德國是如何做實(shí)房地產(chǎn)“居住”屬性的

文/周駿宇

在黨的十九大報(bào)告中，習(xí)近平總書記進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，再度明確了房屋的居住屬性。

放眼世界，有多個(gè)國家在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中，背離房地產(chǎn)的居住屬性，投機(jī)泛濫，泡沫累積，最終引致了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，包括美國次貸危機(jī)、日本泡沫經(jīng)濟(jì)等。而歐洲發(fā)動(dòng)機(jī)——德國——房地產(chǎn)業(yè)，卻是另一番景象：德國在發(fā)展過程中，較好地維護(hù)、做實(shí)了房地產(chǎn)的居住屬性，房地產(chǎn)市場(chǎng)非常穩(wěn)定。德國在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和管理方面有很多值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

一、房地產(chǎn)業(yè)劃入社會(huì)福利部門

德國《憲法》和《住宅建設(shè)法》都明確規(guī)定，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)視作是國家社會(huì)福利體系的重要組成部分，這是所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此，德國實(shí)行由商品房、合作社建房、私人自建房、政府保障房組成的多元住房供應(yīng)體系。其中，政府對(duì)合作社建房給予多方面的政策支持，合作社建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。政府充分考慮收入差距，對(duì)地產(chǎn)規(guī)劃中的高、中、低檔房屋比例進(jìn)行了明確規(guī)定，同時(shí)為中低收入人群提供保障房。多元的住房供給使德國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)充足，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，2014年德國人均居住面積為43平方米。

在德國，房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)。機(jī)械制造、汽車、電子設(shè)備、化工制造是德國四大支柱產(chǎn)業(yè)，制造業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)程度接近35%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)約為25%，而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)僅占約8%。德國不會(huì)也不能通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)和房?jī)r(jià)來增加政府的稅收收入。而我國多個(gè)省、市（區(qū)/縣）將房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)和支柱產(chǎn)業(yè)，2015 年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的17.4%，部分地區(qū)甚至形成了對(duì)土地財(cái)政的依賴。

二、在房地產(chǎn)領(lǐng)域嚴(yán)厲打擊投機(jī)與暴利

德國先后出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)和獲取暴利的政策。在德國，出售房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅與3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交（盈利金額）15%的資本利得稅；如果新購住房未滿七年即轉(zhuǎn)讓，則其綜合稅率高達(dá)50%；如果五年內(nèi)賣出3套及以上住房，則還要加收25%的資本利得稅。因此，基本無利可圖。此外，在德國，炒家無法把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買家。其一，轉(zhuǎn)嫁成功與否取決于購買彈性，如此高額的稅率，炒家無法全額轉(zhuǎn)嫁給買家。其二，在德國住房買賣交易中，如果你任意加價(jià)，一套房屋超過獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估的合理房?jī)r(jià)的20%，你可能面臨5萬歐元的罰款，而如果超過50%，你可能因?yàn)楸├媾R刑事處罰！在持有環(huán)節(jié)，德國住房擁有者還要繳納土地稅。土地稅與個(gè)人收入無關(guān)，標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)刂贫?，并由城?zhèn)自行支配。在柏林，80平方米的住房土地稅約為每年150—200歐元。如果你擁有二套以上房屋，則還要繳納二套房稅。無論第二套房是否用于出租，每年都要繳納該套住房平均出租價(jià)格的5%。雖然土地稅和二套房稅看似普通，但和交易稅相結(jié)合，即能收到驅(qū)除投機(jī)的效果：房屋買賣不能帶來收益，自持每年還要付出高額成本，自然就無人投機(jī)了。

三、發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)

德國擁有歐洲最大的住房租賃市場(chǎng)，其正在努力實(shí)現(xiàn)每個(gè)個(gè)體“住有所居”的夢(mèng)想。德國的住房擁有率始終處于約40%（歐盟平均約為63%）。約一半以上的家庭均通過租房解決住房問題。目前，德國自有住房率為42%，租賃住房率為58%，約77%的年輕人是“租房族”。

德國刻意設(shè)計(jì)了一套鼓勵(lì)租賃而非買賣的法律系統(tǒng)，包括《住房補(bǔ)助金法》、《住房租賃法》等。政府通過優(yōu)惠的稅收政策鼓勵(lì)房東盡可能地出租房產(chǎn)。租客享有較多的權(quán)利：租賃合同一經(jīng)簽訂，房東無權(quán)隨意終止租房合同，只有在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求；租房合同可以自動(dòng)續(xù)期，租客有權(quán)將房屋轉(zhuǎn)租給自己的親友；房東不能隨意漲價(jià)?！蹲》孔赓U法》規(guī)定，如果房東所定的房租超出“合理租價(jià)”的20%，即構(gòu)成了違法行為，房客可以向法庭起訴。合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，由地方政府與行業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)地區(qū)與收入差異制定。

德國沒有戶籍制度，德國人到一個(gè)新的城市，只要確定住處，去相關(guān)的部門登記即可。德國企業(yè)與員工之間簽訂的合同時(shí)間往往相對(duì)較短，德國人有時(shí)需要經(jīng)常更換居住地。在這樣的背景下，在某個(gè)地方買房定居則不一定是明智的決定。

此外，德國政府還根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補(bǔ)貼，確保每個(gè)家庭有足夠的租房支付能力——86%的德國人可以享受不同額度的租房補(bǔ)貼。政府實(shí)施有效的租賃市場(chǎng)管理，禁止“二房東”、欺詐中介，維持了良好的租房市場(chǎng)秩序。

四、審慎的住房金融

德國對(duì)住房金融十分審慎，杠桿率較低，這有利于遏制投機(jī)。例如，依據(jù)德國的住房合作社金融制度，合作社成員需先儲(chǔ)蓄后貸款，當(dāng)儲(chǔ)蓄額占貸款額的比重達(dá)到40%—50%，方能貸款。德國銀行很少被允許發(fā)放相當(dāng)于房產(chǎn)80%以上價(jià)值的貸款，首付多在30%-40%，零首付購房在德國是不可想象的。

德國住房存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期固定的房貸利率，看似失去了利率調(diào)節(jié)的靈活性，實(shí)際上為消費(fèi)者提供了長期穩(wěn)定的預(yù)期，對(duì)房貸市場(chǎng)起到了重要的穩(wěn)定器作用。

穩(wěn)定的貨幣投放是德國房貸利率長期固定的基礎(chǔ)。德國1996年至2010年M2增速—GDP增速僅為1.92%，2010年至2015年該數(shù)值為2.82%（我國同期分別為7.4%、7.27%）；德國M2/GDP值近年來始終穩(wěn)定在1以內(nèi)，2015年為0.86，（我國近年來則始終高于1，2015年為2.057）。由于貨幣投放穩(wěn)定，德國通貨膨脹水平長期維持在較低水平，CPI基本控制在2%以內(nèi)。

五、均衡的城市化

德國的城市體系是多核心且均衡的。早在1960年，德國城市化率即已達(dá)到71.4%，2016年的城市化率為75.5%。當(dāng)前，德國大約有11個(gè)城市群，聚集人口占比71.98%，GDP占比約為73.14%。2004年，德國有82個(gè)10萬人口以上的行政區(qū)，70%的人口分布在2000—10000人的小型城鎮(zhèn)里。合理的城市布局，使大多數(shù)德國居民分散在眾多中小城市里。這不僅有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，還避免了人口過度集中在少數(shù)大城市。因此，也不會(huì)引發(fā)所謂的住房剛性需求，從而避免為投機(jī)炒作留下空間。

上述組合政策取得了顯著的效果。第二次世界大戰(zhàn)后，德國出現(xiàn)了離婚率升高、丁克家庭增多、家庭小型化、外來移民遷入等問題，房?jī)r(jià)上漲的理由頻頻出現(xiàn)。但事實(shí)上，德國房?jī)r(jià)長期內(nèi)十分穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有跌。1970—2015年，德國新建住房名義價(jià)格指數(shù)增加90%，去除通貨膨脹的影響，其實(shí)際價(jià)格下跌11.3%；而同期英國、法國、意大利的實(shí)際房?jī)r(jià)累計(jì)增幅分別為145%、123%和50%，且呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)性。

1980年代，日本與德國同時(shí)受廣場(chǎng)協(xié)議影響而出現(xiàn)貨幣升值現(xiàn)象。然而，德國沒有出現(xiàn)類似日本的“失去10年”。21世紀(jì)也沒有出現(xiàn)類似美國2008年由房地產(chǎn)引致的次貸危機(jī)。在2010年歐債危機(jī)中，德國房?jī)r(jià)及經(jīng)濟(jì)也總體平穩(wěn)，沒有如愛爾蘭、希臘等國般大起大落。從房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)看，德國居民也較其他國家和地區(qū)居民低。慕尼黑、柏林的房?jī)r(jià)收入比是倫敦、香港的1/3；而在房貸收入比方面，慕尼黑、柏林為倫敦的1/4，巴黎的1/2；柏林平均房?jī)r(jià)約為4578美元/平方米，遠(yuǎn)低于倫敦房?jī)r(jià)（28713美元/平方米）及其他發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)。

綜上所述，德國住房體制較好地詮釋了“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的內(nèi)涵，做實(shí)了房地產(chǎn)的居住屬性。德國在房地產(chǎn)業(yè)的功能定位、打擊投機(jī)炒作、擴(kuò)大租賃市場(chǎng)、均衡城市發(fā)展、促進(jìn)全民住有所居等方面，有很多經(jīng)驗(yàn)值得我國學(xué)習(xí)和借鑒。此外，德國的住房金融制度，對(duì)于我國住房金融體系改革，也有相當(dāng)?shù)膮⒖純r(jià)值。