商品房買賣合同法律問題研究
——以2018版《浙江省商品房買賣合同示范文本》為視角

文/張佳明奇

一、出臺背景及法律地位

2014年，住房和城鄉(xiāng)建設部與國家工商總局共同制定了《商品房買賣合同示范文本》，該文本頒布后一直指引著商品房買賣合同的簽訂履約行為，規(guī)范作為出賣人的房地產(chǎn)企業(yè)和作為買受人的購房消費者雙方權利義務，減少和解決了商品房買賣合同糾紛。浙江省在2016年5月開始施行《浙江省綠色建筑條例》，這一條例引領了全國適用全裝修成品住宅機制的發(fā)展。自此，2014版國家商品房買賣合同已經(jīng)無法適應商品房交易形式的復雜性和多變性，尤其是在商品房性質(zhì)、交付手續(xù)、房屋質(zhì)量和保修、違約責任等方面，漸漸暴露出不少亟需解決的新情況、新問題。在此背景下，浙江省建設廳會同浙江省工商局聯(lián)合制定了新版示范合同文本，并于2018年3月正式頒布使用。

2018版《浙江省商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱18版《商品房買賣合同》）是浙江省規(guī)范平等市場主體出賣人和買受人雙方的交易關系的合同示范文本，初衷是側重保障買受人的權益，維護房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟秩序。合同示范文本雖非強制性適用，但由于目前商品房買賣都需要進行網(wǎng)簽程序，出賣人和買受人雙方約定內(nèi)容不能與主合同相背離，因此即使雙方額外約定新的合同條款，也需要在現(xiàn)行示范文本的主體框架下進行。此外，示范文本第二十九條補充協(xié)議中也明確規(guī)定，擅自修改的合同文本無法通過備案檢查。因此，18版《商品房買賣合同》對買賣雙方都具有較強的指導性，降低了買賣糾紛發(fā)生的概率，對浙江省商品房交易發(fā)揮著重要而基礎的作用。

二、18版《商品房買賣合同》的對內(nèi)效力特點

商品房買賣合同的效力是指出賣人和買受人雙方簽訂生效的商品房買賣合同所具有的法律效力。商品房買賣合同的對外效力特點是基于合同的不可侵性，對內(nèi)效力特點則是基于商品房買賣合同的相對性。因此，筆者側重闡述文本的對內(nèi)效力特點。

（一）明確商品房性質(zhì)

18版《商品房買賣合同》在第二章“商品房基本狀況”中，新增第一條“商品房性質(zhì)”，明確全裝修住宅與其他類型商品房的分類。同時，在示范文本專業(yè)術語解釋中，對全裝修住宅作出了明確定義：在住宅交付使用前，戶內(nèi)所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，給水排水、燃氣、通風與空調(diào)、照明供電以及智能化等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房、衛(wèi)生間等基本設施配置完備，滿足基本使用功能的住宅。

在洪某某與某置地有限公司商品房預售合同糾紛案件中，雙方主要爭議焦點是：系爭房屋為毛坯交付還是全裝修交付。雙方簽訂的《預售合同》第三條約定，乙方購買房屋，每平方米單價為100153元（不包含房屋全裝修價格），總價3080萬元。而另一份《補充協(xié)議》第二條約定，房屋價款按照《預售合同》第三條約定該房屋全裝修總價3080萬元執(zhí)行。某公司向政府行政部門申請備案的銷售方案中也明確該房屋為全裝修房。該房屋建設審批過程中可能存在不規(guī)范的行為，法院認為這并不影響其公司與洪某某達成的全裝修房屋買賣真實意思表示，認可買賣雙方合同中，同標的為全裝修房屋。該案例由于買賣雙方在前后兩份合同中對于商品房性質(zhì)未予以明確，才導致此次糾紛產(chǎn)生，18版《商品房買賣合同》則可以有效避免該類糾紛的產(chǎn)生。

（二）規(guī)范住宅全裝修約定

1.施工許可證制度。依據(jù)《城市商品房預售管理辦法》等規(guī)定，商品房預售許可的前置必要條件是取得施工許可證。18版《商品房買賣合同》第二章“商品房基本狀況”第二條“項目建設依據(jù)”第三款中，首次要求全裝修住宅在裝修方面獨立獲得施工許可證，并在合同中記載該部分的許可證號碼。對于商品房主體結構和裝修部分采取分階段領取施工許可證的方式，先領取建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證，而后領取裝修的施工許可證。在出賣人交付商品房前，相比傳統(tǒng)毛坯房只進行一次驗收工程，全裝修住宅需要進行二次驗收，室內(nèi)設計、水電燃氣以及消防設施等都是驗收考查項目內(nèi)容。

2.價款制度。18版《商品房買賣合同》第三章“商品房價款”第八條“計價方式與價款”第二款明確規(guī)定，新制定總價與分價兩類商品房價款內(nèi)容可以讓出賣人和買受人自行選擇?？們r形式即為商品房總體價款，分價形式則要求在總價款基礎上，對裝修部分價款進行單獨明確。同時，第二十二條“銷售和使用承諾”第一款中規(guī)定，要求出賣人自愿承諾全裝修住宅禁止將裝飾裝修內(nèi)容單獨買賣，保障買受人一次性購買全裝修商品房，杜絕買賣實踐中房地產(chǎn)企業(yè)采取補充協(xié)議等形式與購房消費者簽訂二次買賣合同。第八條的兩種計價方式適用條件并非強制性明確，可能會出現(xiàn)出賣人和買受人選擇按總價形式進行約定，在產(chǎn)生全裝修住宅買賣糾紛時，由于出賣人規(guī)避了裝修部分價款明細，買受人在司法程序取證時，難以提供裝修部分價款的情形。

3.全裝修住宅交付條件。對于商品房交付條件，在原有需要提供建設工程竣工驗收備案證明文件和房屋實測測繪報告的基礎上，18版《商品房買賣合同》要求出賣人對于全裝修住宅須提供空氣質(zhì)量檢測合格報告，若不能提供相關文件或者提供文件不完整的，買受人有權拒絕接收房屋。

在楊某某與嘉興港區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案件中，楊某某與某公司簽訂《商品房買賣合同》和《某某廣場西區(qū)住宅裝修合同》，約定某公司為楊某某購買的嘉興市某某廣場的商品房進行室內(nèi)裝飾裝修，裝修質(zhì)量檢驗和判斷標準適用浙江省地方標準《家庭裝飾裝修工程質(zhì)量規(guī)范》；裝修完成后，某公司須請專業(yè)檢測機構進行檢測，在空氣質(zhì)量符合標準后才可交付買受人；如若空氣質(zhì)量檢測不合格，某公司需要進行整改，直至合格，并承擔逾期交付的違約責任，在規(guī)定的保修期內(nèi)經(jīng)整改還不合格的，楊某某可向某公司要求退還裝修價款。在之后的商品房交付過程中，由于某公司未能提供空氣質(zhì)量檢測結果的文件，楊某某先后寄出兩份解除合同通知，要求解除雙方買賣合同。法院審判認為某公司已交付房屋，且楊某某已實際入住該房屋，即某某公司已經(jīng)實際履行商品房買賣合同的主要合同義務。即使某公司實際未能提供商品房的空氣質(zhì)量檢測合格的證明文件，也只能要求某公司承擔違約責任，而不能行使法定解除權。若某公司不能整改，以使空氣質(zhì)量達到合格標準，楊某某可要求返還裝修價款以及要求某公司承擔違約責任。在本案中存在兩個主要問題：一是某公司交付的商品房雖未提供空氣質(zhì)量合格標準，但楊某已經(jīng)實際入?。欢强諝赓|(zhì)量不合格或未提供證明文件的情形，雙方只約定整改返還裝修價款和違約責任，而將此未列入解除商品房買賣合同的條件之一。在18版《商品房買賣合同》中，出賣人未能提供商品房空氣質(zhì)量檢測合格報告，屬于買賣人享有的強制性拒絕接收商品房條件之一，使買受人享有更高的自主權。

4.裝修和設備制度。全裝修住宅內(nèi)的裝飾裝修和設備標準分為兩部分進行約定，在18版《商品房買賣合同》第十二條中，對于廚房和衛(wèi)生間的交付使用進行了強制性規(guī)定，買賣雙方還可就其他交付使用條件自行約定。此外，不同于2014版《商品房買賣合同示范文本》，18版《商品房買賣合同》對外裝和內(nèi)裝兩部分進行了更為詳細的分類明確，包括但不限于隔墻、管線、涂料層面、吊頂?shù)龋家髴鞔_清晰名牌、規(guī)格等內(nèi)容，且不得使用“其他同級別產(chǎn)品”等語句混淆買受人視聽，從而確保買受人在內(nèi)裝飾裝修部分合法權益得到保障。

5.設計變更制度。18版《商品房買賣合同》提出，全裝修住宅在使用分區(qū)和設計功能、空間層高、室內(nèi)樓梯數(shù)量等情況發(fā)生變更時，應及時通知買受人，使買受人知悉室內(nèi)裝修工程按法定程序進行變更。同時，明確出賣人須向買受人提供裝修設計方案平面圖、規(guī)劃方案總平面圖和房屋分層分戶圖。在過往的精裝修住宅買賣合同履約實踐中，由于買受人不能完整取得精裝修設計圖紙，且在合同簽訂時不同出賣人對此具有不同界定，致使精裝修住宅交付情形呈現(xiàn)多樣化，產(chǎn)生多種的商品房買賣合同糾紛。

在吳某某與浙江某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案件中，吳某某與某公司簽訂了《浙江省商品房買賣合同》及《某某天地中心委托裝修管理協(xié)議》，吳某某同意某公司按照裝修設計平面圖對房屋實施裝修工程，并對裝修后的戶型布局和使用功能無異議。在吳某某查看通過竣工驗收并備案的案涉房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋某角落多了一根柱子，與房屋毛坯結構圖不符，后法院證實該“柱子”系排煙管道。吳某某認為該“柱子”的出現(xiàn)屬于某公司變更房屋主體結構而未盡通知義務，要求由此解除雙方買賣合同，某公司辯稱房屋主體結構并未變更，增加的“柱子”系煙道管并非柱子。法院認為涉案房屋增加的“柱子”確為排煙管道，且無證據(jù)證明排煙管道設計屬于經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準的規(guī)劃設計變更，吳某某因此主張房屋主體結構變更缺乏相應依據(jù)，不予支持吳某某的訴請。在18版《商品房買賣合同》使用爭訟時，買賣雙方應明確爭議焦點是否按照法定程序變更且及時告知以及是否屬于雙方載明內(nèi)容之一，減少雙方當事人不必要的訴累。

（三）提高商品房質(zhì)量和保修責任

對于商品房的質(zhì)量問題，出賣人在交付商品房時，2014版《商品房買賣合同示范文本》只規(guī)定了商品房質(zhì)量檢查不合格，買受人有權解除合同，且檢測費用由出賣人承擔；18版《商品房買賣合同》對于出賣人和買受人而言，設計更加人性化，其規(guī)定：買受人可以對房屋地基基礎和主體結構質(zhì)量提出異議，由出賣人釋明相關問題；買受人認為前述內(nèi)容質(zhì)量不合格的，由雙方委托進行質(zhì)量檢測，參考民法的公平原則，由檢測的具體結果判斷由哪一方承擔檢測費用。由于檢測不合格買受人解除合同的，出賣人賠償買受人已付房價款一倍的選擇項更改為已付房價款的百分之幾。從這兩點看，18版?zhèn)戎乇Ｕ狭顺鲑u人的權益。

2017年5月1日的《浙江省實施〈中華人民共和國消費者權益保護法〉辦法》提升了商品房保修標準，18版《商品房買賣合同》依據(jù)該辦法在附件中將保修期限統(tǒng)一提高至不得低于8年，包括:屋面防水工程,有防水要求的衛(wèi)生間、房間、廚房、地下室和外墻面的防滲漏；電氣管線、給排水管道、設備安裝；埋設于墻體、地面內(nèi)的電氣網(wǎng)絡管線和給排水管道等隱蔽工程。對于隱蔽工程項目而言，出賣人只有選擇更高水平的裝修施工團隊，才可以應對長達8年的保修期，這更加注重保護購房消費者權益。

在張某某與杭州市某開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案件中，買賣雙方于2000年8月簽訂《商品房購銷合同》，買受人向出賣人購買位于拱墅區(qū)麗水路72號的房屋。合同第十八條“保修責任”中明確房屋墻面保修期從買受人實際接收該房屋之日起12個月，房屋屋頂保修期從買受人實際接收該房屋之日起36個月。后因發(fā)現(xiàn)房屋北面外墻出現(xiàn)漏水，東面外墻裂縫滲漏以及房頂漏水等現(xiàn)象，張某某一直向某公司反應卻未得到修復，訴請要求某公司限期修復該漏水房屋。法院審判認為合同第十八條的保修期限已經(jīng)違反《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十二條第二款“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低保修為五年”的規(guī)定，且該案房屋在實際交付時，2001年浙版消保辦法已經(jīng)實施，其中第二十九條明確規(guī)定防滲漏保修期為八年，因此法院對于張某某的訴請予以支持。從2001年浙版消保辦法到2018年浙版消保辦法，其防滲漏保修期規(guī)定一直高于2014版《商品房買賣合同示范文本》的期限規(guī)定，這反映出浙江房地產(chǎn)業(yè)新時代的新特質(zhì)，也顯現(xiàn)了浙江省力求居民舒適居住環(huán)境的新作為。

（四）其他細節(jié)規(guī)定

在18版《商品房買賣合同》中，還有一些值得我們注意的細節(jié)。如：在第一章“合同當事人”中，要求出賣人填寫電子郵箱，其目的在于為買受人送達和通知相關文件提供便利，便于買受人司法審判送達證據(jù)的獲?。辉凇吧唐贩炕厩闆r”中，對車位、車庫或者停車設施和儲藏室、綠地或其他物業(yè)，明確了在指定附件中按照位置、產(chǎn)權、價款等要求進行統(tǒng)一填寫，不同于以往買賣實踐中只按照普通附件填寫的形式。

三、完善商品房買賣制度建議分析

在商品房預售或現(xiàn)售買賣合同雙方履約過程中，最理想的狀態(tài)是買受人完成支付購房款以及出賣人交付竣工驗收合格房屋，但在雙方買賣實踐過程中，會出現(xiàn)商品房政策調(diào)控等一系列客觀原因致使買賣雙方面臨買賣合同被解除的風險，筆者將從買賣雙方角度提供可參考的意見。

（一）規(guī)避買受人反向利用規(guī)范的風險

從出賣人角度看，18版《商品房買賣合同》規(guī)定在商品房交付實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)都須向購房消費者提供空氣質(zhì)量檢測合格報告，這是商品房交付的必要條件之一，買受人在此刻對于空氣質(zhì)量檢測合格報告也是予以認可的，但當商品房政策調(diào)控等因素致使該地段的房價下跌后，買受人在心理預期上認為購買的房屋貶值，萌生退還房屋或解除雙方商品房買賣合同的念想，會以集體為單位找其他專業(yè)檢測機構提供空氣質(zhì)量檢測不合格報告。反向利用保護買受人權益的條款侵害出賣人的合法權益，這是在商品房買賣合同中出賣人面臨的風險之一。產(chǎn)生這一現(xiàn)象最根本的原因是規(guī)范商品房買賣合同所保護的利益與買受人經(jīng)濟利益之間有沖突，買受人因為市場房價波動而認為自身經(jīng)濟利益受損，反向利用合同規(guī)范減少自身損失，這對于出賣人而言是不公平的。在第四章“商品房交付條件與交付手續(xù)”第十一條“商品房交付條件”中，只要求出賣人提供所列舉的相關文件報告，對于買受人是否認可不作他項規(guī)定，出賣人可以在交付房屋之前，通過要求買受人出具聲明或簽訂補充協(xié)議的方式，證明買受人對于空氣質(zhì)量檢測合格報告核對認可無異議之后，再行交付房屋，當然這是以所交付房屋空氣質(zhì)量事實合格為基礎的，這樣可以有效規(guī)避出賣人在特殊情況下的風險負擔問題。

（二）買受人補充約定未明確條款

18版《商品房買賣合同》對不少條款進行了細化，例如：第八條“計價方式與價款”第二款明確將商品房價款內(nèi)容分為總價和分價，沒規(guī)定出賣人適用條件，可能出現(xiàn)買受人在購買全裝修住宅時，出賣人選擇以總價形式簽署買賣合同備案，不利于買受人在產(chǎn)生裝修糾紛時對裝修部分價款的舉證；第二條“項目建設依據(jù)”要求全裝修住宅單獨領取施工許可證，這也意味著商品房要進行二次驗收，買賣合同只大致規(guī)定驗收標準，檢驗全裝修住宅的標準規(guī)定卻未見身影，不利于落實買受人在實質(zhì)檢測全裝修住宅的權益保障。

作為購房消費者的買受人，首先需要培養(yǎng)房屋買賣的法律意識，在簽署出賣人提供的商品房買賣格式合同前，應先了解示范文本相關內(nèi)容，對于房屋買賣合同的風險點形成一個較為明確的預期判斷，在簽訂商品房買賣合同正式文本時，出賣人所逃避責任條款、正式合同約定不明以及合同適用條件不明確的情形，買受人與出賣人對前述內(nèi)容采取簽訂補充協(xié)議方式進行約定，在保障買受人自身權益的同時，還可以補充增加買受人購房的個性化條款。

（三）完善商品房資金監(jiān)管機制

房地產(chǎn)企業(yè)作為強勢的出賣人，在目前市場銷售過程中掌握著主動權，對于商品房資金監(jiān)管以浙江省為例，主要依據(jù)《浙江省房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》、《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》等，在示范文本中僅第九條“付款方式及期限”第三款規(guī)定該商品房的全部房價款應當存入預售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設，并記載預售資金監(jiān)管機構名稱、賬戶名稱和賬號。買受人通常采用銀行貸款方式支付購房款，銀行將按揭款項一次性無條件劃撥給出賣人，在實質(zhì)上缺乏第三方監(jiān)管，出賣人可能因政策調(diào)控、資金鏈斷裂和不能按期完工等不確定因素而破產(chǎn)，使買受人面臨幾種被動選擇：一是預售商品房的業(yè)主作為債權人，向房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)管理人申報債權，按實際分配情況領取預售款；二是由破產(chǎn)管理人出賣該建設項目，新入駐的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進行開發(fā)建設，買受人依據(jù)商品房買賣合同履約取得該房屋；三是破產(chǎn)管理人出賣價格情況不理想，買受人只能領取部分預售款項，不能取得合同約定房屋。

出賣人的預售資金監(jiān)管可以從兩個層面考慮：一是從資金監(jiān)管源頭進行控制，采用由政府管理部門主導，銀行、律師事務所、會計事務所等多方配合監(jiān)管的方式，出賣人在完成房屋建設前無法取得房款，防止出賣人挪用買受人預售款項用于非建設項目，使買受人預售款權益得到有效保障；二是建立強有力的懲處機制，懲處對象包括出賣人和監(jiān)管主體，現(xiàn)行較輕的處罰力度讓出賣人抱有僥幸心理，加大懲處力度有利于促進出賣人合理利用預收款項和監(jiān)督主體進行有效監(jiān)管，保障買受人取得房屋的最低買賣合同權益。