重慶上海房地產(chǎn)稅試點的啟示

廖鎏曦　劉佳　廖婧宇　甘子昂

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、根本性行業(yè)，關(guān)系到諸如建筑、安裝、鋼鐵、水泥、建材、裝飾、家具、家電等數(shù)十種下游行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展是國民經(jīng)濟可持續(xù)穩(wěn)定增長的重要支撐點之一，國家也一直非常重視房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用。在西方等諸多國家中，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)業(yè)具有調(diào)控和導(dǎo)向扮演著重要的角色，通過建立合理客觀評估體系，以“寬稅基，低稅率，嚴征管”的原則，在推廣和實施中取得了良好的效果。不僅使當(dāng)?shù)鼐用衿毡榻邮?，而且也成為地方重要的稅源。在借鑒西方經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我國也在滬渝兩地開展了房地產(chǎn)稅的試點。由于兩地尚在試點階段，主要存在著稅率較低，稅基過窄的問題，因此政策效果不明顯。但同時也為房地產(chǎn)稅的推廣積累大量經(jīng)驗。在未來的推廣過程中，可以采取對新購住房開征房地產(chǎn)稅，并建立房地產(chǎn)稅普通居民住宅退稅制度，起到控制稅源，緩解征管難的問題。通過建立合理的評估機制和定期公布房地廠稅費的使用情況，增強居民的納稅積極性。并與不動產(chǎn)登記制度相配合，建立合理完善的房地產(chǎn)稅體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；上海試點；重慶試點

一、房地產(chǎn)稅獨特優(yōu)勢

房地產(chǎn)稅的地方財政作用。眾多發(fā)達國家都對房地產(chǎn)稅十分重視，將其作為地方財政收入主要的增長點。以年度作為單位來實施房產(chǎn)稅的征繳，可以持續(xù)作為地方政府財政收入來源。因為從長期趨勢來看，房產(chǎn)的數(shù)量呈上升趨勢，房產(chǎn)的使用周期較長，房產(chǎn)稅的征收的基礎(chǔ)較為穩(wěn)定，因而地方政府能夠得到穩(wěn)定的財政收入。在開展房地產(chǎn)稅征收工作的過程中，地方政府能夠較為容易的獲取到房產(chǎn)的信息，進而提升政府征收的效率，減少征稅成本，各項信息還能作為政府相關(guān)決策的依據(jù)。由此可見，與其他稅種相比，在我國進一步深化改革，轉(zhuǎn)變政府職能，建立服務(wù)型政府的改革背景下，房地產(chǎn)稅具有其優(yōu)勢。

房地產(chǎn)稅的收入分配作用。房地產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，是對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進行征稅，而房產(chǎn)具有固定性，因此稅負不易轉(zhuǎn)嫁，能夠減少稅負和收入失衡的問題，很大程度上保證其收入分配的公平性。同時，房地產(chǎn)稅作為一項直接稅，在確保收入分配合理性方面具有較大的優(yōu)勢。在我國，房產(chǎn)在公眾持有的財產(chǎn)中所處地位非常高，是公眾稅負能力最真實的反映，因此房地產(chǎn)稅的實施可以更好的確保收入分配的合理性。

二、重慶、上海試點的不足

重慶、上海兩市自2011年1月28日起，正式作為試點對個人非經(jīng)營性住房征收房產(chǎn)稅。重慶市房產(chǎn)稅的政策目標是“調(diào)節(jié)收入分配，引導(dǎo)個人合理住房消費”，上海市房產(chǎn)稅的政策目標是“進一步完善房產(chǎn)稅制度，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，正確引導(dǎo)住房消費，有效配置房地產(chǎn)資源”。其核心想法都在于完善稅制，調(diào)節(jié)收入分配，使住房消費公平化，促進中國房地產(chǎn)行業(yè)正常平穩(wěn)發(fā)展，同社會可持續(xù)發(fā)展相輔相成，對過熱的房地產(chǎn)業(yè)進行降溫。但由于政策處于試出臺狀態(tài)，依舊存在著些許不足。從試點結(jié)果看，具體有：

（一）稅基較窄

滬渝兩地的試點方案征收范圍都過窄，主要針對的是二套以上新購房和高檔別墅等增量房。而此類房產(chǎn)持有者大多為高收入者，稅收負擔(dān)能力強，因此政策效果不明顯。

重慶試點只對高檔住宅征稅，若將144㎡以上的住宅面積定義為高檔住宅，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，近五年來的新建高檔住宅的增長率在1%—5%，在2014年還出現(xiàn)了負增長。與之相比，新建非高檔住宅的增長率保持在5%—10%的增速。

上海試點只對增量房征稅，對之前擁有的存量房產(chǎn)不征稅，調(diào)控作用不明顯。要使房地產(chǎn)稅發(fā)揮出真正的功效，從增量房向存量房過渡將是必然趨勢。

（二）稅率較低

從滬渝兩地的試點方案來看，兩地的稅率普遍較低，最高稅率不超過1.2%，最低稅率僅為0.4%。加之大量的稅收優(yōu)惠政策，實際征收率遠低于理論征收率。加之低稅率一般具有一定程度的轉(zhuǎn)嫁性，對于出租房屋所征收的房產(chǎn)稅將轉(zhuǎn)移到房屋租賃者身上，而這部分人有相當(dāng)一部分是弱勢群體，削弱了房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。

此外，偏低的稅率也不利于房地產(chǎn)稅用于保障性住房上的用途。目前上海對于低收入者采取租房補貼的方式，根據(jù)年收入和租房縣區(qū)的不同，采取相應(yīng)的補貼標準，而這部分錢很大部分（實際租房資金與補貼資金）都流入了房東手中，因此仍有很大的投機空間。

（三）征管難度大

為了降低成本，減輕稅收成本，滬渝兩地在納稅方式上采取自主申報的方式，然而居民往往不主動申報納稅，逃稅現(xiàn)象時有發(fā)生，并且懲戒力度不夠，僅是禁止房屋再次進入到流通環(huán)節(jié)。

（四）征稅對象不完善

在重慶試點中，高檔住宅定義模糊，對于高檔住宅的選址、占地面積、市場價格沒有做出明確的規(guī)定，征稅過程中往往主觀性過強。

在上海試點中將第二套增量房作為征稅對象，存在著“一刀切”的問題。沒有充分考慮因教育、醫(yī)療、工作變更等改善性需求導(dǎo)致第二套房產(chǎn)的購置，而在實際過程中，第一套房產(chǎn)處置和第二套房產(chǎn)的購置往往存在著時間差，因而存在著不合理之處。

（五）計稅依據(jù)不合理

兩地的試點方案都提到，暫按房產(chǎn)交易價格的70%和房屋交易價格原值計算應(yīng)納稅額，到條件成熟時按市場價值征收。但在實際過程中，交易價格往往會偏離實際價格。隨著時間的推移，房屋在不斷折舊，其實際價值也在降低。而房價的上升是由土地的價格上升而導(dǎo)致的，并非房屋價值增加。試點房產(chǎn)稅卻只對房屋征稅，這與房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是矛盾的。

三、綜合建議

我國目前的房地產(chǎn)稅尚未成熟，滬渝兩地試點結(jié)果不盡如人意，我國的房地產(chǎn)稅制度還存在較大的完善空間。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系可以分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收。而在我國的長期改革過程中，在開發(fā)流通、環(huán)節(jié)征稅效果并不明顯，在保有環(huán)節(jié)稅收制度不完善，房地產(chǎn)稅稅收制度制定日益提上議程。通過分析滬渝兩地房地產(chǎn)稅試點結(jié)果及國外相關(guān)房地產(chǎn)稅征收制度，筆者提出以下完善我國房地產(chǎn)稅稅收制度的建議。

（一）對新購住房開征房地產(chǎn)稅，并建立房地產(chǎn)稅普通居民住宅退稅制度

目前我國稅制體系中，對增值稅施行出口退稅政策，降低出口商品成本，增強我國企業(yè)在國際市場競爭力。房地產(chǎn)稅可以借鑒該思路，對適用退稅范圍的房產(chǎn)進行退稅。在征稅環(huán)節(jié)，對新購房地產(chǎn)普遍征稅，且稅率較高，以增加購房者的成本，達到抑制房地產(chǎn)需求的結(jié)果。在征收完房地產(chǎn)稅之后，在對符合退稅范圍的納稅人處理上，可以分批次退還部分稅款，并以此作為五年內(nèi)的納稅依據(jù)，五年之后的納稅額根據(jù)第三方評估機制的評定的折舊率進行計算；對于屬于第二套新購住房或高檔住房及其他法律規(guī)定情況不予退稅。房地產(chǎn)稅部分退稅減輕了普通住房購買者的稅收負擔(dān)，同時增加了住房投機者的房產(chǎn)保有成本，能達到一定的抑制投機性住房需求的效果。

（二）建立第三方評估機構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)價值評估方法及標準

中國目前缺乏一個普遍的具有信服力的評估機構(gòu)，房地產(chǎn)價值難以估算，造成對房產(chǎn)所有者財產(chǎn)數(shù)量估計誤差，政府無法設(shè)立一個科學(xué)的稅率，也就無法達到調(diào)節(jié)國民收入差距、抑制投機性住房需求的目的。放眼國外，加拿大等國家早已建立了科學(xué)的第三方評估機構(gòu)，為房地產(chǎn)計稅提供了科學(xué)準確的計稅依據(jù)。

以加拿大為例，在安大略省，負責(zé)房地產(chǎn)稅評估的機構(gòu)是地方政府財產(chǎn)評估公司是省和地方政府資助的非盈利性的公司，其職責(zé)就是為省和地方政府、房地產(chǎn)稅納稅人提供及時、有效、客觀、準確的房地產(chǎn)估價及相關(guān)資料。迄今為止，該公司已評估了超過萬宗房地產(chǎn)。

（三）實施科學(xué)的評估方式

房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的改革，是建立新的房地產(chǎn)稅制度的重點和難點?，F(xiàn)在大多數(shù)發(fā)達國家都是按評估價值征收房產(chǎn)稅，此制度能夠比較客觀地反映房產(chǎn)的價值和納稅人的承受能力，也有利于解決我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅收制度存在的計稅依據(jù)不合理的問題，所以對于我國而言，不僅是必要的而且是可行的。因此科學(xué)可行的評估方式是計稅的基礎(chǔ)，在此以仍然加拿大為例。

在加拿大的地方政府財產(chǎn)評估公司的數(shù)據(jù)庫中，收集了有關(guān)房地產(chǎn)的大量信息，包括市場銷售交易資料、土地所有權(quán)證明文件、建筑許可證、公寓和賓館等經(jīng)營性房地產(chǎn)的收入和支出信息等。第三方評估機構(gòu)還會定期進行現(xiàn)場勘察，全方位評估公共設(shè)施的完善情況，包括交通道路設(shè)施、游泳池、運動場所、圖書館。包括房產(chǎn)所在地距離醫(yī)院、學(xué)校的遠近程度，教育醫(yī)療水平。針對上述不同情況，采用市場比較法、成本法和收益法對房地產(chǎn)市場現(xiàn)值每年評估一次。

通過建立合理的評估機制，不僅有利于房地產(chǎn)稅征管體系的完善，也有利于政府決策。將會成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、教育醫(yī)療資源分配、城鄉(xiāng)建設(shè)的重要決策依據(jù)。

（四）定期公布使用情況

稅收取之于民，更要用之于民。稅收是國家財政收入的最主要來源，是國家發(fā)揮其政府職能的經(jīng)濟保障。在取得房地產(chǎn)稅以后，國家要定期在權(quán)威機構(gòu)處發(fā)布房地產(chǎn)稅使用情況，讓人民了解房地產(chǎn)稅稅款的使用方向，增強人民對于繳納房地產(chǎn)稅的認同感。此外，將房地產(chǎn)稅用于改善房地產(chǎn)周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提供高質(zhì)量的公共服務(wù)，能增加房地產(chǎn)的附加價值，提高居民居住幸福感。公布以上政府支出情況能增強納稅人對于政府的認同感，增加政府公信力。

（五）推動進行不動產(chǎn)登記，并全國聯(lián)網(wǎng)

不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。目前我國國內(nèi)實施的是《不動產(chǎn)登記暫行條例》。登記材料包括當(dāng)事人的身份證明、不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和來源證明等。登記機構(gòu)接到申請以后要對產(chǎn)權(quán)資料進行核實，而且對于房地產(chǎn)、土地附著物等進行實地查看核實無誤以后登記。

可以發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)登記主要依賴所有者的主動登記，法律強制力不高，且登記者可能出現(xiàn)不如實申報所有不動產(chǎn)的真實情況，出現(xiàn)少報、瞞報的問題。并且現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記周期長、手續(xù)繁瑣，各地政府不動產(chǎn)登記情況較為零散，沒有一個綜合性的專業(yè)平臺收集各地不動產(chǎn)登記情況，無法為稅務(wù)局提供及時、準確、全面的不動產(chǎn)所有者的財產(chǎn)情況。因此，因改革現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度，采用全國聯(lián)網(wǎng)、共享平臺的登記制度，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，構(gòu)建全國性的不動產(chǎn)所有情況網(wǎng)絡(luò)。

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作者簡介：

廖鎏曦，江西財經(jīng)大學(xué)。