者對房屋的利用率，另一方面由于房地產(chǎn)持有成本增加，房產(chǎn)的投機者可能會減少投機行為，從而防止房價持續(xù)上漲。以美國為例，持有房產(chǎn)就必須繳納房產(chǎn)稅，地方財政收入的70%來自于財產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅流通環(huán)節(jié)的稅收只占房產(chǎn)稅收入的4%。這種重保有、輕流轉(zhuǎn)的做法大大降低了土地的閑置率，促進(jìn)了房地產(chǎn)資源的合理配置，對于調(diào)節(jié)收入分配有一定的積極意義。

（三）各國房地產(chǎn)稅制普遍都是“稅基寬、計稅依據(jù)合理、稅率低”

稅基寬的涵義就是普遍征稅，只有將所有符合條件的應(yīng)稅土地房屋都納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍當(dāng)中，才能實現(xiàn)稅收的公平。稅基廣泛的房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村和城鎮(zhèn)的土地都要交稅，自住和經(jīng)營的房屋都要交稅，普通住宅還是高檔住宅都要交稅。計稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)是房屋的評估價格，這樣才能反映房屋在市場中的真實價值。稅率的設(shè)計應(yīng)當(dāng)與部分公共服務(wù)支出相匹配。例如，香港將差餉收入用于警察的薪金以及維持警局的日常開支。在確定稅率時還應(yīng)當(dāng)考慮納稅人的實際能力，本著量出為入的原則，將稅率設(shè)計與公共服務(wù)支出相對應(yīng)。

（四）統(tǒng)一、健全的稅源監(jiān)控制度

世界上大部分國家對房地產(chǎn)稅稅源監(jiān)控的重心都放在了房屋產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)價值評估這兩個環(huán)節(jié)。美國和英國已經(jīng)建立起了全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息庫，稅務(wù)部門準(zhǔn)確掌握了絕大多數(shù)納稅人的信息，這就從源頭上杜絕了偷漏稅的產(chǎn)生。全國聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)可以對納稅人的房屋涉稅信息進(jìn)行篩選、對比、查找、評估。對于房地產(chǎn)價值的評估更是直接影響到房地產(chǎn)稅收。許多國家設(shè)立了房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)負(fù)責(zé)對房屋土地的市場價值進(jìn)行評估，并定期由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督。這么做的好處是既體現(xiàn)了評估機構(gòu)的獨立性，由體現(xiàn)了稅務(wù)機關(guān)的強制性和權(quán)威性。這些制度和舉措都值得我國借鑒。

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